분양가 상한제란?
주택 분양가격을 '택지비 + 건축비' 이하로 제한하는 제도
택지비 = 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지) + 택지가산비
건축비 = 기본형건축비(지상층 건축비 + 지하층 건축비) + 건축가산비
주택 분양가격을 통제하는 정책이다.
관련 법령은 주택법 제57조다.
언제 도입되었나?
2007년 9월에 도입되었다.
효과가 있었나?
정책위키 자료를 보면
분양가상한제를 시행한
2007~2014년
아파트 매매가격
변동률이 0.4%였다고 한다.
하지만 2008년에 글로벌
경제위기에 따른 여파도 있었다.
언제 폐지되었나?
2015년 4월 1일부터 폐지되었다.
2014년 12월 민간택지에 한해
상한제를 폐지하는 법안이
여야 합의로 통과되었다.
당시 대통령은 박근혜 대통령,
제19대 국회였다.
여당은 새누리당으로
의석수는 과반이상이었다.
(출처: 오는 1일부터 ‘분양가 상한제’ 폐지…시장 어디로, 한겨레, 2015. 3. 30.)
2014년 12월 31일 개정된
주택법 개정 이유를 보자.
민간택지에도 적용되었던 법이
공공택지에만 적용되도록 바뀌었다.
◇ 개정이유
분양가상한제는 과거 시장과열기에 신규분양 아파트 가격이 급등하여 기존 주택가격도 끌어올리는 것을 방지하기 위하여 도입되었으나, 현재는 주택시장의 환경이 크게 변화되어 수도권의 신규 분양아파트에서도 미분양이 발생하는 등 장기간 침체가 이어지고 있고, 기존시장의 주택가격도 동반 하락세에 있어 과거와 같이 신규 분양주택의 가격을 획일적으로 규제할 실익이 없어졌으므로 이를 보다 유연하게 적용할 필요가 있음.
이에 따라, 공공택지에서 건설ㆍ공급하는 주택은 현재와 같이 법률에서 직접 분양가상한제 적용대상으로 규정하되, 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급하는 주택에 대해서는 시장여건에 따라 일정한 요건에 해당하는 경우에만 분양가상한제를 탄력적으로 적용하도록 하고, 주택공급질서를 유지하기 위한 주택 전매행위제한제도도 이에 맞게 정비하여 주택시장을 정상화하려는 것임.
법령 신구법 비교
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주택법 |
주택법 |
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제38조의2(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제38조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택은 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
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제38조의2(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제38조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. <단서 삭제> |
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1. 도시형 생활주택 |
1. 공공택지 |
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2. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 이 조에 따른 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의ㆍ의결한 경우 |
2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제38조의3에 따라 국토교통부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역 |
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3. 「관광진흥법」 제70조제1항에 따라 지정된 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우 |
<삭 제> |
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② 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 택지비는 다음 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다. |
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. |
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1. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액 |
1. 도시형 생활주택 |
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2. 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액. 다만, 택지 매입가격이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 매입가격(대통령령으로 정하는 범위 내에 한한다)에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 택지비로 볼 수 있다. 이 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다. 가. 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세기본법」에 따른 경ㆍ공매 낙찰가격 나. 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격 다. 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 |
2. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 이 조에 따른 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의ㆍ의결한 경우 |
분양가상한제 시행
법령이 바뀐 것인가?
아니다. 법령 내용은 그대로다.
① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.
1. 공공택지
2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다) 심의를 거쳐 지정하는 지역
위 제57조1항 2호에 따라
국토부장관이 지정한 지역에 한해서
시행되는 것이다.
원래 2020년 4월 29일부터였으나
코로나19로 인해서 3개월 연장
2020년 7월 29일부터 적용된다.
"국토교통부(장관 : 김현미)는 재개발·재건축조합 및 주택조합의 민간택지 분양가 상한제 적용 관련 경과조치를 6개월 → 9개월로 3개월 연장(’20.4.28까지→’20.7.28까지)한다고 밝혔다.
당초, ’19.10.28일까지 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합(리모델링 주택조합 제외) 중, ’20.4.28일까지 입주자 모집 공고를 신청한 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않도록 주택법 시행령(’19.10.29 공포·시행)에 경과조치를 두었다."
(출처: 민간택지 분양가 상한제 적용대상 경과조치 개정 추진, 국토교통부 보도자료, 2020. 3. 18.)
분양가 상한제의 목적은?
서울에는 대규모 공공택지
조성이 거의 불가능하다.
최근에 나온 용산 정비창 정도다.
서울은 가장 선호되는 지역이다.
서울에 학교, 기업, 행정부 등
모든 것이 몰려 있다.
