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기초/매매 23

Q. 전세 낀 집을 실거주 목적으로 산다면 언제까지 소유권이전등기를 마쳐야 계약갱신청구를 거절할 수 있을까?

A. 전세 계약 만료 6개월 전에 소유권이전등기를 마쳐야 한다. 그래야 최대한 빨리 들어가서 살 수 있다. 만료 6개월 이내라면, 계약갱신청구권 행사 가능성을 염두에 둬야 하고 추가로 2년을 더 기다려야 할 수 있다. 갱신요구 당시 임대인 기준 기존 계약갱신요구를 새 임대인은 실거주 이유로 거절할 수 없어 실거주를 이유로 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인 기준이다. 예를 들어 계약 만료 6개월 안 남은 아파트를 살 경우, 임차인 세입자는, 소유권 이전 등기가 안 되었으므로, 아파트를 팔려고 내놓은 기존 집주인한테 계약갱신요구권을 청구한다. 이 경우 2년간 계약갱신되므로 2년 뒤에야 실거주할 수 있다. 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 계약만료 6개월 이전에 소유권이전등기를 마쳐야 임..

기초/매매 2020.09.15

Q. 전세 낀 집, 갭투자한 아파트는 왜 거래가 잘 안 될까? 왜 싸게 내놓을까?

A. 1. 취득세 중과 2. 양도세 거주요건 강화 3. 계약갱신청구권 때문이다. 실거주 하는 사람은 본인 집을 제값을 받을 수 있고, 갭투자한 사람은 싸게 팔아야 할 가능성이 크다. 그 이유를 자세히 살펴보자. 1. 취득세 중과 기존 주택수 세율 1~3주택 주택 가액에 따라 1~3% 4주택 이상 4% 8월12일 변경된 취득세율 주택수 조정대상지역 비조정대상지역 1주택 주택 가액에 따라 1~3% 주택 가액에 따라 1~3% 2주택 8% 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12% 이미 주택을 갖고 있는 사람들은 취득세가 몇 배로 뛰었기 때문에 취득세가 부담스럽다. 예를 들어 1주택자가 이전에는 추가로 아파트를 살 경우 6억짜리라면 600만원이 취득세였다. 하지만 조정대상지역이라면 6억짜리 아파트 취득세가 ..

기초/매매 2020.09.09

Q. 주택담보대출 신청 가능시기는?

A. 보통 소유권등기이전 접수 후 3개월 이내해야 한다. 보금자리, 디딤돌대출 모두 3개월 이내 신청해야 받을 수 있다. 정부 지원 저리 주택담보대출은 대부분 3개월 이내다. 주의사항 현재 전세를 살고 있는데, 이사갈 집을 너무 일찍 살 경우, 소유권이전등기 접수 뒤, 실제 입주할 날짜는 4개월 뒤라면 디딤돌이나 보금자리론 같은 저리 정부지원 주택담보대출은 받을 수 없게 되므로 주의가 필요하다. 관련 글 Q. 전세 낀 집, 갭투자한 아파트는 왜 거래가 잘 안 될까? 왜 싸게 내놓을까?

기초/매매 2020.09.09

Q. 차용증(금전소비대차계약서) 작성 방법은?

찾기 쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있다. (아래 정보 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보 차용증 작성하기) 차용증의 작성 금전소비대차 계약서: 차용증 금전소비대차 계약은 대주(돈을 빌려주는 사람)와 차주(돈을 빌리는 사람)의 합의로 성립합니다(「민법」 제598조). □ 당사자가 반드시 계약서를 작성해야 금전소비대차계약이 성립하는 것은 아니며 당사자의 구두합의를 통해서도 성립합니다. □ 그러나 계약서를 작성하지 않으면 차주가 금전거래 사실을 부인하며 돈을 갚지 않거나 대주가 기한보다 일찍 돈을 요구하는 경우 등에 발생하는 분쟁을 해결하기 어렵게 됩니다. □ 따라서 금전소비대차계약을 체결할 때에는 차용증(금전소비대차계약서)을 작성하는 것이 좋습니다. 작성 사항 차용증에는 다음과 같은 사항을 정확하게 작성합니다..

