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서울 수도권 집값은 언제부터 떨어지기 시작했을까?
서울의 경우
2008년 6월 88.3이 최고치이고
최저지점은 6개월 뒤인
2008년 12월 74.4이다.
그 뒤 V자 반등해서
2009년 9월 89.1로 최고를 찍고
서서히 내려가기 시작했다.
공동주택_통합_매매_실거래가격지수_20200725223548.xlsx
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2009년 9월부터 2009년 12월까지 '부동산' 키워드로
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2009년 9월 9일 기사 김종창 "시중자금, 부동산 쏠림 막겠다"
(출처: 김종창 "시중자금, 부동산 쏠림 막겠다", 디지털타임스, 2009. 9. 9.)
김종창 금융감독원장은 9일 "그동안 금융완화 정책으로 확대된 시중 유동성이 부동산시장으로 쏠리지 않도록 하는 등 위기 극복 과정에서 취한 비상조치의 부작용이 나타나지 않도록 미시적 감독을 강화하겠다"고 밝혔다.
2009년 9월 2일 기사 ‘부동산 투기’ 세무조사 크게 강화
(출처: ‘부동산 투기’ 세무조사 크게 강화, 문화일보, 2009. 9. 2.)
국세청은 그러나 부동산 시장이 본격적으로 꿈틀대기 시작했던 7월부터는 부동산 투기 관련 인력 109명중 3분의 2가 넘는 83명을 세무조사에 집중 투입해 세무조사를 강화하고 있다. 최근 정부는 국세청을 통해 부동산 투기가 예상되는 강남·서초·송파 등 서울 강남 3구의 재건축 아파트 취득자에 대한 자금출처 조사에 나서기도 했다.
2009년 9월 24일 "위기가 있었나? 거품만 커지고 있을 뿐 가계빚과 부동산버블이라는 거대 폭발"
(출처: "위기가 있었나? 거품만 커지고 있을 뿐 가계빚과 부동산버블이라는 거대 폭발", 오마이뉴스, 2009. 9. 24.)
재벌 대기업을 대변해 온 전국경제인연합회가 최근 내놓은 민간 경제전문가들을 대상으로 한 조사내용을 보면, 최근 경기지표의 호조세가 경제 체질이 좋아진 것보다는 정부의 재정지출 확대와 저금리 등 정책효과에 따른 착시현상이라고 생각한 사람이 대부분이었다.
또 상당수 전문가들은 한국 경제가 앞으로 다시 경기침체에 빠질 가능성(더블딥)도 크다고 생각하고 있었다.
(중략)
작년 하반기 금융위기 여파로 경기가 급락하는 양상을 보이자, 금리를 파격적으로 내리고 재정지출을 확대한 것은 한국 뿐만 아니라 다른 나라에서도 대체로 비슷했다. 하지만 한국의 재정지출 확대는 다른 나라들과 사정이 사뭇 달랐다.작년말 정부는 추가경정예산을 편성해서 4조6000억원을 더 썼고, 이미 만들어놓은 2009년 예산을 바꿔서 4조원을 추가로 지출했다. 윤증현 경제팀이 들어선 올해에도 추가경정예산은 또 편성됐다. 17조2000억원의 지출을 더 늘리기로 한 것이다.금융위기 이후 정부가 위기를 타개한다는 명목으로 지출한 재정규모만 62조원에 달한다. 이는 국내총생산(GDP)의 6.1%에 달한다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균 3.9%보다 훨씬 높다.
(중략)
특히 저금리 기조 속에 다시 빚을 내서라도 집을 사려는 움직임이 확산되면서, 주택담보대출이 매달 3조원 이상씩 증가하고 있다. 그만큼 가계 빚이 늘어나고, 부실도 커지고 있다.장민 금융연구원 거시경제연구실장은 "가계 대출이 올 6월말 661조5000억원이며 은행권 주택담보대출 잔액은 254조4000억원에 달한다"면서 "가계 부채가 꾸준히 늘면서, 빚을 갚는 능력도 지속적으로 악화되고 있다"고 우려했다.
2009년 10월 28일 집값 거품 징후 알리는 지표들
(출처: 집값 거품 징후 알리는 지표들, 한겨레21, 2009. 10. 28.)
지난번 글에서 주택의 매맷값(교환가치)은 전셋값(사용가치)과 미래 기대수익(보유가치)이 더해져 구성돼 있음을 살펴봤다. 매매가와 전세금의 격차가 과도하게 벌어지는 것은 실제 사용 목적의 실수요 위에 투기적 목적의 가수요가 얹혀 거품이 생긴 탓이다.
