A. 1. 취득세 중과 2. 양도세 거주요건 강화 3. 계약갱신청구권 때문이다.
실거주 하는 사람은 본인 집을 제값을 받을 수 있고,
갭투자한 사람은 싸게 팔아야 할 가능성이 크다.
그 이유를 자세히 살펴보자.
1. 취득세 중과
기존
| 주택수 | 세율 |
| 1~3주택 | 주택 가액에 따라 1~3% |
| 4주택 이상 | 4% |
8월12일 변경된 취득세율
| 주택수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
| 1주택 | 주택 가액에 따라 1~3% | 주택 가액에 따라 1~3% |
| 2주택 | 8% | |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
이미 주택을 갖고 있는 사람들은
취득세가 몇 배로 뛰었기 때문에
취득세가 부담스럽다.
예를 들어 1주택자가 이전에는
추가로 아파트를 살 경우
6억짜리라면 600만원이 취득세였다.
하지만 조정대상지역이라면
6억짜리 아파트 취득세가
4800만원이다.
세금이 8배로 뛴 거다.
취득세 때문에 무주택자가
주요 주택 매수 수요자가 되었다.
2. 양도세 거주요건 강화
조정대상지역의 경우,
보유 2년 이상 거주 2년 이상 해야
1세대 1주택 비과세
혜택을 받을 수 있다.
따라서 무주택자들은
지금처럼 집값이 올라간 경우
실거주를 하려고 하는 사람들이
대부분이다.
3. 계약갱신청구권
무주택자이면서 실거주하고 싶은 사람들은
전세 세입자가 있는 아파트를 살 경우,
계약갱신청구권 때문에
전세 세입자의 계약 만료 기간 최소 6개월 전에
소유권이전등기를 마쳐야 한다.
그래야 기존 세입자의 계약갱신청구권을
거절하고 들어가서 살 수 있다.
이것 때문에 매매 과정이 복잡해진다.
"앞으로 세입자 동의 없이 주택을 매각하려면 전세 계약 만료 6개월 전에 처분을 서둘러야 한다.
정부가 최근 전세 낀 매물을 실거주 목적으로 매입했더라도 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 없다는 유권해석을 내렸기 때문이다. 이에 따라 전세 계약기한이 6개월 이하로 남은 매물은 입주가 제한될 수 있다."
(출처: 스텝 꼬인 갭투자…전세 낀 매물, 집값 하락 뇌관 되나, 뉴시스, 2020. 9. 11.)
주택임대차보호법 개정 전
전세 세입자가 있는 아파트를 살 경우,
세입자의 계약 만료일에 맞춰서
잔금일을 정했다.
잔금일에 주택담보대출을 실행해서
대출로 세입자 보증금 일부를 돌려줬다.
예를 들어보자.
내가 3억짜리 전세에 살고 있다.
전세 대출을 2억 받아, 실제
내 돈은 1억이다.
전세로 그동안 살면서 모은 돈이 1억이다.
정리하면 내 돈은 2억,
이 중 현금은 1억이다.
조정대상지역 아파트를 알아봤다.
대출이 나온다.
5억짜리 아파트를 알아봤다면,
대출은 2억 5천이 나온다.
나머지 내 돈 2억 5천이 필요하다.
5천을 신용대출 받는다.
5억 아파트의 전세금은 3억이다.
5억 아파트를 계약하고
잔금일은 세입자 계약만료일로 한다.
잔금일에 큰 무리 없이 5억짜리 아파트로
이사를 간다.
주택임대차보호법 개정 뒤
같은 경우다.
내가 3억짜리 전세에 살고 있다.
전세 대출을 2억 받아, 실제
내 돈은 1억이다.
전세로 그동안 살면서 모은 돈이 1억이다.
정리하면 내 돈은 2억,
이 중 현금은 1억이다.
5억짜리 아파트를 알아봤고,
현재 세입자가 3억에 살고 있다.
차액은 2억.
세입자의 계약만료 최소 6개월 전에
잔금을 치르고 소유권이전등기를
끝내야 내가 들어가서 살 수 있다.
왜 6개월 전에 소유권이전등기를 끝내야 하지?
➋임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.
(출처: 2020년 9월 11일 ｢[설명] 주택매매 시 임차인 잔여 거주기간을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다.｣, 국토교통부 설명자료)
임차인 입장에서
계약갱신요구권 행사가 가능한
계약만료 6개월 이내에
임대인이 집을 팔려고 할 경우,
바로 계약갱신요구권을
행사할 것이기 때문이다.
위 국토교통부 설명에 따르면
계약갱신요구권도 승계되므로,
6개월 이내 아파트를 살 경우
실거주하기 위해서는 2년을 추가로
기다려야 한다.
더 많은 돈이 필요
사기 위해서
현금 2억이 필요하다.
기존 세입자가 있기 때문에
주택담보대출도 안 나온다.
내가 가진 현금은 1억.
1억원이 더 필요하다.
집주인이 살고 있는 집이라면
5천만원만 빌리면 살 수 있었는데,
추가로 5천만원이 더 필요하다.
주택담보대출
입주 뒤 저리 주택담보대출을
받으려면 소유권이전등기 뒤
3개월 이내 대출을 받아야 한다.
하지만 세입자가 살고 있으므로
대출이 안 나온다.
내가 들어가서 사는 건
최소 6개월 뒤인데,
이때가 문제다.
주택담보대출을 찾아도
예전보다 금리가 높아진다.
전세대출 회수
전세대출을 받은 후 투기지역,
투기과열지구 내
3억원 초과 아파트를 구입하는 경우
전세대출 회수한다고 했다.
투기지역과 투기과열지구인 경우는
전세대출 회수 때문에 쉽지 않다.
이런 이유로 세입자가 있는 아파트나 주택은,
무주택자이고 실거주 목적인 사람에게는
매력이 없다.
과정도 더 복잡하고 비용도 더 들기 때문이다.
수고로움과 비용만큼은 가격이 싸야만
무주택자가 살 수 있게 된다.
따라서 가격을 저렴하게
내놓을 수밖에 없다.
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□ "전세 낀 매물 안 팔려요"…발만 동동 구르는 집주인, 매일경제, 2020. 9. 7.
□ 모레부터 3억 넘는 집 사면 전세대출 안 나온다, 서울경제, 2020. 7. 8.
□ ‘세입자가 집 못 팔게 할수 있다'… 임대차법 혼란에 정부 대답은?, 서울경제, 2020. 9. 11.
□ 스텝 꼬인 갭투자…전세 낀 매물, 집값 하락 뇌관 되나, 뉴시스, 2020. 9. 11.