(출처: 청약홈 자주 묻는 질문)
청약 제한
Q. 투기과열지구란? 투기과열지구로 지정되면 어떤 제한을 받나요?
- 투기과열지구는?
주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말합니다. 구체적인 지정 기준은 아래와 같습니다.
1. 투기과열지구 지정기준 : 주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로서
① 최근 2개월간 주택청약 경쟁률이 5대1을 초과 또는 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이 10대1을 초과하거나
② 주택건설사업계획 승인이나 건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 경우
③ 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우로 인정한 경우
2. 지정 및 해제권자 : 국토교통부장관 또는 시·도지사
3. 지정현황
| 구분 | 투기과열지구(48개) |
| 서울 | 전 지역(’17.8.3) |
| 경기 | 과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19) |
| 인천 | 연수, 남동, 서(’20.6.19) |
| 대전 | 동, 중, 서, 유성(’20.6.19) |
| 대구 | 대구수성(’17.9.6) |
| 세종 | 세종(’17.8.3) |
· 2017.08.03. 시행 : 서울특별시 전역(25개구), 경기도 과천시, 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역)
* 국토교통부공고 제2017-1173호 참조, 국토교통부 ▶ 정보마당 ▶ 법령정보 ▶ 행정규칙(훈령, 예규, 고시)
· 2017.09.06. 시행 : 경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구
* 국토교통부공고 제2017-1304호 참조, 국토교통부 ▶ 정보마당 ▶ 법령정보 ▶ 행정규칙(훈령, 예규, 고시)
· 2018.08.28. 시행 : 경기도 광명시, 하남시
* 국토교통부공고 제2018-1086호 참조, 국토교통부 ▶ 정보마당 ▶ 법령정보 ▶ 행정규칙(훈령, 예규, 고시)
· 2020.06.19. 시행 : 경기도 수원시, 성남시 수정구, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구,
동탄2택지개발지구, 인천광역시 연수구, 남동구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구
* 국토교통부공고 제2020-827호 참조, 국토교통부 ▶ 정보마당 ▶ 법령정보 ▶ 행정규칙(훈령, 예규, 고시)
- 투기과열지구로 지정되면 어떤 적용을 받나?
1. 분양권 전매제한 기간 강화
2. 일반공급 1순위 청약제한 (2순위 청약가능) : 청약주택별 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 1순위 청약 불가
가. 민영주택
① 주택청약종합저축에 가입한지 2년 미만인 자
② 세대주가 아닌 자
③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
④ 2주택(청약주택이 토지임대주택인 경우에는 1주택)이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
* 분양가격이 9억원 초과 시 특별공급 불가
나. 국민주택
① 주택청약종합저축에 가입한지 2년(납입인정 24회) 미만인 자
② 세대주가 아닌 자
③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
* 당첨사실 및 주택소유 여부는 청약통장 가입자의 주민등록표등본의 세대주 및 세대원 전원 (세대분리된 배우자 및 배우자와 동일세대원 포함)을 대상으로 함.
Q. 조정대상지역이란? 조정대상지역 중 청약과열지역으로 지정되면 어떤 제한을 받나요?
- 조정대상지역이란?
주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말하며, 구체적인 지정 기준은 아래와 같습니다.
1. 청약과열지역 지정기준 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등과 관련하여 아래의 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이 발생하였거나, 청약과열 우려가 있는 지역
① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택 규모 이하 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
② 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
③ 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 지정 및 해제권자 : 국토교통부장관 또는 시·도지사
3. 조정대상지역 지정현황
| 구분 | 조정대상지역(69개) |
| 서울 | 전 지역(’16.11.3) |
| 경기 | 과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지？기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21), 고양, 남양주주1), 화성, 군포, 안성주2), 부천, 안산, 시흥, 용인처인주3), 오산, 평택, 광주주4), 양주, 의정부(’20.6.19) |
| 인천 | 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19) |
| 대전 | 동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19) |
| 대구 | - |
| 세종 | 세종(’16.11.3) |
| 충북 | 청주주5)(’20.6.19) |
· 2017.08.03. 시행(지정) : 서울특별시 전역(25개구), 경기도 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원에 지정된 택지개발지구에 한함), 부산광역시 해운대구·연제구·동래구·남구·부산진구·수영구·기장군, 세종특별자치시「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역
* 국토교통부공고 제2017-1305호 참조
· 2018.08.28. 시행(지정) : 경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄, 팔달구 우만동, 안장구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원)
* 국토교통부공고 제2018-1088호 참조
· 2018.12.31. 시행(해제) : 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)
* 국토교통부공고 제2018-1767호 참조
· 2018.12.31. 시행(지정) : 경기도 수원시 팔달구, 용인시 수지구·기흥구, 부산광역시 해운대구·수영구·동래구
* 국토교통부공고 제2018-1766호 참조
· 2019.11.08. 시행(해제) : 경기도 고양시(삼송택지개발지구, 원흥 · 지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역 제외), 남양주시(다산동, 별내동 제외), 부산광역시 해운대구·수영구·동래구
* 국토교통부공고 제2019-1540호 참조
· 2020.02.21. 시행(지정) : 경기도 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시
* 국토교통부공고 제2020-197호 참조
· 2020.06.19. 시행(지정) :
- 경기도 고양시, 남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면 제외), 군포시, 안성시(일죽면, 죽산면 죽산리·용설리·장계리·매산리·장릉리·장원리·두현리 및 삼죽면 용월리·덕산리·율곡리·내장리·배태리 제외), 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌향리·맹리·두창리 제외), 오산시, 평택시, 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외), 양주시, 의정부시
- 인천광역시 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계약구, 서구,
- 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구,
- 충청북도 청주시(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 목이면 제외)
* 국토교통부공고 제2020-828호 참조
- 조정대상지역 중 청약과열지역으로 지정되면 어떤 적용을 받나?
