2021년 3월 31일 ｢3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정｣, 국토교통부 안건자료 전문

□ 現정부는 3기 신도시 등 수도권 30만호, 두 차례 수도권 공급대책 (5.6 및 8.4 대책) 추진 등 주택 수급여건 개선을 위해 지속 노력
* 기확보 택지 등을 합하면 수도권에 127만호 주택을 공급 가능한 물량
ㅇ 특히, 3080+(2.4)를 통해 공공 직접시행정비, 도심 공공복합사업 등 서울 32만호, 전국 83만호의 새로운 도심 주택공급 방안 발표
□ 대책발표 이후 매매․전세시장의 안정기반이 마련된 가운데, 시장 내 매수세 감소, 고점인식 확산, 금리상승 등 시장여건 변화 중

1) 가격․거래량․매물․매수심리 등 모든 지표에서 시장안정 흐름 포착

① (가격) 대책발표 후 서울 전국 매매 및 전세 가격상승률 지속 축소, 강남 전세 가격은 최근 하락세로 전환(3.4주 강남: △0.02%)
* 서울: (2.1주) 0.10 (2.2주) 0.09 (2.3주) 0.08 (2.4주) 0.08 (3.1주) 0.07 (2주) 0.07 (3주) 0.06 (4주) 0.06
** 전국: (2.1주) 0.28 (2.2주) 0.27 (2.3주) 0.25 (2.4주) 0.25 (3.1주) 0.24 (2주) 0.24 (3주) 0.23 (4주) 0.24

② (거래량) 전국 서울APT 평균 주간 매매 거래량 감소세 지속
* 서울 : (’20.12월) 8,764 → (‘21.1월) 5,945(전월 대비 –32%) → (’21.2월) 5,435(-9%)
** 전국 : (’20.12월) 106,027 → (‘21.1월) 64,371(전월 대비 –39%) → (’21.2월) 60,057(-7%)

③ (매물) 매매 전세 모두 매물 증가세 전환(민간기관 조사결과, 매달말일)
* 서울 : (‘20.12월) 40,455 → (’21.1월) 39,851 → (2월) 41,341 → (3월 현재) 47,519
** 전국 : (‘20.12월) 248,435 → (’21.1월) 260,255 → (2월) 270,644 → (3월 현재) 300,941

④ (매수우위지수) 매수자보다 매도자가 많아져 “매수자 우위” 시장
* 서울 : (2.1주) 109.8 (2.3주) 105.3 (2.4주) 101 (3.1주) 96.2 (2주) 90.3 (3주) 82.4 (4주) 79.8
** 전국 : (2.1주) 101.3 (2.3주) 98.7 (2.4주) 98.1 (3.1주) 94.1 (2주) 91.4 (3주) 88.6 (4주) 85.1

⑤ (30대 매수건 비중) 공급대책 발표전후 지속 축소(패닉바잉 감소)
* 서울 : (‘20.12월) 3,521(45.5%) →(’21.1월) 2,492(42.4%) →(2월) 1,438(39.2%)→(3월현재) 217(32.8%)
** 전국 : (‘20.12월) 31,386(35.3%) →(’21.1월) 20,891(32.5%) →(2월) 16,016(31.0%)→(3월현재) 5,477(27.7%)

2) 세제 금융 등 수요 측면에서도 시장안정 요인 강화

ㅇ 세제 대출규제 등 그간의 고강도 수요관리로 투자 수요가 감소*하였고, 주택시장이 실수요자 중심으로 재편
* 서울 APT 다주택자 매수 비중(%): (‘19.上) 10.5 (’19.下) 10.2 (‘20.上) 8.8 (’20.下) 5.9 (‘21.1) 5.4
** 서울 APT 법인 매수 비중(%): (‘19.上)8.5 (’19.下)5.8 (‘20.上)2.8 (’20.下)1.1 (‘21.1)0.3

