2019년 1월 9일 ｢임차인 거주 안정성 제고를 위한 「등록 임대주택 관리 강화방안」 발표｣, 국토교통부 보도자료 전문

임차인 주거안정성 제고 위한 등록 임대주택 관리 강화
◈ 임대등록시스템 자료 일제정비(19년 상반기)
◈ 세제 감면 시 임대료 증액제한 등 의무준수 검증 강화
◈ 임차인 권리 강화를 위한 등록 임대주택 부기등기제 도입
◈ 의무 임대기간 내 양도금지 위반 등에 대한 제재 강화

□ 정부는 관계부처 합동으로 임차인 주거 안정성 제고를 위한 「등록임대주택 관리 강화방안」을 수립·추진한다.
ㅇ 이번 방안은 ’17년 12월 발표한 “임대주택 등록 활성화 방안”(’17.12.13) 이후 신규 임대사업자 및 임대주택 수가 대폭 증가*함에 따라 보다 체계적인 관리를 위하여 관계기관 합동으로 마련되었다.
* 임대등록 실적: ’17년말 25.9만 명·98만 채 ⇒ ’18말 기준 40.7만 명·136.2만 채

□ 등록 임대주택 관리 강화 방안의 주요내용은 다음과 같다.

① 등록 임대주택 관리 데이터 일제정비 및 관리 강화
ㅇ 정부는 그동안 수기로 관리하였던 자료의 정확도 제고를 위하여 ’19년 상반기 중 임대등록시스템(렌트홈) 고도화와 연계하여 등록 자료의 일제정비를 실시한다.
- 일제정비 기간 동안 임대사업자가 정비자료를 인터넷을 통해 스스로 정정하거나 관할 지자체에 정정신청하도록 안내하고 기존 자료를 정비할 예정이다.
- 임대료 증액제한, 임대의무기간 등 임대조건 준수여부에 대한 정기점검을 통해 과태료 부과 및 세제감면 과정에서 검증하도록 할 예정이다.

② 임대소득세․종부세 등 과세체계와 연계한 검증 강화
ㅇ 임대소득세․종합부동산세 감면 시 임대차계약 신고확인서를 제출하도록 하여 임대료 증액제한(5%이내) 준수를 검증하도록 개선한다.(조세특례제한법․종합부동산세법 시행령․시행규칙 개정 ’19.상)
ㅇ 취득세 감면과 관련하여 임대기간․임대료 증액제한 미준수 등 의무불이행으로 등록이 말소된 주택에 대해서 감면된 취득세를 사후 추징하도록 할 계획이다.(지방세특례제한법 개정 ’19.1월 시행)
ㅇ 이와 더불어, 연간 2천만 원 이하 임대소득에 대해서 ’19년부터 과세가 시행될 예정임을 감안하여 전담인력 확보와 국세상담센터 (콜센터 126) 상담지원 강화를 통하여 임대소득세 및 임대등록 관련 세제상담이 원활히 이뤄질 수 있도록 할 계획이다.
③ 임차인 권리 강화를 위한 등록임대주택 부기등기제 도입 등
ㅇ 임차인이 해당주택이 등록임대주택인지 여부를 쉽게 알 수 있도록 사업자에게 주택 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기토록 민간임대특별법 개정을 ’19년 상반기 중에 추진한다.
- 법령 개정 이후 신규 등록 주택은 부기등기를 등록 시 해야 하며, 기존 등록주택의 경우 2년간 유예기간을 부여할 예정이며 해당 기간 동안 부기등기를 하지 않을 경우, 5백만 원의 과태료를 부과할 예정이다.
ㅇ 임대사업자의 임대료 증액제한 위반에 대한 과태료를 기존 1천만 원에서 3천만 원으로 상향하고, 의무 임대기간 내 양도금지 위반 등에 대한 과태료를 기존 1천만 원에서 5천만 원으로 상향을 추진한다.

