2021년 2월 4일 ｢「공공주도 3080+」 대도시권 주택공급 획기적 확대방안｣ 대책 본문, 국토교통부 보도자료 전문

□ 다만, 역대 최대수준 주택공급에도 불구하고 유례없는 초저금리와 가구 수 급증 등으로 주택시장이 여전히 불안한 양상
ㅇ 금리 인하에 따른 주택수요 증가와 도심 내 공급부족 우려가 겹치면서 젊은 층의 내 집 마련 불안심리 확산
* 서울아파트거주비중(`19년주거실태조사) : 42.2% / 서울내준공5년이하아파트비중: 9.6%
** 서울아파트 매수자중 30대 비중(%) : (‘19년) 33, (’20.上) 36 (‘20.下) 45
ㅇ 가구분화가 이례적으로 가속화되는 가운데, ‘19년 수준의 가구 수 증가세가 지속될 경우 총량적 수급 불균형도 우려되는 상황
* 수도권 가구수증가(‘19 →‘20e→’21e→‘22e): 25.4 →26.1 →26.7 →27.4 ※’19년증가비율지속시
주택수 증가 (’19→‘20e→’21e→‘22e): 31.0 → 24.0 → 26.2 → 25.8

□ 또한 산업구조 변화, 에너지 제로 등 신기술 발전, 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조의 개편도 필요한 상황
ㅇ 준공업지역은 4차 산업혁명 대응을 위한 주거산업 융합거점으로, 역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목한 주거상업 복합거점으로 전환
ㅇ 소득향상, 비대면 소비 등 생활패턴 변화를 반영, 도심 내 저층 주거지를 헬스 보육 택배 안전시설을 갖춘 양질의 주거공간으로 조성

□ 주택시장 조기 안정과 트렌드 변화에 따른 도시기능 재편을 위해서는 도시 공간구조 변화와 연계한 도심 내 공급확대 방안 시급
☞ 실수요 보호 투기수요 근절 등 정책기조를 확고히 유지하면서, 시장의 기대를 뛰어넘는 속도 물량 품질의 주택을 신속 공급

2. 그간 도심 내 주택공급의 문제점

□ 그간 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였음
* 재개발․재건축이 최근 3년간 서울APT 공급의 68%를 차지
ㅇ 도시정비법에 따라 ➊지자체가 정비계획을 수립하고, ➋토지주들이 조합을 구성하여 ➌조합원들의 의견을 조율하면서 사업 추진
ㅇ 기본계획 수립에서부터 시작하여 실제 착공까지 가기에는 절차가 복잡하고, 조합방식 적용으로 이해관계 조정에 장시간 소요

□ 非정비구역은 일정규모 이상의 공동개발을 위해 토지주들의 의견을 조율해야 하나, 의견조정이 쉽지 않고 부지확보 애로
ㅇ (역세권) 대형․소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해가 상충되고, 세입자들의 내몰림 우려
ㅇ (준공업지역) 대형․소형 공장주, 사업이 잘되는 공장과 쇠퇴한 공장, 그리고 인근 지역의 주거시설 소유주간 갈등도 존재
ㅇ (저층주거지) 소유자들 간의 개발비용 부담능력 차이, 월세수입 의존 고령자 등으로 공동개발이 어려워 노후화가 심화*되는 상황
* 서울정비해제구역빈집중폐가비율(%) : (A지역, ‘15년해제) 78.0 (B지역, `16년해제) 66.7
(C지역, `17년 해제) 57.1 → 서울연구원, `18년 조사결과

□ 새로운 개발수단을 도입하여 도시 공간구조의 개편과 함께 도심 내 양질의 부담가능한 주택을 신속 공급 필요
ㅇ 공공이 참여한다면, 개발비용 부담 능력이 떨어지는 특수상황 下 소유자, 월세수입 의존 고령자, 영세상인 등 세입자 지원이 가능
ㅇ 주민이 희망하면, 특정구역을 정해 공공이 도시계획에 부합하도록 사업계획을 수립하고, 그 구역 내 주민 동의를 받아 사업 추진
⇨ 공공이 전문성을 바탕으로 빠르게 사업을 추진하고, 개발이익 사유화 방지․시장안정도 동시에 추진할 수 있는 新수단 도입

Ⅱ. 주택공급의 기본방향 및 추진전략

1. 주택공급 목표

◈ `25년 까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보
⇨ 수도권 약 61만호 (서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 약 22만호
⇨ 공공분양(70~80%) + 공공자가·공공임대(20~30%) 혼합 공급
◈ 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급
⇨ 사회서비스 연계 + 혁신공간 연계 + 지역균형발전 사업과 연계

< 공급 부지확보 물량(`21~`25) 추계치 총괄 >

2. 기본방향

1) 주민 희망 시 공공주도 Fast-track 옵션 제공 ☞ 신속한 공급
* 공공기관(기획), 정부·지자체(인허가), 민간(창의적 설계·시공), 전문가(개발구상)
2) 역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급
* 도심 내 역세권·준공업·저층주거지와 신규 공공택지를 활용
3) 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택공급
* 단지내 커뮤니티시설, 도시교통 인프라, 일자리 창출 공간 등과 연계된 주택 공급
4) 수요자가 선호하는 주택 공급(임대주택은 돌봄․육아․일자리 등 연계)
* 분양주택을 중심으로 공공자가주택과 공공임대주택 등을 혼합 공급
5) 사회적 합의에 기초한 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단
* 개발이익은 생활 SOC 구축 등에 사용하고, 투기수요는 면밀하게 관리

3. 추진전략

◈ 新개발모델 도입 + 정비·재생사업 활성화 ⇨ 도시구조 개편 + 주택공급 확대
1 신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新개발수단 + 도시기능 재편
2 재개발․재건축 : 공기업 직접시행 ⇨ 획기적 인센티브 + 절차단축
3 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 ⇨ 실행력 제고 + 주택공급
4소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 ⇨ 개발 사각지대 해소
5 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정
6 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완
※ 주거뉴딜을 통한 다기능 임대주택 공급은 개발이익의 배분, 예산, 입지, 제도, 물량 등 종합 검토 후 발표(상반기 중)

Ⅲ. 주택공급 세부 추진 방안

1. 도심 공공주택 복합사업 도입 ☞ 공공주택특별법 개정(3년 한시)

(1) 사업개념

□ 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워* 저이용․노후화되고 있는 지역에 대한 新개발모델
* 재개발․재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황

□ 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업
ㅇ 공공 주도로 시행하되 공공 -민간 공동시행․협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조 마련 지원
⇨ 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안 공공주택특별법으로 추진

(2) 사업절차

1 사업제안(토지주‧민간기업‧지자체)→ 2 토지주 10% 동의· 지구지정 요청(공기업)→ 3 예정지구
지정(국토부 또는 지자체) 및 토지주 2/3 동의 + 지구지정→ 4 부지확보→ 5 사업계획 및 착공

1 (사업제안) 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수 입지를 발굴하여, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업 제안
* 역세권→ 주거상업고밀지구 / 준공업→ 주거산업융합지구 / 노후주거→ 주택공급활성화지구
2 (예정지구) 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의要)→ 사전검토위원회* 상정·지정
* 국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고
3 (지구확정) 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3 (면적기준 1/2) 이상 동의가 있어야 사업확정 (기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)
4 (부지확보) '도심 공공주택 복합사업' 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보 실시
5 (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공

(3) 사업시행 방법 : 공공주도 Fast-track 방식

◈ 개발이익으로 토지소유자 추가 수익 + 세입자 보호 + 생활SOC 확충 + 공공임대·공공자가 공급 ⇨ 원만한 이해관계 조율로 신속한 사업추진

1 주민희망 시 공기업 참여 + 다양한 이해관계 조율

1) 토지소유자 추가 수익 보장
ㅇ 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도 10~30%p(예시) 높은 수익률* 보장 및 아파트․상가 우선공급
* 지구단위계획 등 현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정