기초/매매 2020.07.31

Q. 집을 팔 때 계약금을 받고 나서, 이사갈 집을 계약해야 하는 이유는?

A. 계약이 파기될 수 있기 때문이다. 집을 판다면 매수인과 가계약이 아닌 본계약을 체결하고나서 계약금을 받고 나서 계약해야 한다. 전셋집이라면 집주인이 새로 들어올 세입자와 본계약을 했고, 전세보증금 중 일부를 미리 돌려줬을 때, 이사갈 전셋집을 계약해야 한다. 여윳돈이 많다면 상관 없겠지만, 그렇지 않다면 본계약 체결하고나서 이사갈 집을 계약하는 게 안전하다. 본계약을 하고 계약을 한 경우 예를 들어 집을 4억에 팔았다. 그래서 계약금 10%인 4천만원을 매수인, 사는 사람한테 받았다. 이 4천만원과 천만원을 합쳐서 5천만원에 5억짜리 집을 새로 샀다. 그런데 매수인이 변심해서 4천만원을 포기하고 계약을 포기했다. 4천만원을 벌었다고 좋아할 일 같지만, 5억짜리 집에 잔금을 낼 수가 없다. 어쩔 수 ..

기초/매매 2020.07.02

Q. 전셋집 또는 월셋집 보일러가 고장 났다. 세입자(임차인)과 집주인(임대인) 중 누가 수리해야 할까?

A. 보통의 경우 임대인인 집주인이 수리해야 한다. 사례에 따라 다를 수 있다. 아래 사례처럼 기본 설비인 보일러의 노후로 인한 고장이라면 집주인이 수리해야 한다. 하지만 임차인의 부주의, 예를 들어 가스나 물을 잠가 놓은 상태에서 보일러를 가동시켜서 고장난 경우처럼 임차인 잘못이라면 임차인이 수리해야 한다. (출처: 알기쉬운 복지법률 시리즈 제3편 주거권) 사례14 임차주택의 보일러가 고장 났습니다. 임차인이 수리해야 하나요? 임차주택의 보일러가 수명이 다 되어 고장 났는데, 임대인이 수리를 해주지 않고 있습니다. 한겨울이라 당장 보일러를 써야하는데 임대 인은 차일피일 미루기만하고 있어서 너무 힘듭니다. 어떻게 해야 할까요? 임대인은 임차기간 중 임차인이 거주할 수 있는 상태로 임차주택을 유지해 야하는..

기초/매매 2020.07.02

Q. 집을 팔고 중도금을 받기 전 미리 준비해야 할 일은?

A. 파킹통장, 증권사 CMA 등 단기 안전 금융상품 찾아보기. 상황 살고 있던 집을 팔고, 이사갈 집을 계약했다. 집을 팔 때 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠받기로 했다. 매수인한테 중도금을 받고 내가 잔금을 치르기까지 한달 정도 남았다. 내가 받은 중도금은 1억. 이 돈을 어떻게 해야할까? 계산해보기 1억원 중도금. 연 이자율 1%로 1개월 동안 넣어두면 이자는? 1억원의 1프로는 100만원이다. 100만원을 12개월로 나누면 약 8만 3천원 정도다. 물론 여기에서 세금을 떼야겠지만, 한달 동안 연 1프로 이자를 받을 수 있다면 이삿날 밥값이 나온다. 적당한 금융 상품 찾아보기! 꼭 CMA일 필요 없다. 다음 조건에 맞는 금융상품을 찾자. 1. 단 하루만 맡겨도 이자 지급 2. 안정성이 높을 것. 3..