□ 국토교통부는 등록 민간임대주택은 임대료 인상률 제한(5% 이내), 의무 임대기간(4~8년)을 적용받아 임차인의 거주 안정성이 확보되는 만큼 계속적으로 등록활성화를 추진할 것이라면서,
ㅇ 특히, ’19년부터는 연 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서도 과세가 전면시행 되므로 임대소득 필요경비율(60%, 미등록 시 50%), 기본공제(400만 원, 미등록 시 200만 원) 혜택을 받기 위한 사업자 등록이 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다고 밝혔다.
ㅇ 또한, 임대인에게는 임대소득 및 세제혜택 등에 상응하는 의무를 준수하도록 하고 임차인에게는 임대료·거주기간의 안정성 보장을 강화해 나가겠다고 덧붙였다.

Ⅰ. 추진배경

◈ 私的전월세 주택 임차인의 주거안정성 제고를 위해 마련한 임대등록 활성화 방안의 1년간 성과․보완사항에 대한 평가를 통해
- 임차인에게는 임대료 변동․거주기간의 안정성을 확보하면서,
- 임대인에게는 혜택에 상응하는 의무 준수 및 관리 강화 임대등록 제도 운영 현황
□ 私的임대주택에 거주하는 세입자들의 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등의 주거불안 해소를 위하여 등록 활성화 추진(’17.12~)
ㅇ 등록 활성화 방안 이후, 개인보유 등록임대주택은 ’17년말 98만채에서 ‘18년말 136.2만채로 39% 증가(임대사업자는 동 기간 57% 증가)

임대등록 활성화 성과
□ 등록 활성화에 따라 4～8년 동안 집주인의 퇴거요구와 과도한 임대료 증액요구 없이 안정적 거주하는 임차가구가 38만가구 증가
ㅇ 아울러, ’18년 약 15만명의 임대사업자가 신규로 등록함에 따라 임대차 정보 및 ’19년 임대소득분 정당과세 기반 마련
☞ 임대등록 활성화 취지를 보완하기 위해서 등록임대주택에 적용되는 공적 의무 준수상황에 대한 단계별 점검 기반 강화
☞ 등록임대주택 공적의무와 세제혜택과의 연계강화, 정당과세 등을 통해 임대사업자에 대한 선순환 관리 체계 구축

Ⅱ. 기본방향

Ⅲ. 세부 추진과제

1 등록 임대주택 관리 기반 구축

1) 등록임대주택 일제정비 및 정기조사 실시

현 황
□ 등록 임대사업자 관리강화를 위하여 임대등록시스템(렌트홈)을 신규로 구축하여 운영 중(’18.4월~)이며
ㅇ 과거 지자체에서 수기관리했던 자료의 현행화와 정비도 병행 개선방안
□ (일제정비) 등록임대주택 자료 현행화를 위한 일제정비 기간('19.상)을 두어 임대사업자 스스로가 정비 필요한 자료를 수정 신고 유도
ㅇ 오기, 주소 불분명, 중복, 소유권 불일치 등 오류사항을 지자체에서 확인 후에 직권정정 할 수 있도록 제도개선(민간임대특별법 시행령)
ㅇ 분양권으로 등록하는 주택의 경우, 입주 가능일 6개월 전부터만 등록 가능토록 하여 실제 입주 가능한 주택에 대한 정확한 정보제공 (민간임대특별법 시행령)
□ (정기조사) 등록자료를 분석하여 임대조건 미신고 및 임대의무기간 미준수 의심사례 등을 파악하고 지자체 합동 점검 실시
ㅇ 등록․관리 건수가 많은 지자체를 중심으로 의무 준수여부에 대해 조사, 의무를 미준수한 경우 과태료 처분 및 세제 혜택 추징

