2017년 6월 19일 ｢주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안｣, 국토교통부 보도자료 전문

□ (전국) 연초 보합세 이후 2월부터 월간 매매가격 상승폭은 확대되고 있으나, 5월 변동률은 예년(5년 평균)과 유사한 수준
ㅇ 금년 5월 월간 상승률은 0.14%로, 5년 평균(0.12%)과 유사한 수준
ㅇ 금년 5월 누계 상승률은 0.33%로, 5년 평균(0.54%)보다 낮은 수준

< 월간 전국 매매가격 변동률 (종합) >

< 연도별 전국 5월 누계 변동률 (종합) >

□ (지역별) 지역별 경제여건, 주택 수급상황, 개발호재 유무 등에 따라 상승·하락지역이 나누어지는 등 지역별 차별화 현상 뚜렷
* 5월 누계(%) : (수도권) 0.46, (지방) 0.21, (지방광역시) 0.45, (8개도) 0.04
ㅇ 주택수요가 꾸준한 서울·부산·세종과 평창올림픽이 개최될 강원 등은 상승세이나, 경북·충남·대구·울산 등은 하락세

< 5월 누계 매매가격 변동률 (%) >

② 서울, 부산 등에서 국지적 과열 현상 재현

□ 금년 서울 주간 아파트 가격은 거시경제 여건 개선, 주택시장 대내외 불확실성 해소 등으로 5월 이후 상승폭이 크게 확대
* 서울 주간 상승률(%) : (5월3주) 0.13 (4주) 0.20 (5주) 0.28 (6월1주) 0.28 (2주) 0.18
ㅇ 5월 5주 및 6월 1주 주간 상승률 0.28%는 ‘09.8월 이후 가장 높은 수준으로, 최근 상승세가 다소 완화되었으나 여전히 높은 수준
ㅇ 재건축 예정 아파트가 밀집된 강남·서초 등 강남 4개구와 함께 양천구(목동), 영등포(여의도) 등이 가격 상승세를 주도
- 또한, 도심 내 입지가 양호한 마포, 용산 등의 상승률도 높은 수준

< `13년 이후 아파트 주간 변동률 추이 (전국, 서울, 강남 4개구) >

□ `16.11.3 대책시 조정 대상지역으로 선정된 경기 과천 등 6개시, 부산 해운대 등 5개구, 세종의 상승폭은 여전히 높은 수준
ㅇ 기존 조정 대상지역 외에 조정 대상지역과 인접한 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구의 상승폭도 높은 수준

< 주간 아파트 주간 변동률 추이 (`17년 5월3주∼6월2주) >

(2) 청약시장

① 높은 청약경쟁률 지속

□「11.3, 맞춤형 관리방안」이후 청약경쟁률은 소폭 하락하여 `17년 평균 청약경쟁률은 `16년보다는 낮으나, 여전히 높은 수준
ㅇ `17.5월까지 평균 청약경쟁률은 10.2 : 1로, `13∼`14년보다 높음
* 연도별 청약경쟁률 : (`13) 2.6 (`14) 6.4 (`15) 11.1 (`16) 13.5 (`17) 10.2 : 1
ㅇ 특히, 조정 대상지역으로 선정된 곳의 청약경쟁률은 선정되지 않은 곳보다 높음
* `17년 청약경쟁률 : (조정 대상지역) 20.1 : 1 , (비 선정지역) 9.4 : 1

② 강남 4개구 외 서울 기타 21개구, 부산, 세종 등도 높은 수준

□ 서울은 `16년까지 강남 4개구 청약경쟁률이 서울 내 他지역보다 높았으나, 금년에는 서울 내 他지역의 청약경쟁률과 유사
ㅇ 강남 4개구의 청약경쟁률은 11.6 : 1, 기타 21개구는 11.8 : 1
< 서울 및 강남4개구, 기타 21개구의 청약경쟁률 추이 >