ㅇ 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산(환지로 간주하여 양도세 비과세**)
* 우선공급을 희망하지 않는 토지등소유자의 자산은 현금보상 등으로 수용(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합에게 미동의자 자산 수용권 부여)
** 다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세

2) 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원 (☞참고1)
ㅇ 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등
ㅇ 특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주․공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원
3) 세입자․영세상인에 대한 지원 (☞참고1)
ㅇ 세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원

2 사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리

ㅇ 용적률 상향, 기부채납 제한 등(☞참고2)을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화(HUG 보증여력 확대)

3 개발이익 공유

ㅇ 개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충, 특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가 임대주택 등에 활용

< 개발이익 공유 예시 >

4 민간참여

ㅇ 민간기업의 창의적 디자인․아이디어로 정주여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업 - 민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용
※ 민간 사업자 참여 방안
‣ (공동시행) 공공과 민간이 공동으로 시행하되, 민간 출자비율・수익률에 한도를 두어 과도한 수익이 발생하지 않도록 조절 (공동출자 or 협약방식)
‣ (협업방식) 공공이 사업을 시행하고, 민간업체가 설계・시공에 참여

5 주택공급

ㅇ 분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급
ㅇ 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급 원칙**
* 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급
** 임대수요, 지역 및 입지여건 등에 따라 융통성있게 운영

6 순환개발 추진

ㅇ (사업구역 간 순환개발) 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대․공공자가 물량은 후속사업의 이주단지로 우선 활용
* 초기사업은 인근 공공주택지구 임대주택의 최대 30% 및 매입임대를 활용
ㅇ (수도권 광역 순환이주) 토지주․세입자․영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대․공공자가로 이주 또는 정착 지원
* 본격적인 이주(철거)가 개시되는 `23∼`26년 동안 수도권 택지에서 공급되는 공공임대 약 9.8만 세대 활용

7 사업구역에 대한 투기수요 등 유입 방지

ㅇ 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정
ㅇ 대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트․상가 우선공급권 미부여 추진(현금청산 대상)

참고1 특수상황 토지소유자 및 세입자 지원(안)

< 토지등소유자 >

① (부담능력 없는 실거주자) 추가 비용없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형주택 또는 新수익공유형 모기지 공급
- (이익공유형) 주택 최초 취득 시 분양가격의 일부만 지불하고 온전한 소유권을 확보하되, 처분(LH등에게만 처분可) 시 손익을 분담*하는 주택
* 손익분담률 예시 = 주택 최초 취득시 지불한 금액 / 분양가격

※ 적용 사례
‣ 1) 월소득 없는 자가거주 고령자 or 2) 전세금 반환 후 입주가 어려운 다가구 집주인
: 기존 주택의 가치가 6억원인데 분양가격이 10억원인 경우
→ 토지주는 자신의 주택을 현물선납(6억원)하고 분양가격 10억원인 주택에 추가부담 없이 입주하여 살다가, 추후에 주택 매각 시 처분이익을 6(토지주) : 4(LH)로 공유
- (新모기지) 기금융자를 받아 주택을 취득한 후 원리금을 분할상환하되 대출 평균잔액 비중에 따라 처분이익을 기금과 공유(토지등소유자 전용)
* 본질적으로 이익공유형 주택과 동일하나 처분대상에 제한이 없고, 원리금 상환에 따라 처분이득이 커지는 부분에서 상이

② (전세금 반환 여력이 없는 집주인) 일정한 요건*을 충족하는 경우 전세금 반환 대출이 가능한 전용 대출보증 상품(HUG) 마련 지원
* 다가구 1주택자 또는 동일지번 다세대 소유자 등으로 제한하는 방안 검토

③ (월세수입 의존 고령자) 다가구 임대수입으로 생계를 유지하는 등 특별한 사정이 있는 고령자에게는 정기적으로 일정금액의 배당을 받을 수 있는 리츠 주식 취득기회 부여
* (예시) 임대리츠 주식을 공유하여 운영수익을 지급하되 최소 年2% 수익률 보장 등

④ (실경영 상가주․공장주) 신축 상가․산업시설 건설시 실경영 상가주․공장주 수요에 맞춰 공급시설 비율을 결정
- 특히, 지구이전이 가능한 공장주의 경우 수도권 신규택지 내 이주도 지원
* 수도권 신규 택지 이주 시 해당 업체 직원들에게 아파트 특별공급 실시

< 세입자 및 영세상인 >

① 주택 임차인

- (이사비) 거주자가 사업시행지구 밖으로 이사하는 경우 주택연면적 기준에 따른 이사비(노임+차량운임+포장비) 지급
- (주거 이전비) 지구지정일 당시 3개월 이상 거주한 자에 대해 4개월분에 해당하는 가구원수 기준의 월평균 가계 지출비 지급
- (임시 거주지) 건설 기간 중에는 수도권 공공택지와 新개발사업에서 공급되는 공공임대·공공자가주택을 임시 거주지로 제공

- (재정착 공공임대) 건설 후에는 해당 지구에 공급되는 물량의 일부 (ex.최대 50%)를 재정착 공공임대로 활용하되, 우선순위*를 정해 공급
* (예) 지구지정 3개월 전부터 보상공고시까지 계속 거주한 세입자로서 세대 구성원 수, 해당 지구에서의 거주기간, 소득수준, 수급권자 여부 등을 고려하여 결정

② 상가 임차인

- (영업보상) 일정요건 충족시 휴업기간*에 해당하는 영업이익 보상
* 4개월을 원칙으로 하나, 영업지 이전이 어려운 경우 보상기간 연장도 검토
- (임시영업시설 조성) 해당 사업에서 발생하는 개발이익을 활용하여 인근 지역 공실상가 등을 매입․임대하여 상가 임차인 계속 영업 지원
- (재정착 공공임대상가) 개발이익을 활용하여 해당 사업에서 공급하는 상가시설의 일부를 공공임대상가로 공급하고 우선순위를 정해 재입주
* 상가시설 건설시 상가소유자 및 세입자의 수요를 면밀히 파악하여 사업에 반영
- (재정착 상가 분양) 기존 상가 소유자에게 우선공급한 잔여분을 계속 영업(ex.예정지구 지정 1년전부터 이주시까지)이 확인된 상가 세입자에게 공급
※ 특수상황 소유자 및 세입자 지원방안과 관련된 세부사항은 추후 별도발표

(4) 입지별 특화개발

1 주거상업고밀지구(5천㎡ 이상)

1) 지구조성 방향
ㅇ 역세권을 대중교통과 녹색기술을 접목한 에너지 소비 저감 공간으로 재구조화하기 위해 고밀 토지이용 및 승용차 이용저감 추진
ㅇ 업무․상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀개발을 통해 도시 활동 간의 거리를 단축시키는 등 공간 효율성 제고

2) 제도적 지원
ㅇ (고밀개발) 용적률 최대 700%까지 완화, 적정수준의 기부채납*으로 대중교통 이용성이 높은 '에너지 절감형 주거' 용량 확대
* (기부채납) 산식방식 20~25% → 주택법령에 따라 기부채납 비율을 15%내외로 개선
- 주거용량 확대 시 필요 이상의 상가시설이 공급되지 않도록 상업 비율을 완화*하고, 특별건축구역 지정을 통해 주거 쾌적성 확보
* (준주거지역) 고밀주거(300%초과) 경우 조례상 상업비율을 10→5%로 하향
(상업지역) 조례상 비율을 10%p 하향(20→10%) <서울시 조례개정 사항>