ㅇ 공시가격 열람(‘21.3월)이 시작되었고, 6월부터 강화된 양도 종부세 부담 최초 적용으로 투자목적 주택구입의 기대수익률 하락 전망

ㅇ 주택구입부담지수(HAI)는 과거 하락기 진입시점 수준을 旣초과, 가계 부채가 한계에 이른 상황에서 대내외 시장금리 상승세 전환
* (서울HAI지수) ‘09.4Q 150.8 → ’17.4Q 116.7 → ‘19.4Q 126.6 → ’20.4Q 153.4
** 우리나라 가계부채는 순가처분소득의 190% 이상으로 OECD 최고수준(IMF발표, ‘21.3)
*** 美국고채 금리(10년물) : ‘20.7월 0.62% 최저치 → ’21.3월 1.6～1.7%대
ㅇ 이에 따라, 시장 전문가 등의 중장기 집값안정 전망 점차 확대
* 금리 약 1%p 상승 시 수도권 주택가격은 연간 약 0.7%p 하락(국토硏, ‘21.3)

3) 그간의 공급대책과 3080+ 대책을 합하여 수도권 180만호 이상, 전국에 200만호 이상의 압도적 물량이 공급될 예정

ㅇ 이에 따라, ‘21년이후 年공급물량이 수도권은 기존 23.4만(과거10년)
→ 30.8만호로, 서울은 7.3만→ 11.3만호 이상으로 대폭확대 전망
* 공급 순효과로 집값이향후 10년간수도권은 6.4%p, 서울은10.3%p 하락전망(국토硏, ‘21.3)

□ 다만, 유동성 여전히 낮은 금리 및 가계부채 증가세 등 일부 불안 요인도 상존하는 상황으로,
* 美FED 기준금리 “0.00～0.25%” 동결, ‘23년까지 제로금리 수준 유지(FOMC, 3.18)
** ’20.4Q 한국 GDP 대비 가계부채 비율 : 102.8% > 미국 금융위기전 ’08.3월 98.6%
*** GDP대비가계부채증가율(’15.4Q∼’20.2Q, BIS 43개국조사) : 중국20.2%, 홍콩18.4%, 한국15.5%

ㅇ 확고한 시장 안정세를 위해 공급대책의 차질없는 이행 및 국민이 체감할 수 있는 손에 잡히는 성과 창출․공유가 중요

참고1 주택시장 관련 주요지표

1. 모든 지표에서 시장안정 흐름 포착

① (가격) 대책발표 후 서울 전국 매매 및 전세 가격상승률 지속 축소, 강남구 전세 가격은 최근 하락세로 전환(3.4주 강남: △0.02%)

② (거래량) 전국 서울APT 평균 매매 거래량 감소세 지속

③ (매물) 매매 전세 모두 매물 증가세 전환(‘아실’ 조사결과)

④ 매수자 우위 시장(매수우위지수)

⑤ 30대 매수비중 축소(패닉바잉 감소)

2. 주택구입 부담지수(HAI)와 주택버블 가능성

3. 주택공급 : 사상 최대 공급 지속 전망

Ⅱ. 그간 공급대책 추진현황

◈ 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획(‘18), 공공재개발 재건축(’20), 전세대책(‘20) 등 기존 공급대책, 3080+대책 모두 차질없이 이행중

□ 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획
ㅇ (3기 신도시) 지구계획·토지보상 병행 등을 통해 신속하게 추진 중이며, 3기 신도시를 포함한 24만호 지구계획을 연내 확정 계획
* 남양주왕숙·하남교산·인천계양은 ’21.5~7월, 고양창릉 부천대장 등은 ’21.10～12월 지구계획 확정 계획
ㅇ (사전 청약) 금년 하반기에 수도권 내 공공분양주택 3만호 조기 공급
- 지구계획 확정 지구를 대상으로 단지위치, 공급면적 등을 상반기에
확정하고, 7월 인천계양을 시작으로 3차례*에 거쳐 사전청약 시행
* (7～8월) 인천계양, 남양주진접2, 성남복정 등, (9～10월) 남양주왕숙2, 성남신촌, 성남낙생 등
(11～12월) 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 하남교산 등

□ 수도권 공급확대 방안(5.6 8.4)
ㅇ (공공 재개발) 후보지 1차 8곳(‘21.1), 2차(‘21.3) 16곳을 선정하였으며, 주민 동의를 거쳐 정비계획 수립 및 연내 시행자지정 추진
* 旣선정 후보지 8곳에 대해 사업성 분석 후 4월부터 주민설명회를 시작
* 공모참여지 주민이 희망하는 경우 공공직접시행 정비사업 컨설팅도 병행
ㅇ (공공 재건축) 7개 단지에 대해 사전 컨설팅 결과 회신(‘21.1) 후 공공 시행자 지정 등 사업 추진을 위한 주민 협의 진행 중
ㅇ (도심 內입지) 대부분 사업지가 지자체 협의 등을 거쳐 개발구상 수립 중이며, 즉시 착수가능 지역의 경우 ‘22년부터 공급 추진
* 용산정비창은 예타등을 거쳐 ’22년 도시개발구역 지정, 태릉CC등은 관계부처·지자체 협의 중 등

