A. 임차인(세입자)들의 주거불안 해소
집을 빌려서 쓰는 세입자들은
임대차 계약기간이 2년이므로
2년 뒤에 보증금 또는 월세 인상으로
이사를 하는 경우가 많았다.
임대인들에게 혜택을 줌으로써
임대인들이 4년 또는 8년
장기 임대하도록 유도.
임차인들은 4년 또는 8년 동안
이사 없이 안정적으로 살 수 있게 된다.
아래는 국토교통부 주고복지 로드맵 설명 페이지에
나온 민간임대주택 등록 활성화 방안
추진배경과 의의다.
① 임대주택 등록 활성화 방안의 추진배경과 의의는?
1. 그간 지속적인 공공임대주택 공급 확대에도 불구하고,
여전히 임차가구의 약 70%가 개인이 사적으로 임대하는 주택에 거주하여, 과도한 임대료 인상과 잦은 이사 등으로 주거불안에 자주 노출
2. 자가보유 촉진, 공공임대주택 확대가 현실적으로 어려운 상황에서 임차가구의 주거불안을 해소하기 위해서는
1) 사적 전월세 주택을 임대기간이 보장되고, 임대료 인상이 제한되는 등록임대주택으로 전환하여, 오랫동안 안심하고 살 수 있는 주택을 늘릴 필요가 있고,
2) 이를 위해 임대주택을 등록에 따르는 부담은 줄이고, 혜택은 늘려 집주인들의 자발적인 등록을 촉진함으로써 집주인과 세입자가 상생할 수 있는 임대차 시장을 구축하고자 함
3. 이번 임대주택 등록 활성화 방안이 시행되면,
1) 세입자 입장에서는 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택이 크게 늘어 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있게 되고,
2) 집주인 입장에서는 임대주택 등록에 따라 ’19년부터 예정되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 대폭 감면 받을 수 있고, 세입자의 주거안정에도 기여 가능
3) 사회 전체적으로도 등록임대주택을 활용해 서민 주거안정을 강화함으로써 공공임대주택 공급에 드는 비용을 절감하여 다른 분야에 활용할 수 있고, 전월세 시장과 집값 안정 효과도 기대
(중략)
(출처: 국토교통부 주거복지 로드맵 설명 페이지)
관련 보도자료
2017년 12월 13일 ｢집주인과 세입자가 상생하는 「임대주택 등록 활성화방안」 발표｣
사실 민간임대 관련 혜택은
이명박 대통령 때부터 있었다.
왜 문재인 정부 때 부작용이 생겼을까.
이는 다주택자에 대한 세금 중과 때문이라고
볼 수 있다.
주택가격이 오르고 있는 시점에서
주택을 매매하고 싶은 사람들은
세금을 계산해보고,
4년에서 8년이 묶이지만
주택임대사업자가 되는 길을
선택한 것이다.
부작용은?
임대사업자의 매입과 매물 감소에 따른 집값 상승?
민간주택임대사업자에게 혜택이 지나쳐
이들이 수도권 중저가 아파트를 다량 매입했고
이에 따라 집값이 가파르게 상승했다는 것이다.
정부의 기대였던
"집값 안정 효과도 기대"
와 완전 반대되는 결과를 낳고 있다.
정부 입장에서는 정책 신뢰성 때문에
소급 적용해서 관련 세제 혜택을 없앨 수 없다.
소급 적용은 불가능하다.
소급 적용한다면 이후 어떤 정책도
사람들이 신뢰하지 못하게 된다.
관련기사들
□ "정부가 인센티브를 대폭 늘린 2018년 임대주택 등록은 폭발적으로 증가했다. 상계주공5단지의 경우 2017년 15건에 불과하던 임대주택 신규 등록이 85건으로 늘어났다. 6단지에서도 2017년 34건에서 2018년 200건으로 6배 가까이 급증했다.
그런데 이 중 상당수가 임대사업자들이 새로 사들인 주택이었다. 2017년 5월 이후 등록된 임대사업자 보유주택 500개 중 133개(26.6%)에서 같은 기간 내 손바뀜이 확인됐다. 임대사업용 주택 거래가 넷 중 하나꼴이라는 말이다. 임대사업자가 보유 매물을 확대했거나 새로 매물을 사들여 다주택자 임대사업자가 된 사람들이 발생했다는 해석이 가능하다."
"3~4채씩 채가니 폭등.. 정부가 집 부자 만드는 꼴" [이슈&탐사], 국민일보, 2020. 6. 29.
□ "文정부가 투기 꽃길 열었다" 집 부자된 임대사업자들 [이슈&탐사], 국민일보, 2020. 6. 28.
□ 강남 집 부자들의 조세피난처 "5억 먹어도 양도세는 고작 3천" [이슈&탐사], 국민일보, 2020. 6. 29.
□ " 작년에 부동산 대책이 몇 개 나왔잖아요.
“다주택자와 고가 주택자에게 세금을 조금 올리고 대출 규제를 강화했죠. 이게 18년 9·13 대책 내용이에요. 그리고 다주택자들은 대출 못 받게 했어요. 그러나 중요한 건 그게 일시적 효과는 있었어요. 대출을 워낙 조이니 효과가 있었는데 17년 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놔요, 중요한 정책이 3개 있었는데 하나는 17년 8·2대책이죠. 이때는 양도세 강화를 하겠다고 했어요. ‘18월 4월에 양도세 강화되니 다주택자들은 내놔라’라고 했어요. 그래서 다주택자들이 파니 시장이 안정화 됐어요. 그런데 12월 13일 어떤 대책을 내놨냐면 다주택들이 임대주택으로 등록하면 양도세와 종부세 강화 빼주겠다고 했죠. 그 이후 폭등하는 거예요."
(출처: “文정부 부동산 정책 실망…임대료가 최저임금제보다 훨씬 중요”, 고발뉴스, 2019. 11. 19.)
임대차보호법이 개정되면
민간주택임대사업자
혜택 부여 필요 없어져
계약갱신청구권과 전월세상한제가
도입된다면 민간주택임대사업자에게
큰 혜택을 부여할 필요가 없어진다.
하지만 문재인 정부 초에는 여당의 의석수가
부족해서 법안을 개정할 여력이 안 되었다.
개정안에 따라 다르지만
계약갱신청구가 가능해져
최소 4년 이상 임차인이 살 수 있게
되기 때문이다.
법안에 따라 다르겠지만,
법안이 통과되면 시행 전에
전월세가 급격히 오를 가능성이 크다.