2018년 9월 21일 ｢수도권 주택공급 확대 방안｣, 국토교통부 보도자료 전문

□ 서울 및 수도권의 주택 인허가, 분양, 준공물량*은 지난 10년(‘08~’17)에 비해 최근 3년('15~'17)간 큰 폭으로 증가
* 10년평균比3년평균 증가율 : (수도권)인허가29.8%↑,분양42.5%↑,준공20.3%↑
(서 울)인허가26.8%↑,분양23.7%↑,준공14.8%↑

< 수도권 주택공급 추이(만호) >

< 서울 주택공급 추이(만호) >

ㅇ 오피스텔 인허가․준공 물량도 최근 3년간 증가추세가 뚜렷

< 수도권(서울) 오피스텔 인허가 및 준공(만호)>

□ 이에 반해, 가구는 1인 가구 위주로 증가하고 있으며, 특히 서울*의
경우 최근 2인 이상 가구수는 감소추세
* 1인가구는 아파트 거주비중이 낮고(16.5%), 오피스텔 등 비주거거주비중이 높음(20.3%)

< ’15년 대비 ’17년 가구수 추이(만호) 및 연평균 증감율>

② 향후 5년간 서울 및 수도권의 주택수급도 안정적일 것으로 전망

□ 서울 및 수도권의 향후 주택공급은 수요 추정치를 상회할 전망
ㅇ (수요) 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 연 22.1만호, 서울은 연 5.5만호로 추정(국토연구원)
ㅇ (공급) 旣분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 공급물량은 수도권 연 26.3만호, 서울 연 7.2만호로 추정

< 향후 5년간 서울의 신규주택수요·공급(입주기준) 전망(단위:만호) >

□ 서울시 내 정비 사업도 원활히 추진 중
ㅇ서울시 내 사업이 진행 중인 재개발․재건축 사업장이 502개이고, 착공되어 공사가 진행 중인 단지도 104개에 이르는 등 정상 추진 중

< 서울시 내 사업단계별 정비사업 추진현황 >

◈ 안정적 수급 기반 위에서 양질의 저렴한 주택공급 지속 필요
□ 지속적인 주택공급으로 주택보급률은 꾸준히 개선되고 있으나, 수도권은 전국(‘16년 기준 102.6%) 대비 여전히 낮은 수준
* 주택보급률(%) 추이(서울) : ‘10년 96.4(94.4) → ’13년 97.3(95.1)→ ‘16년 98.2(96.3)
ㅇ 최근 집값의 국지적 상승은 내집 마련 불안감도 일부 작용
□ 양질의 주택 공급을 위한 택지 확보, 도심내 주택 공급을 위한 제도 개선 등을 통해 ‘22년 이후에도 안정적인 주택공급 플랜 제시 필요

Ⅱ. 추진 방향

◈ “양질의 저렴한 주택이 충분히 공급”될 수 있도록, 입지가 우수한 공공택지(30만호) 확보를 내년 상반기까지 완료
◈ 신혼희망타운(10만호)은 사업 단축 등을 통해 금년부터 분양착수
◈ 도시규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대

◈ 수도권 공공택지 확보를 통한 30만호 추가공급

신규택지 확보

<1> 1차 17곳, 3.5만호 선정
ㅇ (서울) 11곳 약 10,000호, (경기) 5곳 17,160호, (인천) 1곳 7,800호
<2> 향후 26.5만호 택지확보 계획
ㅇ 서울과 1기 신도시 사이 대규모 택지 4~5개소 20만호, 중소규모 택지 약 6.5만호 공급

주택공급

① 공급시기를 최대한 앞당겨 ’21년부터 순차적으로 주택 공급
② 전매제한 강화(최대 8년), 거주의무기간(5년) 등 투기목적 주택구입 방지

투기방지

① 모니터링 강화, 개발행위 제한, 투기단속반 투입, 토지거래허가구역 등 지정

◈ 신혼희망타운 조기 공급

조기 공급

① (부지확보 실적) 전국 목표 10만호 중 택지 8.0만호 확보 완료 (확보율 80%)
수도권 공급목표 7만호 중 택지 6.0만호 확보 완료 (확보율 86%)
② (조기공급) 올해 첫 분양(위례, 평택 고덕), ’22년까지 수도권 5.4만호 분양

