A. 2021년 1월 1일 이후 주택 하나를 양도해서 1주택자가 되었다면?
1주택자가 되기 전에 거주한 기간은 거주 기간으로 인정 받을 수 없다.
거주기간이 중요한 이유?
양도소득세 비과세 기준을 요약하면 다음과 같다.
조건1. 실거래가 9억원 이하. (그렇다고 9억원에 팔 필요는 없다. 비싸게 팔 수 있으면 무조건 좋다.)
조건2. 1세대 1주택자인 경우
조정대상지역이 아니라면? 2년 보유
조정대상지역이라면? 보유기간 2년 이상 거주기간 2년 이상
조건3. (이런 저런 이유로) 일시적 2주택자인 경우
기존 주택 A, 새로 산 주택 B라고 할 때
1) A와 B 둘다 조정대상 지역: 1년 이내 B 주택으로 세대전원 이사 및 전입신고. 1년 이내 A 주택 팔아야.
2) 그밖의 경우: 3년 이내 A 주택 팔기.
조건2번 때문이다. 조정대상지역에 집을 보유하고 있을 경우
보유기간 2년 이상 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
사례로 살펴보자
조정대상지역에 있는 A주택을
2017년 1월에 사서 거주하기 시작했다.
B주택을 2017년 6월에 추가로 샀다.
A주택 산지 1년 안에 B주택을 샀으므로
일시적 2주택 혜택을 받을 수는 없다.
A주택에서 2019년 3월에 전셋집으로 이사.
2017년 1월부터 2019년 3월까지 2년 2개월을 거주.
B주택을 2021년 2월에 팔았다.
2021년 2월에 드디어 1주택자가 되었다.
2021년 1월 1일부터는 2주택 이상을 보유한 세대가
1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 경우,
양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산,
보유기간 계산을 다시 시작한다.
2021년 2월부터 2년이 지난 뒤인,
2023년 3월에 A주택을 팔았다.
Q. 보유기간을 2년 채웠고,
예전에 2년 2개월 거주했으니
1주택자로 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까?
A. 없다. 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 1항을 보면
조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는
해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고
그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
보유기간 안에 거주기간이라고 나와 있기 때문이다.
보유기간을 기산하므로 그 이전에 거주한 기간은
거주한 기간으로 인정받을 수 없다.
국세청에 상담을 요청하니 같은 답변을 들었다.
현재 유권해석사례가 없는 상태이니,
유권해석이 필요한 경우 세법해석을 신청하라고.
앞의 사례처럼 거주기간을 채울 계획을 갖고 있다면,
면밀한 조사와 고민이 필요할 거 같다.
붙임.
난 세무사는 아니다. 책임질 수 없다.
중요한 결정을 앞두고 있다면
꼭 전문가와 상담이 필요하다는 것을 잊지 말자.