A. 초기 투자금(매매가 - 보증금)에 더해 추가 분담금을 준비해야 한다.
갈현1구역 예
갈현1구역을 예로 살펴보자.
네이버 부동산 들어가서 갈현1구역
재개발 매물을 살펴보면
아래처럼 나온다.
매물 주요 정보
매매 5억
초기 투자금(초투) 4억 6천만원
대지 25.8제곱미터
기보증금 4천만원
공동주택가격 1억 4천만원
초기 투자금 4억 6천만원 = 매매가 5억 - 기보증금 4천만원
이다.
대지 정보와 공동주택가격은
감정평가시 얼마나 가치를 인정받을지
예상할 수 있게 알려주는 정보다.
조합원 분양가와 추가 분담금
갈현1구역 조합원 분양가 59㎥이
4억 5000만원이라고 가정해보자.
위 매물 원빌라를 샀다고 생각해보자.
대지지분이 25.8제곱미터로 7.8평이다.
평당 1,000만원 인정받게 된다면
7800만원을 인정받게 된다.
내가 추가로 내야할 돈은
4억 5000만원 - 7800만원 = 3억 7200만원이다.
총 비용은?
초기 투자금은 4억 6천만원이었지만,
이사가 시작되면 세입자한테 보증금 4천만원을
줘야 한다.
따라서 매매가 5억원이 있어야 한다.
5억원을 들여서 조합원 자격을 얻었는데,
내가 산 빌라의 대지가치는
7800만원만 인정받았다면,
위에서 살펴봤듯이
추가 분담금 3억 7200만원이 필요하다.
따라서 총 비용은
매매가 5억 + 추가 분담금 3억 7200만원
= 8억 7200만원이다.
내가 저 빌라를 샀다는 건 결국,
갈현1구역 롯데 시그니처 캐슬 59㎥를
8억 7200만원에 사겠다는 의미다.
보통 저 가격에 거래가 된다면
갈현1구역 롯데 시그니처 캐슬 59㎥의
현재 시세가 8억 7200만원이라고 볼 수도 있다.
왜 재개발 투자를 할까?
1. 좋은 동호수 배정을 받고 싶어서
조합원은 좋은 동호수를 받을 수 있는
가능성이 더 크다.
일반분양은 보통 조합원 물량을 뺀 나머지를
분양하므로 대부분 저층이기 때문이다.
2. 일반분양 신청해서 당첨 가능성이 없어서
청약 가점이 낮다면 당첨 가능성이 낮다.
당첨될 가능성이 거의 없는데,
재개발 지역 아파트가 마음에 든다면
재개발 투자를 하거나 추후
조합원입주권을 사는 방법밖에 없다.
3. 추후 가격이 많이 오를 거 같아서
투자 목적도 많다.
추후 가격이 많이 오를 거 같아서
재개발 투자를 하고 나중에
조합원입주권을 팔아 양도차익을
남기기 위해서다.