2017년 12월 13일 ｢집주인과 세입자가 상생하는 「임대주택 등록 활성화방안」 발표｣, 국토교통부 보도자료 전문

□ (가구기준) ‘16년 기준 전체 1,937만 가구 중 자가거주 1,102만(자가 점유율 56.8%) 가구를 제외한 835만 가구가 임차가구이고,
ㅇ 이중에서 공공임대 136만, 법인임대 42만, 무상임대 77만 가구를 제외한 총 580만 가구가 私的임대차시장에서 전월세 형태로 거주

□ (주택기준) ‘16년 기준 주택재고 총 1,988만채 중 개인이 보유한 주택은 1,759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정
ㅇ 임대용 주택 중 임대사업자로 등록하여 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4∼8년)이 규제되는 등록임대주택은 79만채(임대용 주택의 13%)
* 등록 민간임대주택은 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용
⇨ 여전히 516만채(87%)의 私的임대주택에 거주하는 세입자들은 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 수시로 노출

임대주택 등록 활성화 필요성

□ 私的임대주택에 거주하는 세입자의 주거불안 해소 필요
ㅇ 전월세는 한집에 거주하는 기간이 평균 3.5년으로 짧고(자가 10.6년), 10년(’07～’16)간 전국 아파트 전세값이 73% 상승하는 등 주거불안 심각
□ 자가보유 촉진과 공적임대 확대는 현실적 한계
ㅇ 자가보유율은 선진국 대부분이 60% 내외(한국 59.9%)이며, 대출에 기반한 자가보유 촉진은 가계부채 건전성 등을 고려할 필요
ㅇ 공적임대주택은 향후 5년간 85만호를 공급하여 ’22년에는 재고 200만호를 확보할 계획이나, 재정여력 등 고려시 추가확대에 제약
⇨ 집주인과 세입자가 상생* 가능한 등록 민간임대주택을 늘릴 필요
* 임대주택으로 등록시 집주인은 폭넓은 세제감면 혜택을 받게 되고, 세입자는 임대료 급증 걱정없이 4년 또는 8년 이상 안정적으로 거주 가능
□ 최근 등록이 빠르게 늘고 있으나 등록률은 여전히 낮은 수준
ㅇ 개인의 등록 민간임대주택은 최근 4년간 2배 증가(‘12년 40만채 → ’16년 79만채)하였으나, 전체 임대용 민간주택의 13% 수준
- 여전히 많은 집주인들이 4년 또는 8년간 주택 매각이 제한되고, 건강보험료 증가 부담 등을 우려
⇨ 등록에 소극적이고, 등록하더라도 4년 단기임대(93%) 위주로 등록

◈ 세입자의 주거안정을 위해서는 등록에 따른 부담은 최소화하고, 혜택은 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘려나가되,
ㅇ 임차인 권리보호 강화와 함께 임대차 시장 정보인프라 구축 필요

Ⅱ. 기본 방향

◈ 민간임대주택 등록촉진, 임차인 권리보호 강화 등을 통해 私的 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경 조성

ㅇ 향후 5년간 공적임대주택 85만호 공급과 함께 등록임대 100만호 확충을 통해 ‘22년에 임차가구의 45%에게 전월세상한제 혜택 제공

Ⅲ. 세부 추진방안

1 임대주택 등록 활성화

◈ 旣예고된 대로 ‘19년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대
◈ 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원

1) 지방세 감면 확대

□ (현행) 임대주택으로 등록한 공동주택 오피스텔에 대해 취득세 재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중 (`18년말 일몰 예정)

□ (개선) 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
ㅇ (감면연장) 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
ㅇ (재산세) 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 (’19년 시행)
- 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여 (’19년 시행)

