보금자리론이란?
무주택자 서민을 위해
금리변동 위험이 없는
안정적 대출금 상황이 가능한
10년 이상 장기고정금리
원리금 분할상환 방식의
부동산담보대출(모기지론)로
공기업인 한국주택금융공사의
대출 상품
대출한도가 3억으로 더 많다.
디딤돌과 달리 1주택자도
대출을 받을 수 있다.
상품소개
| u-보금자리론 | 아낌e 보금자리론 | t-보금자리론 | |
| 소개 | 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론 | 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴 | 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론 |
| 주택연금 사전예약 |
본인 또는 배우자가 만 40세 이상인 고객님께서 u-보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전예약하고, 주택연금 가입연령에 도달 시(55세 이후 전환 희망 시) 주택연금으로 전환하는 상품입니다. 사전예약 공사 보금자리론을 주택연금으로 전환 시 우대금리(0.15%p 또는 0.3%p) 누적액을 전환장려금 형태로 일시에 지급해 드립니다. |
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| 유의사항 | 각 상품별 대출 신청이 가능한 금융기관이 상이하므로 꼭 확인하여 주시기 바랍니다. 대출실행은 대출 신청 완료 후 최장 70일 내에 가능합니다. - 대출신청 후 ~ 대출승인 : 최장 40일 - 대출승인 후 ~ 대출실행 : 최장 30일 * 대출희망일이 신청일로부터 20일 이후인 건만 접수 가능 |
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보금자리론은 신규주택구입용도, 전세자금반환 및 기존주택담보대출상환용도로 신청이 가능하며, 대출 받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되어, 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 상품입니다.
신청대상
□ 국적 : 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
□ 주택 수 : 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자 (구입용도*에 한해 일시적 2주택 허용하며, 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 본 건 담보주택 소재지에 따라 차등 적용)
| 담보주택 소재지 | 기존주택 처분기한1) |
| 투기지역, 투기과열지구 | 1년 |
| 기타지역 | 2년 2) |
1) 대출신청일 현재 담보주택 소재지에 따라 확정
2) 조정대상지역이면서, 투기지역 또는 투기과열지구에도 해당하는 경우 1년
구입용도 : 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청
※ 무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 것을 의미, 국토교통부의 주택전산망 조회결과 유주택자로 판명되더라도 해당주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나, [무주택으로 보는 경우]에 해당하면 무주택세대주로 간주
□ 주택보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증(www.homs.go.kr, 이하 ‘HOMS’) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증
대출실행 전 : 대출신청일을 기준으로 채무자 및 배우자가 보유하고 있는 주택(이하 ‘기존주택’)이 있는지를 확인
대출실행 후 : 이용자격 유지여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 3년이 되는 날(이하 ‘검증기준일’)을 기준으로 담보주택 외 채무자 및 배우자(결혼예정자* 및 세대 분리된 배우자를 포함하며, 본건 대출 신청시점의 배우자로 한정)가 신청일 경과 후 추가로 보유 중인 주택(이하 ‘추가주택’)이 있는지를 검증
* 대출신청일로부터 3개월 내 채무자와 결혼예정임을 별도로 증빙한 배우자
주택담보대출 이용현황:채무자 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 한국신용정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보대출(중도금 또는 이주비 대출 포함)※을 이용 중이면 주택보유 수에 포함
※ 제3자 담보대출인 경우에는 주택보유수 산정 제외
□ 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대분리된 배우자 포함)가 분양권 · 입주권을 보유하고 있거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함
□ 주택 소유에 대한 확약 내용이 사실과 다른 것으로 확인된 경우 기한이익 상실되며, 기존주택 또는 추가주택을 처분기한 * 내 미처분 시 미처분 사실 확인일을 기준으로 기한이익 상실 및 미처분 사실확인일로부터 향후 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
* 처분기한 : 기존주택은 담보주택 소재지에 따라 대출실행일로부터 1년 또는 2년, 추가주택은 검증기준일로부터 1년
※ 다만, 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택을 취득한 경우 검증기준일로부터 3년
□ 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2미만※인 복합용도 건축물(주택)과 임대용으로 등록된 주택인 경우는 주택보유 수 산정에서 제외
※ 1/2 이상일 경우 주택보유 수에 포함
[무주택으로 보는 경우]
1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
7. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
8. 문화재로 지정된 주택
소득
□ 연소득 7천만원 이하 (미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산)
신용
□ 본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 대출신청 불가능 (배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보 미확인)
연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보
금융질서문란정보, 공공정보
신용회복지원 신청 및 등록정보
신혼가구*
□ 부부합산 연소득 85백만원 이하
□ 주택면적 면적 85㎡이하(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 면 또는 면지역은 100㎡) 이하
*신혼가구 : 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정자※
※ 청첩장, 예식장계약서 사본 또는 결혼예정사실확인서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자(대출실행일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료하여야 함)
다자녀가구
: 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억원 이하
미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만원 이하
미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만원 이하
대출금리
□ 대출받은 날부터 만기까지 고정금리
□ 우대금리
한부모가구 · 장애인가구 · 다문화가구 · 다자녀가구 (각 항목별 0.4%p), 신혼가구(0.2%p) 금리우대 가능 (우대금리 중 택 2, 최대 0.8%p를 한도로 중복적용 가능)
※ 사회적 배려층 우대금리는 다음요건을 모두 충족 시에만 적용
주택가격 6억원 이하
부부합산 연소득 6천만원 이하(다만, 신혼가구 우대금리는 부부합산 연소득 7천만원 이하)
주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하(다만, 다자녀가구는 적용 제외)
* 미성년 자녀 3명 이상인 다자녀 가구의 경우 면적제한을 받지 않음
** 사회적 배려층 우대금리 신설(2016.9.28.일)이전 신청한 대출 및 기실행된 대출에 대해서는 소급적용 불가
"안심주머니"앱(App)에서 "금리할인"쿠폰 발급받은 경우 0.02%p
가족사랑 우대금리 : 보금자리론 신청인의 직계존비속(배우자 직계존비속 포함)이 전세(월세)자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있을 경우 0.1%p 우대
□ 가산금리
가산금리 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 부가금리 부과. 단, 녹색건축(예비)인증을 받은 경우 투기지역 가산금리 면제
※ 최종 대출 금리가 1.2% 미만인 경우 1.2% 적용
대상주택
부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
※ 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외
▷ 대출승인일 현재 주택가격이 6억 원 이내인 주택
▷ 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액(낙찰가, 분양계약서 상 실매매액 등 고객이 실제로 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외
조정대상지역 등 지역별 유의사항
주택이 조정대상지역(투기지역 및 투기과열지구를 포함)에 있으면 LTV · DTI가 아래와 같이 조정
보금자리론 LTV · DTI 조정
| 지역 | 실수요자(완화) | 기본 | ||
| LTV | DTI | LTV | DTI | |
| 조정대상지역(투기 · 투기과열지역 포함)* | 70% | 60% | 60% | 50% |
| 기타 일반지역 | 실수요자 불문 LTV 70% · DTI 60% | |||
신규 분양하는 주택을 담보로 하는 잔금대출 중 분양 공고일과 매매계약일이 2017.8.2일 이전인 경우에는 LTV 70%, DTI 60% 적용
※ 아파트가 아니고 단독, 다세대, 연립주택이면 LTV 5% 차감
보금자리론 실수요자 요건
| 요건 | 기준 |
| 소득 | 부부합산 연소득 7천만원 이하 |
| 주택가격 | 주택가격 5억원 이하 |
| 주택보유수 | 본건을 제외하고 다른 주택을 보유하고 있지 않은 무주택자 (구입용도) |
대출한도
□ 최대 3억원(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억원)
□ 최대 LTV : 70%
단, 실수요자 여부에 따라 지역별(투기지역 · 투기과열지구 및 조정지역)로 LTV를 달리 적용하고, 잔금대출인 경우에는 분양공고일 및 매매계약일에 따라 별도의 LTV를 적용(④조정지역 등 지역별 유의사항 참고)
또한, 임대보증금 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금을 차감
□ DTI, 대출구조, 인정소득에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음
담보주택이 아파트인 경우 기본 LTV는 70%, 기타주택(단독, 다세대, 연립 등)은 65% 이내
담보주택 소재지가 조정지역에 해당되는 경우 : LTV 10%p 차감 (또한 DTI 10%p 차감)
(단 실수요자 요건*에 해당되는 경우 차감하지 않음)
* ①구입용도(본건 외 무주택) ② 부부합산 연소득 7천만원 이하 ③ 담보주택평가액 5억원 이하
CB 또는 MSS* 8~9등급 : LTV 60% 적용
* 공사 홈페이지에서 신청하는 보금자리론(u-보금자리론 및 아낌e-보금자리론)의 경우, MSS등급도 평가합니다.
