A. 조세 형평성을 위해서 필요하다!
현재 양도소득세 비과세 기준
(출처: Q. 양도소득세 비과세 기준은?)
요약하면 다음과 같다.
조건1. 실거래가 9억원 이하. (그렇다고 9억원에 팔 필요는 없다. 비싸게 팔 수 있으면 무조건 좋다.)
(9억원이 넘어도 9억원까지는 비과세 혜택을 계속 본다)
조건2. 1세대 1주택자인 경우
조정대상지역이 아니라면? 2년 보유
조정대상지역이라면? 보유기간 2년 이상 거주기간 2년 이상
조건3. (이런 저런 이유로) 일시적 2주택자인 경우
주로 1세대 1주택자한테 아주 큰 혜택을 주고 있다. 문제는 이 혜택에 횟수 제한도 총액 제한도 없다는 것이다.
왜 양도소득세 비과세 총액 제한이 필요한가
조세 형평성 차원에서 필요하다.
예를 들어보자.
A란 사람은 2000년에 빌라를 하나 2억에 샀다. 2020년에 4억에 양도하면서 양도소득세 비과세 혜택을 받았다. 이 사람은 비과세 혜택을 받은 양도차익이 2억이다.
B란 사람은 2000년에 빌라를 2억에 샀다. 2005년에 3억에 팔았다. 2005년에는 3억에 아파트를 샀다. 2005년에 5억에 팔았다. 2010년에 다시 5억에 아파트를 샀다. 2015년에 7억에 팔았다. 2015년에 7억에 아파트를 샀다. 2020년에 9억에 팔았다. 이 사람이 비과세 혜택을 받은 양도차익은 2005년에 1억, 2010년에 2억, 2015년에 2억, 2020년에 2억으로 총 7억이다. 이 과정에서 1주택자 비과세 혜택을 활용해서 세금을 하나도 내지 않는다.
C란 사람은 2년마다 팔고 사기를 반복해서 2000년부터 2020년까지 10회에 걸쳐서 비과세 혜택을 받았고, 이 과정에서 비과세 혜택을 받은 양도차익이 20억이 된다고 해도 세금을 하나도 내지 않는다.
이게 공정한가? 정말 공정하다고 느끼는가.
이게 과연 공정한가?
누구는 무주택자라 비과세 혜택을 평생 단 한번도 못받는데, 누구는 평생 살면서 세법을 이용해서 계속 사고 팔면서 비과세 혜택을 수십억 받을 수 있는 것이다. 이 법은 달리 말하면 부자일수록 유리하고, 부자가 더 부자가 되게 만들어주는 법이다. 어차피 가난한 무주택자들은 주택을 사지도 못해, 주택 양도해서 이익을 볼 일이 없다.
그나마 현정부 들어서서 조정대상지역의 경우 거주기간도 2년 이상 채우도록 바뀌었지만, 이전에는 살지 않고 갭투자만으로도 계속 비과세 혜택을 받으면서 자산을 불릴 수 있었다. 그러니 너도 나도 집으로 돈 벌려고 뛰어들었고, 뛰어들지 않은 사람만 바보되는 구조였다. 뛰어들지 않은 사람만 바보가 되는 구조에서 집값은 오르기 쉽다. 특히 집값이 오르기 시작할 때.
현 비과세 제도는 서울 쏠림, 강남 쏠림 현상을 강화한다
집값이 오르면 어디가 오를 것인가. 누구나 알고 있다. 보통 입지라고 말하는 일자리가 많은 곳, 교통이 좋은 곳, 살기 좋은 곳, 학군이 좋은 곳 등이다. 대부분 서울 등 대도시다. 당연히 1주택 비과세 혜택이 크면 클수록 많이 오를 곳에 집을 사는 게 이익이다. 기사에 나오는 '똘똘한 한채'는 결국 이 비과세 혜택을 극대화하기 위한 전략이고, 그 전략은 강남으로 대표되는 서울, 그 중에서도 입지 좋은 곳에 1주택을 사는 것이다. 이 전략대로 사람들이 움직이는 이유도 별개 아니라 바로 이 1주택 비과세 혜택 때문이다. 횟수 제한도 없이 계속 받을 수 있는 이 비과세 혜택. 돈에 밝은 사람들은 모두 똘똘한 한채로 움직인다. 그렇게 되면 강남 집값이 오르고, 강남 집값이 오르면 키맞추기 식으로 서울 강북, 수도권, 지방 차례대로 오른다. 이 현상을 막기 위해서는 똘똘한 한채로 움직일 필요가 없게 만들어야 한다.