거품을 가늠하는 요소로 자주 인용되는 게 주택의 사용료인 ‘전세금 비율’이다. 매맷값 대비 전셋값 비율이 장기 평균치인 50%보다 크게 낮으면 집값에 거품이 낀 것으로 본다. 전세금 비율은 처음 조사가 이뤄진 1999년 1월 당시 51.6%였으며, 2001년 10월에 69.5%로 정점을 찍은 뒤 하락하는 추세다. 국민은행 등의 자료를 종합하면, 올 3월 기준 전셋값 비율은 전국 평균 52.7%, 서울 지역 38.9%다. 강남 3구만 떼내면 30%선으로 떨어진다. 이 비율이 오랫동안 40% 밑에서 움직이면 집값 하락을 압박하게 된다. 강남의 전셋값이 매맷값 상승분을 못 따라잡았다는 점은 강남 집값을 교육 여건이나 공급 부족만으로 설명할 수 없게 한다.
(중략)
주식투자의 지표로 흔히 주가수익비율(PER)을 거론한다. PER(Price Earnings Ratio)는 기업의 이익 대비 주가의 비율이다. 부동산 시장에서 유사한 지표는 집값 임대료 비율인 PRR(Price Rent Ratio)이다. PER가 높으면 순이익에 비해 주가가 고평가돼 투자 위험이 큰 주식이라고 말하듯, PRR가 높으면 연간 임대수익에 비추어 집값이 과도해 거품 주택이라고 본다. 미국 주택 PRR의 역사적 평균은 20을 약간 밑도는데 2006년엔 28을 기록했다. 집값이 연 임대료의 28배란 얘기다. 전셋값을 임대료로 환산한 한국 아파트의 PRR는 얼마일까? 신영증권 리서치센터는 올 서울 지역 아파트의 PRR가 27배로 고평가돼 있다고 분석했다. 강남 아파트의 PRR는 2007년 기준으로 무려 46이라는 조사결과도 있다.
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2010년 5월 25일 뉴타운 ‘깡통아파트’ 등장 서울 미분양도 “1억 할인”
(출처: 뉴타운 ‘깡통아파트’ 등장 서울 미분양도 “1억 할인”, 한겨레, 2010. 5. 25.)
현대자동차그룹 건설사인 현대엠코는 동작구 상도동 ‘엠코타운’ 118㎡형의 분양가를 10억4000만원에서 1억원가량 낮춘 9억4000만원 선으로 책정했다. 조합원 몫인 이 아파트 109㎡형은 최초 분양가가 7억원에 육박하지만, 현재 분양권 최저 가격은 4억4000만원대로 내려앉으며 조합원 추가부담금 1억원가량을 고려해도 1억원 이상 가격이 떨어졌다.
(중략)
강동구 고덕동에 1142가구가 입주한 고덕1단지 ‘아이파크’는 미분양분과 기존 계약분을 포함해 가장 작은 85㎡형은 9%, 나머지는 10%씩 분양가를 깎아주기로 했다. 85㎡형의 최초 분양가가 5억9000만원대인 점을 고려하면 5000만원 이상 가격을 낮춘 셈이다.
(중략)
부동산업계는 주택시장 침체 분위기로 미뤄 올해는 서울 지역에서도 신규 미분양 물량이 늘어날 것으로 예상하고 있다. 최근 강북 미아뉴타운과 은평뉴타운 등에서 시세가 분양가를 밑도는 일명 ‘깡통 아파트’가 하나둘씩 등장한 것도 이런 전망을 뒷받침하고 있다.
2010년 6월 17일 건설업계·강남권 요구 빗발에 정부 ‘부동산 부양책’ 또 만지작
(출처: 건설업계·강남권 요구 빗발에 정부 ‘부동산 부양책’ 또 만지작, 한겨레, 2010. 6. 17.)
이명박 대통령은 이 회의에서 “투기 목적으로 주택을 사던 시대는 지났다. 주택가격의 안정 기조는 지속돼야 한다”고 말했다고 김은혜 청와대 대변인이 전했다. 이 대통령은 이와 함께 “이제 정부 정책은 실수요자를 배려해 (집이 팔리지 않아 겪는) 거래 불편을 해소하는 데에 집중해야 할 것”이라는 말도 덧붙였다. ‘집값은 안정시키되 거래는 활성화하라’는 얼핏 보면 상반된 이 대통령의 요구는 현재 정부가 빠진 딜레마를 잘 보여준다.
(중략)
현재 강남 재건축아파트와 ‘버블세븐’ 지역 등의 아파트값이 내림세를 지속하고 있는 것은 사실이다. 특히 거래량은 2008년 말 금융위기 직후 수준까지 떨어졌다. 하지만 이런 하락세는 그동안 과도하게 오른 집값 거품이 빠지는 ‘정상화’ 과정이며, 정부의 추가 부양책은 건설업계 퍼주기와 인위적 가격 떠받치기에 불과하다는 비판 역시 커지고 있다.