기초/매매 2020.07.01

Q. 주택도시기금 자산심사 절차는?

자산심사 절차는 주택도시기금 자산심사 안내 에서 확인할 수 있다. 순자산 = 자산 - 부채 (출처: nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0813/FP081301.jsp?id=20&mode=S¤tPage=1&articleId=956 ) □ 자산심사 절차 안내 공사는 대출신청인 및 배우자의 자산내역을 행정정보공동이용망 등을 통해 수집하여 자산심사를 실시하고 있습니다. 단, 전체 자산 내역이 수집되는 동안 대출 심사가 지연되는 것을 방지하고자 사전자산심사와 사후자산심사로 나누어 심사를 진행하고 있습니다. 부동산, 일반자산 등 비금융자산과 수탁은행(우리은행, 국민은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행) 금융자산 및 금융부채를 우선 수집하여 사전자산심사를 진행하고, 이후 전체 금융기관의 금융..

기초/매매 2020.06.30

Q. 아파트나 주택 매매하고, 소유권이전등기 신청 때 이폼 작성 방법은?

이폼으로 작성하면 좋은 점은? 매매로 인한 소유권이전등기신청서 양식을 출력해서 펜으로 작성해도 된다. 펜으로 작성하다보면 실수하게 된다. 이폼으로 작성하면 실수할 일이 없다. 접수도 간편해진다. 이폼 작성을 추천한다! 법무사 통하지 않고 등기할 때는 매번 이폼으로 하고 있다. 한번 해보면 어렵지 않다. 아래 작성 설명을 봐도 되고 대한민국 법원 인터넷등기소, 이폼 신청서 작성 설명을 봐도 된다. 인터넷등기소 회원가입 인터넷등기소에 회원가입 한다. 이폼 작성 이폼(eForm)으로 등기신청서를 작성하려고 한다. 위 메뉴 중 등기신청 - 작성관리 - 작성현황을 누른다. 아래처럼 나온다. 신규작성을 누른다. 작성하다 말았을 경우에는 작성현황에 뜬다. 나중에 다시 쉽게 수정할 수 있다. 신청서 작성 신청서 작성할..

기초/매매 2020.06.26

Q. 전자수입인지 구매는 어디서? 부동산 소유권 이전시 세액은?

A. www.e-revenuestamp.or.kr에서 할 수 있다. 직접 셀프 등기할 경우 종이문서용 전자수입인지를 구매해야 한다. 구매자와 사용자가 같아야 하나? 구매자와 사용자가 같을 필요 없다. 부동산 소유권 이전할 때 세액은? 기재금액이 1천만원 초과 3천만원이하인 경우 : 2만원 기재금액이 3천만원 초과 5천만원이하인 경우 : 4만원 기재금액이 5천만원 초과 1억원이하인 경우 : 7만원 기재금액이 1억원 초과 10억원이하인 경우 : 15만원 기재금액이 10억원 초과하는 경우 : 35만원 부동산 매매가액이 1억원 초과 10억원 이하면 15만원 10억원 초과인 경우면 35만원이다. 납부가능 세입금 (출처: e-revenuestamp.or.kr) 인지세(인지세법 제3조) 과세문서 세액 1. 부동산ㆍ선..

기초/매매 2020.06.24

Q. 아파트나 주택 매매하고, 소유권이전등기를 직접 셀프 등기하는 방법은? 셀프 등기 때 잔금일 주의사항은?

해보면 어렵지 않다. 주택 매매가에 따라 법무사 비용이 다르지만 직접 하면 20~30만원 정도 절약할 수 있다. 물론 서류 준비하고 신청서 작성하는 일이 번거롭다. 처음이라면 하루 꼬박 시간을 들여 준비해야 하고 등기소도 한번은 가야 한다. 내 일당이 10만원이 넘고 바쁜 사람이라면 그냥 법무사한테 맡기자. 등기란? 아파트나 주택을 사려고 부동산에 가면 등기부등본을 떼서 집주인이 누군지 근저당설정이 있는지 보여준다. 이처럼 외부에서 알 수 있도록 공시하는 것, 등기부등본에 기록을 하는 걸 등기라고 한다. 내 소유로 소유권이 넘어 왔음을 기록하는 건 소유권이전등기라고 한다. 언제 가능한가? 대출을 안 받을 때 가능하다. 대출을 받는다면 은행 법무사한테 맡겨야 한다. 은행에서 돈을 빌려 주면서 소유권이전 등..