□ 또한, 부산의 `17년 평균 청약경쟁률* 27.0 : 1로서, 전국에 비해 높은 수준이 지속
* 연도별 청약경쟁률 : (`13) 5.6 (`14) 17.7 (`15) 77.3 (`16) 87.9 (`17) 27.0 : 1
ㅇ 해운대 등 기존 조정 대상지역 외에 부산진구 등도 매우 높음
* `17년 청약경쟁률 : (부산전체) 27.0 : 1 (부산진구) 76.0 : 1 (기장군) 10.0 : 1

□ `17년 세종의 청약경쟁률은 104.8 : 1로 `16년(37.6 : 1)보다 더 상승

③ 청약시장에 투자수요 지속 유입

□ 청약 당첨 후 시세차익 등을 목적으로 분양권을 거래하는 전매*거래량은 `13∼`14년에 비해 증가
* 검인(소유권 이전등기)을 제외한 순수한 분양권 상태의 거래
ㅇ「11.3, 맞춤형 관리방안」을 통해 전매제한기간을 강화했음에도
`17.4월 누계 전매거래량은 `16년과 유사한 수준

< 4월 누계 아파트 분양권 전매거래량 (단위 : 건) >

* 강남 4개구는 `16.11월 이후 전매제한기간이 소유권이전등기시까지로 강화되었으며, `17년 전매 거래는 `16.11월 이전 분양물량의 분양권 거래

(3) 주택시장 질서

□ 기존 주택시장 및 청약시장의 과열로 주택거래 및 청약시장에서 불법행위*로 인한 실수요자의 피해 발생이 우려
< 주요 주택시장 불법 행위 >
△ (분양권 불법전매) 전매금지 기간 내 분양권 전매 및 알선, 중개행위
△ (임시중개시설물 설치) 떴다방 등 불법시설물 설치행위
△ (청약통장 불법거래) 청약통장 불법 양도 양수 알선 및 그 광고행위
△ (부동산 거래가격 허위신고 행위) 다운·업계약서 작성 등

□ `16.6월부터 지속적인 현장점검으로 소기의 성과*를 거두었으나, 행정정보를 활용한 세밀한 점검, 적발행위에 대한 엄정조치 등 필요
* `16년 실거래가 허위신고 4천여건을 적발하고, 227억원의 과태료 부과 등
ㅇ 특히, 금년부터 시행 중인 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금제도(`17.6∼), 자진신고자 과태료 감면제도(`17.1∼) 적극활용 필요

2. 시장상황 평가

□ 대내외 경제여건 개선, 완만한 美기준금리 인상 등으로 부동산시장 심리가 호전되며 투자목적의 주택수요가 급격히 증가
ㅇ 투자수요는 재개발ㆍ재건축으로 인한 주거환경 개선, 집 값 상승 기대가 높은 서울 등 일부지역으로 집중되며 국지적 과열 현상 재현

□ 과열지역내에서도 재건축 예정단지 등 노후아파트에 대한 주택 수요가 급격히 증가하였으나 점차 신규아파트 등으로 확산되는 양상
* 최근 가격급등기간(5.3주~6.1주) 주택연령별 가격상승률(%)

ㅇ 투자수요는 시세차익 등을 얻을 목적으로 청약시장에도 지속 유입되며 매매시장과 청약시장이 동반 과열되는 모습
ㅇ 하반기부터 도심 내 분양물량이 증가할 예정*으로, 청약과열 심화, 주변 집값 동반 상승 등 시장불안이 심화·확산될 가능성 상존
* 분양일정이 대선 영향으로 순연되면서 당초 상반기 분양예정 물량 대다수가 5월 이후에 공급(1∼4월 서울 분양물량 : 예정 10,422호 vs 실적 3,659호)