□ 전세대책(11.19)
ㅇ (공공임대 공가) 전국 약 1.9만호(수도권 1.0, 서울 0.6만) 2월말부터 입주
ㅇ (신축 매입약정) 격주 단위로 매입약정 심의 중

□ 3080+ 대책 후속조치 추진현황
ㅇ (컨설팅) 3080+ 통합지원센터를 개소*하여 컨설팅 약 770건 실시, 공공직접정비(2.23~) 및 도심복합사업(3.2~) 등 설명회 진행
* 서울 2.17일 개소, 경기·인천·대전·광주·부산·대구 지역본부 별 지원센터 3.4일 개소
- 컨설팅과 함께 지자체 제안*은 2.10일, 통합지원센터 민간제안은
2.17일부터 접수 개시했으며, 연중 상시 접수 예정
* 서울시 25개 자치구(2.10~), 지방 광역시(3.2~) 사업설명회와 함께 후보지접수 개시
ㅇ (후보지 접수 현황) 3월 4주 현재까지 지자체 제안을 통해 288곳, 민간제안 53곳 등, 서울․수도권 및 광역시에서 총 341곳 접수
- (지자체 제안, 288곳) 서울에서만 총 252곳 접수되었으며, 그 밖에 경기 6곳, 인천 7곳, 대전 5곳, 부산 17곳, 대구 1곳 등 접수
* 역세권 도심 공공주택 복합사업이 103건으로 가장 높은 접수 건수를 기록, 저층주거지 복합사업 61건, 공공직접시행 정비사업 41건 등 고르게 접수

< 지자체 제안 후보지 총괄표(3.30일 기준) >

- (민간제안, 53곳) 정비사업 7건, 도심복합사업 24건, 소규모정비 13건 등이 통합지원센터로 접수, 사업구체화를 위한 상담 진행중
⇨ 이번 1차 선도 사업지 발표를 시작으로, 7월까지 후보지 지속공개

참고2 3080+ 공급방안 관련 민관협력 추진경과

□ 3080+ 공급방안 준비과정(~2.4)
ㅇ 민간협회(주택협회, 디벨로퍼협회 등), 공공기관, 지자체 등 민관 공급 유관기관들과 함께 대책 기본방향*을 논의하고 공감대 형성(‘20.1)
* 5대 기본방향: 민관협력 패스트트랙 적용, 역세권 등 가용용지 활용, 충분한 생활 인프라 확보, 분양아파트 중심 공급, 개발이익 적정배분 및 투기수요 선제적 방지
** 경기도, LH·SH·GH·HUG, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등 참석
ㅇ 공급방안 수립 과정에서 연구기관, 학회, 시민단체, 협회, 시장 전문가 등 각 분야 전문가들과 내용 공유 및 의견수렴(‘20.1~2)
- 특히, 대책의 핵심 역할을 담당하는 서울시를 비롯한 대도시권 광역자치단체들과 사전 협력체계를 구축하여 실무협의 등 추진

□ 3080+ 공급방안 발표이후(2.4~)
※ 대한건설단체총연합회 2.4대책 환영성명 “2.4대책 적극 동참”(2.4)

ㅇ 서울시(2.9), 25개 자치구(2.10), 공급기관(2.26) 간담회 등을 통해 대책내용, 협조필요사항 및 민관협력체계 구축방안 등에 대해 논의
- 아울러, 지자체, 민간 건설사 및 디벨로퍼 등을 대상으로 릴레이 간담회 및 사업 설명회 순차 개최*(2.3주~)
* 한국부동산개발협회(3.9), 한국주택협회(3.9), 금융투자협회(3.11), 대한주택건설협회(3.12)
** 대도시권 간담회(3.3), 대구(3.24), 대전(3.25), 울산(3.25), 광주(3.26), 부산(3.26)
ㅇ 업계·학계·연구기관의 높은 관심을 실제 사업현장에 적용하기
위해 민간 자문위원단*(위원장 박환용 교수, 3.12 위촉) 구성·운영
* 총 4개 분과 위원회(➊법·공공성, ➋도시·건축, ➌재무·회계·금융, ➍사업 개발)로 운영되며, 각 분과 위원회에는 10인 내외의 학계 업계 연구기관 전문가로 구성
⇨ 민관이 협력하여 수립한 3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.) 의 성공적
정착을 위해 그간 구축한 민관 거버넌스 체계 적극 강화 운영