2) 등록임대주택 운영관리 전담체계 구축

현 황
□ 임대등록 급증으로 인해 늘어나는 상담, 신청 관련 업무처리와 함께 등록임대 핵심 의무 준수여부에 대한 체계적 조사․관리 필요 개선방안
□ 임대등록 관련 지자체 현장인력 확충, LH 전담운영조직 신설, 임대사업자 관련 관계부처 합동 협의․관리체계 강화
ㅇ (지자체) 임대사업자 등록업무, 민원, 정기조사, 과태료 부과 등을 수행할 인력을 단계적으로 충원(금년에 80명)하여 전담체계 구축
* 임대사업자 등록․변경 및 말소 업무, 임대차계약 신고 및 변경신고 처리, 매각제한 의무준수 여부 상시 확인, 주기별 정기점검, 안내․소명․과태료 부과 등
- 보다 체계적인 관리․감독을 위해서 관할 등록사업자 규모 등을 고려하여 수도권 주요 시․군․구 등을 중심으로 전담팀 구성
ㅇ (LH 조직 강화) 임대등록시스템 고도화 및 타기관과의 연계, 상시적 자료 정비 등을 수행할 전담 지원조직 강화
- 임대등록 관련 사전․사후관리, 시스템 구축․운영 등을 전담하는 민간임대등록사업단 구성․운영(렌트홈 운영기관인 LH내 설치)
ㅇ (중앙정부) 임대사업자 관리 등을 통해 임차인 권익보호 업무를 전담하여 수행할 관계기관 합동* 전담체계 신설 추진
* 협조체계 : 국토부, 행안부, 국세청, 지자체, 지원조직(LH) 등

2 과세체계와 연계한 관리강화

1) 임대사업자의 의무 준수 검증체계 구축

현 황
□ 등록임대사업자가 각종 세제혜택에 상응하게 임대료 증액 제한․ 임대의무 기간을 준수토록 세제와 연계한 검증 체계 강화 필요 개선방안

① 임대조건 준수․세제 연계 시스템 강화
ㅇ 임차인, 임대료, 임대기간을 확인하여 감면대상 여부를 체계적으로 관리하도록 양도소득세․임대소득세․종부세 감면 신청서식 개정
- 임대등록시스템(렌트홈)에서 임대차계약 신고확인서를 발급하여 임대기간 중의 임대료 변동 이력을 명확히 확인토록 개정(민간임대 특별법 시행규칙)
② 세제 감면․추징 조건 명확화
ㅇ (국세) 임대소득세․종합부동산세 감면시, 임대기간 및 임대료 증액 제한(연 5% 이내) 준수여부를 명확히 확인하도록 세법 규정 정비
(조세특례제한법․종부세법 시행령 개정)
ㅇ (지방세) 취득세 감면 임대주택이 임대기간 미준수․임대료 증액 제한 미준수 등으로 등록말소될 경우 감면세액을 추징토록 규정(지방세특례제한법 개정)

2) 임대소득 과세(2천만 원 이하)에 따른 사전준비

현 황
□ ’19년부터 연간 2천만원 이하 임대소득에 대한 전면과세가 시행됨에 따라 사업자 관리, 세제 상담 및 민원 서비스 필요
ㅇ (사업자 관리) 사업자등록 및 소득세 신고 안내, 소득세 신고서 접수, 무신고자 결정을 위한 시스템 구축 및 관리 업무
ㅇ (민원 서비스) 새로 소득세 신고대상이 된 사업자의 상당수는 소득세 신고를 따로 해 보지 않은 은퇴자, 고령자 등으로 복잡한 세액

계산 문의를 위한 방문 및 전화 상담 증가
개선방안
□ 임대소득 전면과세에 따른 국세청 담당인력을 단계적으로 확보하고 세제 상담 및 민원 서비스 기능 강화
ㅇ 임대등록 관련 양도세, 종부세, 임대소득세 관련 상담이 원활히이루어질 수 있도록 국세상담센터(콜센터 126) 강화

3 세제혜택 조정 (19.1.7 기 발표)

1) 임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화

□ (현 황) 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택 양도시 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세
ㅇ 2년 거주주택 비과세 양도 후 새로 취득하여 2년 이상 거주할 경우 다시 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세(비과세 횟수제한 없음)