□ 한편, 하반기에는 금리인상 가능성, 입주물량 증가* 등 조정요인에 따라 현재 나타나는 지역별 차별화 양상이 더욱 뚜렷해질 전망
* ‘17년 입주예정물량 : (상반기) 26.1만호 → (하반기) 31.3만호
ㅇ 지역산업 침체 등 수요 위축지역은 하락세가 심화되는 반면, 집값 상승 예상지역은 투자수요 증가로 과열심화 등 양극화 가능성
□ 주택시장의 변동성 확대는 가계와 경제 전반에 부담으로 작용하며,
ㅇ 특히, 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구매는 금리변동 등 경제여건 변화에 대한 취약성을 높이고, 실수요자 주택구매를 저해

Ⅱ. 정책 대응방향

① 과열지역에 대한 선별적 대응

□ 지역별ㆍ주택유형별 시장에 대한 정밀한 분석을 토대로 과열지역을 선별ㆍ추가하여 조정 대상지역으로 관리

② 투기수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로
조정 대상지역 제도의 실효성을 제고하여 맞춤형 규제 시행

□ 조정 대상지역內청약규제 강화
□ 과도한 투자수요 유입 차단을 위해 조정 대상지역에 맞춤형으로 LTV-DTI 규제를 연계하고 재건축 규제도 신규 도입 추진
□ 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려하는 한편 서민층의 내집마련을 위한 정책모기지를 차질없이 공급

③ 건전한 주택시장 질서 확립

□ 주택시장 불법행위를 근절하여 실수요자에 대한 보호를 강화하고, 건전한 시장질서 확립 유도

④ 향후 시장 과열 지속ㆍ확산시, 추가조치 강구

Ⅲ. 주택시장의 안정적 관리방안

1. 조정 대상지역 추가 선정

◈ `16.11.3일 선정된 37개 지역에 더해 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구 등 3개 지역을 조정 대상지역으로 추가 선정

① 현 황

☐ 서울(25개구), 경기 6개시, 부산 5개구, 세종을 조정 대상지역으로 선정하여 맞춤형 청약제도, 단기 투자수요 관리방안 등을 적용
* (맞춤형 청약제도) 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 (☞ 참고3)
(단기 투자수요 관리) 중도금 대출보증요건 강화, 2순위 청약통장 사용, 1순위 청약일정 분리, 청약가점제 40% 비율 유지 (☞ 참고4)

② 조정 대상지역 추가

☐ 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구를 추가 (기존 37개 + 3개)
ㅇ 청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역과 유사한 수준으로 높으며, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역

③ 시행시기

☐ 경기 광명, 부산 기장(공공)의 전매제한기간 강화는 주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19) 이후 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용
ㅇ 1순위 제한, 재당첨 제한은 추가된 3개 지역 모두에 대해 주택공급에 관한 규칙 시행일(6월말) 이후 실시되는 입주자모집 승인신청분부터 적용

2. 조정 대상지역의 실효성 제고

(1) 서울 지역 전매제한기간 강화

◈ 강남 4개구 외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 현재 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 강화
⇒ 서울 전 지역의 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 적용

① 현 황

☐ 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)와 강남 4개구 외 21개구의 민간택지 전매제한기간을 차등해서 적용 중
* 공공택지는 서울 전 지역 모두 소유권이전등기시까지
ㅇ 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)는 소유권이전등기시까지, 강남 4개구를 제외한 21개구는 1년 6개월 적용

② 조 정

☐ 서울 강남 4개구 외 21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 강화
ㅇ 이에 따라, 서울 전 지역의 전매제한기간은 공공·민간택지 모두 소유권이전등기시까지로 적용

< 전매제한기간 조정 내용 >

③ 시행시기

☐ 주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19) 이후, 실시되는 입주자 모집 공고분부터 적용

(2) LTV·DTI 규제를 맞춤형으로 조정

◈ 조정 대상지역*(全업권)에 LTV․DTI 규제비율을 10%p씩 강화하고, 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI 규제를 신규 적용
* 민간택지, 공공택지 구분없이 적용
◈ 서민․실수요자에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려

① 현 황

□ (LTV) 全지역 70%
□ (DTI) 수도권 全지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)

