지난 글에서
2009년과 2020년 부동산을 비교했다.
Q. 2009년과 2020년 서울 공동주택 부동산 가격 급상승의 공통점은?
공통점은 전세계적 경제위기로
2008년에는 글로벌 금융위기
2020년은 코로나19로 인한 위기로
금리를 급격히 내렸고,
정부에서 돈을 많이 풀어
시중에 유동성이 확 늘어난 점이다.
유동성이 늘어나면 당연히
돈의 가치가 떨어진다.
돈의 가치가 떨어질 때 많은 사람들은
실물자산 부동산 등을 사들인다.
2009년 당시 공동주택 통합 매매 실거래가격지수
이렇게 2008년 6월쯤부터 급락하던
매매 실거래가격지수는 2009년 들어서
급상승했다.
2009년 당시 어떤 분위기였을까?
과거 기사들을 한번 살펴보자.
임의로 고른 기사다.
당시 기사를 검색해서 찾아보시라.
부동산 급등이란 키워드로 2009년 5월부터 12월까지 검색 결과 보기
당시에도 집을 살 수 있는 마지막 기회라며
많은 사람들이 호들갑을 떨었다.
위 그래프를 보면 알 수 있듯
그렇게 호들갑을 떨었던 아파트 가격은
2009년 9월 이후로 계속 떨어졌다.
2009년 9월 즈음에는 무슨 일이 있었던 걸까?
그건 좀 더 찾아봐야할 거 같다.
2009년 5월 6일 기사 "호가급등·매물실종.. 불붙은 판교"
(출처: 호가급등·매물실종.. 불붙은 판교, 헤럴드경제, 2009. 5. 6.)
"웃돈 기본이 2억원을 넘는다는 말이 돌자 분양권 소유자들이 금액을 더 올리거나 아예 매물을 들여가기도 한다"
판교에 주력해온 한 부동산 업자는 "1985년부터 부동산을 해왔는데 정상적인 부동산 거래라 볼 수 없는 입주권에 자고 나면 웃돈이 더 붙는 등 이런 장난 같은 경우는 처음 본다"고 말했다.
2009년 5월 4일 기사 "10년 전 ‘대박의 추억’ 이번에도?"
(출처: 10년 전 ‘대박의 추억’ 이번에도?, 동아일보, 2009. 5. 4.)
○ 부동산 급등 기대 어려워
서울 강남권 아파트의 가격이 올 초부터 회복세로 돌아서면서 부동산 가격도 외환위기 때와 비슷하게 움직일 것으로 기대하는 시각이 있다. 하지만 부동산은 외환위기 이후처럼 급등하기 어렵다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 의견이다.
우선 1998년 말 92%였던 주택보급률은 지난해 말 107.1%로 15.1%포인트 상승했다. 주택 교체 수요를 주도하는 30, 40대 인구도 2007년 이후 감소하고 있다. 외환위기 이후 국내 가계의 부채는 늘고 저축은 줄었으며, 그 사이 만들어진 정부의 부동산 관련 대출 규제까지 겹쳐 주택 수요자의 구매력이 크게 약화됐다.
김경환 서강대 교수(경제학)는 “외환위기 때와 달리 한국의 주택가격은 아직 급락하지도 않았고, 구매 여력도 많이 줄어 과거처럼 전반적으로 상승하기는 어렵다”면서 “다만 ‘유동성 버블’에 따른 주택가격 인플레이션이나 공급이 정체된 서울 강남권 아파트 값의 상승은 완전히 배제할 수 없다”고 말했다.
2009년 9월 8일 기사 "재건축 규제 없이 부동산 못 잡는다"
(출처: 재건축 규제 없이 부동산 못 잡는다, 시사저널, 2009. 9. 8.)
부동산 가격을 안정시키기 위해서는 먼저 재건축 규제를 강화해야 한다. 경기 침체로 금리를 높이기 어려운 지금, 정부가 할 수 있는 방법은 금리를 높여서 유동성을 흡수하는 거시경제 정책보다는 재건축에 대한 규제를 강화해 재건축에 대한 기대를 불식시키는 미시적 정책을 사용해야 하기 때문이다. 현재 정부가 사용하는 대출 규제나 세무조사 역시 어느 정도 효과가 있을 수 있으나, 재건축에 대한 규제 없이 아파트 가격을 안정시키기에는 역부족이다. 재건축아파트에 투자하는 경우는 대부분 대출받은 자금이 아닌 자기 여유 자금을 투자하기 때문이다.
과잉 유동성 상태에서 재건축을 허용하는 것은 마치 불에 기름을 붓는 것과 같다. 이러한 사실을 알고 있는 사람들은 돈의 가치가 떨어질 것을 우려해 부동산에 대한 수요를 늘리고 있으며, 지금 가격이 급등하고 있는 것이다.
다음으로 재건축 규제로 도심의 투기적 수요를 억제한 후 수도권에 많은 신도시를 만들어 공급을 늘리는 정책을 사용해야 한다. 1990년에도 우리는 올림픽으로 인한 과잉 유동성 때문에 부동산 가격이 상승한 적이 있었다. 당시 노태우 정부는 분당과 일산 등 신도시를 만드는 것으로 공급을 늘려 가격을 안정시켰다. 외국과 같이 광역교통망이 갖추어진 신도시를 만들어 단시간에 직장이 있는 서울로 진입할 수 있게 해주어야 한다.
