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기초/투자 17

Q. 집을 사려고 하는 무주택자에게 공공임대주택을 추천하는 이유는?

A. 공공임대주택에 살면 내가 원하는 집을, 원하는 때에 살 수 있다! 난 고소득자가 아니고, 무주택자라면 주변 지인들한테 공공임대를 강력 추천한다. 그 이유는 공공임대주택에 살면 사고 싶은 집을 찾았을 때, 그 집을 바로 살 수 있기 때문이다! 무주택자가 유주택자가 될 수 있는 가장 좋은 징검다리, 사다리가 공공임대주택이다. 민간임대주택은 안 된다. 민간임대주택은 왜 안 되냐고? 보통 우리가 계약하는 전월세, 집주인과 만나서 계약하는 전세나 월세는 안 된다. 내가 원하는 집을 찾았다고 그 집을 살 수 없다. 민간임대주택 전셋집 경우 예를 들어, 당신이 서울에 있는 빌라 전세를 3억에 계약했다고 해보자. 전세 대출 70%를 받았고, 그동안 모은 돈 전부인 9천만원을 넣어서 전세보증금을 충당했다. 2020..

기초/투자 2020.11.24

Q. 풍선효과로 왜 비규제지역 아파트 가격이 오르는 걸까?

A. 규제로 인해서 비규제지역 아파트가 갑자기 싸지는 효과가 나타나기 때문이다. 조정대상지역 예 조정대상지역을 예로 살펴보자. 조정대상지역은 9억 이하 대출이 50%까지 나온다. (참고: Q. 조정대상지역에 대한 규제 또는 불이익은?) 무주택자 실수요자는 조정대상지역이 아닌 비규제지역에서는 70%까지 나온다. 조정대상지역과 비조정대상지역에 모두 5억원짜리 아파트가 있다고 하자. 조정대상지역 5억원 아파트를 사려면 대출이 50%까지 나오니 2억 5천이 필요하다 비조정대상지역 5억원 아파트를 사려면 대출이 70%까지 나오니 1억 5천이 필요하다. 비조정대상지역은 매매가의 20%까지 저렴 매매가는 같지만 비조정대상지역은 매매가의 20%까지 자기 돈을 적게 들여서 저렴하게 살 수 있다는 뜻이다. 당연히 비조정대..

기초/투자 2020.11.10

Q. 일시적 자금난을 겪고 있을 때 디딤돌 대출, 보금자리론 원금상환유예 가능할까?

A. 대출 실행 후 1년이 지났고, 본인 또는 배우자가 실직(휴직 포함), 폐업(퇴직 포함)했다면 가능하다. 육아휴직자도 가능하다. 디딤돌 대출을 받았는데, 현재 어려움을 겪고 있다면 문의해 보자. 은행에서 대출을 실행했다면 해당 은행에, 한국주택금융공사 홈페이지 통해 대출 신청했다면, 스마트주택금융 앱으로 신청 가능하다. 디딤돌 대출 (출처: 주택도시기금 디딤돌대출 원금상환유예제도안내) 일반 지원대상 : 본인 또는 배우자의 실직(휴직 포함), 폐업(퇴직 포함)으로 인해 일시적 자금난을 겪고 있는 연체고객 □ 대출 실행 후 1년 경과된 계좌 □ 단, 아래 중 하나에 해당하는 경우 지원 제외 1) 1주택 처분 조건부 대출로서 기존주택 미처분 계좌 2) 개인회생 절차 및 파산·면책 신청자의 계좌 신청시기 :..