따라서 서울의 입지가 전국 최고다.
당연히 서울의 아파트는 전국에서
가장 비쌀 수밖에 없다.
서울에서도 브랜드 대규모 신축
아파트가 당연히 가장 비싸다.
서울에 대규모 신축 아파트 단지는
어떻게 생겨날까?
재개발.재건축조합 및 주택조합의
민간택지에서 생겨난다.
이런 민간택지의 분양가를 제한하는게
분양가 상한제다.
서울 아파트 가격의 의미
분양가 상한제의 목표는
서울 아파트의 최고가 제한이라고
생각한다.
아파트 가격은 일종의 줄세우기다.
지역별로 신축 브랜드 대단지 아파트가
있고 연식과 크기 별로 가격이
줄세우기가 된다.
서울 아파트 중 가장 비싼 아파트의 가격,
최고가가 더 이상 올라갈 수 없다면,
그 아파트의 주변,
다시 서울의 선호하는 동네와
비선호하는 동네까지 연쇄적으로
가격의 상한선이 생기게 된다.
이게 정부가 분양가상한제를
추진하는 이유인 거 같다.
어떻게 보면 단순한 논리다.
대한민국 최고 입지는 서울,
그중 최고가 아파트는
재건축 재개발 단지 아파트.
그 아파트 가격의 최고가를 제한.
그 이상으로 다른 지역 아파트는
오를 수 없다는 논리.
이 논리가 맞을까?
분양가상한제와 주택공급, 집값에 대한 정부 입장
(출처: 정책위키 부동산)
Q. 분양가상한제로 인해 주택공급이 위축되지 않나?
A. 2007년 분양가상한제는 전국을 대상으로 시행됐다. 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정이다. 분양가상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 해 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다.
수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 이미 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정이다. 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되면 실수요자의 내집 마련 부담도 낮아진다. * (용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향과 상향분의 50% 공공주택 공급 (역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역
Q. 분양가상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중되면 집값이 오르지 않나?
A. 8.2대책, 9.13대책을 통해 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 가능성은 높지 않다. 최근 신축 상승세는 분양가상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다. 앞으로 신축단지로 일부 수요가 옮겨갈 수 있으나, 신축주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축보다 크지 않아 가격상승은 제한적일 전망이다.
매매가격과 분양가상한제 상관관계는?
(출처: 지난 2008년 경제위기 때 서울 부동산 가격은 언제 얼마나 떨어졌을까?)
그래프를 잘 보자.
분양가상한제
도입은 2007년 9월이고,
폐지는 2015년 4월 1일이다.
서울지역 공동주택(아파트 등)
매매 실거래가격지수가
안정되었던 시기와 일치한다.
시행하자마자 효과가 있지는 않았다.
2008년에 전세계적
경제위기도 있었다.
그럼에도 2009년 9월까지
올랐던 공동주택 매매가격이
그 이후로는 안정되었다.
분양가상한제 시행은 2007년 9월
주택가격 고점은 2009년 9월
그래프를 잘 보면
주택가격이 고점에서 내려가기
시작한 지점은
2007년이 아니다.
2009년 9월이다.
왜 그럴까?
보통 아파트를 짓는데
2년이 걸린다.
분양가 상한제 효과가 나타나는데
혹시 2년이 걸린 게 아닐까.
더 조사가 필요한 거 같다.
왜 매매 실거래가 지수가 내려가다
2013년부터 평생선이었는지도
찾아봐야 할 거 같다.
부동산 규제 완화의 끝 분양가상한제
이명박 정부, 박근혜 정부 때
여당인 한나라당 - 새누리당은
보수 여당으로서 부동산 규제를 풀었다.
2008년 경제위기 여파로
부동산 시장이 꺾였다고
볼 수도 있는데 다시 회복하는데
오래 걸렸다.
2012년 12월부터 반등하기 시작했다.
그 이후로도 상승폭이 크지 않았다.
여러 규제 중 분양가상한제를
푼 직후 2015년부터 급격히
부동산 가격이 상승하기 시작했다.
2014년 10월
한국은행 경제전망보고서를 보자.
그 뒤로 쭉 부동산 가격 상승
오름세 확대를 전망한다.
이 시기에
재건축 초과이익환수제 폐지,
분양가상한제 폐지,
분양권 전매제한 폐지 등
규제가 완화되었다.
2020년 7월 29일 이후
주택가격은 어떻게 될까?
실제 결과는 어떻게 될까.
이제 한달 정도 남았다.
7월 29일부터 분양가상한제가
시행된다.
관련 기사. 자료.
□ 분양가 상한제 전후 12년의 성적표, 더스쿠프, 2019. 9. 17.