② 조 정

□ (LTV․DTI) 조정 대상지역에 대해 규제비율 강화(LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)
□ (집단대출) 조정 대상지역에 대해 LTV 강화 및 DTI 신규 적용
ㅇ (LTV) 이주비․중도금․잔금대출 모두 규제비율 강화(70→60%)
ㅇ (DTI) 잔금대출에 대해 DTI를 신규 적용(50%)
□ (서민․실수요자 보호) 규제비율 현행유지, 정책모기지 지속 공급
ㅇ 서민․실수요자에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해서도 강화된 LTV․DTI 규제비율을 적용하지 않음(LTV 70%, DTI 60% 적용)
- 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 60%로 완화 적용
ㅇ 서민․실수요자 대상 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 금년중 차질없이 공급(’17년 공급계획 44조원)

< LTV․DTI 규제 조정안 >

③ 시행시기

□ 6.19일 행정지도 예고를 진행하여 7.3일부터 시행
ㅇ 일반 주담대는 시행일이후 취급되는 대출부터 강화된 규제 적용
ㅇ 집단대출은 시행일이후 입주자모집 공고분부터 적용*
* 다만, 기 공고된 주택도 시행일이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제 적용

(3) 재건축조합원 주택 공급수 제한

◈ 조정 대상지역은 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용(예외적으로 2주택 허용)
* 현재 과밀억제권역 내 투기과열지구 지정 효과와 동일
☐ (현황) 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있음
☐ (조정) 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정시, 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양 허용
* 다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택 허용
☐ (추진계획) 도시 및 주거환경정비법 개정(안) 6월 발의, 하반기 시행
* 非과밀억제권역에서 투기과열지구로 지정된 곳에 대한 조합원 주택 공급 수 제한 내용(내용은 조정대상지역과 동일)도 포함하여 발의 (현재는 규정 없음)

(4) 탄력적 조정제도 마련

◈ 맞춤형 청약제도 등을 탄력적으로 신속히 적용할 수 있는 법·제도적 기반을 빠른 시일 내로 마련
☐ 맞춤형 청약제도 등이 적용되는 조정 대상지역을 주거정책심의위원회를 통해 선정 또는 해제할 수 있도록, 주택법 개정을 신속히 추진 (3.31일 주택법 개정안 발의)
ㅇ 시장상황에 따라 국지적 과열이 발생한 지역·유형 등을 선별한 맞춤형 대응이 가능
* 주택시장에 과도한 위축이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 지역을 선정하여, 해당 지역에 청약․금융규제 등을 완화․적용하는 내용도 포함
ㅇ 또한, 시행령·시행규칙 등 개정절차(통상 2∼3개월)를 거치지 않고 신속하게 조정 대상지역을 선정하여 적시성 있는 대응 가능

3. 주택시장 질서 확립

① 관계기관 합동 불법 거래행위 현장점검

☐ 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 엄정한 현장점검을 집 값 안정시까지 실시
ㅇ (내용) 견본주택(모델하우스) 주변 불법행위 점검 및 암행단속*, 재건축 예정지역 인근 중개업소 지도·점검 실시
* 점검반이 신분을 공개하지 않고 불법거래 유도 내용 녹취 등
ㅇ (점검내용) 임시중개시설, 분양권 불법전매, 실거래가 신고 위반, 청약통장 거래, 공인중개사법 위반행위 등 모든 불법행위
☐ 적발된 위법사항에 대해 예외없이 행정처분 및 형사고발 등 조치

② 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화

☐ `17.1월부터 실거래가 허위신고 자진신고자에 대한 과태료 감면* 제도를 운영 중이며, ’17.6.3일부터는 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금제** 도입·시행
* 조사전 최초 자진신고시 : 100% 면제 / 조사후 자료제공․협조시 : 50% 감면
** 포상금은 신고를 통해 부과되는 과태료의 20%로서 최대 1천만원 지급
☐ 자진신고제, 신고포상금제의 적극적인 홍보를 통해 성실신고 유도