기초/투자 2020.11.05

Q. 왜 대부분 평범한 사람들은 주식보다 부동산으로 돈을 벌까?

A. 큰 금액의 자기 자본에 저리 대출까지 합쳐서 장기 투자하기 때문이다. 주식과 부동산 투자의 차이를 살펴보자. 대부분 평범한 주변 사람들 중에 주식으로 큰 부자된 사람보다 부동산으로 부자된 사람이 많은 이유가 무엇인지 더 자세히 살펴보자. 주식 투자액 자기 전 재산을 투자하는 사람 많지 않다. 그런 모험 투자는 크게 잃을 가능성도 아주 크기 때문이다. 대부분 부동산 투자 금액보다 적게 투자한다. 주식으로 100% 벌어서 원금보다 두 배로 불어나도 투자 금액이 천만원이면 2천만원이지만, 부동산으로 5억 투자해서 20% 벌어서 6억이 되면 1억을 벌게 된다. 수익과 손해 몇 십배 늘 수 있지만, 0이 될 수도 있다. 투자기간 아주 쉽게 사고 쉽게 팔 수 있다. 투자기간이 짧다. 부동산 투자액 거의 전 재..

기초/투자 2020.10.28

Q. 사람들이 분양권 투자를 좋아하는 이유는?

A. 투자금이 적게 들고, 내야하는 세금 종류도 적기 때문이다. 중도금 무이자인 경우도 많고, 중도금 대출을 받으면 첫 계약금만 내면 분양권을 얻을 수 있다. 예를 들어 4억짜리 아파트를 계약금 10%인 4천만원을 내고 분양을 받아 분양권을 입주 전에 웃돈을 받고 1억 4천만원을 팔면 양도차익 1억에 대한 양도소득세만 내면 되는 거다. 전매제한이 안 걸려 있거나, 짧다면 잔금일 전에 언제든 웃돈(프리미엄)을 받고 팔 수 있다. 얼마나 좋은가. 분양권이란? 가. 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위 나. 주택의 입주자로 선정된 지위 다. 매매를 통해 취득하고 있는 가목 또는 나목의 지위 를 말한다. 참고 글. 분양권의 정의는? 분양권 세금은 양도소득세뿐 분양권을 얻을 때 취득세를 내지 않으며, 보유하고 있..

기초/투자 2020.09.18

Q. 재개발 지역 투자할 때 투자 비용 계산 방법은?

A. 초기 투자금(매매가 - 보증금)에 더해 추가 분담금을 준비해야 한다. 갈현1구역 예 갈현1구역을 예로 살펴보자. 네이버 부동산 들어가서 갈현1구역 재개발 매물을 살펴보면 아래처럼 나온다. 매물 주요 정보 매매 5억 초기 투자금(초투) 4억 6천만원 대지 25.8제곱미터 기보증금 4천만원 공동주택가격 1억 4천만원 초기 투자금 4억 6천만원 = 매매가 5억 - 기보증금 4천만원 이다. 대지 정보와 공동주택가격은 감정평가시 얼마나 가치를 인정받을지 예상할 수 있게 알려주는 정보다. 조합원 분양가와 추가 분담금 갈현1구역 조합원 분양가 59㎥이 4억 5000만원이라고 가정해보자. 위 매물 원빌라를 샀다고 생각해보자. 대지지분이 25.8제곱미터로 7.8평이다. 평당 1,000만원 인정받게 된다면 7800만..

기초/투자 2020.08.20

Q. 단독 다가구 주택, 다세대, 아파트 등 주택 가격, 집값에 영향을 주는 요인들은 무엇이 있을까?

A. 주택 가격에 영향을 주는 요인들은 나열해보면 다음과 같다. □ 금리, 이자율 □ 경제성장률 □ 물가상승률 □ LTV □ DTI □ 지하철역 신설 등 교통 호재 □ 보유세(재산세, 종합부동산세 등) □ 거래세(취득세, 양도소득세 등) □ 세계 경제 □ 주식시장 □ 인구, 가구수 변화 □ 통화량(유동성) □ 학군 □ 일자리 □ 주변 아파트 가격 □ 재개발, 재건축 □ 주변 지역 신규 아파트나 주택 건설 □ 주변 환경 □ 심리(가격이 오를 거란 기대, 가격이 떨어질 거란 기대), 불안감 등이다. 돈의 가치 □ 물가상승률 물가가 상승하면 돈의 가치가 떨어진다. 자장면이 천원하다가 오천원하는 경우를 생각해보자. 예전 천원의 가치는 자장면 1그릇이었다. 지금 천원은 자장면 1/5그릇인 것이다. 돈의 가치가 떨..

