A. 독일의 주택임대차 관련 제도는 다음과 같다고 한다.
1. 주택임대차는 무기계약이 일반적
2. 임대차계약은 존속기간에 제한이 없고, 무기계약(기한의 약정이 없는 계약)으로 체결
3. 임대인이 임대차계약을 해지하기 위해서는 계약관계를 종료시켜야 할 정당한 사유(berechtigtes Interesse: 합법적 이해)가 존재해야
①임차인이 계약상의 의무를 중대하게 위반한 경우
②주택을 자신이나 가구원이 사용하여야 하는 경우
③계속 임대할 경우에 재산의 적절한 경제적 처분을 하지 못하여 임대인이 심각한 불이익을 받은 경우
임대료를 인상하거나 주택을 매각하기 위해 계약을 해지하는 것은 정당한 사유로 인정받지 못한다
4. 임대인이 임대료를 인상할 경우에는 임차인의 동의가 필요
□ ｢민법｣에 따라 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않으면, 임대인은 3개월 이내에 소송을 제기할 수 있음
□ 지역별 임대료표의 금액보다 20%를 상회하는 ‘불합리한 임대료’, 50%를 웃도는 ‘과도한 임대료’는 법적으로 무효
□ 특히 과도한 임대료를 부과하는 임대인은 3년 이하의 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있음
5. 표준임대료표(Mietspiegel)를 활용하여 임대료의 과도한 인상을 제한
□ 임대인이 주택개량 및 에너지효율개선 등의 현대화조치를 수행한 경우에는 공사비용의 11%까지 임대료를 인상 가능
(출처: 사회통합을 위한 공공주택 공급체계 및 계획모델 개선 연구 ; (I) 공급체계 (II) 계획모델, 2020년, 토지주택연구원 연구보고서, 103~104쪽)
출처 원문
(출처: 사회통합을 위한 공공주택 공급체계 및 계획모델 개선 연구 ; (I) 공급체계 (II) 계획모델, 2020년, 토지주택연구원 연구보고서, 103~104쪽)
"박은철(2019)을 토대로 독일의 주택임대차관련 제도를 요약하면 다음과 같다.첫째, 주택임대차는 무기계약이 일반적이다. 독일에서는 일반적으로 ｢민법(Bürgerliches Gesetzbuch: BGB법)｣에 따라 임대인은 임차인에게 임대보증금 또는 보증계약을 요구하고 있다. 둘째, 임대차계약은 존속기간에 제한이 없고, 무기계약(기한의 약정이 없는 계약)으로 체결하는 것이 일반적이다. 일정 기간으로 제한된 임대차계약을 체결하기 위해서는 법률에서 인정한 사유가 있어야 한다(｢민법｣ 제575조). ｢민법｣ 제550조에 따라 계약기간이 1년 이상인 임대차계약은 서면으로 체결하지 않으면, 기한 약정이 없는 계약으로 간주된다. 셋째, 임대인이 임대차계약을 해지하기 위해서는 계약관계를 종료시켜야 할 정당한 사유(berechtigtes Interesse: 합법적 이해)가 존재하여야 한다(제573조). 정당한 사유로 인정될 수 있는 내용으로는 ①임차인이 계약상의 의무를 중대하게 위반한 경우, ②주택을 자신이나 가구원이 사용하여야 하는 경우, ③계속 임대할 경우에 재산의 적절한 경제적 처분을 하지 못하여 임대인이 심각한 불이익을 받은 경우로 제한되어 있다. 임대료를 인상하거나 주택을 매각하기 위해 계약을 해지하는 것은 정당한 사유로 인정받지 못한다. 넷째, 임대인이 임대료를 인상할 경우에는 임차인의 동의가 필요하다. ｢민법｣에 따라 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않으면, 임대인은 3개월 이내에 소송을 제기할 수 있다(제558b조). 독일은 ｢경제범죄법(Wirtschaftsstrafgesetz)｣ 제5조와 ｢형법(Strafgesetzbuch)｣ 제291조에 따라 지역별 임대료표의 금액보다 20%를 상회하는 ‘불합리한 임대료’, 50%를 웃도는 ‘과도한 임대료’는 법적으로 무효이다. 특히 과도한 임대료를 부과하는 임대인은 3년 이하의 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있다. 다섯째, 표준임대료표(Mietspiegel)를 활용하여 임대료의 과도한 인상을 제한한다. 임대인이 주택개량 및 에너지효율개선 등의 현대화조치(Modernisierungsmaßnahmen)를 수행한 경우에는 공사비용의 11%까지 임대료를 인상할 수 있다(제559조). 2015년부터는 연방정부의 ‘임대료인상 제동조치(Mietpreisbremse)’에 따라 신규 임차인과의 계약 시에도 임대료의 인상을 지역의 표준임대료 대비 10%로 제한하고 있다. 이 조치는 대도시와 인구과밀지역의 도심에서 나타나는 임대료의 급격한 상승을 방지하고자 하는 데 목적이 있다. 이에 따라 기존 주택의 임대료는 2016년∼2018년 사이에 연간 1.6% 정도만 상승한 것으로 나타났다. 2019년 10월에 연방정부는 임대료인상 제동조치를 5년 더 연장하기로 결정하였다."