A. 급매가 나올 가능성이 꽤 크다.
이유는 내년인 2021년 1월1일부터 시행되는
양도소득세 조항들 때문이다.
실거주하고 있는 주택이 나올 것이고,
이 경우 새로 이사갈 집을 구해야 하니
여유기간 2개월 정도 필요하므로
10월에 급매가 많이 나올 거 같다.
Q. 2021년 1월 1일부터 시행되는 양도소득세 관련 조항은?
1. 보유기간 기산.
2. 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가.
2가지다.
1. 보유기간 기산은 양도소득세 비과세 때문에
아주 중요하다.
보유기간 기산
소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
양도소득세 비과세 조항 내용
1세대가 1주택만 보유한 경우
조정대상지역이 아니면 보유기간 2년 이상,
조정대상지역이면 보유기간과 거주기간이
2년 이상일 경우 실거래가 9억원 이하
비과세다.
예를 들어 5억원에 산 아파트를
9억원에 팔면 양도차익 4억원.
4억원이나 벌었지만 세금을 하나도 안 낸다.
여기까지는 다들 알고 있다.
그래서 저 보유기간 기산이 왜 중요한데?
되물을 거 같다.
사례를 살펴봐야만 이해할 수 있다.
1) 최근에 1세대 1주택자가 된 경우
서울 전지역은 2016년 11월 3일
조정대상지역이 되었다.
실거주 하고 있는 서울 A아파트를
조정대상지역 지정 이후인
2016년 말 매매, 실거주 중이다.
B아파트를 2017년 전세끼고 매매(갭투자)했다.
갭투자한 B아파트를 2020년 6월 1일에 팔았다.
이 사람이 A아파트를 내년에 팔 경우
어떻게 될까?
내년에 실거주하고 있는 A아파트를 팔 경우
양도세 비과세 혜택을 받지 못한다.
그 이유는 1세대 1주택자가 된 시점이
2020년 6월 1일이므로 그때부터
보유기간을 다시 1일부터 계산하기 때문이다.
2022년 6월 1일 이후에 팔아야
양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
맞다. 집값은 계속 오를 거라면
2년 기다렸다가 팔면 되지 생각할 수 있다.
이 사람이 A아파트를 4억원에 사서
현재 9억원이라면 양도차익 5억원.
올해 9억원에 팔면 세금 한푼 안 낸다.
매도가격 9억 - 매수가격 4억 = 양도차익 5억이다.
계산 편의상 매도가격은 그대로로 가정하자.
| 매도 시기 | 보유기간 | 양도소득세율 | 양도소득세 |
| 2020년 12월 31일까지 | 2년 이상 | 비과세 | 0원 |
| 2021년 1월 1일부터 2021년 5월 31일까지 | 1년 미만 | 50% | 2억 5천만원 |
| 2021년 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지 | 1년 이상 2년 미만 | 60%(양도소득세 인상)* | 3억원 |
| 2022년 6월 이후 | 2년 이상 | 비과세 | 0원 |
* 2021년 6월 1일부터 양도소득세율이 인상된다.
위 표에서 볼 수 있듯이
올해 말에 팔지 않으면
2022년 6월 이후에 팔아야 한다.
현재 살고 있는 집에 만족한다면
그대로 있는 게 좋다.
새로 사는 과정에서
취득세 등 공과금을 내야 하기 때문이다.
2년 뒤 가격 변동을 여러가지로 계산해보자.
| 가격 변동 | 매수 가격 | 매도 가격 | 양도 차익 |
| -10% | 4억원 | 8억1000만원 | 4억 1천만원 |
| -5% | 4억원 | 8억 5500만원 | 4억 5500만원 |
| 0% | 4억원 | 9억원 | 5억원 |
| 5% | 4억원 | 9억 4500만원 | 5억 4500만원 |
| 10% | 4억원 | 9억 9000만원 | 5억 9000만원 |
현재가 고점이고 2022년 즈음에는
집값이 하락할 거라고 생각하면
파는 게 현명하다.
그대로라고 보거나
더 오를 거라고 생각한다면
2022년 6월까지 그냥 보유하고 있으면 된다.
