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2020년 11월 3일 「부동산 공시가격 현실화 계획」 및 「재산세 부담 완화 방안」 발표
2020년 11월 3일 「부동산 공시가격 현실화 계획」 및 「재산세 부담 완화 방안」 세부자료 부동산 공시가격 현실화 계획
2020년 11월 3일 「부동산 공시가격 현실화 계획」 및 「재산세 부담 완화 방안」 주요 질의응답
보도자료 전문
(출처: 2020년 11월 3일 「부동산 공시가격 현실화 계획」및 「재산세 부담 완화 방안」발표, 국토교통부 보도자료)
"본 보도자료는 국토교통부에서 공공누리 제1유형으로 개방한 저작물입니다."
Ⅰ. 공시제도 도입과 현실화
□ 다원화된 지가체계*를 일원화하여 공신력을 제고하고, 공적 지가 체계의 효율적 운영을 위해 ‘89년 공시지가 제도 도입
* 기준지가(공공보상, 건설부), 시가표준액(지방세, 내무부), 기준시가(국세, 국세청) 등
ㅇ `93년까지 토지에 대한 과세기준의 현실화를 추진하였으나, 지가가 급등하면서 목표달성에 한계
□ `00년 공시지가 현실화 계획에 따라 `03~‘05년 현실화 추진
ㅇ 지가변동률을 상회하는 적극적인 공시지가 조정을 통해 시세 반영률 제고 (`05년 90% 목표로 추진)
ㅇ 다만, 현실화율 기준이 되는 시세 산정*에 있어 개발이익 등을 배제함에 따라 적정 가격 기준의 현실화에는 한계
* 시장에서 거래될 수 있는 하한가격을 시세로 산정하여 실제 시세와 차이 발생
□ 부동산 관련 조세 형평을 위해 주택공시제도 도입 (‘05)
ㅇ 토지 건물 통합평가 및 통합과세 추진이 결정(‘04.9)된 이후, 지가 공시법 을 부동산 가격공시법 으로 개정
ㅇ 주택 공시가격 도입에 따른 재산세 부담 급증에 대비, 재산세 부과체계를 개선하고 재산세율 인하 (‘05.1, 지방세법 개정)
* 종토세(토지: 9구간 0.3%~2%) + 재산세(건물: 6구간 0.3~7%) ⇨ 재산세(3구간: 0.15~0.5%)
□ ’19~‘20년 공시에서 가격대별 형평성 개선과 현실화 제고 추진
ㅇ‘19년 공시부터 현실적인 시세 산정에 기반한 현실화율 분석
ㅇ 고가 주택의 시세 반영률이 중저가 주택 보다 낮은 문제를 개선하는데 집중(‘19년은 단독주택, ’20년은 공동주택 개선에 집중)
Ⅱ. 현황 및 추진여건
1. 공시가격 현황
1) 적정가격 보다 낮게 공시하는 관행이 지속되어 현실화 미흡
ㅇ 평균 현실화율은 유형별 50~70% 수준으로, 적정가격을 공시토록 규정한 부동산공시법 취지에 부합되지 않는 측면
- ‘19 ~ ’20년 동안 현실화 노력에 불구하고 공시가격의 현실화율은 유형별로 1~3%p 제고에 불과
* (현실화율, ‘18→’20) 토지 62.6→65.5%, 표준주택 51.8→53.6%, 공동주택 68.1→69.0%
ㅇ ‘18년 이전에는 시세변동을 체계적으로 반영하는 공시가격 결정에 한계*가 있어 시세와의 격차 지속
* ’18년까지는 시세변동, 경제여건, 과표 현실화 등을 종합 고려하여 공시가격 변동 수준 결정, ‘19년 공시부터는 시세산정에 기반한 공시가격 결정
- ‘13~’15년의 경우 공시가격과 시세동향의 변동률 격차가 1%p 수준이었으나, ‘16년 3.6%p 등 시기에 따라 변동 격차가 다양
2) 공시제도 공정성의 핵심인 가격 균형성 확보 미흡
