임대인과 임차인
임대(賃貸)인은 집을 빌려주는 사람,
임차(賃借)인은 집을 빌리는 사람을 뜻한다.
임대인과 임차인은 계약을 맺고
임대인은 자신의 소유인 주택을
임차인에게 보증금과 사용료를 받고
빌려 준다.
이 계약에 대한 규정을 명시한 법을
한국에서는 주택임대차보호법이라고 한다.
Q. 독일은 관련법이 어떻게 되어 있을까?
독일어를 알아 직접 독일의 임대차보호법
원문을 볼 수 있으면
좋겠지만 읽을 수 없어,
관련 기사를 찾아 보았다.
임대기간 제한 없음
무기한 임대차가 원칙
"먼저 임대기간에 있어서 독일은 기간을 정하지 않은 임대차가 원칙이다. 즉 계약해지사유가 발생하지 않는 이상 세입자는 기간의 제한 없이 계속해서 거주할 수 있는 것이다. 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 세입자가 임대료를 연체하거나, 임대인이 직접 거주하려고 하는 등의 정당한 사유가 있어야 하며, 그러한 사유가 있는 경우라도 계약해지가 임차인에게 너무 가혹한 경우에는 해지할 수 없다. 기간을 정한 임대차는 엄격한 조건 하에서만 예외적으로만 가능하다."
(출처: 먼나라 이웃나라 세입자들은 어떻게 살고 있나, 오마이뉴스, 김대진, 2019. 2. 15.)
요약
임대기간 제한 없이 계속 살 수 있음
임대인이 계약을 해지할 수 있는 경우는?
1. 세입자가 임대료 연체
2. 임대인이 직접 거주하려고 하는 경우
단, 계약해지가 임차인에게 너무 가혹한 경우
해지 불가.
평균 거주기간 약 12.8년
"독일은 세입자의 평균 거주기간이 약 12.8년에 이를 정도로 임대차 안정화를 이루고 있다. 임대료 조정에 있어서도 일정한 제한이 가해진다. 임대인은 15개월마다 임대료 인상을 요구할 수 있는데, 인상기준은 동일 또는 유사 지역 내에서 유사한 종류, 크기, 시설, 성상, 위치 및 에너지 시설을 가진 주택의 통상적인 임대료 (Mietspiegel, 국내에서는 '표준임대료' 또는 '지역상례적 비교차임'으로 번역)에 따른다."
(출처: 먼나라 이웃나라 세입자들은 어떻게 살고 있나, 오마이뉴스, 김대진, 2019. 2. 15.)
요약
임대차 안정화 - 평균 거주기간 약 12.8년
임대료 인상시 표준임대료에 따라야
요약한 내용만 보면
집을 빌려쓰는 임차인, 세입자한테
절대 유리한 법률 같다.
과연 유리하기만 할까?
모든 제도에는 명암이 있다.
Q. 당신이 집주인이라면 어떻게 할까?
당신이 아파트를 1채 갖고 있고,
한국의 법이 독일처럼 당장 내년에
바뀐다고 한다.
어떻게 하겠는가?
내가 소유한 집을 빌려주는데,
그 빌려준 사람과 계약을 맺을 때
계약 만료기간이 없다.
그 사람이 살고 싶을 때까지 계속 살 수 있다.
종신계약과 마찬가지다.
당신은 어떤 사람에게 집을 빌려줄까?
세입자를 가려 받는다.
당연하다. 끝나지 않는 계약을 한다면?
엄청 신중하게 결정해야 한다.
끝이 없는 계약...
우리는 비슷한 계약을 알고 있다.
결혼이다.
결혼을 할 때 사람들은 어떻게 하는가?
직업, 자산 등 상대방에 대한 모든 것을 살핀다.
집주인은 세입자의 직업, 자산 등
관련 정보를 요구하게 될 수밖에 없다.
독일에서 집 구하기 같은 검색어로
검색해 보면 예상대로다.