인정소득 활용시 : LTV 60% 적용
(소득추정에 따른 소득 산정. 단 근로자에 대한 소득추정은 제외)
※ 담보주택이 조정지역에 위치하면서 CB 또는 MSS가 8~9등급이거나 인정소득을 활용하는 경우 :
조정지역의 담보주택별 LTV와 60% 중 낮은 값을 적용
예) 담보주택이 조정대상지역에 소재한 단독주택이면서 CB등급이 9등급인 경우 :
기본LTV 65%(단독주택) - 10%p(조정대상지역) = LTV 55% (CB 등급에 따른 LTV는 60%) → LTV 55% 적용
대출기간
10년, 15년, 20년, 30년
상환방식
□ 원리금 균등분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환 중 한 가지를 선택
- 원리금균등 분할상환 : 대출 원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식
- 원금균등 분할상환 : 대출원금만 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식
- 체증식 분할상환(만 40세 미만인 경우로서 u-보금자리론 및 아낌e-보금자리론 이용 시) : 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 상환원금과 이자가 늘어나는 방식
□ 거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음
□ 조기(중도)상환수수료
- 2015.3.2 이후 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.2% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식
- 2012.9.24. ~ 2015.2.27. 기간 중 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.5% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식
- 2012.9.23일 이전 대출받은 경우 : 대출 받은 날로부터 1년까지 2%, 1∼3년까지 1.5%, 3∼5년까지 1% 적용, 5년 이후 면제
소득증빙방법
□ 신청일 현재 소득이 발생하고 그 소득의 발생기간이 최소 1개월 이상이어야 인정
□ 증빙소득 : 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산
증빙소득의 소득산정 방법
① 2개년 증빙소득을 비교하여 “연도별 과세전 연소득” 또는 “1년간 연소득”으로 연소득을 산정
- 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영
- 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득*임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정
* 지속가능성을 가진 상시소득의 판단
근로소득인 경우(휴·복직자)에는 상시소득으로 간주하되, 근로계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우는 제외
사업소득자 등은 채무자가 상시소득임을 입증하는 서류를 통해, 발생 시점부터 1년 이상 지속됨이 증빙되면 상시소득임을 포괄적으로 인정
근로소득자 외에도 보험설계사, 시간강사, 기타 사업자 등도 위의 사유가 입증되면 상시소득으로 인정 가능
② 1년 이하의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정
- 다만, 1년치 증빙소득이 없으나 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감하지 않음
③ 채무자의 소득발생기간이 1년 초과 ∼ 2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교
소득종류별 증빙소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)
| 소득종류 | 증빙소득 입증서류 |
| 근로소득 | 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용), 근로소득원천징수영수증, 급여명세표 등(재직회사가 확인날인한 급여내역이 포함된 증명서 등) 객관적인 자료로 입증되는 소득 |
| 사업소득 | 소득금액증명원(종합소득세 신고자용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자의 사업소득 원천징수영수증, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분) |
| 연금소득 | 연금수급권자 확인서 등 기타 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서 |
| 기타소득 | 소득금액증명원 |
소득종류별 상시소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)
| 소득종류 | 상시소득 입증서류 |
| 근로소득 | 건강보험자격득실확인서, 재직증명서(계약기간 1년 미만 제외) |
| 사업소득 | 사업장의 임대차계약서, 위촉증명서, 고용계약서 등 소득발생시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 서류 |
| 연금소득 | 연금수급권자 확인서 등 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서 |
※ 상시소득 입증 예시
예시 1) 건강보험자격득실확인서를 제출한 근로소득자 ➜ 상시소득 인정
예시 2) 1년 이상 계약임이 확인되는 위촉증명서를 제출한 보험설계사 ➜ 상시소득 인정
□ 인정소득 : 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득
인정소득의 소득산정 방법