□ (개선방안) 임대사업자 거주주택 비과세 요건 강화(소득세법 시행령 개정)
ㅇ 등록임대사업자의 거주주택(2년 이상) 비과세를 최초 1회만 허용

2) 양도세 비과세 주택보유 기간 요건 강화

□ (현 황) 양도소득세는 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 기간이 2년 이상인 경우 비과세
ㅇ 다주택자인 경우에도 주택을 모두 양도하고 최종적으로 남은 1주택의 보유기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 1세대 1주택 비과세 가능
□ (개선방안) 양도세 비과세 주택보유 기간 요건 강화(소득세법 시행령 개정)
ㅇ 1세대 1주택 비과세 요건으로서 2년 보유기간 산정시 다주택 보유 기간은 제외하고 1주택이 된 이후부터 보유한 기간만 인정

4 임차인 권리 보호 강화

1) 등록임대주택 임차인 정보제공 강화(부기등기 의무화)

현 황
□ 임차인은 매물이 등록임대주택인지 여부와 등록 임대주택이면 임대의무기간, 임대료 증액제한 권리에 대한 정보접근이 제한적 개선방안
□ 주택 소유권등기에 민간임대특별법상 등록임대주택*임을 부기등기토록 하여 계약단계에서 임차인의 권익 보호 및 알권리 제고
ㅇ 해당 주택이 임대의무기간 및 임대료 증액 제한이 있는 민간임대주택임을 소유권 등기에 부기 등기하도록 민간임대법을 개정(’19.상)
- 신규 등록분에 대해서는 법령개정 이후 즉시 의무부여, 기존 등록 주택에 대해서는 일정기간(2년)내에 부기등기 의무화
* 위반시과태료(5백만원이하) 규정신설및임대차계약신고의무와연계하여이행여부관리

2) 임대사업자 의무 미준수에 대한 과태료 강화

□ 과태료 상한을 현행 1천만원에서 최대 5천만원으로 상향하고, 신고지연 등 경미한 위반에 대한 과태료는 인하 추진(민간임대특별법 개정)
ㅇ (핵심의무 위반) 임대사업자의 핵심 의무인 임대료 인상제한 등 임대 조건 의무 위반에 대해서는 1천만원에서 3천만원으로 상향하고,
- 특히 본인거주 등의 사유로 미임대하거나 임대의무기간 내 양도금지 의무를 위반한 경우에 대해서는 최대 5천만원으로 상향 추진
* 임대료 인상제한, 본인거주 미임대, 임대의무기간내 양도 등에 대해 3천만원 상향에 대해서는 9.13 대책에서 기발표하여 민간임대특별법 개정안 국회심의 중
ㅇ (경미한 위반) 임대주택 양도시 신고 지연․불이행 등과 같은 경미한 행정절차 위반에 대해서 과태료 인하(1천만원 → 1백만원)

의무사항

기존

개선(안)

․임대의무기간 중 민간임대주택 임대의무 및 양도규정 (법 제43조)

① 본인 거주 등 미임대(임대의무기간 이내)

② 신고 후 임대사업자간 양도

③ 신고 후 양도(임대의무기간 경과후)

④ 허가 후 양도(임대의무기간 이내)

임대의무기간 이내 미임대 및 양도위반시

1,000만원

(호수별)

과태료 5천만원 이하

(호수별)

① 본인 거주 등 미임대

④ 허가없이 양도

과태료 100만원 이하

(호수별)

② 또는 ③에 따라

미신고 후 양도

․임대조건 중 임대료 규정 준수규정(법 제44조)

1차 위반

500

2차

위반700

3차

위반

1,000

1차 위반

1,000

2차

위반

2,000

3차

위반

3,000

․임대차인의 귀책사유 외 임대차계약 해제·해지, 재계약 거절 금지(법 제45조)

1차 위반

500

2차

위반700

3차

위반

1,000

좌동

․임대차계약신고 의무(법 제46조)

․임대사업자의 임대차계약서 사용의무

(법 제47조)

․임대사업자 설명의무(법 제48조)

1차위반 500

2차위반500

3차

위반

500

좌동

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