ㅇ 같은 주택이면서도 공동주택과 단독주택 간 현실화율 격차가 약 15%p 벌어지는 등 유형간 현실화율 불균형 지속
< 시세구간별 공동·표준주택 현실화율 (단위 : %) >
ㅇ 고가(9억원 이상)와 중저가 주택간 현실화율 역전은 해소되었으나, 중가와 저가주택간 역전현상*은 개선 미흡
* ’20년 공동주택 현실화율: (6~9억원) 67.1% vs (6억원 미만) 68.3%
ㅇ 동일유형, 유사 가격대 부동산의 현실화율이 넓게 분포하여 조세 등 국민부담의 형평성을 저해
* (‘20년 균형지수) 공동주택 ~3억원 3.1, 15~30억원 0.7 / 표준주택 ~3억원 10.9, 15~30억원 3.0
ㅇ 토지의 경우에도 현실화율은 점진적으로 제고되어 왔으나, 이용 상황별 현실화율에 일부 차이가 발생
【‘18~’20 표준지 이용상황별 현실화율 분포 (단위 : %) 】
2. 추진 여건
1) 공시가격 현실화 및 형평성 개선에 대한 사회적 요구 증가
ㅇ 조세·건보료·부담금 등 다양한 행정목적 상 부동산 가치기준으로 활용되는 공시가격이 합리적 가치를 반영할 필요
* 시민단체 등은 아파트 보유자의 높은 부담, 고가부동산 가치 반영 미흡 등 문제 제기
- 낮은 현실화에 따른 부동산 자산의 가치반영 미흡, 유형 가격대별 현실화율 격차로 인한 형평성 저해 등 문제
ㅇ 공시가격 조사 산정의 정확성 확보 및 투명성 개선 요구도 증가
- 개별 부동산에 대한 특성조사 불일치, 일부 부동산 가격산정 오류, 가격 불균형 등 지적, 산출근거 자료공개 요구도 증가
* (공동주택 공시, ‘18→’20) 의견제출 1,290→37,410건, 이의신청 1,117→8,254건
2) 공시가격 현실화 추진을 위한 기반 조성
ㅇ 과거 현실화 과정에서는 시세조사 등 정확성이 뒷받침되지 못하여 시세수준 및 현실화율 등에 대한 논란 제기
- 실거래 가격자료 축적, 지가변동률 주택동향 등 다양한 가격참고 자료 산출*, 데이터 분석기술 발전 등으로 조사여건 개선
* 부동산테크(감정원), KB시세, 감정평가선례 등 축적, 자동가격산정모형 개발 등
* 주택가격동향조사 가격 데이터 누적건수 : ‘13(54만건) → ’17(194만건) → ‘20(310만건)
ㅇ 시세와 현실화율에 기반한 공시가격 산정방식을 도입하여 체계적으로 현실화율을 제고할 수 있는 기반 확보
* (‘18년 이전) 공시가격 = 전년 공시가격 × (1+시세변동률 + 실거래제고율)
(’19년 이후) 공시가격 = 전년도말 시세 × (전년도 현실화율 + 현실화율 제고분)
ㅇ 현실화를 적극적 안정적으로 추진할 수 있도록 부동산 공시법에 현실화 계획 수립 근거를 명시(‘20.4월 공포, ’20.10월 시행)
Ⅲ. 계획수립 경과
□ 공시가격 신뢰성 제고를 위한 현실화 필요성 제기
(부동산 공시가격 신뢰성 제고방안 ‘19.12)
ㅇ 공시가격의 형평성․균형성 문제를 근본적으로 개선하기 위해 현실화 목표․도달방식 등을 포함하는 현실화 로드맵 수립 제시
□ 공시가격 현실화를 위한 법률 기반 마련
ㅇ 공시가격이 적정가격을 반영하도록 하기 위한 계획을 수립하도록 부동산공시법 개정 (‘20.4)
□ 전문기관 연구용역 및 전문가 검토 등 의견 수렴
ㅇ 국토연구원, 조세재정연구원, 보건사회연구원 공동으로 연구용역을 진행 (‘20.2~’20.11)