Ⅲ. 3080+ 대책 선도사업 후보지 선정결과 (1차)

1. 선도사업 후보지 선정 개요

□ (선정절차) 사업별로 지자체, 토지주(조합), 민간업체 등의 후보지 제안을 받고, 사전검토․관계기관 협의를 거쳐 후보지 결정
* (인허가권) 국토부 또는 지자체 / (도시계획) 지자체 / (시행자) LH․SH․GH 등
ㅇ 선도사업 후보지로 선정되면 시행자는 본격적으로 주민 설명회를 통해 예정지구지정 등 사업 착수를 위한 동의요건 확보 진행

※ 사업별 사업착수 절차
1) 도심 공공주택 복합 : 선도사업 선정→ 토지주 10% 동의 확보→ 예정지구지정 제안
2) 공공 직접시행 정비 : 선도사업 선정→ 조합총회 의결(or 토지주 과반)→ 정비계획 변경신청
3) 주거재생혁신지구 : 선도사업 선정→ 혁신지구계획안 제안(공람공고 후 동의확보)
4) 소규모 재개발 : 선도사업 선정→ 토지주 1/4 동의 확보→ 예정지구지정 제안
5) 소규모 주택정비 관리지역 : 선도사업 선정→ 관리계획 제안 (개별사업 추진시 동의)

□ (우선순위) 먼저 접수한 지자체 위주로 검토․협의 후 공개
ㅇ 특히, 지자체의 개발의지가 있고, 기존 개발사업이 중단 장기지연 중이거나 개발사업 계획이 없는 곳을 중심으로 우선 검토
ㅇ 이미 사업계획이 수립되어 旣추진중인 정비사업 등은 토지주․ 조합원들의 희망 개발방향 등을 개략적으로 확인한 후 공개 예정
□ (향후일정) 3.31일 1차 공개를 시작으로 사전검토, 지자체 협의 등 진행상황에 따라 4～5차례 나누어 공개 예정

< 선도사업 후보지 발표 계획(안) >

2. 선도사업 선정기준

□ 입지 요건

1) 도심 공공주택 복합사업 (공공주택특별법 개정 추진 중)

ㅇ (기본방향) 사업별 입지기준안을 3단계(시행령- 국토부 고시- 후보지 선정 사전검토위 심사기준)로 세분화하여 운영
* 시행령은 공통․기본사항(지역범위, 규모, 노후도)을 규정하고, 고시에서 시ㆍ도별 유연한 운영을 위한 세부사항 규정, 사전검토 기준에 따라 사업추진 필요성 심사
ㅇ (유형별 세부기준) 역세권, 준공업, 저층주거지 특성에 맞게 개별 요건을 정하되, 기존 정비사업 보다 완화된 기준 적용
- 특히, 도시여건, 주택공급 및 저밀·저이용지역 고밀개발 필요성 등을 감안 역세권범위 및 노후도 등을 지역별로 유연하게 운영

※ 국토부고시, 사전검토 선정기준은 시·도별로 차등화하여 운영 계획

2) 소규모 재개발

ㅇ 도심 공공주택 복합사업 요건 中주거상업고밀지구․주거산업 융합지구와 동일 요건을 적용하되, 면적은 5천㎡ 미만으로 제한

3) 주거재생혁신지구

ㅇ 도시재생활성화지역 등 쇠퇴도심 내 노후·불량 건축물*이 2/3 이상인 주거취약지(국·공유지 등 제외 2만m2 미만)
* 20년 경과 건축물, 빈집, D·E등급 건축물, 공사중단건축물 등