◈ 도심 내 주택공급 확대

도시규제 등 정비

<1> 도시규제 완화를 통한 상업지역 등 주택공급 확대
① (상업지역) 주거용 비율 80%로 상향, 주거용 용적률 상향(400→600%)
② (준주거지역) 초과용적률의 50%이상 임대 공급시 용적률 상향(400→500%)

<2> 개발사업의 기부채납 제도 개선
① (대상확대) 기부채납 시설을 공공임대주택까지 확대

<3> 역세권 분양·임대주택 공급확대를 위한 제도 개선
① (역세권 종상향) 역세권 용도지역 상향을 통해 주택공급 확대 추진
② (주차장 설치기준) 지자체 조례로 완화할 수 있도록 위임범위 확대 검토

소규모 정비 활성화

① (인센티브 확대) 공적임대주택이 세대수의 20%인 경우에도 인센티브를 부여하고, 기반시설 설치시에도 인센티브 제공
② (요건 완화) 사업 대상에 연립주택 추가 및 가로구역 인정 요건 완화
③ (금융지원 등) 일반분양분 전량 매입 임대리츠 설립 및 기금 융자기간 연장

Ⅲ. 수도권 공공택지 확보를 통한 30만호 추가공급

1. 기존 수도권 택지 확보 현황

□ 기존 수도권 내 공공택지는 약 54.2만호 규모를 기 확보
ㅇ ’17년말 기준 지구가 지정되어 주택공급이 가능한 수도권 내 공공 택지는 약 48만호 규모
ㅇ 주거복지로드맵(’17.11), 청년·신혼부부 주거지원 방안(’18.7)을 통해 신혼희망타운 등을 위한 14개 신규 지구, 6.2만호 입지도 확보
⇨ 수도권 내 입지가 좋은 곳에 30만호 규모의 공공택지를 추가로 공급하여, 향후 안정적인 수급기반을 구축

2. 택지확보 추진계획

<1> 1차 17곳, 3.5만호 선정

□ 지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중 소규모 택지 17곳, 약 3.5만호 선정
ㅇ (서울) 서울시에 따르면, 도심지역에 舊성동구치소, 개포동 재건마을(1,640호)* 등 11곳, 약 1만호
* 2곳을 제외한 나머지 9곳(8,642호)은 사업구역 지정, 사전협의 등 이행 후 구체적인 사업지구를 서울시가 공개 예정
ㅇ (경기) 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 등 5곳, 17,160호
* 서울 경계 인근에 위치하고, 철도(지하철) 고속도로 등 교통 접근성이 우수
ㅇ (인천) 검암 역세권 1곳, 7,800호
* 인천 지하철 2호선 등 교통이 우수하고, 청라지구 주변 젊은층의 주거 수요 풍부

□ 추진일정
ㅇ 9.21일 주민공람 시작, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 ’19년 상반기 지구지정 완료
ㅇ ’19년 하반기 지구계획 수립 및 보상 착수 → ’21년 주택공급 개시

< 1차 신규택지의 연도별 주택 공급 계획(천호) >

참 고 現 정부의 공공택지 확정 현황(’18.9월 기준)

<2> 향후 택지확보 추진계획

□ 대규모 택지를 조성하여 약 20만호 공급
ㅇ 서울과 인접한(서울 - 1기 신도시 사이) 지역에 1백만평 이상 대규모 택지 4∼5개소 조성(1~2개소는 연내 발표)
ㅇ 조성방향 : 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성하여 수도권 중심부의 주거와 업무기능 분산 수용
- (일자리 창출) 업무시설 등 도시지원시설용지를 확보하고 지자체 협업으로 지역전략산업 등 유치
- (광역교통망 계획 연계) 도로, 철도 등 기반시설을 구축하여 서울 및 인근 도시로부터 접근성 제고
* 광역교통개선대책 수립 외에도 상하수도, 방재시설 등 인프라 확충
- (스마트시티 연계) 스마트홈, IoT, 친환경 에너지 등을 반영하여 에너지 절감, 교통정체 해소 등 도시 관리 효율성을 제고
- (주거기능과 생활서비스 결합) 보육·육아 서비스, 문화·복지시설 등 생활서비스 연계
* 신혼희망타운, 청년·신혼부부 특화 임대주택 등 주거와 맞춤형 특화서비스를 결합한 방식의 주택단지를 적극 반영