- 공시가격 조사․산정 위탁기관인 감정원에서 연구 지원
ㅇ 공시가격 현실화에 대해 공시가격, 부동산정책, 보유세제, 감정평가 등 분야별 전문가 의견 수렴(‘20. 7~9월)
* 주요의견 : ① 공시가격이 시세를 최대한 반영할 필요 ② 시세조사의 정확성, 검증 강화 전제 필요 ③ 가급적 빠른 시간 내 현실화가 바람직 ④ 보유세 등 부담 고려
□ 관계부처 협의(‘20. 9~10월)
ㅇ 조세․복지제도 등 관련 부처(기재부․행안부․복지부 등)와 공시가격 현실화에 따른 영향분석과 대응방안 검토
□ 공청회(‘20.10.27) 및 중앙부동산가격공시위원회 심의(’20.10.28)
ㅇ 공청회를 개최하여 전문가, 일반국민 등 종합적인 의견 수렴
ㅇ 부동산공시법 에 따라 중부위* 심의를 거쳐 계획 수립
* 국토부 1차관(위원장), 정부위원 5명(기재‧행안‧복지‧농림‧국토), 민간위원 14명
Ⅳ. 현실화 목표 및 추진방식
1. 추진방향
◇ 「부동산공시법」에 따라 ①균형성 ②형평성 ③특수성 등 고려
1) 유형별 공시가격 균형성 제고
ㅇ 공동주택, 단독주택, 토지 등 부동산 유형별로 서로 다른 현실화율을 같은 수준으로 제고하여 균형성 확보
* ‘20년 평균 현실화율 : 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%
ㅇ 인근지역 유사 특성을 가진 부동산 공시가격에서 현실화 격차를 개선하여 균형성 개선
2) 공시가격 형평성 확보
ㅇ 동일 부동산 유형 내에서도 가격대별로 존재하는 현실화율 격차를 해소하여 균형성 제고
* 단독주택 3~6억원 구간 현실화율 분포 : 17~79%, 6~9억원 구간 : 19~79%
ㅇ 고가 부동산 공시가격이 저가 부동산 보다 더 낮은 역전현상을 개선하여 형평성 제고
* (공동) 3~6억: 68.2% vs 6~9억: 67.1% / (단독) ~3억: 52.7% vs 6~9억: 52.4%
3) 부동산 특수성을 고려한 공시가격 현실화
ㅇ 표준부동산 규모를 점진적으로 확대함으로써 부동산 간 특성 차이를 면밀히 반영*하여 합리적으로 공시가격 산정
* 골프장, 태양광시설, 고급주택 등 개별성이 높은 부동산에 대한 표준 선정 확대
ㅇ 과거 주택공시비율(산정가격의 80%)로 인한 주택공시가격(건물+토지)이 토지 공시가격 보다 낮은 역전현상 등 문제도 함께 개선
2. 목표 현실화율
(1) 고려사항
1) (적정가격) 공시가격이 적정가격을 반영하기 위해서는 시세의 100%를 반영하는 수준의 현실화 필요
ㅇ 적정가격의 구성요건*을 고려, 합리적 수준의 실거래가격에 기초하여 적정가격을 평가할 필요
* ① 통상적 시장, ② 정상적 거래, ③ 성립 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격
2) (평가 오차) 시세산정 과정에서 발생할 수 있는 편차를 고려하여, 합리적 시세 수준을 벗어날 가능성을 해소할 필요
ㅇ 부동산에 대한 시세평가 편차, 공적 감정평가와 실거래가격 간 격차 등 시세평가는 5~10% 수준 격차 발생
ㅇ 공시가격 결정을 위한 산정 시세와 실거래가격의 차이가 최대 10% 수준에서 발생
* ’18~’20년 실거래 사례(공동 112만건, 단독 1.9만건, 토지 1.2만건)와 산정시세 비교 시, 공동주택은 1% 수준, 표준단독주택은 4% 이내의 편차 발생