4) 소규모 주택정비 관리지역

ㅇ 10만㎡ 이내 소규모 주택정비 수요가 높은 노후 저층주거지 대상, 노후건축물 비율 1/2 이상인 일단의 지역을 관리지역으로 지정 가능
* 시행령에서 면적 노후도, 조례 위임사항 등 규정 예정

5) 공공 직접시행 정비사업, 도시재생 연계사업 등은 도시정비법, 도시재생법 등 기존 근거 법령에 따른 입지요건 검토

□ 사업성 요건
ㅇ 토지주에게 추가 수익률(10~30%p)을 보장하기 위한 용적률, 건축 면적 확보, 높이기준 완화 등이 가능한 사업구역
ㅇ 특히, 토지주에 대한 추가 수익률을 보장하고 남은 개발이익으로 특수상황 토지주, 세입자․영세상인․공장주 보호 가능 구역
□ 기타 고려사항
ㅇ 금번 선도사업은 국토부, 지자체 간 사전검토․협의를 거쳤으며, 주민 동의절차, 지자체별 도시계획위원회 심의를 위해 구체적인 사업 구조․지원 사항 등을 추가 협의할 예정
⇨ 상기 사업별 기준을 적용하여 지자체의 도심공공주택복합사업 제안부지 중 사업가능성이 높은 지역을 선도사업 후보지로 선정

3. 제1차 선도사업 선정 결과

◈ 서울시 4개구 총 21개 구역 선정, 약 2.5만호 공급가능 규모
□ (선정개요) 금천(27곳), 도봉(12곳), 영등포(42곳) 및 은평구(28곳) 등 총 109곳* 중 도심공공복합사업 62곳에 대해 공공시행자, 지자체와 입지요건 개발방향 사업가능성 등 협의를 거쳐 선정
* 정비사업, 소규모사업 등 47곳은 추후 별도검토 예정
□ (선정결과) 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳 및 은평구 9곳 등 총 21개 구역을 선도사업 후보지로 선정

□ (선도사업 우대조치) 선도사업 후보지 중 금년 중 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률* 보장 예정
* 3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.) 에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장
ㅇ 아울러, 국토부 및 지자체가 주택공급 활성화를 위해 도시․건축 규제 완화 등 인허가를 우선적으로 처리․지원할 예정

⟪ 공공직접시행정비 별도검토 계획 ⟫

ㅇ 지자체가 제안한 사업구역에 대해서는 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후 컨설팅 서비스 제공 추진
- 민간제안 사업구역은 현재 용적률, 분담금 등에 대한 컨설팅 진행 중 (2.23~)으로, 컨설팅 결과에 따라 주민동의 등 후보지 선정절차 추진

참고3 제1차 선도사업 리스트

※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음

□ 역세권(주거상업고밀지구)

□ 준공업(주거산업융합지구)

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

4. 선도사업 후보지 사업효과 분석

□ 발표사업지 분석 결과(21개 구역 평균 사업효과)
ㅇ (도시규제 완화) 대상지 모두 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행대비 평균 238%p, 민간 재개발사업대비 111%p 상향
ㅇ (공급세대수 증가) 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 15% 제한 등의 결과 공급 세대수가 민간재개발 대비 1.4배 증가(854→1,195)
ㅇ (토지주 수익) 공급물량 증가에 따른 사업성개선을 통해 토지주 우선공급가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 분석되었으며,
- 이에 따라 민간재개발 대비 토지등소유자가 향유하는 사업수익률*이 평균 29.6%p 향상되는 결과
* 토지주수익률 = 시세차익(시세 – 우선분양가액) / 종전자산가액
** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 30.3% 감소되는 것으로 분석.
다만 분담금은 도시계획심의 과정 등에서 변동 가능

< 선도 후보지 21개 구역 평균 사업효과 >

※ 세부개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능
※ 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정

참고4 A구역(가상단지) 사업성 모의분석 결과

□ 용적률 인센티브(300%→400%)를 통해 공급세대 수가 약 1.47배 증가
ㅇ 이를 통해 사업성이 개선되어 토지주 평균 분담금이 약 1.1억원 감소하는 등 토지주 사업수익률 30%p 향상(69%→99%)

< 분석결과 총괄 표 >

참고5 주요 사업지 개요

1) 서울 금천구 가산디지털 역세권사업

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울특별시 금천구 가산동(가산디지털단지역) 인근 / ㅇ (면적) 51,497㎡
ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역
ㅇ (기존용적률) 116% / ㅇ (노후도) 74%