ㅇ (녹색건축 지원) 제로에너지 건축물로 인증 받을 수 있도록 개발 이익을 추가 소요되는 건축비용 및 신재생에너지 설치에 활용
ㅇ (대중교통 이용성 제고) 지하철 연결통로 확보, 공유자동차 전용 공간 확보 등 대중교통 연결성이 강화된 주택* 공급
* 공유자동차 이용 등으로 부설주차장 없는 주택 구입 시 他유형보다 저렴하게 공급

< 대중교통 연결성 강화 주택 개념도 >

2 주거산업융합지구(5천㎡ 이상)

1) 지구조성 방향
ㅇ 산업구조 변화에 맞춰 현재 제조업․유통업 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역을 4차 산업 육성의 전진 기지로 조성
* 제조업․유통업 등은 희망하는 경우 수도권 택지의 산업용지로 이주지원하고, 이전하는 택지에서 공급하는 아파트 특별공급권 부여
ㅇ 창업․벤처기업부터 중소․중견기업까지 활용 가능한 맞춤형 산업 공간과 함께 부담가능 주택을 충분히 공급하여 직주 근접성 제고

2) 제도적 지원
ㅇ (4차 산업 육성공간 조성) 공기업이 개발이익을 활용하여 청년․벤처 공유공간 조성
* IT․첨단과학․디지털 아트 등 관련 분야간 교류를 활성화하는 메이커스페이스, 시제품제작실․상설 전시 및 판매 공간 등 실용화 공간도 지원
ㅇ (기업육성 네트워크 지원) 지역대학과 협업하여 산학연계 강화, 기업지원 공공기관 입주, R&D 센터 부지 등 저렴하게 공급*
* 주거산업융합지구 지정 및 부지확보 후 산업부지는 조성하여 제3자에게 공급
(조성원가 수준으로 저렴하게 공급하되 업종을 4차 산업 및 연구개발로 제한)
ㅇ (주거․산업 융합) 종사자들에게 충분한 주거공간을 지원하기 위해 공동주택 용적률을 별도 기부채납 없이 상향하고,
- 4차 산업 육성공간 및 입주기업 종사자에 대한 특별공급 실시

< 주거산업융합지구 산업육성 및 주거지원 개념도 >

3 주택공급활성화지구(1만㎡ 이상)

1) 지구조성 방향
ㅇ 소득수준 향상 및 주거트렌드 변화에 맞춰 기반시설이 부족한 저층주거지를 양질의 생활SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성
ㅇ 여건에 따라 규제완화를 적용, 중층중밀의 쾌적한 주택을 공급, 광역적 정비가 가능한 지역은 창의적 디자인의 주거단지 조성

2) 제도적 지원
ㅇ (생활SOC 복합화) 개발이익을 활용, 저층부에 헬스, 보육, 택배, 안전시설 등을 복합 공급하고, 개방형 공동이용시설로 운영
* 복합화 주택에 거주하는 주민에게는 이용료 할인 등 혜택 부여
ㅇ (규제완화) 중층중밀 주택은 특별건축구역 지정을 통해 채광, 높이기준 등을 완화하여 쾌적한 주거공간으로 조성하고,
- 공동주택 단지를 조성하는 경우에는 충분한 주거공간을 확보하기 위해 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 부여 등 지원
ㅇ (도시 공간구조 재편) 지자체가 희망하는 경우 사실상 주거지로 활용중인 준공업지역은 준주거로 전환 후 주택 공급에 활용

< 주택공급활성화 지구 개념도 >

2. 공공 직접시행 정비사업 도입 ☞ 도시 및 주거환경정비법 개정

(1) 사업개념

□ 주민이 희망하는 경우 재개발․재건축을 LH․SH 등 공기업이 직접 시행하고, 공기업 주도로 사업․분양계획을 수립, 신속히 사업추진
* 정비구역 지정～이주 소요기간: (민간정비사업) 13년 vs (공공 직접시행) 5년 이내
⇨ 공공의 이해관계 조율, 개발이익 공유를 정비사업에도 적용

(2) 사업절차

1 사업제안(조합 1/2동의)→ 2 정비계획 변경 신청(공기업)→ 3 동의확보(조합 2/3동의) → 4 정비계획 변경(지자체, 사업확정)→ 5 부지확보→ 6 사업계획 및 착공
1 (사업제안) 조합은 공기업컨설팅 결과(개략적 토지이용·밀도계획·추가 수익 등)를 토대로 조합원 1/2동의로 공공 직접시행 정비사업 신청
2 (사업확정) 공기업이 제안사업 적정성을 검토하여 지자체에 정비 계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 2/3동의 받으면* 사업확정
* 1년 이내에 2/3동의를 받지 못하면 공공 직접시행 정비사업 신청은 자동 취소
3 (부지확보) '공공 직접시행 정비사업' 추진이 확정되면 공기업은 단독 시행자가 되어 현물선납 및 수용방식*으로 부지확보 실시
* 도심 공공주택 복합사업과 같은 방식으로 진행
4 (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공

(3) 사업시행 방식

□ 재개발․재건축에 새로운 '공기업 직접시행' 방식 신설
ㅇ (기존) 천재지변․안전우려, 사업 장기지연, 토지등소유자 2/3가 자자체에 신청하는 경우에 공기업이 관리처분방식*으로 시행
* 관리처분 방식이므로 관리처분과 관련한 사항에 주민 의사결정 필요(민간분양)
ㅇ (신설) 조합원* 과반수 요청이 있으면 공기업이 지자체에게 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담
- 사업 장기화 방지를 위해 단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 2/3의 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소
* 조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의要
** [현행] 정비계획→ 조합총회→ 사업시행인가→ 조합총회→ 관리처분인가→ 착공
[변경] 정비계획→ (없 음) → 사업시행인가→ (없 음)→ (없 음) → 착공

□ 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행
ㅇ (현행) 그간 재개발․재건축 사업은 관리처분 방식만 허용하여 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담
ㅇ (신설) 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식 도입→ 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담
* 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합이 미동의자 자산을 수용하는 방식)

□ 통합심의 도입으로 신속한 사업추진 담보
ㅇ (현행) 통합심의 방식이 없어 건축심의, 교통영향평가 등을 별도로 진행하는 등 인허가에 과도한 시간이 소요
ㅇ (신설) 사업시행인가 시 통합심의를 도입하여 신속한 인허가 지원

□ 일반 재개발․재건축→ 공공 직접시행 정비사업 전환 지원
ㅇ 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전
- 해당 사업장에 시공․설계 등 업체가 旣선정되어 있으면 관련 계약을 승계하고, 그간 사업추진 과정의 매몰비용도 승계
ㅇ 기존 조합 해산→ 주민대표회의 구성
- 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도, 주민의견 제시 및 자문기구 역할을 하는 주민대표회의 구성·운영
※ 기존 공공재개발․재건축 참여 사업장도 희망하는 경우 전환 지원

(4) 참여 활성화 방안

□ 사업성 제고를 위한 도시․건축규제 완화
ㅇ 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향 적용
* 2종은 1종 상향(200→3종 300%) / 3종은 법적상한 120%(250→360%) 적용하되, 역세권 도로변은 준주거로 상향(250→500%) /준주거는 법정상한(400→500%)
- 입지여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용 곤란 시에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)*을 보장, 필요시 층수제한도 완화**
* 소형 평형이 집중되지 않도록, 전체 세대수 80%를 59㎡이상으로 계획
** 서울시 도시기본계획 변경 추진(’21년 하반기)
- 도시미관을 고려 특별건축구역 의제로 쾌적한 주거환경 유지 지원
ㅇ 기부채납은 주택법령*에 따라 재건축 9%, 재개발 15% 내로 규정
* 주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준 : 8% 범위 + 최대 50% 추가상향

□ 조합원(토지등소유자) 추가 수익보장
ㅇ 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익 보장