"집주인과 대면 시 권하는 사항들
(중략)
서류: 자신이 집세를 밀리지 않고 낼 수 있다는 걸 어필하셔야 합니다. 이를 위해 다음 서류를 미리 사본으로 준비해 두는 것도 좋습니다.
신분증
신용도 증명서(Schufa Auskunft): 온라인으로도 받을 수 있습니다. (https://www.meineschufa.de/index.php?site=11_3)
급여 증명서: 고정적인 수입일수록 좋습니다.
저당서(Bürgschaft): 아직 수익이 없거나 학생일 경우 필요합니다.
집세 채무 증명서(Mietschuldenfreiheitsbescheinigung): 임대료 영수증으로도 충분할 때도 있습니다."
(출처: 독일 월세 살때 알아야 할 정보 총 정리, GUTENTAK KOREA, 2019. 11. 7.)
" You should expect to submit:
□ An application form, usually handed out at the viewing;
□ Copies of your photo ID and residence permit (if you require one);
□ Proof of income (Einkommensnachweis), typically wage slips for the last three months;
□ A certificate from your previous landlord indicating you have no outstanding rent due (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung);
□ Your credit report (you can order this online through Schufa)."
(출처: Deciding to rent in Germany, EXPATICA 사이트)
지금 한국은 서류가 필요 없다.
보증금만 준비하면 끝이다.
직업을 물어 보지도,
월수입이 어떻게 되는지 묻지도 않는다.
직업과 월수입, 빚 등 자산 정보를
묻는 정도가 아니라 공인된 서류를
제출하라고 한다면 사람들 반응은 어떨까?
아마 미친 집주인이라고 하고,
다른 집 구하겠다고 할 거다.
독일처럼 법이 바뀐다면?
사회적 약자가 피해 보게 될 것
서류를 준비해야 한다면
누가 가장 피해를 볼까?
당연히 직업이 없거나
일정한 수입이 없거나
비정규직이거나 한부모 가정이거나
나이가 많은 등 사회적 약자다.
사회적 약자들은 공공임대가
집주인들은 그런 사람들을 기피할 수밖에 없다.
집주인들이 나빠서 그런 게 아니다.
대출 받아 집을 산 집주인 입장에서
손해가 나지 않으려면 최소한
정기적인 월세 수입이 보장된 사람을
찾아서 계약을 맺을 수밖에 없다.
결국 사회적 약자들은 공공임대가
감당하게 된다.
집주인들은 집에 어떤 투자도 안 할 것
집주인들은 집에 어떤 투자도 안 하려고 할 거다.
투자를 해도 월세나 보증금을 올릴 수 없으니까.
실제 독일에 살고 있는 친구 얘기를 들으니
집을 구해서 들어갔는데
싱크대조차 없었다고 했다.
독일에서는 싱크대 등 모든 가구를 세입자가
직접 구해서 넣어야 한다고.
Q. 관점을 바꿔서 당신이 세입자라면?
독일과 같은 법이 시행되기 전
어떤 준비를 해야할까?
모든 자산을 끌어 모으고 최대로 대출을 받아
당신의 직장과 가장 가까우면서
가장 살기 좋은 동네를 택해야 한다.
그게 가장 현명하다.
그렇게 들어가면 로또다.
시간이 지날수록
시세보다 싸게 살 수 있으니까.
장기전세
한국에 비슷하게 로또라고 불리는 제도가 있다.
바로 서울시에서 하고 있는 장기전세다.
"시프트(shift)라고도 하며 서울시와 SH공사가
주변 전세시세의 80% 이하로 무주택자가
최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세 주택"
(출처: www.gov.kr/portal/service/serviceInfo/B55145200007 )
2009년 반포자이 59제곱미터가
장기전세 2억 9천이었다.
(출처: [수도권]강남 장기전세주택 ‘시프트’ 6개월 살아보니…, 동아일보, 2010. 1. 27.)
2020년 반포자이 전세는 현재
전세가는 9억 5천이다.
2년간 5%밖에 못 올린다.
2009년 2억 9천을
2년마다 5번씩 5%씩 올리면
2019년에 3억 7천이다.