□ 사업필요성
ㅇ 역세권 입지임에도 김포공항주변 고도지구 지정(‘77~)으로 동 지구 폐지(’19.3) 전까지 고밀개발이 사실상 불가능한 지역으로 저밀이용
- 대상지 주변에 국가산단(G밸리, 남서측)과 남부순환로(동북측)가 위치하여 도시공간구조가 단절되며 개발되지 못한 채 노후화 가속
ㅇ 또한, 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황으로 공공참여 고밀복합사업 추진 필요

□ 개발방향
ㅇ 인접한 역세권 입지 및 G밸리 산업구조 고도화와 연계하여 도심형 주거공간 및 부족한 상업·문화·업무기능을 보충하는 복합시설 조성*
* G밸리 종사자를 위해 충분한 주거공간을 제공하고, 개발이익을 활용하여 지역 내 부족한 도서관 및 노인여가복지시설 등 생활SOC시설도 확충

< 위치도 및 개발조감도(안) >

2) 서울 도봉구 방학 역세권사업

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울특별시 도봉구 도봉2동(방학역) 인근 / ㅇ (면적) 8,194㎡
ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역
ㅇ (기존용적률) 147% / ㅇ (노후도) 67.5%

□ 사업필요성
ㅇ 대상지는 방학역에 인접한 부지로 도봉로 및 마들로와도 접하고 있는 교통요지임에도 불구하고,
- 학교 및 지상철도로 기존상권과 연결이 단절되고, 사업지 규모가 과소하여 민간개발이 곤란한 부지로 입지에 맞는 고밀이용 필요

□ 개발방향
ㅇ 향후 우이신설 연장선 신설계획*에 따라 더블역세권역에 포함될 입지로, 주거·상업·문화 기능을 집약한 고밀 복합공간으로 조성
* 제2차 서울특별시 도시철도망 구축계획에서 우이동~방학역 구간 연장계획 고시(‘20.11)
- 특히, 도봉구 지역생활권에 위치한 주요 역세권 입지인 만큼, 커뮤니티센터 등 도심재생 활성화의 앵커시설 조성 추진

< 위치도 및 개발조감도(안) >

3) 서울 영등포구 영등포 역세권사업

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울특별시 영등포구 영등포동(영등포역) 인근 / ㅇ (면적) 95,000㎡
ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역
ㅇ (기존용적률) 156% / ㅇ (노후도) 77.8%
□ 사업필요성
ㅇ 지역 노후화*에 따라 정비사업 등을 계획하였으나, 1호선 지상 철도로
인해 기개발지(영등포역 전면부)와 단절되어 사업여건이 열악하며,
* 도시재생, 재정비촉진사업 등 기존 사업은 영등포역 북측정비에 집중
- 소규모·비정형 필지가 다수 분포하고 있어, 복잡한 권리관계와
이주대책 마련 어려움 등으로 민간개발 추진에 한계*
* 공공이 시행하는 역세권사업을 통해 사업성을 개선하고, 추가 분담금 없이 입주
할 수 있는 공공자가주택과 공공임대주택 공급을 통해 충분한 이주지원 가능
□ 개발방향
ㅇ 역세권 + 지역생활거점 입지특성과 광역도심의 발전 잠재력을
바탕으로 직주근접 컴팩트시티 조성 추진
- 특히, 대상지 북측의 대중교통 접근성 및 영등포 여의도 도심과 연접된
입지를 고려하여 고층 업무·상업시설을 집중 배치하고, 남측으
로 주거단지를 배치함으로써 대표적인 도심 발전축으로 조성

< 위치도 및 개발조감도(안) >

4) 서울 은평구 연신내 역세권 사업

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울특별시 은평구 불광동(연신내역) 인근 / ㅇ (면적) 8,160㎡
ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역, 준주거지역
ㅇ (기존용적률) 142% / ㅇ (노후도) 83.3%
□ 사업필요성
ㅇ 지하철 3·6호선에 인접한 저층 상가·주택지로 고밀이용이 필요하나, 기존 도시계획 적용 시 사업성이 낮아 자력개발 곤란
- 특히, 구파발역을 기점으로 추진된 은평뉴타운 및 각종 정비사업에도 불구 대상지는 개발되지 않아 노후화가 가속되고 있는 상황
□ 개발방향
ㅇ 연신내역과 GTX 신설역세권의 잠재력을 바탕으로 지구중심 상업 기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점 조성*
* 공공자가주택 공급을 통해 분담금 납부여력이 없는 토지주 재정착을 지원하고, 인접한 불광동 저층주거사업지(불광근린공원 및 불광동 329-32 인근)와 연계하여 개발시점별 세입자 순환이주지원 등도 검토

