건폐율(建蔽率)이란?
건축 용어 대부분이 한자라 각 한자의 뜻을 이해하면 쉽게 이해할 수 있다.
건建 세울 건, 건설(建設), 건물(建物)할 때 건자다.
폐蔽 가릴 폐, 은폐隱蔽(몸이나 물건을 숨기는 것)할 때 폐자다.
땅에 집이 있을 때, 땅(대지)의 면적에서 집(건축물)이 가리고 있는, 차지하고 있는 비율이다.
계산식
건폐율 = (건축면적 / 대지면적) × 100
예)
대지면적이 100㎡이고 건축면적이 50㎡이면 대지에서 건축물이 차지하고 있는 비율은 절반이니까
건폐율은 50%다.
실제 예
네이버 지도에서 아무 주택이나 골라서 서울시 부동산 정보 광장에서 입력해 보자.
위 메뉴 중 건축물정보를 누르면 대지면적, 건축면적, 건폐율 정보를 확인할 수 있다.
위 계산식과 마찬가지 방식으로 계산하고 있다는 것을 알 수 있다.
관련 법령은 건축법 제55조
제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
건폐율은 왜 중요한가?
건축법 제55조를 다시 보자.
제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
최대한도가 있다. 그 한도를 넘도록 건물을 지을 수 없다.
위 예의 경우도 59.8%로 최대한도인 60%를 아슬아슬하게 지켜서 지은 경우구나라고 예상할 수 있다.
최대한도 기준은?
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조 용도지역에 따른 건폐율을 보자.
① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2015. 8. 11.>
1. 도시지역
가. 주거지역: 70퍼센트 이하
나. 상업지역: 90퍼센트 이하
다. 공업지역: 70퍼센트 이하
라. 녹지지역: 20퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하
나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하
다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하
3. 농림지역: 20퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하
② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
시별로 다르다
예를 들어 서울특별시 도시계획 조례 제54조(용도지역안에서의 건폐율)을 더 살펴보자.
제54조(용도지역안에서의 건폐율) ① 법 제77조 및 영 제84조제1항에 따라 용도지역별 건폐율은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008. 7. 30.>
1. 제1종전용주거지역：50퍼센트
2. 제2종전용주거지역：40퍼센트
3. 제1종일반주거지역：60퍼센트
4. 제2종일반주거지역：60퍼센트
5. 제3종일반주거지역：50퍼센트
6. 준주거지역：60퍼센트
7. 중심상업지역：60퍼센트
8. 일반상업지역：60퍼센트
9. 근린상업지역：60퍼센트
10. 유통상업지역：60퍼센트
11. 전용공업지역：60퍼센트
12. 일반공업지역：60퍼센트
13. 준공업지역：60퍼센트
14. 보전녹지지역：20퍼센트
15. 생산녹지지역：20퍼센트
16. 자연녹지지역：20퍼센트
12. 일반공업지역：60퍼센트
13. 준공업지역：60퍼센트
14. 보전녹지지역：20퍼센트
15. 생산녹지지역：20퍼센트
16. 자연녹지지역：20퍼센트
용도 지역별로 건폐율이 다르다는 것을 알 수 있다.
주거지역이더라도 전용인지 일반인지에 따라 다르고 종에 따라 다르다는 것도 확인할 수 있다.
그래서? 왜 중요하지?
잘 이해가 안 될 수 있다. 그래서 뭐가 중요한 것인지.
당신이 2층짜리 단독 주택을 갖고 있다. 제2종일반주거지역이라 건폐율이 60퍼센트다.
그래서 건축물대장을 살펴보니 건폐율이 59.8%이다.
문제는 집 수리다. 현재는 건물 안에 계단으로 2층으로 올라간다.1,2층 한꺼번에 쓰는 구조다.
2층에 월세나 전세를 놓고 싶어서 건물 바깥에 계단을 설치하고 싶다.
가능할까? 내 집인데 누가 뭐라 그러겠어. 이렇게 생각하고 돈 300만원을 들여서 계단을 만들었다.
이런, 계단으로 올라다닐 때 자기 집안이 보인다면서 옆집에서 구청에 신고하겠다고 한다.
신고하면 어떻게 될까? 철거명령이 떨어질 수 있다. 왜냐하면 불법이니까.
원래 건폐율이 59.8%이니까 건물 바깥에 뭔가 설치하면 건축면적이 올라간다.
60%를 넘겼으므로 불법이다.
법을 몰라서 내 돈 몇백만원을 날리게 된다.
만약 원래 건폐율이 55%였고 계단을 설치했더니 59%가 되었다면
건축사를 통해 건축도면을 구청에 새로 제출하면 합법 계단이 된다.
이 경우는 옆집이 신고해도 괜찮다. 합법이니까.