기초/투자 2020.08.19

Q. 왜 1주택자는 보통 주택가격에 대해서 중립적 입장이라고 할까?

A. 올라도 큰 이익이 없고, 내려도 큰 손해가 없다고 볼 수 있기 때문이다. 잘 이해가 안 될 수도 있다. 왜 올라도 큰 이익이 없는가? 내가 소유한 주택 가격만 크게 상승하고, 다른 주택 가격은 크게 내려가는 상황은 거의 발생하지 않는다. 내 집값이 오른만큼 다른 집값도 오른다. 따라서 내 집을 팔고 다른 집으로 이사간다면 원래 주택가격이 비슷한 수준이었다면 비슷한 가격일 가능성이 높다. 왜 내려도 큰 손해가 없을까? 마찬가지다. 내가 소유한 주택만 가격이 크게 내려가고, 다른 주택 가격은 크게 올라가는 상황이 발생할 가능성은 그리 크지 않다. 내 집값이 내려가면 다른 집값도 내려간다. 따라서 내 집을 팔고 비슷한 수준의 집으로 이사간다면 내 집값이 내려갔다고 큰 돈을 추가로 내고 이사가지 않아도 되..

기초/투자 2020.08.18

Q. LTV(Loan to Value ratio)는 왜 중요할까? LTV 효과는? 정부의 LTV 규제는?

A. LTV가 집값을 올리거나 내릴 수 있다. LTV의 뜻? LTV는 담보인정비율을 뜻한다. 부동산을 담보로 대출을 하는 경우, 부동산 감정가액의 일정비율 내에서 대출하도록 하는 제도다. 예를 들어 LTV가 50%이고 감정가액 10억짜리 집이라면 50%인 5억까지 대출이 나온다. 내 돈 최소 5억은 있어야 살 수 있다. 만약 LTV가 90%라면 어떻게 될까? 감정가액 10억짜리 집이 90%인 9억까지 대출이 나온다. 내 돈 1억만 있으면 살 수 있다. 물론 실제로는 감정가액과 거래가는 차이가 꽤 있어서 1억으로 살수는 없다. 감정가액과 거래가가 차이가 없다고 가정하고 표를 만들어보면 아래와 같다. 감정가액 기준 표 LTV 감정가액 대출금액 감정가액-대출금액 90% 10억 9억 1억 80% 10억 8억 2..

기초/투자 2020.07.28

Q. 주식 투자와 부동산 투자 둘 중 사회적으로 어떤 것이 더 긍정적일까?

A. 당연히 주식 투자다. 둘다 같은 투자다. 그럼에도 왜 주식 투자는 긍정적이고 부동산 투자는 덜 긍정적인가. 근거는? 세법을 보면 알 수 있다. 법률은 대의민주주의에서 사회적 합의의 결과물이라고 볼 수 있다. 따라서 세법을 통해서 사회가 어떻게 부동산 투자를 바라보는지 알 수 있다. 부동산 관련 세법을 보면 개인이 주택을 여러 채 단기간에 사고 파는 걸 장려하지 않는다. Q. 양도소득세 비과세 기준은? 1세대 1주택이고 조정대상지역인 경우에는 직접 거주 2년 보유 2년 했다가 팔아야 비과세다. 세법이 말하는 메시지는 단순하다. "되도록 들어가서 살 집 1채만 사세요." 부동산의 특별함 이유는 부동산은 특별하기 때문이다. 부동산은 재산권과 주거권이 충돌한다. 투자재, 즉 재산권을 강조하면 사회적 약자들..

