2020년 7월 10일 [설명]「주택시장 안정 보완대책」 중 국토교통부 소관 정책 관련, 국토교통부 보도자료 전문

□ (현행) 국민주택(전용면적 85㎡ 이하 공공분양)의 20%를 생애 최초(세대원 전원 무주택)로 주택을 마련하는 경우*에 한해 특별공급(추첨) 중
* ①1순위 대상자 중 저축액이 600만원 이상 ②혼인 또는 자녀가 있는자 ③근로자 (자영업자)로 5년이상 소득세 납부 ④ 도시근로 월평균 소득의 100% 이하 자

□ (개선) 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애최초특별공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대
ㅇ (적용대상) 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입
ㅇ (공급비율) 국민주택도 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정

< 생애최초 특별공급 확대안 >

ㅇ (소득기준) 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지하되, 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하까지 확대
* 도시근로자 월평균 소득 130% : 2인가구 기준 569만원, 3인가구 기준 731만원, 4인가구 기준 809만원(’19년 기준, ’20년 적용)

□ (적용시기) 주택공급에 관한 규칙 개정 후 즉시 시행(‘20.9월중)

② 신혼부부 특별공급 소득기준 완화

□ (현행) 공공분양과 민영주택의 일정 물량을 신혼부부 특별공급 중
* 신혼부부 특별공급 비중 : (공공분양) 전체 물량의 30%, (민영주택) 전체 물량의 20%
ㅇ (공공분양 소득요건) 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하
- 다만, 신혼희망타운의 경우 120%(맞벌이 130%) 이하 신청 가능
ㅇ (민영주택 소득요건) 물량의 75%는 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 25%는 120%(맞벌이 130%) 이하 신청 가능

□ (개선) 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준 완화
ㅇ (공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대
ㅇ (민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화

< 민영주택 신혼부부 특별공급 소득요건 완화 내용 >

□ (적용시기) 주택공급에 관한 규칙 개정 후 즉시 시행(‘20.9월중)
⇨ 이를 통해 신규 공급되는 신혼특공(민영주택)·신혼희망타운 등에 신청 가능한 신혼부부 범위 대폭 확대 전망
* 서울 신혼부부 근로+사업소득(소득 평균 6,447만원, 소득 중앙값 5,438만원)
: (∼1천) 9%, (1∼3천) 16.7%, (3∼5천) 19.8%, (5∼7천) 17.6%, (7천∼1억) 18.7%, (1억~) 18.2%

(2) 사전 청약제 물량 확대

① 사전 청약제 물량 확대 : 9천호 → 3만호 이상 (※ 추가 확대 추진)

□ (현행) 주택공급 체감도 제고를 위해 ’21년부터 수도권 30만호에 사전청약제*를 적용하여 조기 공급(약 9천호) 추진 예정
* 사전청약대상은 지구 내 공공주택 중 공공분양주택(총 주택수의 25% 이내)

□ (개선) 수도권 30만호 이전부터 추진되던 공공택지*에도 사전청약제를 적용하여 ’21년 사전청약물량을 3만호 이상으로 확대 추진
* 주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 ’20년 이후 공급할 아파트 물량은 총 77만호

(3) 청년 전ᆞ월세 자금 지원

☐ (현행) 청년·신혼부부 전용 금융지원 및 중소기업 취업청년 전세 자금대출 등을 지원 중
* ’19.1월∼’20.5월 버팀목 전세대출 신규 대출건 중 20∼30대 비중이 85%

☐ (개선) 청년 주거안정을 위해 금리인하 및 지원한도 확대 등 추진
➊ 일반 버팀목전세 금리인하 : 31.7만 가구 이상에 약 17만원/년 이자 경감

➋ 청년전용 버팀목전세 금리인하 및 지원확대 : 총 4천 가구 이상에 약 6.6만원/년 이자 경감, 입주가능 주택범위 및 대출한도 확대

➌ 주거안정·청년보증부월세대출 금리인하 : 약 4.8만원/년 이자경감

2. 실수요자를 위한 주택공급 확대

□ (현황) 주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 반영된 수도권 공공 택지에서 ’20년 이후 총 77만호를 공급할 계획

【수도권 공공택지 입주자 모집 계획(旣확보한 택지 기준)】

* 사전청약제를 통한 조기공급물량 9천호 반영
ㅇ 특히, 3기 신도시 5곳을 포함하여 수도권 인근의 주요입지에 공공주택 등 30만호 공급 계획을 수립하고, `24년부터 입주 추진
* 입주자 모집 : (`22년까지) 7만호 (`23년) 6.7만호 (`24년) 5.8만호 (`25년) 6.1만호 (`26년 이후) 4.4만호
ㅇ 용산정비창 등 신규부지 1.5만호 확보, 정비사업 활성화 등을 통한 5.5만호 공급 등으로 ’23년 이후 수도권 연평균 25만호+α 공급(입주) 추진