- 아울러, 설계공모를 통해 민간의 창의적 디자인과 아이디어를 반영하여 근린상업기능 강화 및 생활편의 증진

< 위치도 및 개발조감도(안) >

5) 서울 도봉구 창동 준공업지역 사업

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울특별시 도봉구 창동 674 일대 / ㅇ (면적) 9,787㎡
ㅇ (도시계획) 준공업지역
ㅇ (기존용적률) 173% / ㅇ (노후도) 63%

□ 사업필요성
ㅇ 과거 섬유관련 산업 밀집지였으나, ‘80년대 대형공장 이전에 따라 산업기능이 위축되어 배후주거지역으로 변화한 지역으로,
- 대상지는 준공업지역임에도 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않고 도시기반시설 부족 및 노후화 진행
ㅇ 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경 개선이 어려운 지역으로 공공참여 사업을 통한 도시기능 재구조화 필요

□ 개발방향
ㅇ 대상지역 주변이 빌라위주 주거공간으로 형성되어 있어, 대상지 개발을 통해 부족한 상업·편의·문화시설 등 생활SOC를 설치하여 고밀복합 근린생활 중심지로 조성*
* 주거지역화가 광범위하게 진행된 준공업지에 대해서는 주거지 위주로 개발하되, 지역 여건에 따라 첨단 산업 기능을 일부 복합하는 방식의 개발모델 검토

< 위치도 및 개발조감도(안) >

6) 서울 영등포구 신길동 저층주거지사업(舊신길4구역)

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울시 영등포구 신길동 인근(舊 신길4구역)
ㅇ (면적) 51,901㎡ ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역
ㅇ (기존용적률) 135% ㅇ (노후도) 94.9%

□ 사업필요성
ㅇ 신길뉴타운의 중심부에 위치하였으나, 인접지 고밀개발*에도 불구하고, ‘14년 재개발 구역해제 후 노후화 진행
* 신길3 (’22예정, 799세대) / 신길5(’20준공, 1,546세대) / 신길8구역(’20준공, 641세대) / 신길9 (’20준공, 1,476세대) / 신길12(’20준공, 1,008세대) 등
- 공공참여하에 인센티브부여를 통해 토지등소유자의 사업수익을 높여줌과 동시에 기반시설 정비 등을 통한 주거환경 개선 필요

□ 개발방향
ㅇ 용적률 상향을 통해 1,200세대 대단지 및 근린공원, 상업시설을 공급하여 신길 뉴타운의 거점기능을 담당하는 주거지역으로 정비
ㅇ 분담금 납입여력이 낮은 저소득 토지주의 재정착을 위해 공공 자가주택을 충분히 공급하고,
- 특히 인근의 신길1구역(공공재개발) 및 신길2, 신길15구역(도심공공 복합사업) 등과 연계한 순환정비 방식을 적용하여 원활한 이주 지원

< 위치도 및 개발조감도(안) >

7) 서울 은평구 불광동 저층주거지사업

< 대상지 개요 >

ㅇ (위치) 서울시 은평구 불광동 불광근린공원 인근 / (면적) 67,335㎡
ㅇ (도시계획) 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역
ㅇ (기존용적률) 131% / (노후도) 75.2%

□ 사업필요성
ㅇ 저층노후주택 밀집지로 주거환경이 열악하나 비교적 높은 종전 개발 밀도(130.7%)로 민간주도 자력개발 추진 어려움
ㅇ 특히, 주민들의 개발 희망에 따라 ‘공공재개발 사업(5.6 대책)’을 신청하였으나 노후 건축물 연면적 기준 미달로 탈락하여,
- 재개발사업이 어려운 만큼, 금번 3080+ 대책으로 발표된 공공참여 사업을 통해 인센티브를 부여받아 사업성 개선(토지주 추가수익 보장)

