사람들이 원하는 주택 정책1
아마도 최대한 많은 사람들이
자기 집을 갖고 자기 집에 사는 것.
자기 집을 갖고 자기 집에 사는지
알 수 있는 통계는?
자가점유율이다.
자기 소유 집에 자기가 살고 있는 비율이다.
자가점유율 추이
자가점유율이 2014년 이후로 급격히
증가했다.
출처: 국토교통부 보도자료
사람들이 원하는 주택 정책2
아마도 집값이 오르지도 내리지도 않는 것.
자가점유율이 늘어났던 2014년 이후
주택 가격도 올라갔다.
자가점유율을 높이면서 매매가격도 안정화?
자가점유율이 높아지는 방법은 두 가지다.
1. 집이 없는 무주택자가 새롭게 집을 사서 들어가는 것.
2. 전세나 월세를 끼고 사놓은 집에 들어가 살게 하는 것.
1번의 경우는 매매 수요가 늘어난다.
무주택자가 사고도(매매) 싶고 살고도(거주) 싶은 집이
많지 않다면? 당연히 주택가격은 상승한다.
2번의 경우는? 지역별로 임대 수요가 달라질 수 있다.
A집 소유 김OO 가구는 B집 세입자로 거주하다가
A집 세입자 박OO 가구를 내보내고
A집에 들어가서 살게 되는 경우다.
A집에 살던 세입자 박OO씨 가구는 집을 구해야 한다.
B집이 비어 있고, 박OO씨는 집을 찾고 있으니
총 임대 수요가 늘어나지 않는다고 단순하게 생각할 수 있다.
하지만 A집과 B집의 지역은 다른 경우가 대부분이고
집의 임대 가격, 특성 모든게 다를 수밖에 없다.
지역별로 임대 수요가 늘어나거나 줄어들 수 있다.
실제 양도세 비과세 기준이 강화되어
1가구 1주택이더라도 조정대상지역일 경우
2년을 거주해야 하게 되었다.
그러니 집값이 많이 오른 강남 같은 경우
세를 놓았던 1가구 집주인들이 직접 들어가서
살려고 하게 되어 강남 임대 수요 증가를 가져왔고,
임대 수요가 증가해 전세가격이 오르자,
매매가격도 같이 오르게 되었다.
1번의 경우는 매매 수요 증가를 가져오니
집값 상승을 가져오고,
2번의 경우에는 집값이 많이 오른 지역,
임대 수요가 많은 지역을 중심으로
집값이 오르게 만든다.
자가점유율을 높이면서 집값을 안정화하기는
쉽지 않다.
집값이 떨어지면 자가점유율이 높아질까?
아래 자가점유율 그래프를 다시 잘 보자.
(출처: 국토교통부 보도자료)
2008년 미국발 세계금융위기 이후 자가점유율이
급격히 낮아진 것을 알 수 있다.
모든 사람이 집값이 떨어질 거라고 생각한다면?
당연히 집을 사지 않는다.
자가점유율이 오를 수 없다.
장기적으로 계속 떨어질 거라고 생각한다면?
갖고 있던 집도 판다.
가격이 떨어지다가 오르기 시작할 때 사면 이익이니까.
실제 위 그래프처럼 말이다.
자가점유율을 높이면서
주택가격안정화하려면?
사람들이 원하는 곳에 질좋은 주택을
시장가격보다 싸게 공급하는 방법밖에 없다.
사람들이 원하는 지역은 교통 좋고
일자리가 많은 수도권이고,
질좋은 주택은 대규모 신규 아파트 단지다.
이런 정책을 알고 있다.
분양가상한제 적용된 아파트 분양이다.
또는 대규모 신도시 건설이다.
시장에 맡겨두면 아파트 가격이 오를 수밖에
없는데, 정부가 시장에 개입해서
가격을 안정화시키는 방향이다.
아파트 분양은 무주택자에게 우선된다.
결국 이는 무주택자한테
흔히 말하듯 '로또', 엄청 큰 경제적 이익을
가져다준다.
시세보다 저렴하게 질좋은 아파트를 분양하니까.
각자 처한 입장에 따라 이 정책을 바라보는
모습은 다를 수 있다.
무주택자는 무조건 이익인 정책이지만,
집을 갖고 있는 유주택자는
어떤 집을 갖고 있느냐에 따라
정책에 대한 입장이 달라진다.
중가 이하 주택을 갖고 있고,
집값이 거의 안 오르거나 도리어 떨어진 지역에
집을 갖고 있는 사람은 아주 부정적일 것이다.
집을 갖고 있다는 이유만으로 분양 기회가 없으니.
분양 로또를 맞은 친구 얘기를 들으면 속이 상할 것이다.
고민 끝에 주택가격이 많이 오른 상태에서
주택을 매매한 사람도 부정적일 것이다.
정부가 저렴하고 질 좋은 아파트 공급을
늘려서 주택가격이 하락하기라도 한다면
경제적 피해를 감당해야 하니까.
일산 지역 사람들의 입장이 이럴 거 같다.
정책의 어려움
정책 입안자 입장에서 생각해보면
정책은 정말 어려운 거 같다.
자가점유율 상승과 매매가격 안정화는
서로 상충하는 정책이다.
하지만 사람들은 그걸 원하니까.