□ (공급 방향) 관계부처 장관, 지자체가 참여하는 경제부총리 주재 주택공급확대 TF 를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련
ㅇ 주택공급 확대 실무기획단(단장 : 국토교통부 1차관) 을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 정기적으로 추진상황 발표

< 검토 가능한 대안 >

➊ 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선
➋ 3기 신도시 용적률 상향
➌ 도시 주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴
➍ 공공 재개발·재건축 방식으로 사업시행 시, 도시규제를 완화하여 청년·신혼부부용 공공임대 및 분양아파트 공급
➎ 도심 내 공실 상가·오피스 등 활용

3. 주택 임대사업자등록 제도 보완

□ (추진배경) 임대차 3법 도입 前예비 단계로, 임대인이 자발적 등록시 실질적으로 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제혜택을 부여하는 임대등록제도 운영 중
* ’94년부터 도입, ’20.5월 현재 임대사업자 52.3만명, 임대주택 159.4만호
⟹ 임대차 3법 시행과 연계하여 제도간 정합성 및 임대인간 의무 대비 혜택 형평성 확보를 위한 제도개편 및 기 등록분에 대한 관리방안 마련

(1) 신규 등록유형 개편 및 공적 의무 강화

① 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

□ (현행) 임대의무기간 등 공적규제 및 지원 정도에 따라 단기(4년), 장기일반 ·공공지원(8년) 유형으로 등록 가능

□ (개선) 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 폐지
ㅇ (단기임대) 신규 등록을 폐지하고, 신규 등록 효과와 유사한 단기임대의 장기임대(8년) 전환은 불허(현재는 4→8년 유형전환 허용)
ㅇ (장기임대) 신규 등록을 원칙적 허용하되, 장기일반 유형 중 주택 시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반 매입임대는 폐지

< 등록임대주택 유형별 신규등록 가능여부 현황 >

□ (적용시기) 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행
ㅇ 7.11일(대책발표일 다음날) 이후 폐지되는 유형으로 신규등록 하거나 단기를 장기임대로 전환시 세제혜택 미적용

② 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장

□ (현행) 장기일반 및 공공지원형의 최소 임대의무기간은 8년으로 규정

□ (개선) 등록임대주택에 거주하는 임차인의 장기간 안정적 거주 가능한 환경을 조성하고자 임대의무기간 연장(8→10년 이상)

□ (적용시기) 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행

③ 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화

□ (현행) 임차인의 임대보증금 미반환 피해를 방지하기 위해 일부 유형*에 한해 임대보증금 보증가입 의무 적용 중
* 건설임대 전부, 동일단지 통 매입 및 동일단지 100세대 이상 매입임대주택

□ (개선) 모든 등록임대주택 유형에 대해 임대보증금 보증가입 의무 적용
* 신규등록 外 기존 등록한 임대주택 전수에 대해서도 보증가입 의무 적용

□ (적용시기) 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행

(2) 기존 등록임대주택 관련 제도 개선

① 최소 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소

□ (현행) 기존 등록임대주택은 임대의무기간(4·8년 이상) 상한이 없어 임대사업자 희망 시 영구적 등록지위 유지 및 세제혜택 부여 가능
* 반면, 임차인은 최소 임대의무기간 경과 시 계약갱신청구권 불인정되어 불균형

□ (개선) 향후 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형은 최소 임대의무기간 경과 시 자동 등록 말소
ㅇ 기 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지

□ (적용시기) 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행
* 이미 최소의무기간 경과된 주택은 법률 개정 즉시 자동 등록말소

② 등록 임대사업자 자발적 등록말소 기회 부여

□ (현행) 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내*에만 말소 가능, 그 이후 최소의무기간 준수 위반 시 과태료 부과(호당 3천만원 이하)
* 자진말소 허용기간 : (’20.12월 前) 1개월 이내 → (’20.12월 後) 3개월 이내

□ (개선) 향후 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형에 한해 적법사업자*는 희망시 자진말소 허용(임대의무기간 미준수 과태료 면제)
* 임대차계약 신고, 임대료 증액 제한규정 등 공적 의무를 준수한 사업자
ㅇ 기 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지

□ (적용시기) 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 이후부터 가능

(3) 등록 임대사업자 관리 강화

① 공적의무 위반에 대한 합동점검 정례화

□ (현행) ’94년 임대등록제도 도입 이후 임대사업자 전수 대상으로 임대사업 관리를 위한 관계기관(국토부·지자체) 공동 점검·조사 사례 없음
* 임대료 증액 제한(5%이내), 임대차계약 신고 등 의무 위반자가 상당수인 것으로 파악

□ (개선) 매년 등록사업자의 공적 의무* 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분** 통해 등록임대사업을 내실화
* 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 핵심의무 중점 점검
** 과태료 부과 및 등록 임대사업자(임대주택) 등록말소, 세제혜택 환수

□ (적용시기) ’20년 하반기부터 관계기관 합동점검 추진