(중략)
“가격이 오를 때는 규제로 누를 수 있지만, 내려갈 때는 ‘백약이 무효’”라며 “대부분 국민들이 ‘더 내려갈 것’이라고 생각하고 있는데 대출규제를 푼다고 누가 집을 사겠느냐”고 말했다. 김 소장은 “가장 중요한 변수는 결국 ‘가격’과 ‘구매력’”이라며 “매도자들이 가격을 더 내리고, 경기회복으로 수요자들의 소득이 늘면 거래는 자연스럽게 활성화될 것”이라고 말했다.
2010년 1월부터 2010년 6월까지 '아파트' 키워드로
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2010년 3월 16일 아파트 전세난에 중소형 오피스텔 뜬다
(출처: 아파트 전세난에 중소형 오피스텔 뜬다, 한겨레, 2010. 3. 16.)
이런 규제완화 여부에 관계없이 중소형 오피스텔 가격은 이미 상승세다. 지난 2월 한 달간 수도권의 오피스텔의 매맷값과 임대료는 중소형을 중심으로 뚜렷한 상승세를 보였다. 부동산114 조사를 보면, 공급면적 66㎡ 미만 소형 오피스텔은 매매가격이 0.23% 올라 전체 상승률(0.13%)을 크게 웃돌았다. 66㎡ 이상 99㎡ 미만의 전세가격은 0.45% 올랐고 월세도 한 달간 0.11% 상승해 평균치를 웃돌았다. 이처럼 전월셋값이 오르면서 오피스텔 임대사업을 원하는 투자자도 늘어나는 추세다. 부동산114 김규정 부장은 “지난 2월 아파트에 대한 양도소득세 감면 기간이 종료되면서 수익형 부동산인 오피스텔 매력이 상대적으로 부각되는 상황”이라고 말했다.
2010년 3월 23일 "2.9억 아파트, 1.7억으로 떨어져야 미ㆍ일 수준"
(출처: "2.9억 아파트, 1.7억으로 떨어져야 미ㆍ일 수준", 프레시안, 2010년 3월 23일)
한국의 가구소득 대비 주택가격이 미국이나 일본보다 두 배가량 높다는 연구 결과가 나왔다. 이에 따라, 한국의 평균 주택가격이 미국, 일본 수준으로 돌아간다면 지금의 절반 가까운 수준에 떨어져야 한다는 의견이 제시됐다.
23일 산은경제연구소가 발표한 '국내 주택가격 적정성 분석'에 따르면 한국의 가구소득 대비 주택가격(PIR, Price to Income Ratio)은 2008년말 현재 6.26으로 미국(3.55), 일본(3.72)에 비해 두 배 가까이 높았다. 한국의 평균 주택가격은 가구소득보다 6배 이상 높다는 뜻이다.
(중략)
연구소는 "물가대비 주택가격 상승률, PIR, HAI 등 주요 부동산 지표가 모두 한국의 주택가격이 높음을 시사한다"며 "현재 한국의 주택 관련지표는 미국, 일본, 영국 등의 과거 부동산 버블 붕괴 이전의 모습과 유사하다"고 우려했다.
2010년 5월 28일 아파트-전세 가격差 확 줄었다
(출처: 아파트-전세 가격差 확 줄었다, 문화일보, 2010. 5. 28.)
부동산 시장 침체로 아파트 매매가격은 점점 내려가는 반면 전셋값은 상승하면서 매매가격과 전세가격의 격차가 41개월 만에 최소 수준으로 좁혀졌다.
28일 KB국민은행에 따르면 4월 전국 아파트 전세가율(평균 매매가격과 비교한 전세가격의 비율)은 54.8%로, 2006년 11월의 55.5% 이후 3년5개월 만에 최고치를 기록했다.
(중략)
국토해양부 관계자는 “매매와 전세가격의 비율이 어느 정도가 적절한지 정답은 없지만, 여전히 격차는 큰 편으로 보인다”며 “전셋값 상승세가 매매가 상승으로 이어질지는 좀 더 시장 상황을 봐야 한다”고 말했다.
2010년 5월 31일 수도권 집값하락 ‘6억 초과’ 아파트가 주도
(출처: 수도권 집값하락 ‘6억 초과’ 아파트가 주도, 문화일보, 2010. 5. 31.)
올들어 서울 등 수도권 집값 하락은 고가(6억원 초과) 아파트가 주도한 것으로 나타났다. 수도권은 3가구 중 1가구의 매매가격이 떨어졌다.
31일 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올해 1월부터 지난 27일까지 서울 등 수도권 6억원 초과 고가 아파트의 평균 매매가격을 조사한 결과 1월 초 기준 6억원을 넘었던 고가 아파트 52만8719가구 가운데 30.93%인 16만3520가구의 매매가격이 하락했다.
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