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□ 2020년 7월 30일 ｢「주택임대차보호법」 개정 법률안 국회 본회의 통과! 계약갱신청구권·전월세상한제 도입｣, 국토교통부 보도자료
□ 2020년 7월 30일 ｢개정 주택임대차보호법 관련 Q&A｣, 국토교통부 보도자료
개정 내용
1. 공포한 날부터 바로 시행된다. 시행 당시 존속 중인 임대차도 모두 적용된다.
2. 기본 계약기간은 2년. 갱신 청구 1회 가능. 총 4년까지 살 수 있다.
3. 1년에 월세 또는 보증금을 5% 이내에서만 올릴 수 있다.
변화
1. 현재 세입자들은 평균 3년 정도씩 더 살 수 있다
현재 모든 임대차 계약은 기본 2년이다.
계약 만료일까지 평균 1년 남았다고 가정할 경우
+2년이 확보되므로
임대인(집주인)이나 임대인 직계 가족이
들어와서 사는 경우가 아니라면
평균 3년 정도씩 기존 집에 살 수 있다.
2. 3년 뒤는 2023년. 2024년부터 3기 신도시 입주다.
내년부터 사전 청약하고
2022년부터 본격 3기 신도시 분양한다.
현재 무주택 세입자면
현재 주거지에서 살 수 있으니
평균 3년 정도 여유가 생겼으니
많은 사람들이 청약을 준비할 거 같다.
매매 수요가 좀 감소될 거 같다.
3. 갭투자 수익률 저하. 투자금 회수 주기 2년 → 4년
원래는 2년 주기로 보증금을 올릴 수 있었다.
집값이 빠르게 상승하는 시기일 경우에
2년마다 몇 천만원씩 올리는
경우도 많았다.
2년마다 본인 소유 주택을 팔지 않고도
투자금 일부를 회수할 수 있었던 것.
예를 들어 2019년에 전세 보증금 3억을 끼고,
자기 돈 1억원 들여 4억원 짜리 아파트를 샀고,
계약 만료일이 2020년 9월이었다면,
2020년 9월에 3천만원 정도 올린다면
투자금은 3천만원 투자금을 회수,
실제 투자금은 7천만원이 된다.
하지만 이제 개정법안이 통과되면
2022년 9월에 올릴 수 있다.
금방 확보할 수 있었던 투자금 3천만원을
2년이나 더 기다려야만 하는 것.
갭투자 -> 전세금 올려받기 -> 다시 갭투자
이런 패턴의 투자가 2년 주기였다면,
이제 그 주기가 4년이 되는 거다.
투자금 회수 주기가 평균 4년인 거다.
2년이나 늘어나는 효과다.
돈이 도는 속도를 늦추면
주택가격 상승 속도도 떨어질 가능성이 크다.
4. 갭투자 주택은 누가 살까? 무주택 실수요자
갭투자 물건을 갭투자자가 살까?
정부는 단기 주택 매매시
인상하기로 했다.
단기 갭투자는 사실상 내년 6월부터 어렵다.
장기 보유해야 한다.
이제 갭투자를 하면 평균 3년은
투자금 회수 없이 돈이 그대로 묶인다.
그 3년 사이에는 팔아야지만 큰 수익이 난다.
하지만 2년 내 팔면 양도소득세가 60%다.
최소 2년 이상 보유하고 팔아야 한다.
취득세율이 2주택은 8%, 3주택은 12%다.
단순히 계산할 경우 이제 갭투자로
돈을 벌려면 내가 두 번째로 산 아파트가
최소 취득세율 이상으로 2년 안에 올라야 한다.
2년 안에 10% 이상 오를 아파트를
고를 수 있는 사람이 얼마나 될까.
많지 않다.
결국 무주택자이고 실거주 목적의 사람들만
갭투자 물건을 사게 될 것이다.
갭투자 물건에 대한 수요가 엄청나게 줄어든다.
수요 감소는 가격 하락으로 이어질 수 있다.
5. 전세가가 급등하긴 한다
기존 임대차 계약은 거의 대부분 갱신될 거니,
시중에 전세 물건이 많지 않다.
그런데 서울 수도권에는 인구 유입은 꾸준히 있다.
그러니 전세가가 오를 가능성이 크다.
전세가가 오른다고 매매가가 오를지는 모르겠다.
워낙 전세 거래 자체가 줄어들 것이고,
갭투자 물건을 살 사람들은
기존 임대차 계약을 승계해서 사야하니까.
그래도 기존 계약 대부분이 갱신되지 않고
새 계약부터 적용되도록 한 경우보다는
전세가가 덜 급등하게 된다.
6. 갭투자가 많은 아파트는 가격이 떨어진다
1주택 실거주자가 많은 아파트
가격은 잘 안 떨어질 거다.
하지만 갭투자가 많은 아파트는
가격이 떨어질 거다.
2번과 4번 이유로 매수 수요가 감소해서
팔고 싶어도 살 사람이 많지 않으니
떨어질 가능성이 크다.
저가 아파트를 다량 갭투자했던
임대사업자들 물건이 대량으로 쏟아져 나올
2023년부터 6억 이하 저가 아파트는
가격이 하락할 가능성이 크다.
7. 갭투자 아파트는 2021년 4~5월에 나올 듯
정부는 단기 주택 매매시
인상하기로 했기 때문이다.
6월 이후에 팔면 수익률이
너무 떨어진다.
향후 가격이 10% 이상 오를 확신이 없다면
풍선효과를 노리고 무리하게 갭투자한
사람들은 팔고 나갈 거 같다.