조정대상지역은?
Q. 조정대상지역은? 글 살펴보자.
조정대상지역의 정의와 관련 법조항
어느 지역이 조정대상지역인지 알 수 있다.
규제의 목적은?
주택가격이 급격히 상승하는 지역을
조정대상지역으로 지정하는 것이니
규제 목적은 주택가격 안정이라고 볼 수 있다.
규제 내용은?
양도세 등 세제 혜택 축소와 대출 규제 등이다.
주택 매수 수요 감소가 목표라고 볼 수 있다.
간단히 말하면 시세 차익을 노리고
무리해서 사지 말라는 거다.
(출처: 주택시장 안정을 위한 관리방안 2020년 6월 17일 국토교통부 보도자료)
(출처: 2020년 11월 19일 「조정대상지역 지정을 통한 시장안정 기조 강화」, 국토교통부 보도자료)
조정대상지역에 대한 규제 법적 근거
주택법 제63조의2(주정대상지역의 지정 및 해제) 2항을 보면
국토교통부장관은 아래와 같은 사항 등을 협의할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.
1. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항
2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항
3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항
불이익1. 양도소득세 비과세 기준 강화
1세대 1주택을 보유하는 경우 양도소득세를 과세하지 않는다.
만약 조정대상지역에 1주택을 갖고 있다면
보유기간 2년 이상 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
조정대상지역이 아니면 거주할 필요 없다.
관련 법 조항
소득세법 제89조 1항 3호 가. 1세대 1주택을 보유하는 경우
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
대통령령 내용이 중요하다. 대통령령은 소득세법 시행령 제154조다.
제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상(2021. 1. 1. 보유기간 기산이 바뀐다. 이 글 참고)이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
취득 당시 조정대상지역이면
(취득 당시다 취득한 이후는 관계 없다.
소급해서 적용하지 않는다.)
보유기간 2년 이상이며
보유기간 중 거주기간 2년 이상일 것.
즉 조정대상지역에 주택을 샀을 경우
들어가서 2년 살고 나서 팔아야 양도세 비과세다.
불이익2. 다주택자 양도소득세 중과
1세대 2주택에 해당하는 주택이며,
조정대상지역에 있는 주택일 양도할 경우,
기본 세율에 100분의 10을 더한 세율 적용
1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이며,
조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우,
기본 세율에 100분의 20을 더한 세율 적용
장기보유 특별공제 없음.
2주택자는 기본세율 + 10%p
3주택자 이상 기본세율 + 20%p
장기보유 특별공제 없음.
2018. 4. 1. 부터 조정대상지역 내
2주택, 3주택 중과적용 대상자
장기보유 특별공제 배제
(출처: 국세청 양도소득세 설명)
관련법 조항
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017. 12. 19.>
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
불이익3. 주택담보대출 규제 강화
2020년 3월 2일부터 시행.
모든 금융권에서
조정대상지역 주택담보대출에 대해 적용
시가 9억원 이하분 경우 LTV 50% 적용
시가 9억원 초과분 경우 LTV 30% 적용
조정대상지역 내 1주택세대 주택담보대출 시
2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입해야.
(출처: 금융위원회 보도자료)
불이익4. 분양권 전매 제한
조정대상지역 과열지역 제1지역인 경우
입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지
전매가 제한된다.
관련 법 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)
① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>
1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.
3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.
4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.