□ 재건축 초과이익 부담금 미부과
ㅇ 재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금 미부과
* 현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상이 아님

□ 현물선납 시 양도세 비과세
ㅇ 우선공급을 신청한 토지등소유자가 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에게 현물로 선납 시 환지로 간주하여 양도세 비과세 적용
* 다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세

□ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용
ㅇ 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용
※ 특수상황 토지주에 대한 지원, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원은 “도심 공공주택 복합사업”에서 제시한 모든 가용수단을 활용
(다만, 재건축 공공임대는 무주택, 소득, 자산요건 등에 따라 입주요건 차등)

(5) 공공성 제고

□ 사업구역에 대한 투기수요 유입 방지
ㅇ 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정
ㅇ 대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득
하는 경우에는 아파트 우선공급권 미부여(현금청산 대상)

□ 공공분양(조합원 분양포함) 70~80% + 공공임대․공공자가 20~30%
ㅇ 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대 의무공급
ㅇ 공공임대 + 공공자가를 혼합하여 20~30% 범위*에서 공급
* 지역별 사업성(개발이익환수 필요규모) 및 임대수요 등을 고려하여 융통성있게 운영
** 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급

□ 개발이익 공유
ㅇ 1차적으로 ➊기존 조합원의 추가 수익률을 보장하고, 남는 수익을 활용하여 특수상황 토지소유자*․세입자 지원 및 ➋생활SOC 확충
* 부담능력 없는 실거주자, 전세금 반환부담 있는 집주인, 월세수입의존 고령자 등
ㅇ 재건축 초과이익 부담금 미부과로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%p(예시)를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등 조정

< 재건축 공공 직접시행 개발이익 공유 예시 >

3. 도시재생을 통한 주택공급

(1) 사업개념

□ 그간 도시재생은 노후 주거지 개선 효과가 미흡했으며 근본적인 처방을 통해 재생사업의 실행력 제고 및 주택공급 확대 필요
⇨ 실행력 제고를 위해서는 사업부지 확보를 위해 불가피하게 필요한 지구지정․수용 방식 도입 및 기반시설 정비 등 재정지원 필요

(2) 주요 제도개선 사항 ☞ 도시재생법 개정 사항

□주거재생 혁신지구 도입
ㅇ (현행) 신속한 도시재생사업을 위해 혁신지구 제도가 도입(‘19.11) 되었으나, 국·공유지 내 산업중심 복합거점 조성에만 활용
ㅇ (개선) 혁신지구 유형에 주거재생 혁신지구 신설
- LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지*에서 주거 복지 생활편의 거점을 조성하는 사업(공공제안→ 국토부or 지자체 지정)
* 노후불량건축물이 지구 내 2/3이상 + 국공유지 제외 2만㎡ 미만
- 원활한 부지확보를 위해 제한적 수용방식(토지면적⅔+주민⅔동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설 생활SOC 설치 국비 기금 지원

□ 주거재생 특화형 뉴딜사업 도입 ☞ 연간 물량(120곳) 범위내 중점 선정
ㅇ (현행) 현재는 노후주거지 개량을 위한 우리동네살리기 및 주거지 지원형 뉴딜사업을 추진중이나, 신규 주택공급 효과는 제한적
ㅇ (변경) 도시재생지역 내․외에서 재개발․재건축, 소규모 정비, 도심 공공주택 복합사업 연계 및 국비를 지원하는 특화사업 추진
- 국비지원 금액을 규모에 따라 50억원 ~ 100억원 가량 증액*하고, 현재 사업유형별 3~5년으로 제한된 지원기간**도 탄력적으로 적용
* (현행) 주거지 일반근린형 100억, 중심시가지형 150억, 인정사업 50억 (국비기준)
(개선) 주거지 일반근린형 200억, 중심시가지형 250억, 인정사업 100억
** (현행) 주거지지원 일반근린형 4년, 중심시가지형 5년, 인정사업 3년
(개선) 정비형 사업과 연계시 5년 이상으로 사업기간 연장 허용

□ 총괄사업관리자(공기업) 역할 강화
ㅇ (현행) 도시재생사업에서 공기업은 총괄사업관리자로서 핵심 거점 사업을 실행하는 역할을 하고 있으나, 계획에 대한 역할이 모호
ㅇ (개선) 공기업이 정비사업 등 주택공급 사업과 연계하여 활성화 계획의 수립 변경을 제안할 수 있는 권한 부여 → 사업 집행력 제고

□ 도시재생사업 인정제도(점단위 사업 국비지원) 확대
ㅇ (현행) 도시재생지역 밖에 있는 위험건축물, 방치건축물 정비 등 긴급한 점단위 사업을 중심으로 국비지원 시행 중
ㅇ (개선) 도시재생지역 內주택사업에도 인정사업 지원을 허용하여 진입도로, 공영주차장 확충 등 기반시설 조성에 국비지원 실시

□ 기타 제도지원 사항
ㅇ 활성화계획 의제사항 확대(정비구역 지정, 지구단위계획 결정, 건축자산진흥구역 지정), 혁신지구와 중복지정되는 종전사업의 주거지역 제한(20% 미만) 폐지

4. 소규모 정비사업 활성화 ☞ 소규모 정비법 개정

(1) 소규모 재개발 사업 신설 : 역세권․준공업지역 내 5천㎡ 미만

□ 사업개념 및 절차
ㅇ 역세권, 준공업지역 중 5천㎡ 미만 소규모 입지에 대해 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)
ㅇ 신축ㆍ노후건물 및 주거ㆍ상업ㆍ산업 등 다양한 기능 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역
- 역세권 또는 준공업지역에 포함되어 있는 5천㎡ 미만의 구역으로서, 해당구역 내 노후건축물이 대부분인 지역

※ 소규모 재개발 사업절차
1 사전컨설팅(통합지원센터) → 2 사업제안(토지주 1/4동의)→ 3 사업시행예정구역지정(지자체)→
4 1년 이내 주민 동의 확보(4/5동의, 동의 실패시 구역지정 취소)→ 5 사업시행구역 확정(수용권)→
6 사업계획 승인→ 7 부지 확보 + 착공
* 단계 4에서 2/3 동의로 공기업에게 사업시행을 의뢰하는 경우 공기업이 단독 시행

□ 기존 소규모 정비사업*과의 차이점
* 가로주택·자율주택정비사업은 상·공업지역 등 주택이 없는 소규모지역 적용 불가
1) 사업시행구역 경계의 설정
ㅇ (기존) 가로주택정비는 도로로 둘러 쌓인 블록 내에서만 사업이 가능하며, 자율주택정비는 사실상 연접한 5가구 내외로 추진 중
ㅇ (신규) 역세권․준공업지역에서 토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청(토지주 1/4동의)
2) 부지확보 수단
ㅇ (기존) 가로주택은 4/5동의로 매도청구권, 자율주택 100% 동의필요
ㅇ (신규) 소규모 재개발은 4/5 동의후 사업계획승인 시 수용권 부여
(2/3 동의로 공기업 단독시행 의결 시 공기업에 수용권 발생)
3) 사업장기화 방지
ㅇ (기존) 가로주택정비․자율주택정비는 별도의 사업 일몰 규정 없음
ㅇ (신규) 사업시행구역 지정이후 1년 내 동의요건 미충족시 구역 해제

□ 사업 인센티브
1) 도시ㆍ건축 규제완화
ㅇ 역세권은 용도지역을 준주거로 상향하면 용적률 700% 까지 상향
ㅇ 용적률 상승분 50%에 해당하는 주택ㆍ상업시설을 지자체에 기부
채납하고 지자체는 이를 공공자가ㆍ임대주택 및 공공상가로 사용
* 공공자가·임대주택 토지는 기부채납, 건축물은 표준건축비로 매각
2) 사업비․이주비 대출보증 상품 신설 (旣시행→ 소규모 재개발로 확대)
ㅇ 총 사업비 50% 범위 내에서 사업비 및 이주비 조달을 지원하는
'소규모 재개발 정비사업 대출보증' 신설(HUG)