- 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 인정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득 산정(최대 5천만원까지만 인정)
인정소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)
| 소득종류 | 인정소득 입증서류 |
| 인정소득 | 연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서 또는 건강보험자격득실확인서※(건강보험료) ※ 건강보험자격득실확인서 상 지역가입자의 경우 지역세대주만 인정 |
※ 인정소득으로 소득 추정이 가능한 경우
① 국세청의‘사실증명원’상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증되는 경우
② 연소득 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연소득 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우
③ 전년도 또는 당해연도 사업개시하였으나 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우
④ 부부합산 소득이 24백만원 이하인 경우
전입사실 확인 관련 유의사항
2020년 7월 1일 신청완료 분부터 적용(단, '20년 6월 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 종전규정 적용)
□ 담보주택 구입을 위해 보금자리론을 받은 신청인(채무자)은 대출실행일로부터 3개월 이내에 본건 담보주택에 전입을 완료하여 담보주택의 전입세대열람표 또는 신청인(채무자)의 주민등록등(초)본을 취급 금융기관에 제출하고, 전입일로부터 1년 간 담보주택에 계속 거주(전입상태 유지)하여야 함
□ 만약 3개월 이내에 전입하지 않거나 전입 후 1년간 연속하여 거주하지 않은 것으로 사후 확인 되는 경우, 또는 전입 관련 사실 확인을 위해 공사 또는 취급 금융기관의 요청에 따른 관련 서류를 제출하지 않는 경우 기한의 이익이 상실되며 기한이익상실일로부터 3년간 보금자리론 신규 이용 제한
소득공제
소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산시 소득공제 가능
(소득공제 관련 자세한 내용은 국세청에 문의하시기 바랍니다)
주택연금 사전예약 보금자리론 유의사항
본인 또는 배우자가 만 40세 이상인 고객님께서 u-보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전예약하고, 주택연금 가입연령에 도달 시(만 55세 이후 전환 희망 시) 주택연금으로 전환하는 상품입니다.
사전예약 보금자리론을 주택연금으로 전환 시 우대금리(0.15%p 또는 0.3%p) 누적액을 전환장려금 형태로 일시에 지급해 드립니다.
※ 단, 주택연금 사전예약 보금자리론 대출이 공사로 양수된 경우에만 우대금리 누적액을 지급합니다.
(대출만기*) 10년, 15년, 20년, 30년
* 만 45세 미만인 경우 대출만기 10년, 15년 선택불가, 만 50세 미만인 경우 대출만기 10년 선택불가
취급금융기관 선택시 유의사항
- 신청하는 주택연금 사전예약 보금자리론으로 본 건 주택의 주택담보대출을 대환하는 고객은 기존 대출이 금융기관 ‘변동금리 또는 일시상환’대출(2015.12.31.일 이전 대출 실행건)인 경우 동일은행으로 보금자리론을 신청하시면 기존대출의 조기상환수수료 면제가 가능하니 참고 바랍니다
※ 조기상환수수료 면제와 추가 우대금리 적용을 받기 위해서는 반드시 기존대출 명의자와 신청인이 동일해야 함
정부에서 인정하는 변동금리 또는 일시상환 대출이란?
① 변동금리 대출은 아래 A~D 중 어느 하나에도 해당하지 않는 대출
A. 만기 5년 이상 순수고정금리 대출
B. 고정금리 기간이 5년 이상인 혼합금리 대출
C. 금리의 변동주기가 5년 이상인 금리변동 대출
D. 금리상승폭이 일정폭 이내로 제한된 만기 5년 이상 금리상한 대출
② 일시상환 대출은 원금없이 이자만 상환하고 있는 대출
보금자리론 신혼.다자녀가구 우대요건 신설 및 개편
2018년 4월 9일 신규 접수분부터 신혼가구 및 다자녀가구의 보금자리론 우대 요건이 신설 · 개편되오니 이용에 참고하여 주시기 바랍니다.
신혼가구*
- 소득확대 : 부부합산 연소득제한을 7천만원에서 85백만원까지 확대
- 주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하
- 금리우대 : 외 · 맞벌이 불문하고 부부합산 연소득 7천만원 이하이면 신혼가구는 0.2%p 금리 우대
- 장애인 · 다문화 · 한부모 · 다자녀 가구 등 사회적 배려층 우대금리와 중복적용 가능(본건 신혼가구 우대금리 포함 최대 2개)
※ 우대금리와 관련된 내용은 2.대출금리를 참조
*신혼가구 : 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구(결혼예정자※ 포함)
※ 청첩장, 예식장계약서 사본 또는 결혼예정사실확인서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 경우(대출실행일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료하여야 함)
다자녀가구
- 소득확대 : 미성년 자녀 1명을 둔 경우 부부합산 소득 8천만원까지, 2명을 둔 경우 9천만원까지, 3명을 둔 경우 1억원까지 소득제한을 확대
- 대출한도 우대 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 대출한도가 4억원으로 확대
- 금리우대 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 주택면적 제한없이 0.4%p 금리 우대
(단, 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 6천만원 이하인 경우)