□ 중소규모 택지를 조성하여 약 6.5만호 공급
ㅇ 대규모 택지 조성과 병행하여 조속한 주택 공급을 위하여, 도심내 유휴부지, 군유휴시설, 장기미집행 도시계획시설 등에 중소규모 택지를 조성

- (도심내 유휴부지) 유휴 공공청사 부지 등 국공유지를 활용하고 기존 차고지, 철도부지나 역세권 등을 고밀·복합개발
- (군유휴시설) 이전대상인 군부대, 군체육시설 부지를 활용하거나 도심내 군관사 등을 고밀개발
- (장기미집행 도시계획시설) ’20.7월부터 일몰되는 장기미집행 도시 계획시설(학교, 공원 부지 등)을 택지로 활용
* (예시) 장기 미조성 도시공원 부지를 활용하여 70%를 공원으로 조성하고, 나머지 30%는 택지로 활용

□ 서울 개발제한구역의 일부 활용 검토
ㅇ 이미 훼손되어 보존가치가 낮은 3등급 이하 개발제한구역을 해제하는 방안을 서울시와 지속적으로 협의해 나가되,
- 주택시장 안정을 위해 불가피한 경우, 국토부 해제 물량의 일부를 직접 활용하는 방안도 검토
* GB 평가등급 : 1∼2등급은 보존, 3∼5등급은 개발가능
□ 추진계획
☞ 연내 약 10만호 공공택지를 추가로 선정하여 발표하고, ’19.6월까지 나머지 16.5만호 선정·발표 추진

< 수도권 지역별 추가 확보계획 >

3. 주택 공급 계획

□ 실수요자 주거지원을 위한 공공성 강화
ㅇ 공공주택 위주 (공공임대 35%이상)로 공급하되, 임대 - 분양 비율은 지역별 주택수요에 따라 지자체와 협의하여 탄력적으로 적용
ㅇ 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양주택에 대해서는 전매제한(최대 6→8년), 거주의무(최대 3→5년) 요건 등 강화
* 주택법 시행령(전매제한) 및 공공주택특별법 시행령(거주의무) 개정(’18.11월)
□ 보상 등 일정 고려시, ’21년부터 순차적으로 공급가능

< 30만호 신규주택의 연차별 공급(분양) 계획안(만호) >

4. 투기 방지 방안

□ 개발예정 지역 일대의 지가변동, 토지거래량 등을 모니터링하고, 주민공람 공고 즉시 개발행위 제한* 및 불법행위 방지**
* 주택지구내 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지 형질 변경 등 행위 제한
(공공주택특별법 제11조)
** 항공사진 및 비디오 촬영, 현장관리인력 배치를 통해 불법 지장물 설치 및 투기행위 예방·단속

□ 투기성 토지거래 증가 또는 난개발 등이 우려되는 경우 관계기관 합동 투기단속반을 운영하고,
ㅇ 지자체와 협의하여 토지거래허가구역* 또는 개발행위 허가제한 지역**을 지정하여 투기 수요 차단
* 5년간 토지소유권 및 지상권 등 투기성 토지거래를 차단(3년 연장가능)
** 3년간 건축물, 토지형질변경 등 행위제한(2년 연장가능)

Ⅳ. 신혼희망타운 10만호 조기 공급

◈ 신혼희망타운(분양, 임대) 공급 일정을 최대한 단축하여 사업을 신속히 추진함으로써 실수요자의 주택공급 체감도 제고
ㅇ 우수한 입지에 신규택지를 확보하여, 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 공급(10만호 사업승인)을 차질 없이 추진

<1> 신혼희망타운 추진현황

□ 신혼희망타운 공급 목표
ㅇ 주거복지로드맵 및 청년·신혼 주거지원방안을 통해 신혼희망타운 10만호(수도권 7만호) 공급(사업승인) 계획 발표

≪ 신혼희망타운 개요 ≫

ㅇ (기본개요) 국공립어린이집 설치 층간소음 저감, 단지내 단차 제거 등 육아·보육에 특화되고, 전량을 신혼부부에게 공급하는 공공주택
ㅇ (주택유형) 분양형으로 공급하되 임대형(분환전환형)도 선택 가능
ㅇ (대출지원) 1%대 대출지원을 통해 초기부담을 경감

□ 부지확보 실적 및 계획
ㅇ (실적) 전국 공급목표 10.0만호 중 80%인 8.0만호를 확보 완료 이 중 기존택지는 3.9만호, 신규택지는 4.1만호
- 수도권은 목표 7만호 중 6.0만호를 확보하여 목표 달성률 86%