(2) 소규모 주택정비 관리지역 신설 : 관리지역 10만㎡ 이내

□ 소규모 주택정비 관리지역 개념 및 절차
ㅇ 저층주거지 난개발 방지 및 계획적 소규모 주택정비 추진을 위해 블록별 정비 계획과 기반시설 계획 등을 포함한 계획 체계
ㅇ 신축․노후주택이 혼재되어 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역*
* (예시) 노후건축물 비율이 1/2 이상이면서, 기반시설 열악․정주인구 감소․ 안전등급 D E 건축물․빈집 증가 등 신속한 정비가 필요한 지역

※ 소규모 주택정비 관리지역 사업절차
1 관리계획 제안(공기업, 시장·군수·구청장 등)→ 2 관리지역 지정 + 관리계획 승인(시‧도지사, 도시재생・도계위 심의)→ 3 블록별 개별 정비 시행 (공기업 선도거점 사업 시행)
* 단계 3에서 2/3 동의로 공기업에게 사업시행을 의뢰하는 경우 공기업이 단독 시행

□ 소규모 주택정비 관리지역 지정효과
1) 지구단위계획 수립·변경 의제
ㅇ 소규모 주택정비 관리계획이 수립되면, 지구단위계획․활성화 계획 수립·변경 등이 의제되며, 이를 통해 신속한 정비 가능
* 관리계획에는 선도 거점사업에 대한 구체적 계획 및 인근의 블록별 소규모 정비 기반시설 설치 계획이 포함되어 공공 주도의 선제적 정비를 유도

2) 관리지역 내 가로․자율주택정비 특례 부여
ㅇ (가로주택) 가로주택정비가 가능한 가로구역 범위를 확대*하고, 공공 시행 시 수용권(토지면적1/2+주민2/3동의)을 도입하여 신속한 사업 추진
* 블록이 아니어도 심의 통해 가로구역 인정 + 민간시행 사업도 2만㎡까지 범위확대
- 가로구역이 연접한 경우 공공시행자가 복수의 가로구역을 한번에 개발하는 결합개발 방식을 허용(교차분양, 통합 주민대표 선임 등 가능)

ㅇ (자율주택) 토지등소유자 4/5 이상 동의, 토지 2/3 이상 확보시 매도청구권 부여, 관리지역 내라면 어디서든 사업 허용*
* 현재 자율주택정비사업은 지구단위계획구역 또는 도시재생활성화지역 내에서만 시행 가능

3) 건축규제 완화
ㅇ (특별건축․가로구역 의제) 관리계획 승인 시 일조․채광․인동 간격 등 건축규제 완화→ 창의적 중층중밀 주택 건설
ㅇ (용적률 특례)용도지역 상향 및 법적 용적률 상한까지 건축을 지원하고, 단지 내 공동이용시설 설치 시 바닥면적 산정 제외
ㅇ (건축특례) 7층 초과 15층 이하 가로주택의 인접 대지경계선까지 거리(채광일조) 완화, 동간 최소거리를 건축물 높이의 0.5배로 완화

4) 소규모주택정비 관리지역 내 도로·주차장 등 기반시설 설치지원(최대 150억 국비지원)

(3) 기타 소규모 정비 제도개선 : 관리지역 內外모두 적용

□ 소규모 주택정비 요건완화
ㅇ (가로요건 완화) 가로를 형성하는 시설에 철도, 학교 추가
ㅇ (자율주택 1인 사업 허용) 공공임대 매입확약(LH 등) 등을 통해 임대주택 50% 이상 공급시 자율주택 1인 사업 허용
* 현재는 2인 이상의 집주인이 협의를 통해 추진하는 것을 위주로 추진
ㅇ (소규모 재건축) 조례상 상한을 넘는 용적률의 20~50%를 임대 주택으로 기부채납하면 법적상한까지 용적률을 완화*
* 공공 시행 시에는 기부채납을 전제로 법적상한의 120%까지 용적률 완화

참고 사업별 민간참여 방안

□ 도심 공공주택 복합 사업 ( 공공단독 ○ 민관공동 ○ 민간단독 X )
ㅇ (민관공동 시행) 공공단독 외에도 주택건설사업자와 공동시행 가능
* 공공시행자가 부지확보 후 공모하거나 사업 부지의 제안을 받고 공동시행자로 지정
- 리츠 공동출자, 협약방식 등을 통해 공동시행을 추진하되, 민간의 출자비율 제한, 수익률 제한을 통해 제한된 수익만 허용
ㅇ (민관 협업방식) 공동시행 외에도 사업부지를 제안하는 민간업자와 협업을 허용하고, 건설사에는 설계․시공권을, 디벨로퍼에게는 별도 대가를 지급하는 방식으로 추진

□ 공공 직접시행 정비사업 ( 공공단독 ○ 민관공동 X 민간단독 X )
ㅇ 토지주(조합원) 2/3 동의 하에 공기업 단독 시행으로 추진하되, 민간이 설계 및 시공을 담당하여 창의적인 건축 디자인 등 구현
ㅇ 공공시행자는 보너스 용적률에서 발생하는 추가 수익으로 주거취약 계층 이주․재정착 지원, 공공임대․공공자가주택 공급, 도시 기반 시설, 생활 SOC 공급 등에 활용
* (예) 기존 정비사업 수익 = 100 → 대부분의 사업 수익이 조합원에 귀속
Fast-track 수익 = 150 → 110(조합원) + 10(인프라) + 15(공공임대) + 15(이주․재정착)

□ 소규모 정비사업 ( 공공단독 ○ 민관공동 ○ 민간단독 ○ )
ㅇ 소규모 재개발, 소규모 주택정비 관리지역 등 이번 대책에서 추진되는 소규모 정비사업은 원칙적으로 민간 단독사업으로 추진
- 민간 단독사업은 용적률 인센티브 부여시 기존의 산식방식을 적용하여 증가 용적률의 50%는 공공임대․공공자가주택으로 기부채납
* 이번 대책의 공공단독 사업 또는 민관합동사업은 기부채납 비율 15% 이내로 제한
ㅇ 다만, 주민이 희망하는 경우에는 공공과 공동시행 또는 공공 단독 시행도 추진할 수 있도록 하여 신속한 사업추진도 지원

5. 신규 공공택지 지정을 통한 공급확대

(1) 기존 공공택지의 차질 없는 추진

□ 수도권 공공택지 84.5만호, 지방권 공공택지 28.5만호 등 전국적으로 113만호 규모를 기 확보하여 주택 공급 추진
* 수도권은 LH·지방공사(경기도시공사 등) 사업, 지방권은 LH 사업 기준
ㅇ 주거복지로드맵(’17), 3기 신도시(’18~’19), 5.6·8.4 공급방안(’20) 등을 통해 150곳의 부지를 확보, 사업승인 등 제반절차 이행 중
ㅇ 수도권 공공택지 37만호를 ’22년까지 집중 공급하고, 조기공급을 위하여 올해 7월부터 사전청약 6.2만호 시행(’21년 3만호, ’22년 3.2만호)
☞ 지구별 지구계획 수립, 토지 보상절차 등을 차질 없이 진행하고, 사전청약 등을 통한 신속한 주택공급 추진

(2) 신규 공공택지 확보 추진방향

◈ 지속적인 주택 공급기반 확충을 위하여 수도권 및 지방권의 입지가 우수한 곳에 25만호 내외의 신규 공공택지 추가 확보
◈ 지역여건에 맞는 교통망, 인프라, 자족기능 등을 구축하여 주요 도심의
주거·업무기능 등을 분산 수용할 수 있도록 조성

