전세 대출 지원
정부는 청년, 신혼부부들을 대상으로
주거지원방안의 하나로 전세 대출을
지원해준다.
전세대출과 다가구, 다세대
설명에는 단독이나 다가구, 연립,
빌라 같은 다세대 주택도 된다고 적혀 있다.
하지만 실제 전세대출을 알아보면 잘 안 된다.
다가구 같은 경우 소유자는 1명인데
가구는 여러 가구다.
소유자가 주택을 담보로 대출을 받은 경우
전세 대출도 잘 안 나온다.
거기다가 먼저 들어가 살고 있는
다른 세입자들의 보증금도 있다.
집주인 대출이 없고, 다른 세입자들 보증금합이
주택 평가액에 비해 훨씬 작아야지만
대출이 나온다.
빌라 같은 다세대는 매매가와 전세가
차이가 적은 경우가 많다.
예를 들어 매매가가 2억 5천인데
전세가가 2억 2천이라면?
다세대는 평가금액이 매매가에 비해
차이가 크다.
경매로 넘어갈 경우를 생각해 볼 경우
매매가와 전세가 차이가 작은 경우에는
또 대출이 잘 안 나온다.
전세대출과 아파트
아파트가 전세 대출이 제일 잘 나온다.
주거환경도 아파트가 다가구나 빌라보다
훨등히 좋다.
아파트는 전세가율도 낮은데 감정평가액은
시세와 가깝게 나온다.
따라서 경매로 주택이 넘어가더라도
안전하다.
당연하게도 아파트 전세보증금은
다른 주택유형보다 높다.
매매가도 비싸니까.
그런데 정부에서 저리 대출을 해준다면?
이 높은 전세보증금을 감당할 수 있게 된다.
당연히 월수익이 꾸준히 나오는
청년, 신혼부부 등 직장인들을
전세대출을 받아서 아파트에 간다.
문제는 정부 저리 대출이 없었다면
안 갔을 사람들도 아파트에 간다는 거다.
전세 대출 지원 제도 살펴보기
서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원사업
이자를 지원해줄 경우 더 많은 수의
사람들에게 혜택을 줄 수 있다.
최대 2억원(임차보증금의 90% 이내)
본인부담금리: 대출금리 - 이자지원금리 = 실부담금리
관련 보도자료. 서울시, 올 상반기 약 1만 쌍 신혼부부에 '임차보증금 이자지원'
서울시, 올 상반기 약 1만 쌍 신혼부부에 ''임차보증금 이자지원''
- 올 상반기 총 1만903가구 신청해 지원…작년 동기 대비 2.5배 증가한 규모
- 신청자 중 연소득 6~8천만원 34.4%로 多, 8천~9천7백 신규구간도 17.3%
- 가구당 평균 이자지원수혜 전년 대비 40% 이상↑…소득 낮을수록 수혜 규모 커
- 시, 올해 신청조건 완화에 이어 부족예산 추경 반영해 대상부합 모든 신혼부부 지원
2020년 본 예산 356억원.
주택도시기금의 전세자금지원
신혼부부전용 전세자금
대출한도 수도권 2억원
금리 연 1.2% ~ 2.1%
버팀목전세자금
대출한도 수도권 1.2억원
금리 연 2.1%~2.7%
일반은행
우리은행
대출한도금액: 최대 4억원 한도 내 전세보증금의 80%
정부의 전세 지원의 효과는
정부의 전세 지원이 없다고 가정하자.
모든 사람이 은행에서 대출을 받는 경우다.
은행 가산금리는 위 표에서 알 수 있듯 2.15%다.
금리가 떨어지기 전 2018년 11월 30일부터
2019년 7월 17일까지 한국은행 기준금리는
1.75%였다. 따라서 은행 기준금리는
2%보다 높았을 것이다.
가산금리가 2.15%이므로
대출 기본금리는 4%대였다.
주택도시기금의 금리는
신혼부부 경우 연 1.2~2.1%
신혼부부 아닌 경우 연 2.1~2.7%다.
계산 편의를 위해서 2%로 계산해보자.