(2) 목표 현실화율 → 시세의 90% 반영
□ 최대한 시세에 근접하되, 평가오차로 인해 공시가격이 시세를 초과하지 않도록 시세반영 목표 설정
ㅇ 부동산 유형별 균형성과 형평성 확보를 위해 동일한 현실화 목표 설정 (산정시세의 90% 반영)
3. 현실화율 제고방식
(1) 고려사항
◇공시가격은 시세조사를 토대로 현재 현실화율과 목표 현실화율을 고려한 연도별 적정 현실화율 제고분을 반영하여 산정
◇현실화율 제고분은 목표 현실화율 도달기간 및 방법, 균형성, 부담 능력 등을 종합 고려하여 결정할 필요
1) (현실화율) 현실화율이 높은 부동산은 목표 현실화율과의 격차가 작아 같은 제고폭을 적용하여도 목표에 빨리 도달
ㅇ 유형별 차이 없이 같은 시기에 목표 수준에 도달하게 하면 현실화가 낮은 단독주택의 현실화 제고폭이 과도하게 될 우려
* 10년내 모든 부동산을 목표 현실화율에 도달하게 할 경우 연간 평균 현실화율 제고폭은 공동주택 2%p > 토지 2.5%p > 단독주택 3.5%p 順
2) (균형성) 동일한 유형의 시세가 유사한 부동산도 개별 부동산별로 현실화율의 편차가 다양하게 존재
ㅇ 유형내 개별 부동산별 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 경우, 현실화율 제고와 함께 형평성 조기 개선을 고려할 필요
< 공동주택 현실화율 분포 현황 (‘20년 기준) >
3) (부담능력) 공시가격 현실화는 보유세, 건강보험료 등 부담과 연결되므로 부담능력*을 합리적 수준에서 고려할 필요
* (’19년 가계금융복지조사) 주택자산 보유에 따른 재산소득은 30억원 이상 주택보유 8,912만원, 3억원 이하 주택보유 211만원으로 자산규모별 부담능력 차이 존재
ㅇ 부담능력이 상대적으로 낮고, 형평성 고려가 필요한 부동산에 대해서는 차별화된 제고방식 고려
(2) 제고방식
□ (주택) 균형성․부담능력을 고려하여 제고방식 구분
【시세 9억원 이상 주택 】
ㅇ 상대적으로 균형성이 높은 상황으로 현실화 제고에 집중 필요
* 시세 9억원 이상 공동주택은 균형성 지수(COD)가 2 보다 작아 균형성이 매우 높고, 주택재고량의 70% 이상이 가격대별 평균 현실화율 ±1%p 이내 존재
ㅇ 도달기간 내 균등한 현실화 제고를 통해 목표 현실화율에 도달
【시세 9억원 미만 주택 : 균형성 조기 확보 】
ㅇ 현실화율 편차가 넓게 분포*하여 목표 현실화 이전에 균형성을 조기에 확보하여 조세부담 등 형평성 개선 시급
* 단독주택의 경우 전체의 약 47%가 평균 현실화율과 5%p 초과 격차 발생
** 평균 현실화율과 5%p 초과 격차 공동주택 102만호 (>9억 이상 전체 66만호)
ㅇ 초기 3년간 중간 목표 현실화율*을 설정하여 수렴토록 하고, 이후는 시세 9억원 이상 주택과 같은 방식 적용
- 중간 목표 현실화율은 중저가 주택의 부담을 고려하여 현실화 제고 보다 균형성 확보에 중점을 두고 설정
* 중간 목표 현실화율 : 현재 평균현실화율 + 2%p (공동: 70%, 단독 55%)
** 중간목표 보다 현실화율이 높은 경우는 초기 3년간 동일 수준 현실화율 유지
□ (토지) 동일 기간에 목표 현실화율 도달
ㅇ 용도지역별 현실화율이 유사*하고, 단위면적당 가격공시가 이루어져, 보유면적이 부담능력(재산세 등)과 비례하는 상황