1. 일반공급 1순위 청약제한 (2순위 청약가능) : 청약주택별 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 1순위 청약 불가
가. 민영주택
① 주택청약종합저축에 가입한지 2년 미만인 자
② 세대주가 아닌 자
③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
④ 2주택(청약주택이 토지임대주택인 경우에는 1주택)이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
나. 국민주택
① 주택청약종합저축에 가입한지 2년(납입인정 24회) 미만인 자
② 세대주가 아닌 자
③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
* 당첨사실 및 주택소유 여부는 청약통장 가입자의 주민등록표등본의 세대주 및 세대원 전원 (세대분리된 배우자 및 배우자와 동일세대원 포함)을 대상으로 함.
2. 민영주택 일반공급 청약자격 강화
가. 가점제 비율 : 85이하 가점제 비율(40%→75%), 85초과 가점제 비율(0%→30%)
나. 아래에 해당하는 경우 가점제 적용 대상에서 제외
① 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자를 제외
② 과거 2년 이내 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자
다. 추첨제 공급 시 무주택자 우선공급 비율 적용 : 75%를 무주택세대구성원에게 우선공급 후 나머지 주택을 1주택을 소유한 사람 중 소유 주택 처분조건을 승낙한 사람에게 공급
Q. 공공주택지구란?
공공주택지구란, 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의50 이상이면서, 국토교통부장관이 지정·고시하는 지구를 말합니다.
(공공주택 특별법 제2조 제2호)
종전의 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」에 의한 국민임대주택단지 예정지구가 정부의 보금자리주택정책에 의하여 「보금자리 주택건설 등에 관한 특별법」으로 법명이 변경된 후, 다시 「공공주택 특별법」으로 변경된 것입니다.
공공주택사업은 무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결을 위하여 공공분양주택 및 다양한 유형의 임대주택을 수요자 맞춤형 공공주택으로 통합하여 도심이나 환경적으로 보전가치가 낮은 훼손된 개발제한구역 등 도시 인근의 주거선호가 높은 지역을 중심으로 공공기관이 직접 신속하게 건설하고, 서민들이 부담 가능한 저렴한 가격으로 거주가 가능한 주택을 공급하기 위하여 시행하는 사업입니다.
공공주택지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 관계 행정기관의 장과 협의 후 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 받아 지정합니다.
※ 공공주택이란?
정부가 서민을 위하여 공공 부문을 통하여 직접 공급하는 주택으로, 공공주택사업자(LH, 지방공사, 지자체 등)가 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원 받아 건설, 매입, 임차하여 공급하는 주택을 말합니다. (공공주택 특별법 제2조 제1호)
Q. 과거 5년간 당첨자로 관리되는 기준일은?
다음 각각에 해당하는 기준일로부터 5년간 당첨자로 간주합니다.
당첨관리대상자 당첨기준일
1. 분양주택(분양전환공공임대주택)의 일반공급 1·2순위 : 당첨자발표일
2. 분양주택(분양전환공공임대주택)의 특별공급 대상자 : 당첨자발표일
3. 예비입주자로서 공급계약을 체결한 자(추가입주자) : 계약체결일
4. 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업계획승인일
5. 조합주택(재건축, 재개발)의 조합원 : 관리처분계획인가일. 단, 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우 ‘사업계획승인일’ 기준으로 당첨자로 관리됨
※ 선착순으로 공급받은 자, 분양전환되지 않는 임대주택을 분양받은 자, 미분양주택을 분양받은 자는 당첨관리대상에서 제외
Q. 일반공급 1순위 청약이 제한되는 2순위란?
청약통장의 1순위 요건을 충족하더라도 다음에 해당하는 경우에는 일반공급 1순위 청약을 제한하고 일반공급 2순위로 청약신청 하도록 한 제도입니다.