2009년 10월 24일 기사 "폭락설에서 폭등설까지… 널뛰는 한국 부동산 시장 전망"
(출처: 폭락설에서 폭등설까지… 널뛰는 한국 부동산 시장 전망, 조선일보, 2009. 10. 24.)
'집을 살 수 있는 마지막 기회'와 '집을 팔 수 있는 마지막 기회'라는 상반된 주장이 맞서고 있는 것이다. 누구의 말이 맞는 것일까.
우선, 최근의 집값 오름세가 한국만의 현상이 아니라는 점은 짚고 넘어갈 필요가 있다. 집값이 오르는 것은 한국 사람들이 유난히 부동산 투기를 좋아해서도, 한국 정부만 유독스러운 경기 부양 정책을 펴서도 아니다.
(중략)
한국이 외국보다 대출 규제 제도가 비교적 강했던 것도 급락을 막았다. 노무현 정부 시절 도입했던 LTV(집값의 일정 부분만 대출해주는 제도), DTI(소득에 따라 대출금액을 결정하는 제도) 제도는 부실 대출을 제한하는 효과를 냈다. 미국의 경우, 상환 능력을 고려하지 않고 집값의 100% 가까이 대출해준 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)로 인해 집값이 급락했다.애당초 한국의 집값이 외국에 비해 상대적으로 덜 올랐다는 분석도 있다. 서강대 김경환 교수는"2000년 이후 강남 집값은 크게 올랐지만 전국 평균 상승률은 OECD 국가에서 상당히 낮은 편"이라고 말했다. 물가 상승률을 감안한 실질 가격을 기준으로 하면, 미국 주택가격은 1991년부터 2008년까지 연평균 2.3% 오르고, 영국은 4.8%，호주는 4.1% 올랐지만 한국은 1.7% 떨어졌다.(한국에서는 전국이 아닌 강남 아파트 가격, 그리고 물가를 감안하지 않은 명목 가격을 가지고 주택 버블을 이야기하는 경우가 많다.)
(중략)
집값이 주택의 수요와 공급에 의해 결정되지만, 수요는 종국적으로는 소득에 의해 결정된다. 소득이 지속적으로 늘어나지 않는 이상 집값의 추가적인 상승이 어렵다. IMF 보고서에 따르면 소득 1% 증가는 실질 집값을 1.1% 올린다. 일부에선 투기 심리만으로 집값이 지속적으로 상승할 것이라고 주장하지만, 소득의 뒷받침 없는 집값 상승은 모래성처럼 쉽게 허물어진다.
2009년 8월 9일 "정부, 서울 전역에 DTI 확대 적용 검토"
(출처: 정부, 서울 전역에 DTI 확대 적용 검토, 디지털타임스, 2009. 8. 9.)
9일 기획재정부와 금융위원회, 국토해양부, 국회 등에 따르면 정부는 지난해 말부터 경기 회복을 위해 대규모로 공급한 유동성이 실물이 아닌 부동산 시장으로 흡수되고 있다는 판단 아래 강남 3구로 제한된 DTI의 적용 지역을 서울 전 지역으로 확대하는 방안을 놓고 저울질하고 있다.
(중략)
그는 "정부는 7월 초에 수도권의 LTV를 종전 60%에서 50%로 낮춰 부동산 시장 과열을 막으려고 했지만 만족스러운 결과가 나온 것은 아니었다"면서 "8월 말까지 시장 상황을 지켜본 뒤 DTI 확대 적용 등을 구체적으로 결정할 것"이라고 말했다.
2009년 8월 3일 "[사설] 늦기 전에 부동산 규제책 더 강화해야"
(출처: [사설] 늦기 전에 부동산 규제책 더 강화해야, 한겨레, 2009. 8. 3.)
올해 2월부터 조금씩 오르기 시작한 집값은 일부 지역의 경우 금융위기 이전 수준의 90~100%를 회복했다. 서민들에게 직접 영향을 끼치는 전셋값 오름세도 심상찮다. 서울지역 아파트의 가구당 평균 전셋값은 지난달 2억원을 넘어서 사상 최고치를 기록했다. 그런데도 정부가 내놓은 대책이라곤 고작 수도권의 담보대출 비율을 찔끔 낮추는 것이 전부였다. 그것마저도 아무런 실효가 없어 지난달 주택담보대출 규모가 3조원을 넘어 2년 이상 증가세를 유지했다.
지금의 경제 환경은 부동산값이 폭등하기에 아주 좋은 조건을 갖추고 있다. 경기를 살린다며 저금리 정책과 재정 확대 정책을 시행하면서 시중 유동성이 넘쳐나고 있다. 또한 종합부동산세 무력화, 양도소득세 중과 완화 등 세제 측면에서의 부동산 투기 억제 장치가 사실상 모두 해체됐다. 이런 상황에서 경기가 바닥을 친 게 아니냐는 전망이 확산되자 시중 자금이 부동산에 몰리며 부동산값 급등세로 이어지고 있는 것이다.