* `20년 현실화율(%) : 주거용 64.8, 상업용 67.0, 공업용 65.9, 농경지 62.9, 임야 62.7
ㅇ 목표 현실화율과 현재 현실화율을 비교하여 매년 균등 수준 제고
4. 목표 도달기간*
* 유형별 ‧ 시세구간별로 부동산 재고량의 90%가 목표 현실화율에 도달하는 기간 기준
(1) 고려사항
□ 적정가치를 공시가격에 조속 반영하고 현실화율 제고를 흔들림없이 추진한다는 정책의지 측면에서는 빠른 완료가 바람직
ㅇ 공시가격 상승에 따른 보유세․건강보험료 등 부담을 고려 시, 급속한 공시가격 인상은 신중할 필요
□ 현실화 제고 뿐 아니라 동일유형 동일가격대 부동산간의 균형성도 충분히 고려하여 형평성 개선과 함께 추진
(2) 도달기간 : 공동주택 5~10년, 단독주택 7~15년, 토지 8년
□ 단기간 급격한 공시가격 상승부담 완화를 위해 공동주택은 10년 내, 현실화율이 가장 낮은 단독주택은 15년 내 현실화 추진
ㅇ 공동주택 보다 평균 현실화율은 다소 낮으나, 별도 균형성 제고가 불필요한 토지의 경우는 8년 내 현실화 추진
ㅇ 도달기간 중 유형별로 유사한 수준(약 3%p)*으로 연간 현실화율이 제고되도록 하여 유형별 형평성 확보
< 부동산 유형별 도달기간 산정 >
▪(공동주택) [{목표현실화율(90%) - 9억원 미만 평균 현실화율(68.1%)} / 3%] + 3년 ≒ 10년
▪(표준주택) [{목표현실화율(90%) - 9억원 미만 평균 현실화율(52.5%)} / 3%] + 3 년≒ 15년
▪(표 준 지) [{목표현실화율(90%) - 9억원 미만 평균 현실화율(65.5%)} / 3%] ≒ 8년
< 부동산 유형별 ‧ 가격대별 목표 도달기간 * 재고량(호, 필지)은 ‘’20년 공시 기준 >
□ (공동주택) 시세 9억원 미만 주택의 경우 3년의 균형성 제고기간 후 7년에 걸쳐 현실화를 통해 목표 달성
ㅇ 모든 가격대에 동일한 제고폭(3%p)을 적용할 경우, 9~15억원대는 균형성 제고 없이 7년, 15억원 이상 주택은 5년에 걸쳐 현실화
□ (단독주택) 9억원 미만의 경우 공동주택과 동일한 균형성 제고 기간 및 유사한 폭의 현실화 제고를 통해 15년에 걸쳐 현실화
ㅇ 9억원 이상 주택은 동일 가격대 공동주택과의 형평성을 고려하여 도달기간 비율을 유사*하게 설정
< 주택 연도별 현실화율 제고분 및 도달기간 도출방식 >
* 9억원 미만 공동주택(10년)과 단독주택(15년)의 도달기간 비율 1.5배 적용
9~15억 단독주택은 7년(공동) × 1.5 ≒ 10년, 15억 이상은 5년(공동) × 1.5 ≒ 7년
** 전체 공동주택+ 9억 미만 표준주택(‘20 기준 94.1%)은 연간 3%p 동일비율 현실화율 제고
□ (토지) 공동주택과 유사한 수준(연평균 3%p)의 현실화율 제고를 통해 용도 구분없이 8년내 현실화 목표 도달
Ⅴ. 현실화 시행방안
1. 공시가격 산정 기준
(1) 현실화율 적용 원칙
□ 매년 공시가격은 시세와 현실화율 제고를 고려하여 산정
n년도 공시가격 = (n-1)년도말 시세 × {(n-1)년 현실화율 + 현실화율 제고분(α)}
ㅇ 직전년도말의 시세를 산정 평가하고, 전년도 현실화율에 현실화율 제고분을 합산한 현실화율을 적용하여 공시가격 산정
ㅇ 현실화율 제고분은 도달기간 내 현실화 목표를 달성할 수 있도록 적용하되, 원칙적으로 계획기간내 균등하게 제고