기초/매매 2020.06.24

Q. 인터넷뱅킹으로 은행에서 국민주택채권매입하기

국민주택채권매입 가능 은행은? 우리은행, KB국민은행, IBK기업은행, NHBank, KEB하나은행, 신한은행이다. 각 은행 국민주택채권매입 안내 페이지 우리은행: svc.wooribank.com/svc/Dream?withyou=HBNHB0005 KB국민은행: okbfex.kbstar.com/quics?page=onhbond#loading IBK기업은행: www.ibk.co.kr/common/navigation.ibk?linkUrl=/phf/bond/hnat_29c.jsp&pageId=PH04020100 신한은행: ebond.shinhan.com/ 하나은행: www.kebhana.com/cont/houd/houd03/houd0301/index.jsp NHBank: banking.nonghyup.com/s..

기초/매매 2020.06.24

Q. 인터넷 등기소 이폼(e-Form) 신청이란?

A. 이폼e-Form은 컴퓨터로 등기신청정보를 입력. 저장할 수 있는 표준화된 등기신청서 양식이다. 아래 정보는 인터넷 등기소에 나온 이폼 소개다. (출처: 인터넷 등기소 www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/003004001001.jsp ) e-Form이란? e-Form 신청(전자표준양식)은 전자적으로 등기신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기신청서 양식으로서 인터넷등기소에서 편리하게 작성하실 수 있습니다. 작성한 등기신청서는 출력하여 날인한 한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다. e-Form에 의한 등기신청의 장점 전자표준양식(이하 e-Form으로 칭함)은 전산화된 등기기록정보를 이용하여 주요 신청서 기재사항을 입력하고 입력·검증 함으로써 등기신청인이 편리..

기초/매매 2020.06.24

Q. 국민주택채권매입액 조회 방법은?

A. 주택도시기금에서 조회할 수 있다. 건물분 시가표준액을 입력해야 한다. 시가표준액을 알려면 아파트의 경우 공동주택가격열람 사이트에 가면 알 수 있다. 예를 들어 경기도이고, 아파트 공동주택 공시가격이 3억원이라면 채권매입금액은 6,300,000원이 나온다. 공동명의라면? 공동명의일 경우에는 시가표준액을 1/2해서 입력한다. 1억 5천만원을 입력할 경우 채권매입금액은 240만원이다.

기초/매매 2020.06.23

Q. 아파트나 주택 매매로 직접 셀프 소유권이전 등기 신청할 때, 서류 편철순서는?

A. 편철순서는 다음과 같다. 1. 등기신청서 2. 취득세(등록면허세)영수필확인서 3. 등기신청수수료 영수필확인서 4. 매매목록: 여러 개일 경우 5. 위임장 6. 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증 7. 주민등록표초(등)본 8. 토지.집합건축물대장등본 9. 부동산거래계약신고필증 원본 10. 매매계약서 원본 11. 전자수입인지(10억원 이하 15만원) 12. 등기필증 모든 서류는 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 하고 주민등록번호 공개가 원칙이다. 추가 서류 만약 가족이 매매했는데 대신 대리인으로 신청서를 제출한다면 가족관계증명서를 챙겨가야 한다. 1. 등기신청서 □ 간인해야하고 신청자 이름, 날짜도 적어야 한다. 이폼으로 신청하면 등기신청서를 출력 및 제출할 수 있다. 위임장..