2) 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

□ (현행) 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며, 2천만원 이하는 분리과세 대상이나 ‘18년까지 과세 유예
ㅇ (경비 공제) 연 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 기본공제 400만원 추가
* 연소득 1천만원 이하는 과세표준 0원으로 비과세 [(1천만원×40%)-400만원=0원〕 연소득 2천만원은 과표 400만원으로 세금 56만원 [(2천만원×40%)-400만원]*14%
ㅇ (임대보증금) 부부합산 보유주택이 2주택 이하인 경우는 비과세
- 3주택 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자상당액(‘17년, 연 1.6%)을 간주임대료로 환산하여 과세
* 이와 별도로 ‘18년까지 전용 60㎡ & 3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외
ㅇ (등록시 감면) 4년 임대시 30%, 8년 75% 감면 중(6억원 + 85㎡ 이하)
□ (개선) 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
ㅇ (정상과세) ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
ㅇ (필요경비율 조정) 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
ㅇ (감면기준 확대) 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

《임대소득세 납부금액 》* 8년임대시, 지방소득세 별도

3) 양도소득세 감면 확대

□ 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
ㅇ (장특공제 확대) 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
ㅇ (장기임대 유도) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

4) 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

□ 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
ㅇ ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
* 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중

《가입유형별 건보료 인상분 추정 》

* 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액(다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
ㅇ ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

참고1 임대소득 과세대상 개요

□ ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
ㅇ 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
⇨ 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가 부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
* [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원
→ 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
ㅇ 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부

□ 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
ㅇ 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며, 비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외

□ 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상

참고2 보유호수별 소득세 및 건보료 부담

◈ 이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않고 있는 고액 임대사업자
◈ 1주택 보유자는 사실상 소득세나 건보료 부담증가가 없고, 2주택 보유자의 경우에도 등록시에는 부담이 크게 완화
《‘16년 통계청 주택소유 현황 》* 다가구 거처 미구분

1) 연 2천만원 이상 종합과세 대상자

ㅇ 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,
- 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수

《국세청 임대소득세 징수현황 》

ㅇ 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음
⇨ 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정

2)연 2천만원 이하 분리과세 대상자

① 1주택 보유시

ㅇ 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
ㅇ 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
⇨ 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세

② 2주택 보유시

ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
⇨ 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도
소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
⇨ 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만 비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음

③ 3주택 보유시

ㅇ 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
⇨ 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택
(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
ㅇ 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우
+ 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
⇨ 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
⇨ 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

2 임차인 보호 강화

1) 임차인 권리보호 강화

□ (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀 가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
* 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가

□ (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
* 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주

□ (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
* 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가

□ (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
* 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원
⇨ 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

2) 임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권․전월세상한제

□ ‘18년에 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련

□ 이번 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안하여 ‘20년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진
ㅇ 아울러, 임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입

3 임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화

1) 임대차시장 정보인프라 구축

□ (현황) 여러 기관이 주택소유(재산세, 건축물대장), 임대차계약(확정일자, 월세세액공제) 자료를 분산 관리하여 정확한 시장현황 파악이 곤란
ㅇ 등록 임대사업자의 주택 매각, 임대조건 변경, 주민등록 전출입 등에 대해서도 체계적 관리가 미흡
□ (개선) 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축(‘18.4)
ㅇ 등록 임대사업자 관리를 위하여 임대등록시스템도 신규 구축(`18.4)
⇨ 이를 통해 3주택 이상 다주택자 위주로 주택보유현황, 미등록 임대사업자 정보를 국세청, 건강보험공단 등과 정기적으로 공유

2) 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화

□ (현황) 사업자 등록을 위해 지자체와 세무서에 각각 별도의 등록 신청이 필요하며, 주소지가 아닌 곳에서는 임대사업 등록이 불가
ㅇ 임차인은 등록주택을 찾기 어렵고, 지자체 업무과다로 등록시 혜택과 의무사항에 대한 충분한 안내가 부족한 상황
□ (개선) 지자체에 임대 등록시 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되도록 하고, 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록 허용(‘18.4)
ㅇ 마이홈(www.myhome.go.kr, 콜센터 1670-8004, 전국 42개 상담센터)을 통해 임대사업자 등록과정을 지원하고, 지자체 전담인력도 확충
ㅇ 임대차 계약시 임대인이 임차인에게 등록임대 여부, 임차인 권리 등을 고지토록 하고, 등록임대주택을 마이홈에서 쉽게 찾도록 지원