| 지구(지역) 또는 주택종류 | ‘일반공급 1순위 제한 2순위’에 해당하는 경우 | |
| ① 투기과열지구 ② 청약과열지역1) |
민영주택 | 세대주가 아닌 자 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자 |
| 국민주택2) | 세대주가 아닌 자 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원 |
|
| ① 투기과열지구 ② 청약과열지역1) ③ 수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50%이상) |
민영주택 | 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자 * 민영주택은 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함됨 |
| 85㎡초과 공공건설임대주택 | ||
1) (투기과열지구, 청약과열지역) 재당첨제한 또는 1순위 당첨 등이 제한되는 지역 및 주택
2) (국민주택) 투기과열지구 또는 청약과열지역과 무관하게 무주택세대구성원, 무주택세대구성원 중 세대주(노부모부양 특별공급)만 청약 신청할 수 있습니다.
Q. 과거 당첨된 후 계약하지 않은 경우도 재당첨제한을 받나요?
재당첨제한을 받습니다.
계약체결 여부와 관계없이 재당첨제한 기간 동안 청약자격 제한을 받으며, 과거 당첨된 통장을 이용하여 다시 당첨될 수도 없습니다.
Q. 재당첨제한이란?
재당첨제한이란 주택에 청약하여 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자(배우자는 분리세대인 경우도 포함)에게 주택종류 또는 지역별로 일정기간 동안 다른 주택의 당첨을 제한하는 것을 말합니다.
당첨자 및 그 세대원은 아래표에서 정한 재당첨제한 기간 동안 다른 분양주택(분양전환임대주택을 포함하되, 민영주택은 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급하는 주택에 한함)의 입주자로 선정될 수 없습니다. 따라서 과거 재당첨제한을 받는 주택에 당첨된 사실이 있는 경우에도 대부분의 지역에서 공급하는 민영주택은 제한을 받지 않고 청약이 가능합니다.
예시)
- 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음
- 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음
- 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음
- 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음
또한, 분양가상한제 미적용주택 등 일부 주택은 재당첨제한이 발생하지 않습니다1).
(분양가상한제 미적용주택에 당첨 후 재당첨제한 기간이 발생하지 않는다는 의미이며, 과거 다른 주택에 당첨되어 발생한 재당첨제한 기간 중에는 분양가상한제 미적용주택도 당첨이 제한됨.)
1) 주택공급에 관한 규칙 제54조 참조
- 보험회사가 해당 보험회사의 보험계약자에게 공급하기 위하여 보험자산으로 건설하는 임대주택
- 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택
- 노인복지주택
- 정비사업(주거환경개선사업 제외) 주택으로 관리처분계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택
- 주택재개발사업으로 건설되는 주택으로 세입자에게 공급하기 위한 주택
- 도시형 생활주택
반면, 투기과열지구 및 청약과열지역2)에서 공급되는 주택의 경우 민영주택 및 분양가상한제 미적용 주택에도 재당첨제한이 적용됩니다.
2) 투기과열지구 및 청약과열지역 : 재당첨제한 또는 1순위 당첨 등이 제한되는 지역 및 주택
본인의 재당첨제한 여부를 확인하고 싶으시면, '청약자격확인 - 청약제한사항 확인'에서 공인인증서로 로그인하여 확인하실 수 있습니다.
실제 청약 시, 재당첨제한을 받는 분은 청약신청 도중 '청약제한사항 확인' 단계에서 본인의 제한사항을 확인할 수 있습니다.
다만, 이 방법으로는 청약자 본인의 재당첨제한 여부만을 확인 할 수 있으므로, 청약자의 세대에 속한 자의 재당첨제한을 확인하고 싶으시면 해당 세대원 본인 명의의 공인인증서로 로그인하여 '청약제한사항 확인' 메뉴에서 재당첨제한 여부를 확인하여야 합니다.
※ 주택에 당첨되었을 때 발생하는 재당첨제한 기간은 아래와 같습니다.(2020.04.17. 이후 입주자모집공고 승인신청분부터 적용)
| 당첨된 주택의 구분 | 적용기간(당첨일로부터) | ||
| -투기과열지구에서 공급되는 주택(제54조제1항제3호) -분양가상한제 적용주택(제54조제1항제6호) |
10년간(신설) | ||
| -청약과열지역에서 공급되는 주택(제54조제1항제7호) | 7년간(신설) | ||
| -토지임대주택(제54조제1항제5호) -투기과열지구 내 정비조합(제3조제2항제7호가목) |
5년간 | ||
| -이전기관종사자 특별공급 주택(제54조제1항제2호) -분양전환공공임대주택(제54조제1항제4호) -기타당첨자(제3조제2항제1·2·4·6·8호) |
과밀억제권역 | 85이하 | 5년 |
| 85초과 | 3년 | ||
| 그 외 | 85이하 | 3년 | |
| 85초과 | 1년 | ||
* 두 가지 이상의 제한기간에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용