- 시세 9억원 미만 주택의 경우 3년간의 균형성 제고기간 동안은 중간목표를 기준으로 제고, 이후는 목표 현실화율 기준 제고
- 현실화율 제고에 따른 급격한 공시가격의 상승을 제한하기 위해 연도별 현실화율 제고 상한은 6%p (평균제고분 3%p의 2배)로 설정
< 현실화율 제고분 산정기준 >
▪ (9억이상 주택) α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간
▪ (9억미만 주택)
‣‘21~’23 : 공동주택 α = (70% - 전년도 현실화율) / (’23년까지 잔여년수)
단독주택 α = (55% - 전년도 현실화율) / (’23년까지 잔여년수)
‣‘24년 후 : 공동주택 α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간
단독주택 α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간
▪ (토지) α = (90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간
▪ α 상한 6%p 적용
(2) 연도별 현실화율 및 공시가 변동 전망
□ 공동주택
ㅇ (현실화율) 가격대별로 5~10년에 걸쳐 목표 현실화율에 도달
- 9억 미만 구간은 先균형 기간 3년 동안은 연 1%p 미만으로 소폭 변동하고, 이후는 연 약 3%p 수준으로 제고
- 9억 이상 구간은 ‘21년부터 연간 3%p 씩 균등한 비율로 제고
< 공동주택 가격구간별 현실화율 예상 추이 (단위 : %) >
ㅇ (공시가격) 현실화 제고에 따라 연 3~4% 수준 상승 전망
- 초기에 다소 높은 상승을 보이다가 점차 상승폭이 줄어드는 형태
< 공동주택 공시가격 변동률 예상 추이 (단위 : %) >
□ (표준)단독주택
ㅇ (현실화율) 가격대별로 7~15년에 걸쳐 목표 현실화율에 도달
- 9억 미만 구간은 先균형 기간 3년 동안은 연 1%p 미만으로 소폭 변동하고, 이후에는 연 약 3%p 수준으로 제고
- 9억 이상 구간은 연간 3.6%p, 15억 이상은 연간 4.5%p 씩 제고
< 단독주택 가격구간별 현실화율 예상 추이 (단위 : %) >
ㅇ (공시가격) 공동주택 대비 현실화율 제고폭이 다소 높아, 공시가격 상승폭도 공동주택보다 상대적으로 높을 전망
- 9억원 미만 구간은 선균형 기간 동안 연 1.5% 내외의 완만한 상승을 보이나, 9억원 이상 주택은 초기에 7% 수준까지 변동 전망
< 단독주택 공시가격 변동률 예상 추이 (단위 : %) >
참고 시세 9억원 미만 주택의 균형성 제고기간 효과
◇ 현실화율 편차가 큰 시세 9억원 미만 주택의 경우 선균형 기간(3년)을 거쳐 시세 9억원 이상 주택 수준의 균형성 확보 효과
□ 선균형 기간 동안의 제고방식
□ 시세 9억원 미만 주택의 현실화율 분포 변화 (단위: %)
□ 주택의 가격대별 균형성 지수(COD) 개선
□ 토지(표준지)
ㅇ (현실화율) 연간 3%p 수준의 현실화율 제고를 통해 8년 내 목표 현실화율에 도달할 전망
< 표준지 용도별 현실화율 추이 (단위 : %) >
ㅇ (공시가격) 초기 4년간은 연간 4.1~4.7% 상승, 후반 4년은 3.5~3.9% 수준의 상승률이 예상됨
< 표준지 공시가격 변동률 예상 추이 (단위 : %) >