1 신규 공공택지 공급물량

ㅇ 전국 15~20곳에 약 25만호 내외의 신규 공공택지 확보 추진
- 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통여건 등 개발여건을 고려하여 선정
- 세종시 행복도시 예정지역에 1.3만호 추가 공급(용적률 상향 또는 유보지 활용)
- 지방권역은 5대 광역시를 중심으로 주요 도심 인근 지역에 안정적인 주택공급 기반이 구축될 수 있도록 대상지 선정

2 신규 공공택지 조성방향

ㅇ (주거기능) 수요자가 선호하는 중형 임대·분양주택 등의 주택유형을 반영하고, 공공주택 유형통합을 통해 다양한 계층의 혼합 유도
* ‘질 좋은 평생주택’(’20.11) 등 旣발표된 정책을 적극 반영
ㅇ (그린도시) 충분한 도심 녹지 확보, 제로에너지건축, 수소 인프라 구축 등을 통하여 그린뉴딜을 실현하는 도시 조성
* 전기차, 수소차 등 그린 모빌리티의 인프라 확충
ㅇ (교통망 연계) 도로, 철도 등 기반시설 구축을 위한 교통대책을 선제적으로 마련하여 서울 및 인근 도시로부터 접근성 제고
* 광역교통개선대책 외에도 상하수도, 방재시설 등 인프라도 확충
ㅇ (일자리 창출) 업무시설 등을 위한 도시지원시설용지를 충분히 확보하고, 지역전략사업 유치 등을 통한 자족기능 강화
ㅇ (문화․생활서비스) 보육․육아 서비스, 문화․복지서비스 등을 제공하는 생활 SOC를 촘촘히 구축하여 생활이 편리한 도시 조성
※ 지구별 개발규모, 사업여건 등을 고려하고 지자체 협의 등을 거쳐 지역 여건에 적합한 개발방안 마련 예정

3 발표계획

ㅇ 입지여건 등을 고려해 후보지를 선별하고 지정제안, 지자체 협의 등을 거쳐 상반기 중 구체적인 입지 및 공급물량 확정·발표
- 입지 선정과 함께 교통체계 개선을 위한 교통대책(안)도 마련
※ 구체적인 입지 및 물량은 금번 공급방안 발표 이후 별도 공개 예정

6. 단기 공급 확대방안

(1) 비주택 리모델링 활성화

□ 사업개요 및 개선방향
ㅇ 도심의 오피스 숙박시설 고시원 등을 매입·리모델링하여 침실 등
개인공간이 확보된 청년주택으로 공급 추진중
* 공공매입(5.6 대책) 민간지원(8.4 대책) 도입 후 물량확대(11.19, 전세대책)
ㅇ 다만, 종전 용도와 다르게 비주택을 1인용 주거공간으로 개량․
공급을 활성화하기 위해서는 추가적 제도․금융지원 필요

□ 주요 제도개선 사항

1) '비주택→ 준주택' 리모델링 활성화

ㅇ (현행) 현재 비주택 리모델링은 주로 '비주택→ 주택'으로 추진, 이를 위해 건물전체 소유를 전제*로 기금융자․세제혜택 부여중
* 주택은 방별로 샤워실 및 주방 등 급수시설을 갖추어야 하므로 건물전체 공사 필요

ㅇ (개선) 기숙사 등 준주택으로의 리모델링을 활성화하기 위해 기존 구조․형태는 최대한 유지하고 별도 보강 방안을 전제로 사업허용
* 계단․복도 폭 기준 미충족 시 계단을 피난계단 등으로 보강한 후 리모델링 허용
- 준주택으로 리모델링 시에는 건물 전체가 아닌 층별 리모델링도 허용하고, 기존 기금융자 조건 개선
* 기금융자 : (기존) 5천만원/호, 금리 年2.2% → (변경) 7천만원/호, 금리 年1%대

2) 미완공 건물 및 노후 건물도 사업대상에 포함
ㅇ (현행) 현재는 준공된 건물을 리모델링하는 방법으로만 사업 추진
ㅇ (개선) 민간이 공사 중인 숙박시설 등을 용도변경하는 것도 지원,
노후화 된 비주택은 철거 후 신축하는 방법으로 사업 추진

(2) 신축 매입약정 확대 제도개선

□ 매입약정 전용 사업자 대출보증 신설
ㅇ (현행) 민간사업자가 다세대·다가구 주택을 건설하기 위해서는
토지비 일부(LTV 50%)외 자기자본으로 사업비의 60~70% 확보 필요
ㅇ (개선) LH 등과 매입약정을 체결한 민간사업자의 부담완화를 위해
사업비의 60%까지 보증하는 ‘도심주택 특약보증’ 신설(HUG)
- 특히, 중형 평형주택(60∼85m2)에 대해 매입약정을 체결하는 경우,
보증한도를 사업비의 80%까지 상향
* 연 7조원 보증 공급 목표(호당 약 3억원 x 보증한도 80% x 연 3만호)

7. 주거뉴딜 추진

◈ 주택의 개념을 단순히 개인 삶이 영위되는 공간에서 복지서비스와 생활 SOC, 일자리 등이 결합된 플랫폼으로 확장
☞ 개인과 공동체가 직면한 다양한 사회문제 해결을 주도하는 중장기 플랜 마련

□ 추진방향
1) 사회서비스와 연계한 다기능 공공주택
ㅇ 공공임대주택에 돌봄, 육아 등 사회서비스와 다양한 생활SOC를 결합하여 소통과 교류의 장으로 지역 활력 부여
* (예) 공공임대 여유공간 등에 키즈카페, 노인돌봄시설 등 지역맞춤형 생활SOC 결합

2) 지역혁신과 균형발전을 지원하는 공공주택
ㅇ (지역 거점) 산단, 대학 등 혁신공간에 공공주택과 혁신지원시설을 연계하여 매력적인 주거환경 조성, 기업․청년 근로자 유입 촉진
* (예) 도심융합특구, 캠퍼스혁신파크 + 공공임대 + 각부처 프로그램 연계 패키지 지원
ㅇ (중소도시·농촌) 산업 문화 관광 휴양 등 도시별 특화전략을 기반으로 주거+일자리+생활 SOC를 압축개발하여 지역경제 활성화
* (예) 지역산단형(주거+농촌6차산업+생활복지SOC), 돌봄테마형(주거+돌봄 결합 은퇴자타운) 등

3) 미래사회 대응을 선도하는 공공주택
ㅇ 저출산․고령화에 대응한 맞춤형 주택을 공급하고 서비스 강화, 기후변화에 대응하여 공공이 선도하여 Green 주거환경 구현

□ 향후계획
ㅇ 구체적인 사업모델, 인센티브 등을 포함한 구현방안 등은 관계 부처, 지자체와 협의 등을 통해 상반기 중 발표

Ⅳ. 대책을 통해 확보된 주택의 공급

1. 공급 예정물량

□ 이번 대책으로 `25년까지 서울 약 32만호, 경기․인천 약 29만호, 지방광역시 약 22만호 등 전국에 약 83만호의 공급부지 확보
⇨ 수도권 127만호(3기 신도시, 5.6, 8.4 등), 전세대책 등 기 발표 물량과 금번 대책물량 합산 시 현 정부에서 200만호 이상의 신규 공급물량 확보
※ 205만호 = ➊수도권 127만호 공급계획 【주거복지로드맵 5.6만호 + 3기 신도시 등 30.4만호 + 5.6대책 7만호
+ 8.4대책 13만호 + 수도권 旣 확보 공공택지 41.3만호 + 旣 추진 정비사업 29.6만호】
+ ➋전세대책 7.5만호(공공임대 공실제외) + ➌금번대책 83.6만호 – ➍중복물량 12.7만호**
* 민간 택지사업은 제외, 주거복지로드맵 공공임대 확보물량은 공공택지 내 추진
** 공공정비사업9만호, 소규모·역세권2만호, 준공업지역순환정비0.7만호, 비주택리모델링1만호
※ ‘20년 10.1만호 旣 공급 → ’21년부터 195.6만호가 순차적으로 공급(분양) 될 전망