2009년에 들어간 사람은
3억 7천에 살고 있다.
시세보다 6억이나 싸다.
공정하고 좋은 방향이기만 할까?
만약 2020년에 장기전세로 들어간다면
시세 9억5천의 80%니 7억 6천이다.
어느 시점에 들어가느냐에 따라
같은 아파트가 누구는 3억 7천이고
누구는 7억 6천인 거다.
먼저 들어간 사람은 좋은 제도라고 생각하고,
나중에 들어간 사람은 불공정하다고
생각할 거 같다.
장기전세제도 결과를 살펴보면
세입자들이 어떤 선택을 할지
충분히 예상 가능하다.
무기한 계약이라면, 시세가 오를만한 곳은
먼저 들어간 사람이 무조건 유리해진다.
가용 자원을 최대한 끌어모아
가장 살기 좋은 동네에 들어가야 한다.
한번 놓치면 평생 못 들어갈 수 있으니.
실제 강남 같은 곳에 장기전세로
들어간 사람은 잘 안 나온다.
너무 혜택이 크니까.
암거래가 생기기 쉽다
좋은 동네는 살고 있는 사람들은 안 나간다.
돈을 아무리 모아도 들어가기 쉽지 않다.
이럴 때 사람들은 어떻게 할까?
암거래가 생기기 쉽다.
살기 좋은 동네 괜찮은 집 임차인이 나간다고
소문이 나면 그 집 집주인에게 따로 돈을
챙겨주며 자기 들어가게 해달라고 하는
사람들이 생겨나지 않을까?
집주인에게 잘 보여야
암거래를 철저히 막는다면
좋은 동네 집을 갖고 있는 사람은
그 집에 들어오고 싶은 사람이 널려 있으니
세입자를 면접 봐 가면서 엄청 까다롭게
고를 거 같다.
실제 독일에서 월셋집을 구하면
집주인한테 면접을 봐야하고
잘 보여야 한다.
Q. 독일과 같은 법이 1년 뒤에 시행된다고
발표된다면, 다주택자들은 어떻게 할까?
강남이 오른다
집에 투자해서 수익을 내기가 어렵다.
투자금 회수가 어려워질 가능성이 아주 크다.
아마도 자기가 갖고 있는 모든 집을
빠른 시일 내에 처분하고,
모든 돈을 모아서 자기가 가장
살고 싶은 동네에 가장 살고 싶은 집을
사게 될 거 같다.
그래야 주거 가치를 최대로 누릴 수 있으니.
많은 사람들이 가장 살고 싶어하며,
자산 가치도 가장 안 떨어지는 동네를
우리는 알고 있다.
실제 거주 환경도 가장 좋고,
모든 교통의 요지인 그 곳.
강남이다.
다주택자 중과세, 똘똘한 한채
이미 우리는 비슷한 상황을 경험했다.
다주택자에 대한 중과세.
사람들의 선택은
'똘똘한 한채'였고,
그 결과 강남 집값이 엄청나게 올랐다.
다주택자를 싫어 했던 사람들이
원하던대로 다주택자는 줄어 들었다.
자기 집에 살고 있는 비율 자가점유율도 올랐다.
하지만 많은 사람들이 현 상황에 대해
행복해하는 거 같지는 않다.
대부분 사람들의 목표는
"살기 좋은 동네에서 내 집을 갖고 사는 것"
일텐데 살기 좋은 동네들 집값이
엄청 올랐으니까.
더 좋은 동네에 갈 수 있는 기회가 멀어졌으니.
다주택자들은 분산 투자했던 사람이다.
그들에게 집중 투자가 강제된다면?
당연히 가장 안정적인 곳 위주로 투자한다.
안정적인 곳은 누구나 원하는 동네다.
그런 곳은 집값이 많이 오르는 게
예측가능한 결과였다.
물론 모든 게 추측이다.
실제 법이 실행되면
결과가 달라질 수도 있고,
사람들 행동도 달라질 수 있다.