2. 예외 적용
1) 신규 부동산 공시가격 기준
ㅇ (최초 현실화율) 신축된 연도의 시세조사를 토대로 최초 공시되는 시점의 부동산 유형별 시세별 목표 현실화율 적용
* 예) ‘24년에 신축된 주택의 시세가 7.5억으로 평가되는 경우, 현실화율 72.9% 적용
- 매립지 등 신규토지*에 대해서는 당해연도의 용도별 현실화 목표치를 적용하여 공시가격 산정
* 매립‧분할‧합병, 공시가격이 없는 국‧공유지의 사유지 전환 등으로 인한 신규토지
ㅇ (제고방식) 이후에는 기존주택과 동일한 목표, 도달기간을 적용하되, 연도별 현실화 제고분은 아래 산식에 따라 균등하게 제고
α = (90% - 최초 공시 현실화율) / (현실화 목표연도 - 최초 공시년도)
* 예: ‘24년에 신축된 공동주택(시세 7.5억) → α = (90% - 72.9%) / (’30 - ‘24) = 2.85%p
- 다만, 9억 미만 주택에 대해서는 ‘21~’23년간은 공동주택 70%, 단독주택 55%의 先균형 현실화율 기준 일괄 적용
2) 계획 기간 중 시세 변동에 대한 대응
ㅇ (하향 이동) 변동된 가격 구간의 목표 도달기간에 편입
- 균형성 제고기간 내에 9억원 이상에서 미만으로 변동되는 경우는 균형성 제고기간 동안에는 동일 현실화율 유지 후 제고
ㅇ (상향 이동) 기존가격구간 도과연수 + 신규가격구간의 목표연수
- 다만 ‘기존구간 도과연수 + 신규구간 목표연수 ≥ 기존구간 목표 연수’ 인 경우에는 기존구간 목표연수를 따라 현실화
< 예시: 계획 기간 중 시세 변경 사례 (8↔10억원) >
▪ 사례 1) 균형성 제고기간 중 ‘22년에 시세가 10억에서 8억으로 조정될 경우,
- 기존 가격구간 경과연수 (2년) + 잔여 균형성 제고기간 (1년) 이후 7년에 걸쳐 90%에 도달하도록 조정 (α = (90% - ’23년 공시 현실화율) / 7년)
▪ 사례 2-1) 균형성 제고기간 중 ‘22년에 시세가 8억에서 10억으로 조정될 경우,
- 기존 가격구간 경과연수 (2년) + 새 가격구간 목표연수 (7년) = 9년에 걸쳐 90%에 도달하도록 조정 (적용 산식 : α = (90% - ’22년 공시 현실화율) / 7년)
▪ 사례 2-2) ‘25년에 시세가 8억에서 10억으로 조정될 경우,
- 기존 가격구간 경과연수 (5년) + 새 가격구간 목표연수 (7년) = 12년 ≥ 10년 기존구간의 목표연수인 10년을 유지 (α = (90% - ’25년 공시 현실화율) / 5년)
3) 계획 시작시점(‘21년)에 이미 목표 현실화율을 초과한 경우
ㅇ (사례1) 현실화율 93%인 시세 18억 주택→현실화계획의 목표는 모든 부동산의 현실화율을 동등하게 하는 것이므로, 90%로 조정(1년차)
ㅇ (사례2) 현실화율 75%인 시세 5억 주택 → 先균형기간의 취지는 현실화율이 현저히 낮은 주택을 70%까지 완만하게 상승시키는 것으로, 70% 이상인 주택은 3년차까지 현실화율을 유지
* α = (90% - 75%) / 잔여 도달기간(7년) = 2.14
4) 표준부동산 교체 시 현실화율 적용
ㅇ 표준주택 표준지가 교체되는 경우는 신규주택 토지와 마찬가지로 공시되는 연도의 부동산 유형별 시세별 목표 현실화율 적용
- 전년도 개별공시가격이 있는 경우에는 현실화율을 추산하여 전년도 보다 현실화가 후퇴하지 않도록 현실화율 적용