기초/투자 2020.07.17

Q. 50% 오른 가격이 몇 프로 떨어져야 제자리일까?

A. 50%가 아니라 약 33%다. 1억원이 50% 상승하면 1억 5천만원이다. 1억 5천만원이 33% 하락하면 1억원이다. 1억 5천만원이 50% 떨어지면 절반이 된 것이니 7500만원이다. A에서 B로 변화율 계산식은 (B - A) / A * 100 이기 때문이다. (1억 5천만원 - 1억원) / 1억원 * 100 = 50% (1억원 - 1억 5천만원) / 1억 5천만원 * 100 = -33% (7500만원 - 1억 5천만원) / 1억 5천만원 * 100 = -50% 비슷하게 1억원이 3년 동안 15%씩 계속 상승했다면? 1억원이 1년 뒤에는 1억 1500만원, 다시 1년 뒤에는 1억 3225만원 다시 1년 뒤에는 약 1억 5209만원이 된다. 1억원이 3년 동안 약 52% 상승한 것이다. 3년 동안..

기초/투자 2020.07.12

Q. 투자 수익률 계산법은?

투자 수익률이란? 투자한 돈으로 번 돈(수익)의 비율을 뜻한다. 투자 수익률 계산법은? 투자 수익률 = 수익 / 투자 원금 * 100 이다. 부동산 투자 수익률 예 2017년에 아파트를 4억원에 샀다. 취득세, 중개수수료, 등기료 등 700만원이 들었다. 은행 대출을 연 4%에 2억원 받았다. 1년 동안 내는 이자는 800만원이다. (2억원 * 4 / 100 = 800만원) 2년 동안 이자 1600만원을 냈다. 2년 동안 살다가, 2년 뒤인 2019년에 5억원에 팔았다. 이때 투자 수익률은? 투자 원금은? 매매 원금 2억원(4억원 - 대출 2억원)과 취득세, 중개수수료, 등기료 등 700만원, 이자 1600만원이다. 모두 합치면 2억 2300만원이다. 1세대 1주택이고 2년 이상 보유해서 비과세 혜택을 ..

기초/투자 2020.06.30

Q. 왜 갭투자(gap투자) 하는 사람들은 아파트를 선호할까?

A. 아파트를 선호하는 이유는 다음과 같다. 1. 표준화된 대규모 상품, 팔고 싶을 때 팔 수 있다 1) 쉽게 살 수 있다. 2) 언제든 쉽게 팔 수 있다. 필요할 때 현금으로 쉽게 바꿀 수 있다. 2. 관리 부담, 추가 비용이 적다 관리사무소에서 관리를 다 해준다. 누수 등 하자로 인한 추가 비용 위험이 적다. 3. 안전 자산이다 관리가 잘 되므로 가치 하락 위험이 낮다. 사람들이 선호하기 때문에 가격이 잘 안 떨어진다. 갭투자를 하는 유형을 크게 2가지로 나눠보자. 1. 실거주 목적: 이사갈 집을 미리 사는 경우 2. 시세차익: 가격이 올랐을 때 팔기 위해 사는 경우 2010년 이후 지어진 대단지 아파트들은 주거지로서 가치가 아주 높다. 1. 실거주 목적인 사람들이 제일 선호하는 주택 유형이다. 2...

기초/투자 2020.06.22

Q. 왜 사람들은 아파트에 투자하는가? 주택(아파트, 빌라, 다가구, 단독)과 스마트폰(아이폰, 갤럭시, LG)을 비교해 보면 알 수 있다!

주택의 종류 주택의 종류를 나눠보면 아파트, 빌라, 다가구주택, 단독주택 정도로 나눌 수 있다. 아파트는 다시 1000세대 이상 브랜드 대단지 아파트와 브랜드 중소규모단지 아파트, 중소형 건설사가 만든 작은 단지 아파트나 나홀로 아파트로 나눌 수 있다. 대단지 아파트는 자이, 래미안, 힐스테이트 등 대부분 브랜드 아파트다. 큰 규모 시공능력은 대형건설사만 갖출 수 있으니까. 스마트폰 살펴보기 스마트폰을 제조사별로 나누면 아이폰, 갤럭시, LG폰, 중국회사 저가폰 등으로 나눌 수 있다. 어떤 폰이 가장 비쌀까? 아이폰 > 갤럭시 > LG폰 > 중국회사 저가폰 순이다. 중고로 팔 때 가격은? 당연히 아이폰 > 갤럭시 > LG폰 > 중국회사 저가폰 순이다. 아이폰은 정말 비싸다. 하지만 중고가도 비싸다. 비싼..