< 신혼희망타운 부지확보 현황(만호) >

ㅇ (계획) 연말까지 2.0만호(수도권 1.0만호) 택지 추가 확보 완료 추진

<2> 수도권 신혼희망타운 분양계획

□ 금년 12월 위례, 평택 고덕에서 신혼희망타운 첫 분양 실시
ㅇ 수도권은 ‘19년에 0.6만호를 포함하여 ’22년까지 5.4만호 분양
* 지방은 ’19년 4천호를 포함하여 ’22년까지 1.8만호 분양 (☞p.12 참고)

□ 사업승인·실시설계 병행추진 등 일정단축을 통해 최대한 신속 추진
(신규지구는 보상 등 일정을 감안할 때 ’21년 이후부터 분양 가능)

* 동일지구에 신혼희망타운 공급계획이 2회 이상인 경우 ①②③으로 구분표기
* 1.0만호 택지확보가 추가 되는대로 공급계획에 반영
* 지구계획 수립, 사업계획 승인 등 과정에서 구체적인 물량 및 시기 변경 가능

참 고 수도권 신혼희망타운 공급 예정지 지도 * 공급지구(분양년도) 호수

참 고 지방 신혼희망타운 공급계획

* 공급시기는 시장 상황 등에 따라 조정 가능
* 1.0만호 택지확보가 추가 되는대로 공급계획에 반영

Ⅴ. 제도 개선을 통한 도심 내 주택공급 기반 마련

1. 도심 내 공급 확대를 위한 도시규제 등 정비

<1> 도시규제 완화

① 서울 상업지역 주거용 비율 및 용적률 상향
□ (현행) 서울시는 상업지역내 주거복합건물의 주거외 용도비율을 20% ~ 30% 이상, 주거용 사용부분의 용적률 400% 이하로 규정
* 국토계획법상 주거복합건물의 주거비율은 상업지역의 경우 연면적의 90% 미만의 범위 내에서 조례로 위임

□ (개선) 서울시 상업지역 내 주거복합 건물의 주거외 용도비율을 일괄 20% 이상으로 하향하고, 주거용 사용부분의 용적률을 상향(400→600%) (’18.下, 서울시 도시조례 개정 추진)
* 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년간 한시적으로 시행
ㅇ 증가된 용적률의 50%는 임대주택으로 공급 의무화

② 서울 준주거지역 용적률 상향
□ (현행) 서울시는 준주거지역 용적률을 400% 이하*로 규정
* 국토계획법상 준주거지역의 용적률 상한인 500%의 범위 내에서 조례로 정함
ㅇ 다만, 도심 내 역세권에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축시 용적률을 500% 부여

□ (개선) 역세권 뿐 아니라 서울의 모든 준주거지역에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축 시 용적률 500% 부여
(’18. 下, 서울시 도시조례 개정 추진)
* 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년간 한시적으로 시행

<2> 개발사업의 기부채납 대상에 임대주택 포함

□ (현행) 도시지역 내 지구단위계획 구역에서 건축물 건축시 건폐율 등의
완화 적용을 위한 기부채납 대상이 ‘기반시설’로 한정

□ (개선) 기반시설이 충분한 경우에는 공공임대주택도 기부채납이
가능하도록 개선 (’18.下, 국토계획법 시행령 개정 추진)
ㅇ 대규모 민간부지 개발을 통해 공공주택 등 주택 공급 확대 가능

<3> 역세권 주택 공급 확대

① 역세권 용도지역 상향
□ 교통이 편리한 서울시 역세권의 용도지역을 상향하여 임대주택 및 분양주택 공급 확대
ㅇ 증가된 용적률의 50%는 임대주택 등*으로 공공기여 의무화
* 임대주택(최대 30%), 창업임대오피스, 공공임대상가, 문화시설, 공용주차장 등
- ’19년 시범사업 추진(5개소) 후 단계적으로 사업 추진 (서울시 자체 사업)