3. 조사 ․ 산정의 신뢰성 강화
◇ 시세 조사의 정확성을 제고하고, 표준-개별 부동산간 정합성을 확보하여 주택∙토지 전반의 공시가격 현실화를 안정적으로 추진
1) 공시가격 산정 기초인 시세의 정확도 제고
ㅇ 거래사례 비교방식의 시세 조사 시 참고가 되는 거래가격(참고가격) 선정기준을 명확히 하여 시세조사의 객관성 확보
- 참고가격 자동 추천, 부적정 참고가격 임의선정 제한, 참고가격 선정에 대한 심사 강화를 통해 조사자에 따른 자의성 최소화
- 신고가, 특수관계 거래 등 비합리적 거래사례는 시세 산정 시 배제
ㅇ 자동가격산정모형, 외부심사 등을 활용하여 심사를 대폭 강화
- 외부전문가가 성능확인한 자동산정모형 검증을 통해 인적 오류 방지
- 감정평가사(토지)와 감정원(주택)의 상호 교차심사를 실시하고, 전원 외부전문가로 구성된 점검단을 통해 심층심사 실시
2) 표준ᆞ개별공시가격 간 정합성 제고
ㅇ 표준부동산 공시가격 현실화에 따라 개별부동산 현실화가 함께 이뤄지도록 정합성을 높이기 위해 표준부동산 수를 확대
* (감사원, ‘20.5) 용도지역 고려 시 표준지(50만→) 64.9만필지, 표준주택(22만→) 26만호 권고
ㅇ 이원화된 표준(감정원)-개별(지자체) 가격산정시스템을 연계 통합*하여 개별공시가격 산정 및 검증에 대한 지원을 강화
* ‘20.10월 연계(1단계)하여 ’21년 공시에 적용, 이후 ISP용역을 거쳐 '23년 이후 통합 추진
- 개별주택-토지간 특성 불일치*, 가격역전 등 문제를 중점 개선
* 주택-토지 조사기간 일치, 부동산특성정보 연계‧관리 강화, 특성조사오류 자동검증 도입
ㅇ 시 군 구의 개별공시가격 산정에 대한 시 도의 점검역할을 강화
Ⅵ. 계획 관리체계
1) ‘21년 공시부터 현실화 계획을 반영하여 공시가격 결정
ㅇ (공시가격 산정 평가) 국토부에서 감정원 감정평가사에 의뢰하여 공시가격을 현실화 계획에 부합하도록 산정
- 부동산 소유자 의견청취 → 의견검토, 가격검증 → 결정공시
* 의견청취 : (단독주택) ’20.12.18, (토지) ’20.12.24, (공동주택) ’21.3.15 예정
* 결정공시 : (단독주택) ’21. 1.25, (토지) ’21. 2.1, (공동주택) ’21.4.30 예정
ㅇ (개별공시가격) 시 군 구에서 산정하는 개별부동산에 대해서도 표준부동산과 정합성을 확보하여 현실화 추진
- 시 도 주관으로 시 군 구의 개별공시가격 추진현황 점검(4~5월)
* 개별부동산에 대한 공시 전 시‧도 주관으로 공시오류 및 정합성 점검
- 국토부 주관으로 매년 5월 시 도 점검회의를 개최하여 추진 점검
* 시‧도에 대한 정부합동 평가지표에 개별부동산 공시가격 산정 신뢰도를 반영
2) 계획추진 점검 및 관리
ㅇ 국토부 실장(주택토지실장)을 팀장으로, 관계부처* 국장급 T/F를 구성하여 매년 추진실적 점검 (7월)
* 국토부, 기재부, 행안부, 복지부, 교육부, 농식품부
ㅇ 현실화 추진현황에 대해 매년 8월 중 중부위에 보고하고, 현실화 경과를 포함한 부동산 공시 연차보고서를 국회 제출 (9월초)
ㅇ 국토부는 현실화 계획 기간 동안 3년 단위로 추진현황을 종합 점검하여 필요시 보완계획 마련
- 계획 보완 시 부동산공시법에 따라 관계기관 협의, 중부위 심의 등 의견수렴 절차 이행