요약
요약하면 다음과 같다.
조건1. 실거래가 9억원 이하. (그렇다고 9억원에 팔 필요는 없다. 비싸게 팔 수 있으면 무조건 좋다.)
조건2. 1세대 1주택자인 경우
조정대상지역이 아니라면? 2년 보유
조정대상지역이라면? 보유기간 2년 이상 거주기간 2년 이상
조건3. (이런 저런 이유로) 일시적 2주택자인 경우
기존 주택 A, 새로 산 주택 B라고 할 때
1) A와 B 둘다 조정대상 지역: 1년 이내 B 주택으로 세대전원 이사 및 전입신고. 1년 이내 A 주택 팔아야.
2) 그밖의 경우: 3년 이내 A 주택 팔기.
제대로 공부하려면 언제나 가장 뿌리가 되는 자료부터 살펴봐야 한다.
관련 법을 모두 읽어보길 권한다.
양도소득세 비과세 기준은 소득세법 제89조에 나와 있다.
(소득세법 제89조를 누르면 전문을 볼 수 있다.)
좀 읽어보다보면 대부분 대통령령으로 정한다는 걸 알 수 있다.
대통령령은 자주 바뀐다. 어떻게 바뀌는지 항상 살펴봐야 한다.
소득세법 제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31.>
(...)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(...)
보통 사람에게 중요한 건 3호다. 나머지는 생략했다.
9억원 이하면 비과세 혜택
가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택 제외
소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위)에 나와 있다.
제156조(고가주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
(...)
실지거래가액은 보통 말하는 실거래가다. 실거래가가 9억원 이하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
'아하 9억원 이하면 양도세 비과세군. 그럼 내 집을 9억원에 팔아야겠다.'
고 생각하면 바보된다. 10억원, 11억원에 팔 수 있으면 팔아야지 왜 9억에 파나.
(예를 들어 7억원에 산 집을 10억원에 파는 경우를 살펴보자.
양도차익 3억(10-7) × (10억-9억(비과세 기준)) / 10억 = 3 × 1 / 10 = 0.3억 = 3천만원
3천만원에 대해서만 양도세를 계산한다.
10억원에 팔았다고 빼기 9억해서 1억원 전체에 세금 매기지 않는다.)
비싸게 팔면 무조건 이익이다.
1세대 1주택
제89조 1항 3호 가. 1세대 1주택을 보유하는 경우
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
대통령령 내용이 중요하다. 대통령령은 소득세법 시행령 제154조다.
제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상(2021. 1. 1. 보유기간 기산이 바뀐다. 이 글 참고)이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(...)
조정대상지역인가 아닌가가 중요하다.
조정대상지역이면
보유기간 2년 이상 거주기간 2년 이상
조정대상지역이 아니라면
보유기간 2년 이상
조정대상지역은 소득세법 시행령 제154조 2항에 나와 있다.
일시적으로 2주택
제89조 1항 3호 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
또 대통령령을 찾아봐야 한다. 제155조(1세대1주택의 특례)에 나와 있다.
제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002. 3. 30., 2002. 12. 30., 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2017. 2. 3., 2018. 10. 23., 2020. 2. 11.>
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
여기서도 조정대상지역이냐 아니냐가 중요하다.
A 주택 조정대상지역 B 신규주택 또 조정대상지역인 경우
1년 이내 세대전원 이사 및 전입신고.
1년 이내 종전 주택 양도.
그밖의 경우
그밖의 경우는 3년 이내 종전의 주택 양도