2. 새로운 분양기준 적용

◈ 이번 대책에서 공급되는 물량*은 주택공급을 기다려온 신혼부부, 30․40세대 등에게 충분한 내집 마련 기회를 부여하기 위해 새로운 공공분양 기준을 마련
* 도심공공주택복합사업, 공공 직접시행 정비사업, 소규모정비사업 중 공공 직접시행사업
□ 전용 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 비중 상향
ㅇ (현행) 9억 이하 공공분양 시 전용 85㎡ 이하는 전체 물량의 85%를 특별공급하고, 일반공급 물량이 15%에 불과(9억 초과는 특별공급 배제)
* 특별공급대상 : (85㎡ 이하) 다자녀, 노부모, 신혼, 생애최초, 유공자 등 (85㎡ 초과) 다자녀, 노부모

ㅇ (개선) 공공분양의 일반공급 비중을 15%→ 50%로 확대

□ 전용 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급에 추첨제 도입
ㅇ (현행) 공공분양 시 전용 85㎡ 이하 일반공급은 100% 순차제*
* 순차제 : 3년 이상 무주택자로서 저축총액이 많은 자를 당첨자로 선정(매월 10만원씩만 인정, 공급면적 40㎡ 이하는 납입횟수 多순으로 선정, 동일 총액 횟수시 추첨으로 선정)
ㅇ (개선) 공공분양의 전용 85㎡ 이하 일반공급의 30% 추첨제 도입, 추첨제* 참여요건은 3년 이상 무주택세대 구성원으로 엄격히 제한
* 일반공급 中순차제 비중은 낮아지나, 전체 물량 중 순차제 비중은 오히려 증가
(전체물량 中순차제 비중 : 기존 15% x 100% = 15% → 변경 50% x 70% = 35%)

< 이번 공급대책 물량에 대한 일반공급 방식 >

□ 9억 초과 고가주택에 대해서는 소득요건 배제
ㅇ (현행) 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반공급은 소득․자산요건 적용
* ①도시근로자 월평균 소득의 100% & ②부동산 2억1,550만원 & ③자동차 2,764만원 이하
ㅇ (개선) 전용 60㎡ 이하도 9억 초과 시에는 소득요건 배제

Ⅴ. 시장관리 방안

1. 투기수요 차단을 위한 우선공급권 부여 원칙 확립

□ (우선공급권 부여) 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 미 부여
□ (지분 쪼개기 방지) 대책발표일 이후 부동산의 분할․분리소유 등의 권리 변동이 있는 경우 우선공급권 미 부여
ㅇ 단독주택, 나대지 등을 다세대 등으로 건축하여 지분을 분할하는 경우 대책발표일 이후 건축허가분 부터 우선공급권 미 부여
□ (구역 내 1세대 1주택) 우선공급권은 1세대 1주택 공급 원칙으로 운영
* 공유지분인 경우 대표 1인에게 공급하는 등 기존 재개발 공급원칙 준용
ㅇ (전매제한기간 및 他사업 재당첨 제한) 우선공급권에 대해서는 전매제한기간을 소유권이전등기시까지 설정
* 현재 정비사업 조합원입주권에 대해서는 거주의무가 없고, 착공 후 3년 이내 조합원 지위양도가 제한되는 점 등을 고려
- 우선공급 대상자 및 그 세대에 속한 자는 우선공급 계약일로부터 5년 이내 투기과열지구에서 우선공급 및 정비사업 조합원 분양 신청 불가*
* 상속, 결혼, 이혼으로 토지등소유자가 된 경우에는 우선공급 신청 가능
* 타 일반 재건축·재개발 조합원 분양 신청도 불가
□ (상가 소유자에 대한 공급) 기존 상가 소유자에게는 기존 상가의 연면적 범위 내에서 원하는 만큼의 상가 공급을 원칙으로 하나, 예외적인 경우* 주택으로 공급 허용
* (기존 권리가액-새로 공급받는 상가 추산액) > 최소 분양주택 추산액인 경우 등

2. 토지거래허가구역 지정 등 투기 억제 방안

□ (모니터링 강화 및 과열 시 지구지정제외) 언론․업계․지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역들에 대한 가격동향 점검을 강화
ㅇ 특히, 실거래 내역을 면밀히 점검하여 최근 거래 가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 경우에는 대상지역에서 제외
ㅇ 아울러, 공공재개발 등 旣발표한 정책에 참여를 희망하는 지역도 가격상승이 관찰되는 경우에는 사업선정 대상에서 제외

□ (토지거래허가구역 지정) 사업추진 예정구역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주․실경영 목적 外부동산 매입을 제한
ㅇ 인근지역도 개발 기대감 등으로 집값 동반상승 시 구역 병행 지정
ㅇ 제도 실효성 제고를 위한 허가대상 면적기준 관련 제도개선 추진*
* 현행 법령상 허가대상 면적은 기준면적(주거 180㎡, 상업 200㎡, 공업 660㎡ 등)의 10%까지만 하향조정 가능→ 일부 소규모 거래 제외가 불가피해 제도 실효성 한계
□ (불법행위 대응) 현 대응반을 부동산거래분석기획단으로 확대 개편
ㅇ 국토부 토지정책관 소속 부동산거래분석기획단(단장: 부이사관급) 정규 조직화 추진, 총 인력규모는 20～30명 수준으로 운영(행안부 협의완료)
* 국세청·금융위·경찰 행안부 등 관계기관 전문인력의 파견 확대를 통해 기관 간 공조·연계 강화 및 조사·수사역량 제고, 특이거래 동향 등 분석기능 강화
ㅇ 사업예정구역 및 인근지역에서 발생하는 이상거래․불법행위 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등 강화
* 부동산거래분석기획단 설치→ 추후 법 통과 시 부동산거래분석원으로 확대
※ 상기 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의를 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련

Ⅵ. 대책의 실행력 확보

□ 신속한 법적기반 마련
ㅇ 도시정비법․공공주택특별법․소규모주택정비법 개정(대책 발표 후 즉시 발의 → 3월 법 통과)
ㅇ 법 통과 후 즉시 하위법령 제·개정 착수 (‘21.6월 시행, 공포 후 3개월)

※ 기타 연계 법안 : 토지이용규제법, 도시재생법, 토지보상법, 주택도시기금법

□ 주택공급 지원체계 구축
ㅇ 국토부 및 공기업의 공급대책 이행을 위한 전담 체계 강화
ㅇ 국토부, 지자체, 공공기관, 민간 사업자(협회 등) 간 주택공급을 위한 협력체계를 구축하고 애로사항 청취 및 제도개선 사항 지속 발굴
* 특히, ’21년 전국 분양계획 물량 51만호가 실제 분양으로 이루어지도록 지원 강화

□ 공기업 지원
ㅇ (예타 면제) 금번 대책에 포함된 사업에 대해서는 구체적 사업계획에 대한 국무회의 확정 등을 거쳐 공공기관 예타 면제 추진
* 공공 직접시행 정비사업, 도심 공공주택 복합사업, 주거재생 혁신지구 사업
ㅇ (평가 지원) 공공기관 경영평가 시 공급대책 추진에 따른 영향을 보정(부채비율·업무효율성 지표)하여 평가