같은 대학, 같은 과를 나왔고 학업 성적도 비슷한 두 친구가 한 친구는 서울에 있는 회사에 입사해서 아파트를 샀고, 한 친구는 지방에 있는 회사에 입사해서 아파트를 샀는데 10년 지나니 자산격차가 엄청 커졌다는 이야기를 흔히 듣는다. 두 친구 모두 성실하게 살았고 돈도 비슷하게 썼고 아파트도 1채 샀는데. 차이는 서울이냐 지방이냐다. 서울에 자원이 몰려서 한 친구는 특별히 노력한 것 없이 서울에 살고 있다는 것만으로 부자가 된 것이다. 이게 과연 공정한가? 이런 이야기를 자꾸 들으면 사람들은 어떻게 움직일까? 지방에 취업하고 싶어할까. 지방에 살고 싶을까.
양도소득세 비과세 1인당 총액 제한을 하면 어떻게 될까
양도 차익을 최대화할 지역을 찾는 수요가 줄어든다
예를 들어 1인당 비과세로 받은 세금감면액 총액을 1억원으로(총액을 얼마로 하는 게 좋을지는 연구가 필요할 거 같다) 정했다고 하자. 서울에 아파트를 2017년에 샀고, 2020년에 3억원 이상 올랐다고 하자. 원래 비과세 혜택을 받지 못할 경우 내야하는 세금이 1억원이 넘었는데 세금을 한푼도 안 냈다고 하자. 2021년에 아파트를 팔고 비과세 혜택을 받으면 그 뒤로는 혜택을 못 받게 된다. 이렇게 되면 앞의 예로 든 C란 사람처럼 할 필요가 줄어든다. 비과세 혜택을 모두 받고 난 뒤에는 굳이 집을 거래해서 얻는 이익이 줄어드니까. 거주수요가 아닌 투자수요가 줄어든다. 집 매매 수요가 줄어든다. 거래횟수가 줄어들게 되는 것이다. 사치재 성격의 물건은 거래가 많아질수록 가격이 오르는데, 거래가 줄어들면 가격 오름세도 둔화되게 된다.
서울과 지방 간 자산 격차도 줄어든다
아파트 등 집값이 오르는 것에 개인이 기여하는 폭은 극히 적다. 대부분 지하철, 도로 등 사회간접자본 확충, 학교 등 교육시설, 발전소, 공장 등 혐오시설 이전 등 정부의 역할이 크다. 이런 혜택은 대부분 대도시에 집중된다. 달리 말하면 전국민에게 걷은 세금으로 일부 지역에 혜택을 주는 것으로도 모자라 소유 자산 가치까지 올려주는 꼴이다. 이게 공정한가. 공정하지 않다. 최소한의 공정함을 위해서는 자산가치 상승에 따른 이익을 세금으로 걷어야 한다. 그 세금을 바탕으로 소외지역에 지원을 해줘야 한다. 그래야 지방, 소외지역에 사는 것이 덜 억울해진다.
지금도 서울에 사는 것만으로도 쉽게 부자가 될 수 있다. 서울 수도권은 집값이 쉽게 많이 오르는데, 비과세 혜택을 받아서 세금 한푼 안내니까. 하지만 총액제한이 있다면 그 총액만큼만 자산을 불릴 수 있는 것이다. 그 뒤로는 거래할 때마다 세금을 내야하니 자산 증식 속도가 현격히 줄어든다. 서울에 집값 오르는 속도도 줄어들고 집값이 올라도 덜 억울하다. 지방에 사는 것만으로 억울한 상황은 줄어든다.
법 시행 전에 매물 수요가 급증해 집값이 떨어진다
매물 수요가 급증할 수밖에 없다. 특히 시세차익이 클수록. 법 시행 전까지는 기존처럼 비과세 혜택을 받을 수 있을테니까. 법 시행 전에 파는 것이 무조건 이익이다. 그 이익은 1인당 비과세 총액과 일치한다. 1인당 세금감면 총액 제한을 1억으로 한다면, 현재 시세로 양도차익을 계산해서 낼 세금이 1억인데 비과세 혜택을 받아서 안 낼 사람은 법 시행 전에 팔면 무조건 1억원 이익을 보는 것이다. 왜 안 팔겠는가. 무조건 판다. 기존 매물이 엄청나게 나올 거라고 본다.