갭 투자란 보통 전세보증금을 끼고
매매하는 경우를 말한다.
매매가 - 전세보증금 = 갭 gap
매매가 4억원 - 전세보증금 3억원 = 갭 1억원
1억원으로 4억원 짜리 집을 살 수 있다.
A. 집값이 오를 거 같아서이다.
집값이 오를 거라고 생각하지 않는다면?
굳이 갭투자를 할 이유가 없다.
거주 목적. 직접 들어가서 살 사람.
직접 들어가서 살 사람들도 갭투자를 한다.
실거주 목적이니 다르게 볼 수 있지만
행위자체는 똑같다.
집값이 오르고 있는 추세고 여유돈이 있다면
이사갈 집을 미리 사두는 거다.
세입자 계약 기간이 만료되었을 때
세입자에게 보증금을 돌려주고 직접
들어가서 살게 된다.
거주 목적의 갭투자는 정부가 막기 어렵다.
사람들의 반발이 심하니까.
투자 목적1. 시세차익.
투자를 목적으로 많이 갭투자한다.
예를 들어
2017년 매매가 4억원 보증금 3억원짜리
아파트를 1억원에 샀다.
2020년 매매가 5억원에 팔았다면?
계산을 간단히 하기 위해서
공과금 등 없다고 치면
(물론 취득세, 양도세, 중개수수료 등이 나간다)
5억원 - 4억원 = 1억원 번 거다.
현실에서는 공과금이 많이 나간다.
다주택자는 양도세를 많이 내야해서
여러 채를 갭 투자하면 수익률이 떨어진다.
양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으면
수익률이 높아진다.
그래서 본인은 전세로 살면서
조정대상지역이 아니라서
2년 거주 의무가 없는 지역 아파트 1채를
2년 단위로 팔고 새로 사는 사람들도 있다.
정부는 이런 사람들을 막기 위해서
대출 규제를 강화해서
전세 대출 받아 집을 살 경우
전세 대출을 회수한다.
또 투기지역.투기과열지구를 늘린다.
전세대출 규제 예)
투자 목적2. 위험 분산
시세 차익과 비슷하면서 약간 다르다.
예를 들면 이런 거다.
ㄱ씨는 A지역에 전세로 살고 있다.
A지역은 살기는 좋은데,
집값이 오를 가능성이 낮다.
아이들 학교 때문에 계속 살아야 한다.
연구해보니 B지역은 A지역보다
오를 가능성이 크다.
B지역에 전세를 끼고 아파트를 사둔다.
물가상승 등 아파트 가격이
전반적으로 오르면
A, B아파트 가격 모두 오른다.
A지역 ㄱ씨가 살고 있는 아파트 집주인이
전세보증금을 올려달라고 한다.
그럼 ㄱ씨가 갖고 있는 B아파트
전세보증금도 비슷하게 올린다.
장기적으로 B아파트가 A아파트보다
더 올라서 이익을 본다.
투자목적1. 시세 차익을 목적으로 하는
사람보다 장기보유하는 경우가 많다.
투자 목적3. 재건축 또는 재개발 분양권
녹물이 나오는 오래된 아파트나
낙후된 동네의 다세대에 투자하는 경우다.
향후 재건축 또는 재개발될 걸 염두에
두고 갭투자를 하는 경우다.
물론 이런 곳도 시간이 지남에 따라
재건축 가능성이 높아지고
재개발 가능성이 높아지면
매매가격이 상승한다.
분양권을 목적으로 투자하는 사람들은
이미 매매가격이 올랐을 때도 투자한다.
정부는 이 경우도 막기 위해서
규제를 할 수 있다.
수도권 투기과열지구 재건축에서는
조합원 분양신청 시까지 2년 이상
거주한 경우에 분양 신청 허용하도록
규제를 추가했다.
처음에는 거주 목적이었다가
마음이 바뀌어서 팔고 다른데 가기도 한다.
여러 목적으로 샀다가 상황에 따라
판단하기도 하고.
사실 딱 하나의 목적이라고 말하기는 쉽지 않다.
어쨌든 행위 자체는 외부 사람이 봤을 때는
갭 투자로 보인다.