기초/투자 2020.06.22

Q. 사람들은 왜 갭 투자(gap 투자)를 할까?

갭 투자란 보통 전세보증금을 끼고매매하는 경우를 말한다. 매매가 - 전세보증금 = 갭 gap매매가 4억원 - 전세보증금 3억원 = 갭 1억원1억원으로 4억원 짜리 집을 살 수 있다. A. 집값이 오를 거 같아서이다.집값이 오를 거라고 생각하지 않는다면?굳이 갭투자를 할 이유가 없다. 거주 목적. 직접 들어가서 살 사람.직접 들어가서 살 사람들도 갭투자를 한다.실거주 목적이니 다르게 볼 수 있지만행위자체는 똑같다.집값이 오르고 있는 추세고 여유돈이 있다면이사갈 집을 미리 사두는 거다.세입자 계약 기간이 만료되었을 때세입자에게 보증금을 돌려주고 직접들어가서 살게 된다.거주 목적의 갭투자는 정부가 막기 어렵다.사람들의 반발이 심하니까. 투자 목적1. 시세차익.투자를 목적으로 많이 갭투자한다.예를 들어2017년..

기초/투자 2020.06.17

Q. 재개발사업 추진 절차는?

A. 재개발 추진 절차는 다음과 같다. (출처: 은평구청 www.ep.go.kr ) 추진절차 세부단계 내용 소요기간 사업준비 단계 기본계획 수립(서울시장) □ 주민공람(14일 이상) □ 지방의회 의견청취 □ 시도시건축공동위원회 심의 정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청 (주민 → 구청장) □ 주민공람(30일 이상) □ 지방의회 의견청취 1년 ~ 2년 정비구역 지정(서울시장) □ 시도시건축공동위원회 심의 □ 세입자 주거이전비 기준시점 사업시행 단계 추진위원회 구성 및 승인(주민 → 구청장) □ 위원장 포함 5인 이상 위원 구성 □ 토지 등 소유자 과반수 동의 1년 ~ 2년 조합설립인가(추진위 → 구청장) □ 토지 등 소유자 3/4이상 동의 1년 ~ 2년 사업시행인가(조합 → 구청장) □ 건축심의 등 관련부..

기초/투자 2020.05.28

Q. 금리, 이율, 이자율이 내려가면 왜 집값이 오를까?

금리(金利)란? 금金자는 돈 금, 이利자는 이로울 이, 이익할 때 이자다. 금리는 금융 기관에서 빌려준 돈(대출금), 맡긴 돈(예금) 등에 대한 이익을 얻는 비율, 이율을 뜻한다. 이율(利率)은? 율率은 비율할 때 율자다. 이율은 원금에 대한 이자의 비율을 뜻한다. 이자(利子)는? 자子는 자식 자로 자녀할 때 자다. 이자는 남의 돈을 빌려쓴 대가로 주는 돈을 뜻한다. 100만원을 빌렸는데 이율, 이자율이 연 1%라면 1년 뒤에 100만원과 함께 1만원을 줘야 한다. 달리 말하면 남한테 또는 은행한테 100만원을 빌려주면 1년 뒤에 1만원이란 자식(이자)을 함께 얻을 수 있다. 말 그대로 돈이 돈을 낳는다. 금리 = 이율 = 이자율 금리, 이율, 이자율 다 같은 말이다. 금리가 내려가면 집값이 오른다? 집..

기초/투자 2020.04.30
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