□ 개발방향
ㅇ GTX역세권(연신내역)의 증가하는 주택공급 수요를 충족할 수 있도록 용적률 상향을 통해 1,650여 세대 대단지 공급
ㅇ 사업지 동편의 대규모 근린공원 및 북한산 조망과 어우러지는 건축물 배치를 통해 쾌적하고, 경관이 우수한 주거공간 조성

< 위치도 및 개발조감도(안) >

참고6 제1차 선도사업 구역도

※ 구체적인 사업계획 수립 과정 등에서 구역경계 변경 가능

□ 역세권(주거상업고밀지구)

□ 준공업(주거산업융합지구)

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

Ⅳ. 투기차단 방안

◈ 후보지 발표 →예정지구 지정→ 본지구 지정에 이르는 과정에서 투기적 수요가 유입되지 않도록 철저히 관리
* 행정기관이 주도적으로 결정하는 공공택지와 달리 단계별 동의를 거쳐 입지가 확정되는 도심 입지의 특성을 고려

□ 투기방지 및 시장관리 방안
ㅇ (조사착수 시점) 예정지구 지정(법령상 지구경계 설정) 시 조사 착수
* 선도사업 후보지가 포함된 4개구 14개동의 지난 1년간 부동산 거래량, 가격추이를 조사하였으나, 가격급등 등 특이동향은 없는 것으로 확인(대책 발표일 이후 사업지 내 부동산 매입 시 현금청산 원칙 적용에 따라 과열우려도 낮은 상황)
ㅇ (조사대상 거래) 예정지구 지정 1년 前(후보지 공개 이후 기간 포함)
부터 본지구 확정시까지 사업지구 및 인근 지역의 부동산 거래
ㅇ (조사주체) 부동산거래분석 기획단 (또는 거래분석원)
ㅇ (조사방식) 대상거래를 조사하여 이상․특이거래*를 추출하고 위법 협의에 대한 소명 및 직권조사 등을 거쳐 의법 조치
* (주택) 미성년자 거래, 업다운 의심 건 등 / (상가․공장) 지분거래, 특이거래 주체 등
(토지) 특정인 집중거래(과다보유), 법인․외지인 거래, 공유지분(쪼개기) 거래 등
- 위법 혐의는 소관기관*에 통보하고, 통보내역 등은 대외 공개
* 탈세 대출규정 위반 등은 국세청 금융위에 통보하여 세무조사 대출금회수 등 조치하고, 차명거래 등은 범죄혐의건은 경찰청에 수사의뢰

□ 공직자 및 공기업 투기재발방지
ㅇ 향후에는 토지거래 제한, 공직자 재산등록확대 등 투기 방지대책 등을 적용하여 사전 차단
ㅇ 매년 LH법에 따라 LH 임직원의 도심입지 내 거래내역 실태조사를 실시하고, 공직자 재산등록 내역도 점검
※ 후보지 발표 후 이상거래 포착, 시장 과열시 토지거래허가구역 지정 검토

Ⅴ. 향후계획

□ 1차 선도사업 후보지 추진계획
ㅇ 토지등소유자가 사업계획, 사업추진 효과 등을 상세히 이해할 수 있도록 선도사업별 사업설명회 개최(4.8.이후 순차개최)
ㅇ 지자체 등 심층 협의를 통해 세부 사업계획안을 조속히 수립한 후 토지등소유자 동의(10%)및 예정지구 지정 추진(7월)
ㅇ 선도사업으로 선정되지 못한 나머지 사업구역은 사업성 제고를 위한 사업모델 발굴, 도시규제 추가 완화 협의 등 지속 관리

□ 3080+ 사업 통합 추진일정
ㅇ 검토를 마친 지자체제안 선도 후보지를 순차적으로 공개(월별)하고, 1차 후보지와 마찬가지로 예정지구 지정까지 사업계획 협의 등 지원
ㅇ 5월에는 주민, 민간업체를 중심으로 민간제안 통합공모를 실시하고, 그 결과를 7월에 공개
* 공공 직접시행 정비사업은 ’21.2월부터 컨설팅 모집 중에 있으며, 컨설팅 결과를 바탕으로 한 토지소유주 협의 등을 거쳐 7월 후보지 공개

ㅇ 7월에는 동의율(10%)을 확보한 입지를 중심으로 예정지구 지정