물론 최소 1채는 다시 사겠지만.
시기는 고민 중일 거 같다.
민간주택임대사업자로
등록하지 않은 사람들은.
가격이 떨어지지 않고 있고
올해가 끝나기까지는 아직
시간이 좀 있으니까.
이유는 소득세법 때문이다.
이유1. 소득세법 1주택자 비과세
소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 1995. 12. 30., 1998. 4. 1., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2002. 12. 30., 2003. 11. 20., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006. 2. 9., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2011. 6. 3., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13., 2018. 10. 23., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11.>
취득당시 조정대상지역이었다면,
보유기간 중 거주기간 2년을 채워야 한다.
서울의 경우 전지역이
2016년 11월 3일에
조정대상지역으로 지정되었다.
조정대상지역에 집을 샀고
그 집에서 2년 이상 살았으면
보유기간 2년 이상 거주기간 2년 이상
요건을 채워 1주택자 비과세
혜택을 받을 수 있다.
문제는 추가로 집을 산 경우다.
추가로 집을 산게 왜 문제일까?
보유기간 기산 때문이다.
소득세법시행령 제154조 제5항을 보자.
1주택 외 주택을 모두 양도한 뒤
1주택을 보유한 날부터
보유기간을 새로 계산한다.
시행일이 2021년 1월 1일이다.
소득세법시행령 제154조 제5항
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>
예를 들어 A씨는 3주택자다.
조정대상지역에 3주택을 갖고 있다.
현재 살고 있는 집은
조정대상지역이 된 뒤에 샀고
2년 보유 2년 거주 모두 채웠다.
A씨는 갖고 있는 모든 집을
올해 팔면 1세대 1주택 비과세
혜택을 받을 수 있지만.
내년에는 못 받는다.
살고 있는 집 한채를 남겨두고
다 팔고 1채 남은 시점이
2020년 8월이라고 하자.
살고 있는 1채를 올해 안 팔고
내년으로 넘어가면
보유기간 기산 때문에 다시
2022년 8월이 되어야
1세대 1주택 비과세 혜택을
받을 수 있게 된다.
A씨가 살고 있는 집이
샀을 때보다 몇억씩 올랐다면
세무사를 만나서 상담을 할 거고,
심각하게 고민하게 될 거다.
이유2. 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가
2019년 12월 16일 국토교통부는
1세대 1주택자 장기보유특별공제에
거주기간 요건을 추가하기로 했다.
(출처: 2019년 12월 16일 ｢주택시장 안정화 방안｣, 국토교통부 보도자료)
적용시점이 2021년 1월 1일
양도 분부터다.
예전에는 장기간 보유만 해도
장기보유특별공제로 양도세를 깎아줬다.
그런데 내년부터는 거주까지 해야만
장기보유특별공제로 깎아주겠다는 거다.
평범한 사람들은
이런 정책이 크게 상관 없다.
하지만 고가의 주택을 갖고 있는
사람은 계산기를 두드려볼 수밖에 없다.
총 보유기간이 4년 반이라고 가정할 때
내년 2021년 1월에 판다면?
보유기간에 따른 혜택
16%만 받을 수 있다.
올해 팔면 32%를 받을 수 있다.
요약
조정대상지역 지정 뒤
주택을 샀고 급등했는데
실거주하고 있는 사람은
이유 1. 보유기간 기산 때문에
매도를 고민할 거 같다.
갭투자 여러 채 갖고 있는데
그 중 엄청 많이 오른 1채가 있다면
이유 2. 장기보유특별공제 때문에
매도를 고민할 거 같다.
집값에 대한 전망에 따라 판단 달라질 것
결국 향후 집값을 어떻게
전망하는가에 따라
선택할 거 같다.
더 급등한다고 생각하면
세금이 문제가 아닐 수 있는 거고.
이제 고점이라고 판단한다면
한번 세금을 털고 갈 거 같다.
갖고 있는 모든 주택을 다 팔고,
새로 1채를 사는 식으로.
실제 부동산중개인하는 분한테
세금 때문에 올해 다 팔거라고
하는 말을 들었다.
물론 당연히 다시 사겠지만.
다르게 보면 올해가 지나가버리면
팔 유인이 확 줄어든다.
사람들의 선택은 어떻게 될 것인가.
정부가 보유세 강화 등 법안을 처리하고,
주택가격 상승세가 꺾이기 시작한다면
파는 사람이 늘어날 거 같다.
아니라면...