② 역세권 청년임대 부설주차장 설치 기준 등 완화
□ 역세권 소형임대주택에 대해서는 조례로 완화할 수 있도록 위임된 세대당 주차대수 위임 범위(현행 50%) 확대 검토
(’18.下, 주택건설기준 등에 관한 규정 개정)
* 차량 미보유자 등에 한하여 임차인으로 선정하고, 사후 운영을 관리하는 등 서울시가 지역 주차난이 없도록 철저히 관리 하는 경우에 한하여 완화
ㅇ 또한, 지자체가 임대사업자 및 임차인대표회의와 협의 결정 시 역세권 임대 부설주차장 외부 개방 허용 (’18.下. 민간임대법 시행령 개정)
* 주차장 개방에 따른 수익을 관리비 등에 활용하여 입주자 부담 경감 가능

2. 소규모 정비사업 활성화를 통한 도심 내 공급 확대

<1> 공적임대 공급시 인센티브 개선

□ (현행) 연면적 20% 이상 공적임대 공급 시 법적 상한용적률까지 인센티브를 부여하나, 인센티브 대비 혜택이 크지 않은 상황*
* 예) 용적률혜택(50%)=법적상한용적률(250%)–조례 용적률(200%) 임대의무용적률(50%) = 법적상한용적률(250%) × 20/100
⇒ 용적률 인센티브를 받아도 일반분양물량 증가가 없어 효과 반감
□ (개선) 소규모정비를 통한 공적임대 확대를 위해 연면적 또는 세대수 20% 이상 공적임대 공급 시 용적률 혜택 부여(’18. 下, 빈집법 개정)

<2> 기반시설 인센티브 부여

□ (현행) 소규모 정비사업으로 공동이용시설 설치 시 용적률 인센티브를 부여하나, 기반시설 설치 시 용적률 인센티브는 없는 상황
□ (개선) 주거환경 개선을 위해 소규모정비사업으로 기반시설 부지 제공 또는 설치 시 용적률 혜택 부여 (’18. 下, 빈집법 개정)
ㅇ 도로 등 기반시설 미흡으로 사업성이 낮은 지역에서 기반시설을 설치하더라도 용적률 상 손해가 없도록 하여 사업 활성화 유도

<3> 자율주택 정비사업 대상 확대

□ (현행) 연립주택은 단독으로 소규모재건축이 가능하나, 20세대 미만 소규모 연립은 사업성이 부족해 소규모 정비가 어려운 상황
□ (개선) 20세대 미만 연립도 인근 단독주택 또는 다세대 주택과 함께 정비할 수 있도록 자율주택정비사업* 대상 추가 (’18. 下, 빈집법 개정)
* 20세대 미만 단독·다세대주택을 대상으로 주민합의체를 구성하여 통합정비

<4> 가로구역 요건 완화

□ (현행) 가로주택 정비사업 시행을 위해서는 기존 가로구역(Block)이
폭 6m 이상의 도로로 둘러싸여 있어야 사업 추진이 가능
ㅇ 다만, 대부분의 노후 주거지는 도로 폭이 좁아 가로구역 요건을
충족 하지 못해 가로주택 정비사업 활성화 어려움
□ (현행) 가로주택 정비사업을 통해 폭 6m 이상의 도로가 설치 예정*인
경우에도 가로구역 요건을 충족하는 것으로 간주하여 사업 추진
* 다만, 사업부지를 둘러싼 도로 중 최소 1면은 6m 도로가 설치되어 있어야 함

<5> 일반분양분 매입 지원

□ (현행) 가로주택정비사업으로 공급되는 일반분양주택이 미분양되는 경우 LH에서 일부만 매입*하여 사업자의 부담으로 작용
* (가로주택) 일반분양 주택수의 30%, (자율주택) 일반분양 주택수의 100%
□ (개선) 사전에 조합과 협의된 경우에는 일반분양주택을 전량 매입*할 수 있는 소규모정비 임대리츠 설립 추진(‘18.12)
ㅇ 주택도시기금과 LH가 출자한 리츠가 주민합의체, 조합 등이 건설한 자산을 선매입하여 10년간 임대운영 후 분양전환
* 설계․시공은 LH 또는 소규모정비 임대리츠가 정하는 가이드라인에 따라 진행

<6> 자율주택정비사업 기금융자 조건 개선

□ (현행) 자율주택 정비사업으로 기금 융자 시 준공시점에 상환하고 있어 사업비 회수에 장기간이 소요되는 공공지원주택 공급 저조
□ (개선) 자율주택정비사업을 통해 연면적 또는 세대수의 20% 이상 공공지원주택 공급 시 융자기간 연장*(5년→10년)
* 융자기간(10년) =건설기간(2년) + 공공지원주택 임대기간(8년)