③ 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

☐ 실거래가 신고내역, 아파트 청약시스템 등의 행정정보 분석을 실시하여 불법행위 적발, 시장질서 교란행위자*에 대한 수사 실시
* 다수의 주택 거래자 중 실거래가 신고위반 의심자, 과다 청약신청자, 위장 전입 의심자 등
ㅇ 특히, 과열이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 지역에 대해서는 모니터링 수준을 최고수준으로 격상하여 집 값 안정시까지 실시

4. 추가 대응수단

◈ 국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산시 투기과열지구 지정 적극 검토
◈ 지방 민간택지 전매제한기간 신규 설정 검토

① 투기과열지구 지정

☐ 주택시장 동향 및 지표 등을 정례적으로 분석하여 과열 추세가 지속되거나 심화시 투기과열지구* 지정을 적극 검토
* (지정효과) 전매제한기간 연장, 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출규제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등
* (지정방식) 주거정책심의위원회(위원장 : 국토부장관)를 거쳐 국토부장관이 지정 또는 시도주거정책심의위원회를 거쳐 시도지사가 지정(주택법 제63조)
② 부산 등 지방 민간택지에 대한 전매제한기간 신규 설정
☐ 부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간택지*에 전매제한기간 신규 설정을 적극 검토 (현재는 전매제한기간 규제 없음)
* 주택법상 전매제한기간 법적근거 마련 선행필요 (3.31 주택법 개정안 발의)

참고 1 조정 대상지역 선정 기준 및 효과

☐ 선정 기준

ㅇ 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역을 선정
△ 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련하여 다음 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열 발생 또는 과열우려가 있는 지역
- 1) 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 (투기과열지구보다 구체화)
- 2) 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 (투기과열지구 준용)
- 3) 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 어느 하나에 해당하는 곳 (투기과열지구 준용)
* ① 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하, ②시․도별 자가주택비율이 전국 평균 이하

☐ 선정 효과

① (맞춤형 청약제도)

투기과열지구 지정 효과 중 ①전매제한기간 강화, ②1순위 제한, ③재당첨 제한을 적용
- ①전매제한기간을 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정
* 다만, 지방의 민간택지에 전매제한기간을 규정하기 위해서는 주택법 개정이 필요하므로, 지방 민간택지(부산)는 제외
- ②조정 대상지역에 청약시 1) ∼ 3)의 자를 1순위에서 제외
* 1) 세대주가 아닌 자, 2) 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 3) 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자
- ③조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자에 추가, 당첨이 제한되는 주택에 조정 대상지역의 주택 추가

② (단기 투자수요 관리)

①중도금 대출보증 발급요건 강화, ②2순위 신청시 청약통장 필요, ③1순위 청약일정 분리, ④청약가점제 적용
- ①HUG·주금공 중도금대출보증 발급 관련 계약금 요건을 ‘분양가격의 5% 이상 → 10% 이상’으로 상향
* 단, 등록임대사업자에 대해서는 계약금 납부 상향요건 적용 배제
- ②2순위 청약신청시에도 청약통장 필요(가입기간, 예치금액 기준은 無)
* 청약통장을 활용하여 2순위 당첨시, 1순위 요건을 충족하기 위해서는 통장 재가입 후 수도권 12개월, 지방 6개월의 가입기간 필요
- ③1일차는 당해지역, 2일차는 기타지역으로 1순위 접수를 분리
- ④지자체의 청약 가점제 자율시행을 유보하여 85㎡ 이하 민영주택의 가점제 적용비율을 40% 유지

③ (금융규제)

①LTV․DTI 규제 강화, ②집단대출에 LTV 강화, DTI 적용
- ①LTV․DTI 규제비율을 10%p씩 하향 조정(LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)
* 서민층 무주택세대에 대해서는 LTV 70%, DTI 60% 유지
- ②집단대출 LTV 강화(70→60%), DTI 신규 적용(50%)
* 서민층 무주택세대에 대해서는 LTV 70% 유지, DTI 60% 적용