A. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 3가지를 말한다.
현행 주택임대차보호법 전문 보기
주택임대차보호법 일부개정법률안(대안)(법제사법위원장) 내용 요약
1. 계약갱신청구권
현재 전월세 계약기간은 2년으로 끝이다.
계약기간을 갱신할 수 있는 청구권, 요구권을
임차인(세입자)한테 부여하겠다는 것이다.
계약갱신청구권 관련 법안 대표적 법률안은 아래와 같다.
주택임대차보호법 일부개정법률안(윤후덕의원 등 10인)
□ 임차인 계약갱신 청구 가능. 임차인은 거절 못함.
□ 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한정, 전체 임대차기간 4년 초과 못함.
간단히 요약하면 현행 2년에서 2년씩 두번 4년까지
임차인이 살 수 있게 하자는 것이다.
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하고 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 4년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(윤후덕의원 등 10인) 원문 )
주택임대차보호법 일부개정법률안(백혜련의원 등 18인)
□ 현행 주택임대차보호법 제6조2항을 변경하지 않는다.
"제6조2항 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다."
계약기간은 2년씩 하는 거다.
□ 4년 이내에는 계약조건 변경과 갱신거절을 못한다.
③ 제1항에도 불구하고 임대인은 최초의 임대차기간을 포함한 임대차기간 4년 이내에는 계약조건 변경이나 갱신거절을 하지 못한다.
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(백혜련의원 등 18인) 원문 )
□ 갱신거절 통지 사유를 한정해 놓았다.
현행 법에는 갱신거절 사유가 특별히 없다.
갱신거절 사유는 아래 8가지다.
1. 임차인이 2기(期)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 절반 또는 일부를 전대한 경우
4. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
5. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
6. 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
7. 임대인 본인이나 가구원이 임차주택에 1년 이상 실거주하여야 하는 경우
8. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 인정되는 것으로서 대통령령으로 정하는 경우
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(백혜련의원 등 18인) 원문 )
새로운 임차인을 구하려는 사유로
갱신 거절이 안 된다.
위 8가지 중 아파트 경우를 생각한다면
7번 임대인 본인이나 가구원 실거주가 아니면
갱신 거절이 어렵다고 볼 수 있다.
주택임대차보호법 일부개정법률안(박주민의원 등 22인)
□ 현행 주택임대차보호법 제6조2항 내용은 그대로 두고 7항으로 바꾼다.
"제6조2항 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다."
계약기간은 2년씩 하는 거다.
□ 갱신거절을 못한다. 기한이 없다.
신설되는 1항을 보면 다음과 같다.
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기(期)의 차임액(借賃額)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
4. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
5. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
6. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
7. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(박주민의원 등 22인) 원문 )
새로운 임차인을 구하려는 사유로
갱신 거절이 안 된다.
위 8가지 중 아파트 경우를 생각한다면
7번 임대인이 임차주택에 실거주하여야
할 객관적 사유가 있는 경우가 아니면
갱신 거절이 어렵다고 볼 수 있다.
백혜련의원안과 비슷한데 표현이 다르다.
7번 표현이 더 모호하다.
객관적 사유란 무엇일까?
최소 4년 보장으로 바뀔 것
그밖에도 법률안이 새롭게 계속 입안되고 있다.
어떤 안이 통과되더라도
계약기간 최소 4년 보장으로
1~2년 안에 바뀔 가능성이 아주 크다.
박주민 의원 법안은 변화의 폭이
너무 크고 결과를 예상하기 쉽지 않아서
통과되기 어려워 보인다.
예를 들면 현재 국민임대주택도
임대기간이 30년이다.
민간임대의 기한이 없어진다면
당연히 모든 공공임대도
기한이 없어져야 한다고
사람들은 생각할 것이다.
관련 제도를 바꿔야 하는 것들이
너무 많다.
아무리 취지가 좋은 제도라도
사람들이 혼란스럽게 느끼고
부작용이 크다면 시행이 어렵다.
2. 전월세상한제
전월세상한제란 전세나 월세 보증금이나
차임(월세)을 올릴 경우 인상액을
제한하겠다는 것이다.
현재도 관련 법률이 있다.
주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
시행령이다. 시행령은 바꾸기 쉽다.
정부가 바뀌면 쉽게 변경된다.
그래서 법령에 아예 넣으려고 하는 것이다.
계약갱신청구권 관련 법안 대표적 법률안은 아래와 같다.
주택임대차보호법 일부개정법률안(윤후덕의원 등 10인)
□ 연 5%로 규정
제7조 단서 중 “대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을”을 “연 5%를”로 한다.