기초/매매 2020.06.23

Q. 직접 셀프 등기했을 경우, 등기필증은 언제 찾을 수 있을까?

A. 보통 7일 정도 지나면 찾을 수 있다. 오늘 접수한 등기신청서는 통상 약 3~4일 이내(상속 등 복잡사건은 그 이상의 기간 소요될 수 있음)에 등기관의 조사를 거쳐 처리하게 됩니다. 등기신청서류에 미비한 사항이나 잘못된 점이 있으면 등기관이 위 기간 내에 등기신청서에 기재한 휴대번호로 연락을 드리고 있으며 별도 연락이 없다면, 이전 및 설정등기(매매.상속.증여 등의 소유권이전, 소유권보존, 전세권설정, 근저당권설정 등)에 따른 등기필증(등기필정보)을 약 접수 7일부터 우리 등기국 2층 조사과에서 수령하실 수 있습니다.(우편으로 요청한 경우는 별도 송부, 등기필증을 3개월 이내 수령하지 아니한 경우 자체 폐기함.) 문제가 없을 경우에 끝났다고 별도 연락 없다. 이폼으로 신청했다면 인터넷등기소 들어가면..

기초/매매 2020.06.23

Q. 부동산거래계약신고필증을 출력하고 싶다면? 출력 방법은?

A. 부동산거래관리시스템에서 출력할 수 있다. 주소는 아래와 같다. https://rtms.molit.go.kr/ 시군구별로 거래 신고 사이트가 다르다. 시도 선택 시군구 선택해서 바로가기를 누른다. 다른 사이트로 이동하고 아쉽게 인터넷 익스플로러에서만 현재 작동한다. 인터넷 익스플로러로 들어가서 공인인증서 로그인한다. 메뉴 중 신고이력조회를 누르고 검색기간을 넉넉하게 해서 검색하면 아래처럼 결과가 나온다. 신고일 계약일 등 정보는 지웠다. 필증인쇄 버튼을 누르면 필증을 출력할 수 있다.

기초/매매 2020.06.23

Q. 직접 셀프로 등기할 때 등기필정보를 우편으로 받는 방법은?

A. 대봉투와 선납등기익일표 준비 등기소에서 가까운 우체국에 가서 대봉투(100원)를 구매, 받을 주소를 기재하고 등기우편료를 부착해서 등기신청서와 함께 접수하면 된다. 받는 사람은 꼭 신청자일 필요 없다. 등기소에 물어보니 아무나 상관 없다고 한다. 자기들은 보낼 뿐 받는 사람이 안 받은 경우에는 책임지지 않는다고. 등기우편료는 무게와 거리에 따라 다를 수 있으니 우체국에 문의해서 넉넉하게 하자. 동네 우편취급소에 간다면 선납등기익일 하고 싶다고 말하면 알아 듣는다. 서류는 넉넉히 30장 정도 된다고 말하자. 선납금액 3000~4000원 적혀 있고, 유효기간이 적혀 있다. 대봉투 100원짜리도 같이 산다. 이렇게 하면 등기소에 접수할 때 한번만 가면 된다! 찾으러 갈 필요가 없다.

기초/매매 2020.06.23

Q. 아파트 감정가액 기준은?

A. 보통 KB시세가 기준이다.KB시세 사이트 주소는 아래와 같다.onland.kbstar.com/KB시세 중 동일면적 일반평균가 기준이다. KB시세 예) 마포래미안푸르지오사용법은 아래와 같다.매물/시세 메뉴를 누르고단지명 '마푸래미안푸르지오'를 입력한다 검색 결과 중 단지를 누른다. 단지정보가 나오고 그 옆에 메뉴시세/실거래가를 누른다. 전용면적별 매매가 전세가 평균가를확인할 수 있다. 대출은 보통 일반평균가 기준으로 나온다.

기초/매매 2020.06.16
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