□ 아파트 덜 지어 집값 오른다? 새빨간 거짓말, 오마이뉴스, 2019. 11. 7.
□ 분양가 상한제 폐지하면 아파트 가격 오른다?, 뉴스타파, 2015. 4. 6.
2015년 기사다. 분양가 상한제 폐지 직후 나온 기사.
당시 대부분 전문가는 가격 상승을 예측.
실제 결과는 우리가 알고 있는 그대로다.
□ 부동산 3법 합의…”민간택지 상한제 폐지로 재건축 활성화 기대”, 서울신문, 2014. 12. 23.
□ 민간택지 분양가 상한제 7년 만에 사실상 폐지, 연합뉴스, 2014. 12. 23.
□ " 작년에 부동산 대책이 몇 개 나왔잖아요.
“다주택자와 고가 주택자에게 세금을 조금 올리고 대출 규제를 강화했죠. 이게 18년 9·13 대책 내용이에요. 그리고 다주택자들은 대출 못 받게 했어요. 그러나 중요한 건 그게 일시적 효과는 있었어요. 대출을 워낙 조이니 효과가 있었는데 17년 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놔요, 중요한 정책이 3개 있었는데 하나는 17년 8·2대책이죠. 이때는 양도세 강화를 하겠다고 했어요. ‘18월 4월에 양도세 강화되니 다주택자들은 내놔라’라고 했어요. 그래서 다주택자들이 파니 시장이 안정화 됐어요. 그런데 12월 13일 어떤 대책을 내놨냐면 다주택들이 임대주택으로 등록하면 양도세와 종부세 강화 빼주겠다고 했죠. 그 이후 폭등하는 거예요."
"이번에 발표된 분양가 상한제가 집값 잡는 데 효과가 없을 거로 보세요?
“효과 조금은 있겠죠. 분양가 상한제를 일괄 적용할 때 10의 효과가 나타난다면 핀셋 적용은 5의 효과가 나타나고 다른 데로 가는 등의 부작용도 있겠죠.” "
(출처: “文정부 부동산 정책 실망…임대료가 최저임금제보다 훨씬 중요”, 고발뉴스, 2019. 11. 19.)
□ "분양가 상한제 도입은 치솟은 분양가, 들썩이는 서울 강남 아파트값도 주요 원인이지만, 결정적 이유는 강남권과 과천 지역 재건축단지의 후분양제 움직임을 차단하기 위해서다. 여기에 흑석동 등 재개발단지도 후분양을 검토하자 정부가 급히 카드를 꺼낸 것으로 보인다. 골조 공사가 3분의 2 이상 진행된 상태에서 후분양을 하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 없이 일반분양을 할 수 있다. 현재 HUG는 일반분양에 필수적인 분양보증을 무기로 분양가를 통제하는데, 재건축·재개발 조합이 후분양에 나서면 사실상 분양가 통제 장치가 사라지는 셈이다. 시세대로 후분양하면 주변 아파트값이 불안정해지는 후폭풍을 상한제 도입으로 막겠다는 게 정부 생각이다."
"분양가 상한제 시행은 일반분양 수입 감소에 따른 사업 수익 하락을 의미한다. 따라서 이론적으로 볼 때 투기과열지구의 재건축과 재개발 투자 수요는 줄고 가격이 크게 오르기는 힘들다. 수요자 관심이 단기적으로 신축 아파트나 일반 아파트로 옮겨갈 수 있다. 그러나 재건축과 재개발이 약세로 돌아설 경우 신축 아파트나 일반 아파트도 지속적으로 반사이익을 누리기 어렵고, 나 홀로 강세는 쉽지 않다. 주로 투자 수요에 따라 움직이는 재건축과 재개발은 주택 가격을 이끌어가는 선발대, 실수요 중심의 일반 아파트는 재건축과 재개발을 따라가는 후발대 성격이 강하다. 후발대가 선발대를 앞설 수 없다. 더욱이 무주택자가 굳이 집을 사지 않고 값싼 상한제 아파트를 분양받기 위해 기다린다면 주택 거래가 많이 늘어나기 어렵다. 국토연구원이 민간택지에 분양가 상한제를 도입할 경우 서울 주택 매매가격을 연간 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타난다고 전망한 것도 이런 맥락이다. "
(출처: 분양가 상한제 시행에 따른 청약 전략은?, 한겨레, 2019. 10. 8.)
□ "국토연구원 분석 결과 서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격은 연간 1.1%p 하락 효과 전망"
(출처: 2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제: 분양가상한제 확대 도입 영향 점검, 국토연구원, 2019. 7. 29.)