결론
박주민의원안처럼
급진적이지 않고
그래도 온건한 편으로 보인다.
원문 보기
주택임대차보호법 일부개정법률안(대안)(법제사법위원장) 원문 살펴보기
현재 주택임대차보호법 살펴보기
Q. 주택임대차보호법이 개정 뒤 예상되는 변화는?
요약
| 구분 | 내용 |
| 계약갱신청구 | 1회에 한정 |
| 임대차의 존속기간(기본 계약 기간) | 기존 2년과 동일 |
| 갱신되는 임대차의 존속기간 | 2년 |
| 총 임대차 기간 | 2년 + 2년 = 4년 |
| 갱신거절 가능 사유 | 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
| 8번 사유로 갱신거절한 뒤 제3자에게 임대할 경우 |
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우로 갱신을 거절했는데 거주 기간이 갱신되었을 경우 만료 기간 전에 제3자에게 임대한 경우, 임차인이 입은 손해를 배상해야. |
| 손해배상액 | 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분 에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 위 3개 중 큰 금액 |
| 차임 또는 보증금 증감(전월세 상한) | 1년 내 증감 청구 불가 증액청구는 차임(월세) 또는 보증금의 5% 이내 → 1년마다 최대 5%씩 가능 시도 조례로 5% 이내 안에서 상한선을 정할 수 있음. 예) 서울시 조례의 상한은 3%라면 1년마다 최대 3%씩만 가능 |
| 적용 계약 | 기존 계약(존속 중인 임대차)에도 적용 |
| 시행 | 공포한 날부터 시행 |
Q&A로 살펴보기
질문과 답변으로 살펴보자.
난 법조인은 아니다.
법률 조항 자체를 보고 파악한 경우니
직접 원문을 보고 생각해 보자.
Q. 전세 낀 아파트를 샀다. 내 집인데 내가 못 들어가는가?
A. 아니다. 들어갈 수 있다. 기존 계약기간이 2019년 1월 10일부터 2021년 1월 9일까지라면, 갱신거절 통보하고 들어가면 된다.
갱신거절 사유 8번
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
에 해당되니 갱신거절할 수 있다.
Q. 내 집에 내가 들어가서 반드시 2년 살아야 하는 건가?
A. 계약 갱신을 거절하고 들어갔다면, 계약이 갱신되었을 경우 만료일까지 살라는 거다.
기존 임차인, 즉 세입자의 계약기간이 2019년 1월 10일부터 2021년 1월 9일까지였다. 세입자가 이사를 1월 9일에 나가지 않고 3월 10일에 나갔다. 이 세입자가 갱신 청구했을 경우 2023년 1월 9일까지 살 수 있었을 거다. 따라서 2023년 1월 10일부터는 새로운 세입자가 들어와서 살아도 된다.
Q. 갱신거절하고 내 집에 내가 들어가 사는데 다른 지방으로 발령났는데도 기한을 채워야 한단 말인가?
A. 새로 추가된 제6조의 3 5항 내용은 정당한 사유 없이 새로 세입자를 받는 경우를 말한다.
제6조의 3 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
아마도 시행령 등으로 정당한 사유는 어떤 것인지 추가될 거 같다. 이직이나 지방 발령은 서류로 쉽게 증명할 수 있으니까.
Q. 갱신거절하고 바로 새로운 세입자를 받고 싶다면 어떻게 해야 하는가?
A. '3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'는 갱신거절할 수 있다.
이 조항이 추가된 이유가 이런 경우 때문으로 보인다. 돈으로 보상해주라는 거다.
기존에도 2년 계약 만료 전 부득이 집에 들어갈 경우 관례상 이사비를 주거나 했던 것과 비슷해 보인다.
얼마나 보상을 제공해야 하는지 안 나와 있기 때문에, 임차인과 잘 합의를 한다면 새로운 세입자를 받을 수 있는 것으로 보인다. 내 생각에는 손해배상액과 비슷한 금액을 준다면 쉽게 합의를 이룰 수 있을 거 같다. 손해배상액 계산법은 아래에 나온다.
Q. 갱신거절하고 집주인인 나나 직계존속(부모, 조부모 등), 직계비속(자녀, 손자, 증손 등)이 들어가 살다가 기존 세입자의 계약이 갱신되었을 경우 만료일 전 새로운 세입자를 받으면 손해배상액은 얼마인가?
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분 에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
위 3개 중 큰 금액이라고 한다.
1번과 2번을 이해하려면 환산월차임을 이해해야 한다.
환산월차임은 보증금을 월세로 얼마로 전환할 거냐이다.
보증금 1000만원을 월세 얼마로 봐야할까?
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.
1번은 연 1할이니 10%다. 2번은 한국은행 기준금리 + 3.5%다.
1번과 2번 중 낮은 비율이니 2번 현재 기준금리 0.5 + 3.5 = 4%다.
보증금 1000만원일 경우 4%이니 1년에 40만원이고 12개월로 나누면 월세는 40 / 12 = 약 3.3 만원이다.
만약 전세 1억원이었다면 월세 약 33만원으로 환산할 수 있다.
2억원이었다면 월세 약 67만원일 것이다.
전세 보증금 3억원이었다면 환산월차임은 100만원이다.
전세 보증금 3억원이었다고 가정하고
1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월 분
1번을 구하면 3개월치니 300만원
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
2번. 제3자에게 보증금을 2천만원 올려서 3억 2천만원에 전세를 놓았다면, 환산월차임은 약 107만원.
기존 보증금 환산 월차임은 100만원이므로 차액은 7만원. 7만원 * 24개월 = 168만원
3. 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
이건 아마도 이사 비용과 임차인이 이사가서 살고 있는 집의 환산월차임과 갱신시 환산월차임 차이, 중개수수료 합 정도로 계산하게 될 거 같다.
3번은 계산 방법이 나와 있지 않으므로 넘어가면 1번과 2번 중 큰 금액은 1번이고 손해배상액은 300만원이다.
전세 3억시 손해배상액은 300만원 정도라고 볼 수 있다.
물론 한국은행 금리가 올라간다면 환산월차임은 올라가니 손해배상액도 커질 거 같다.
Q. 1년 내 증감 청구 불가 의미는 무엇인가?
1년마다 올릴 수 있다는 의미로 볼 수 있다. 1년마다 5% 이내에서 월세 또는 보증금을 올릴 수 있다.
Q. 기존 계약에도 적용되는가?
부 칙 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
법 시행 당시 존속 중인 임대차라고 했기 때문에 이미 여러번 갱신했던 계약을 포함해 기존 계약 전부에 적용되는 걸로 보인다.
예전에 1989년 임대차보호법 개정 당시 전세값 급등 등 부작용을 줄이기 위해서 부칙 제2조가 들어간 것으로 보인다.
기존 계약 전부에 적용되기 때문에 임대인(집주인)들이 올리고 싶어도 본인이나 가족이 들어가서 살 경우가 아니라면 최소 2년 이상은 지나야 올릴 수 있을 거 같다.