□ 추진 상황 점검 및 관리 체계 구축
ㅇ 국토부 1차관, 서울시 부시장 등 지자체 부시장 등이 참여하는 '중앙정부-지자체 간 공급확대 정례협의회'를 매달 개최
* 주택토지실장과 서울시 본부장 등으로 구성된 실무협의체는 매주 개최

Ⅶ. 추진일정

참고 사업 유형별 주택공급 가능물량 세부 추계

1 정비사업 (총 13.6만, 서울 9.3, 인천·경기 2.1, 광역 2.2)

1) 기존 재개발·재건축구역 중 사업시행인가 前단계 공급 가용물량 : 46.4만 세대
예정구역 등 신규 재개발·재건축구역 공급 가용물량 : 64.6만 세대

2) 구역 여건별·지역별 기대참여율 차등*적용
* ‘20년 공공재개발 공모 참여율이 25.9%임을 감안, 최대25%, 여건별·지역별 보정
서울 기존구역 25%, 신규구역 10% / 인천·경기·광역 기존구역 12.5%, 신규구역 5%

3) 공급물량 : 공급 가용물량 x 기대참여율 = 13.6만 세대

2 도심공공주택(역세권) (총 12.3만, 서울 7.8, 인천·경기 1.4, 광역 3.1)

1) 역세권 350m 이내 전체 면적 : 443.6㎢
2) 개발가용지* 공간분석 : 101.1㎢ (363.9만 세대** 공급 가능 규모)
* 녹지, 공업지역, 하천, 제방, 도로 및 개발추진지역 등 개발불능지 제외지역 중 노후요건 충족지역
** 공급 가능세대수 = 가용지면적 x 용적률(400%) x 주거비율(90%) / 호당면적(100㎡)
3) 5천㎡ 이상규모의 사업대상지 : 52.58㎢ (189.3만 세대 공급 가능 규모)
4) 사업대상지에 지역별 기대참여율 차등*적용
* 기존 역세권사업 참여율 6.6% 대비 토지주 수익제고, 사업성개선 등 감안 서울 10% / 인천·경기 5% / 광역 3.7%
5) 공급물량 : 공급 가용물량 x 기대참여율 = 12.3만 세대

3 도심공공주택(준공업) (총 1.2만, 서울 0.6, 인천·경기 0.3, 광역 0.3)

1) 준공업지역 전체 면적 : 105.95㎢
2) 개발가용지* 공간분석 : 17.37㎢ (31.3만 세대** 공급 가능 규모)
* 산단, 철도, 하천, 공원, 학교 도로 및 개발추진지역 등 개발불능지 제외지역 중 노후요건 충족지역
** 공급 가능세대수 = 가용지면적 x 용적률(300%) x 주거비율(60%) / 호당면적(100㎡)
3) 5천㎡ 이상규모의 사업대상지 : 7.41㎢ (13.3만 세대 공급 가능 규모)
4) 사업대상지에 지역별 기대참여율 차등*적용
* 역세권 대비 단순한 소유구조 등으로 사업참여율 상향 적용 서울 15% / 인천·경기 7.5% / 광역 5%
5) 공급물량 : 공급 가용물량 x 기대참여율 = 12.3만 세대

4 도심공공주택(저층주거) (총 6.1만, 서울 3.3, 인천·경기 1.3, 광역 1.5)

1) 노후요건 충족 저층 주거지 전체 면적 : 76.6㎢ (162.8만 세대* 공급 가능 규모)
* 공급 가능세대수 = 가용지면적 x 용적률(250%) x 가처분율(85%) / 호당면적(100㎡)
2) 1만㎡ 이상규모*의 사업대상지 : 42㎢ (89.3만 세대 공급 가능 규모)
* 1만㎡ 미만 규모는 소규모 정비사업으로 분류
3) 사업대상지에 지역별 기대참여율 차등*적용
* 서울 저층주거지 중 정비구역 비율 10.6% →
신규 사업인 점을 감안 보수적 적용 서울 10% / 인천·경기 5% / 광역 5%
4) 공급물량 : 공급 가용물량 x 기대참여율 = 12.3만 세대

5 소규모 정비 (총 11만, 서울 6.2, 인천·경기 1.6, 광역 3.2)

1) 역세권·준공업지역 도심공공주택복합사업과 동일하게 공간분석*
(1) 5천㎡ 미만 역세권 개발가용지 : 48.5㎢ (130.9만 세대* 공급 가능 규모)
* 공급 가능세대수 = 가용지면적 x 용적률(250%) x 주거비율(60%) / 호당면적(100㎡)
- 사업대상지에 지역별 기대참여율 차등*적용 = 5.6만 세대
* 5천㎡ 이상 역세권 대비 절반이하로 하향 조정 서울 5% / 인천·경기 2.5% / 광역 4%
(2) 5천㎡ 미만 준공업 개발가용지 : 9.96㎢ (15.5만 세대* 공급 가능 규모)
* 공급 가능세대수 = 가용지면적 x 용적률(250%) x 주거비율(60%) / 호당면적(100㎡)
- 사업대상지에 지역별 기대참여율 차등*적용 = 0.4만 세대
* 5천㎡ 이상 준공업지역 대비 절반이하로 하향 조정 서울 5% / 인천·경기 2.5% / 광역 1.5%
2) 소규모 저층주거지 전체 사업대상지 분석 결과 : 165.4만 세대* 공급 가능
* 가로주택 150세대/개소, 자율주택 50세대/구역, 소규모재건축 120세대/개소
- 사업대상지에 지역별 기대참여율 차등*적용 = 5만 세대
* 서울 가로·자율 사업화율 3.8%·2.7% → 사업성 개선 감안 조정 가로·재건축5%/ 자율3%/ 지방 절반이하로 하향

6 도시재생 (총 3.0만 서울 0.8, 인천·경기 1.1, 광역 1.1)

1) 혁신지구
- 일반 혁신지구 12개소(0.6㎢), 주거재생혁신지구 35개소(0.8㎢) 계획
- 대도시권 공급가능물량 : 2.0만 호
* (일반혁신) 대상지면적 x 용적률(300%) x 가처분율(75%) x 주거비율(22%) / 호당면적(81㎡)
(주거혁신) 대상지면적 x 용적률(300%) x 가처분율(80%) x 주거비율(70%) / 호당면적(81㎡)

2) 뉴딜사업
- ’21~‘22년 뉴딜 추진계획 : 80개소(서울12, 수도권32, 광역시36)
* 광역 32개소, 총괄 36개소, 인정 12개소 등 총 80개소
- 선정지 및 참여계획지구(개소) x 유형별 평균호수* = 대도시권 1.0만 호
* ‘20년 뉴딜선정 유형별 평균호수 : 광역(15호/곳), 총괄(일반 190호/곳), 인정(16호/곳)
' 비주택리모델링 및 신축매입약정 (총 10.1만 서울 4.3, 인천·경기 3.5, 광역 2.3)
ㅇ 기 협의된 예산 수준을 고려하여 비주택 리모델링 및 매입약정 물량 결정
* 지역별 수요에 따라 물량 배분 : 서울 42% / 인천·경기 35% / 광역 23%

※ 우선 추진 검토대상 사업지 선정
ㅇ 공급목표 달성을 위해 공간분석으로 도출된 사업유형별 대상지 중 별도 후보지 선정기준*에 따른 공공참여 우선추진 검토구역을 선정하여 관리 중
* ➊노후·슬럼화 지역, ➋면적이 크고 소유구조가 단순하여 사업여건이 우수한 지역, 신설 사업을 통한 ➌주거환경개선, ➍사업성개선, ➎주택공급효과가 큰 구역 등
- 사업협의과정에서 토지주등이 사업에 동의하지 않을 경우에 대비하여 우선 추진 검토대상 사업지 외 차순위 후보지도 관리 및 활용