신혼부부 최대 대출 금액은 2억원
2억원의 2%는 400만원, 월 33.4만원 정도다.
월 33.4만원 정도를 감당할 수 있는 사람이
대출금리 4%로 빌릴 수 있는 돈은 얼마일까?
1억원이다.
1억원의 4%는 400만원, 월 33.4만원.
절반으로 준다.
아파트 가격 상승 요인
요약하면 서울시처럼 이자를 지원하든
직접 저리로 정부가 빌려주든
전세대출 지원 대상자가 많아질 경우
전세가가 올라가는 현상이 나타난다.
그 금액은 은행 금리와 정부 지원 금리의
격차에 따라 결정된다.
2018~2019년 기준으로
정부 지원 금리가 2%,
은행 금리가 4% 였다면
대출 가능 금액은 두 배가 된다.
전세 대출 1억 받을 사람이 2억을 받을 수 있으니,
이런 사람이 많았다면
전세가격 1억원 상승 요인이 발생하는 거다.
그것도 대부분 아파트에만.
전세가격이 상승한다면?
당연히 시세도 따라서 상승한다.
결국 정부의 지원으로 다가구, 다세대와
아파트 사이의 가격 격차가 더 커진다.
서울시의 이자 지원 사업 예
서울시의 이자 지원 사업은
신혼부부대상으로 소득이 평균 이상인
사람들도 지원해준다.
이자 지원 사업이므로 혜택을 받는 사람도
2020년 상반기에만 1만 가구에 달했다.
아파트 가격 상승에 얼마나 영향을 미쳤을까.
2020년 평균 대출금은 1억 6500만원
이자지원금리는 1.49%다.
평균 월 지원액은 20만원이다.
평균 대출금 1억 6500만원에
이자지원금리 1.49%를 곱하고
12개월로 나누면 대략 20만원이다.
이들이 은행에서 대출 받을 때
금리를 3%로 가정하면
월 20만원을 내고
1억 6500만원을 빌린 꼴이다.
평균 수치이므로 실제로 얼마짜리
아파트에 전세로 들어갔는지는 알 수 없다.
추정 가능한 것은 총 전세금 중
1억 6500만원 정도는
월 20만원에 빌렸다는 거다.
원래 20만원으로 금리 3%로
빌릴 수 있는 돈은 8000만원이다.
평균적으로 원래 자기 예산보다
약 8000만원 정도 더 비싼 전셋집을
들어갈 수 있었을 것이고
실제로 대부분 그렇게 했을 거 같다.
단순 계산해봤을 때
2020년 상반기만 1만명이 지원받았으니
서울시 전체에 8000억원 정도
2020년 상반기 거래된 전세가 총액을
높이는 효과가 있었을 거 같다.
월세 지원 VS 전세 지원
정부의 저소득층 대상으로 월세 지원도 한다.
월세 지원보다는 전세 지원이
더 집값을 올리는 효과가 클 거 같다.
그 이유는 임대인 입장에서
전세보증금을 높여 받을 경우
무이자 대출이라 바로 다른 곳에
투자하기 쉽기 때문이다.
월세지원으로 월세를 올려 받고
올려받은 만큼 대출을 받으면
똑같지 않냐고 생각할 수 있지만 다르다.
주택 담보 대출 규제로 대출 받기가 쉽지 않기 때문이다.
담보 대출이 아닌 신용 대출은 금리가 훨씬 높다.
정부 지원 전세 대출 줄일 수 있을까?
정부의 지원으로 인한 아파트 가격 상승을
막으려면 전세 대출을 줄여야 한다.
하지만 줄이기 쉽지 않다.
이미 받은 사람한테 지원을 뺐을 수는 없다.
새로 받을 사람을 줄인다면?
사다리 걷어차기란 비판을 받게 된다.
당장 왜 나만 못 받게 하냐는
불만 소리가 여기저기서 나올 거다.
국토교통부 2019년도 주거실태조사 결과를 보면
가장 필요한 주거지원으로 신혼부부는
전세자금 대출지원을 두 번째로 뽑았다.