Ⅳ. 기대 효과

□ 세입자 : 계약갱신청구권 + 전월세상한제 사실상 적용
ㅇ 세입자는 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주 가능
- (임대기간) 임대인은 임차인에게 귀책사유*가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가 ☞ 계약갱신청구권
* (예) 월임대료 3개월 이상 연속 연체, 임대인 동의 없이 시설 개축 증축 등
- (임대료 인상) 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 ☞ 전월세상한제
⇨ 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주 가능하고, 잦은 이사에 따른 비용도 절감 가능
《임차인의 경제적 혜택 사례 》
◈ 전세가격 3억원 등록임대주택에 8년간 거주시 : 연간 약 200만원 절감
ㅇ 전세보증금 대출금 이자비용 절감액* : 연간 약 160만원
* 최근 전세값 인상률 대비 등록시 임대료 인상률 제한 적용
ㅇ 이사비용 및 중개수수료 절감액 : 연간 약 40만원
* 등록시 8년간 이사횟수 1회, 미등록시 2.2회(평균 거주기간 3.5년) 가정

□ 집주인 : 경제적 혜택 + 사회적 기여
ㅇ 임대주택 등록시 현행 국세 및 지방세 감면 혜택 외에 재산세와 소득세의 감면대상이 추가로 확대되고,
* 재산세 감면대상 확대 : 다가구 주택 및 1호만 임대하는 소형주택 추가
* 소득세 감면대상 : 1호를 임대하는 경우에도 감면 혜택 부여
- 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 ‘19년 본격 과세에도 불구하고, 필요경비율 조정 등에 따라 감면 대상이 확대되는 효과
* 등록시 현재는 연 1,000만원부터 과세되나, ‘19년부터 연 1,333만원부터 과세

- 특히, 그간 임대등록 의사결정에 걸림돌로 지적되어 왔던 건강보험료 부담도 크게 완화되어 등록에 따른 경제적 혜택 증가
* ‘19년에 임대소득세가 부과되더라도 등록시는 연 1,333만원 이하는 피부양자 유지(미등록시는 연 800만원 이하만 피부양자 유지)
* 피부양자가 지역가입자로 전환되더라도, 8년 임대 등록시에는 연 31만원만 추가 부담하는 반면 미등록시에는 연 153만원의 건보료를 추가 부담
ㅇ 또한 그간 다주택자가 소득세․건보료 부담을 피하기 위해 임대 사업 등록을 하지 않는다는 비판에 대해서도,
- 임대등록 활성화를 통해 미등록사업자에 대해서도 정당한 세금과 건보료를 납부하게 하여 사회적 책임을 유도
⇨ 집주인은 자발적인 임대등록을 통해 세금․건보료 혜택을 받고, 세입자에게 임대료 급등 없이 오랫동안 살 수 있는 주택을 제공

□ 사회 전체 : 임대차 시장 안정 + 재정 절감
ㅇ 주거복지로드맵에 따라 ‘22년까지 등록임대 200만호(향후 5년간 100만호 순증)와 공적임대 200만호(향후 5년간 85만호 순증) 등 공적 규제가 적용되는 임대주택을 총 400만호 확보
* 등록임대 100만호 증가는 공공임대 100만호 확충과 유사한 효과가 있으며 공공임대주택 건설을 위한 재정 및 기금 75조원 절감 가능
⇨ ’16년에는 전체 임차가구(835만가구)의 23%가 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택에 거주하고 있으나, ’22년에는 전체 임차가구(약 900만가구)의 45%로 확대되어 주거안정 강화
ㅇ 아울러 임대주택 등록이 확대되면 미등록 임대주택의 임대료 인상과 무리한 퇴거 요구를 억제하여 전월세 시장의 전반적인 안정에 기여
⇨ 등록사업자에 대한 혜택 강화를 통해 私的임대주택을 등록임대 주택으로 전환하여 집주인과 세입자가 상생하는 임대차 시장 구축