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(윤후덕의원 등 10인) 원문 )
주택임대차보호법 일부개정법률안(백혜련의원 등 18인)
□ 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액
차임(월세) 또는 보증금을
5% 이내에서 올릴 수 있다.
"제7조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 제1항 단서 중 “증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을”을 “증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을”로 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 2년 내에는 다시 하지 못한다."
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(백혜련의원 등 18인) 원문 )
주택임대차보호법 일부개정법률안(박주민의원 등 22인)
□ 약정한 차임이나 보증금의 5% 이내 범위에서만 가능
"제7조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 제1항을 다음과 같이 하며, 같은 조에 제2항 및 제3항을 각각 다음과 같이 신설한다.
① 당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우 차임이나 보증금의 증액 또는 감액을 상대방에게 청구할 수 있다.
1. 물가, 그 밖의 경제적 사정의 변동이 있을 때
2. 인근 유사지역의 주택의 임대조건에 비추어 차임을 조정할 필요가 있을 때
3. 임차주택과 부대시설 및 부지의 가격에 현저한 변동이 있을 때
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 20분의 1 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못한다.
③ 제1항, 제2항 및 제6조제2항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 최종의 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."
(출처: 주택임대차보호법 일부개정법률안(박주민의원 등 22인) 원문 )
계약갱신청구권. 전월세상한제 표로 정리
| 윤후덕의원안 | 백혜련의원안 | 박주민의원안 | |
| 계약갱신청구 | 1회에 한정. | 계속 청구 가능 | 계속 청구 가능 |
| 전체 임대차기간 | 4년 이내 | 최소 4년 가능. 제한 없음 | 제한 없음 |
| 갱신 거절 사유 | 임대인 본인이나 가구원이 임차주택에 1년 이상 실거주하여야 하는 경우 등 | 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우 등 | |
| 기본 계약 기간 | 기존 2년과 동일 | 기존 2년과 동일 | 기존 2년과 동일 |
| 차임 등 증감 (전월세 상한) |
연 5% 이내 | 4년이내 계약조건 변경 불가 월세 또는 보증금의 5% 이내 2년 내 증액 불가 → 2년마다 최대 5% |
약정한 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 20분의 1 이하의 범위 1년 내 증액 불가 → 1년마다 월세나 보증금을 최대 5%까지 |
| 법률 시행 시점 | 공포한 날부터 | 공포 후 6개월 경과한 날 | 공포한 날부터 |
| 적용 계약 | 법 시행 후 최초 체결 또는 갱신 | 법 시행 후 최초 체결 또는 갱신 | |
| 기타 | 표준임대료 조사. 고시. 주택임대료산정위원회 신설 |
변화의 폭이 적은 순으로 나열한 것이다.
법 시행 후 최초 체결 뿐만 아니라
갱신에도 적용된다.
따라서 위 세 법 중 어떤 것이
통과되더라도 기존 세입자도
혜택을 볼 수 있다.
3. 전월세신고제
전월세 계약 뒤 보증금과 임대료 등을
관할 지자체에 신고하도록 하는 제도다.
현재는 매매 거래만 반드시 신고하도록
되어 있다.
예상되는 변화는?
1. 갭투자가 어려워진다.
어떤 의원안이 통과되든 갭투자가 어려워진다.
매매가에서 보증금을 뺀 금액으로 집을 사는게
갭투자다. 따라서 보증금을 올릴 수 있다면
다시 투자금이 생긴다.
기존 2년마다 큰 폭으로 보증금을 올릴 수 있었다면
이제는 4년마다 올릴 수 있다.
백혜련의원안이나 박주민의원안이 통과될 경우,
새롭게 임차인을 구하려면 집주인이 들어가서
살아야 한다.
2. 법률 시행 전 전월세가 오른다
예전에 임대차 기간이 1년에서 2년으로
바뀔 때도 많이 올랐다.
심지어 집주인들이 2년치 보증금을
자살하는 사건도 있었다.
현재 더불어민주당이 국회 의석의 과반 이상을
확보하고 있고, 더불어민주당 의원들의 법률안은
모두 임대차 기간 최소 4년 보장으로 요약된다.
어떤 법률안이 통과되더라도
임대차 기간 최소 4년 보장은 확실하다.
미리 집주인들은 전월세를
올리기 시작하고 있을 거 같다.
3. 금방 이사갈 사람을 골라 전월세 계약한다.
좁은 집이라면 신혼부부가 선호될 거 같다.
신혼부부는 아이를 낳고 아이가 커감에 따라
집이 좁아서 이사를 가니까.
그래야 새로 임차인을 구해서
보증금을 올릴 수 있으니.