2) 1세대 2주택자 조정대상지역에 2주택 보유
A주택에는 실거주 2년 이상 함.
A아파트 실거주
매수가격 4억, 현재 9억, 차익 5억
B아파트 갭투자
매수가격 7억, 현재 14억, 차익 7억
인 경우 살펴보자.
시기를 잘 보고 투자를 잘 한 사람이라고
볼 수 있을 거 같다.
A, B 아파트 모두 조정대상지역 지정 이후
취득했다고 가정하자.
이런 사람들은 고민이 많을 거 같다.
두 아파트를 올해 모두 팔 경우와
내년에 팔 경우를 비교해보자.
편의상 명의자가 1명으로 계산하자.
올해 모두 팔 경우
이 경우에는 순서가 중요하다.
실거주한 주택을 나중에 팔아야 비과세다.
| 매도 순서 | 아파트 | 보유기간 | 양도차익 | 양도소득세율 | 양도소득세 | 지방소득세 | 세금 총합 |
| 1 | B아파트 | 2년 이상 | 7억원 | 42+10* = 52% | 3억 2860만원 | 3286만원 | 3억 6146만원 |
| 2 | A아파트 | 2년 이상 (거주 2년 이상) |
5억원 | 비과세 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 합계 | 12억 | 3억 6146만원 |
* 조정대상지역 2주택자 양도소득세 중과 10%p
7억 * 52 % - 누진공제(3540만원) = 3억 2860만원
총 수익은 양도차익 합 12억원 - 3억 6146만원 = 8억 3854만원.
올해를 넘어가면 내년에
2채를 모두 파는 경우는 많지 않을 거 같다.
내년 2021년 5월 31일 이전에 팔 경우
이 경우에는 양도차익이 적은 A아파트부터
팔아야 유리하다.
보유기간 기산 때문에 1주택 비과세 적용을
어차피 받을 수 없기 때문에.
| 매도 순서 | 아파트 | 보유기간 | 양도차익 | 양도소득세율 | 양도소득세 | 지방소득세 | 세금 총합 |
| 1 | A아파트 | 2년 이상 | 5억원 | 42+10* = 52% | 2억 2460만원 | 2246만원 | 2억 4706만원 |
| 2 | B아파트 | 2년 이상 | 7억원 | 42% | 2억 5860만원 | 2586만원 | 2억 8446만원 |
| 합계 | 12억원 | 5억 3152만원 |
* 조정대상지역 2주택자 양도소득세 중과 10%p
총 수익은 양도차익 12억원 - 5억 3152만원 = 6억 6848만원.
내년 2021년 6월 1일 이후에 팔 경우
| 매도 순서 | 아파트 | 보유기간 | 양도차익 | 양도소득세율 | 양도소득세 | 지방소득세 | 세금 총합 |
| 1 | A아파트 | 2년 이상 | 5억원 | 42+20* = 62% | 2억 7460만원 | 2746만원 | 3억 206만원 |
| 2 | B아파트 | 2년 이상 | 7억원 | 42% | 2억 5860만원 | 2586만원 | 2억 8446만원 |
| 합계 | 12억원 | 5억 8652만원 |
* 조정대상지역 2주택자 양도소득세 중과 20%p
총 수익은 양도차익 12억원 - 5억 8652만원 = 6억 1348만원.
정리하면 아래와 같다.
| 매도 시기 | 양도차익 | 세금 | 수익 | 올해 말과 비교 |
| 올해 말 | 12억원 | 3억 6146만원 | 8억 3854만원 | |
| 2021년 5월 31일까지 | 12억원 | 5억 3152만원 | 6억 6848만원 | -1억 7006만원 |
| 2021년 6월 1일 이후 | 12억원 | 5억 8652만원 | 6억 1348만원 | -2억 2506만원 |
올해 말에 파는 것과 그 뒤에 파는 것 사이에
수익차가 엄청나다.
여기에는 해가 갈수록 오를
보유세(재산세와 종합부동산세)는
계산하지 않은 거다.
2022년 말까지 10% 오른다면?
집값이 향후 2022년 말까지 20% 오른다고
가정해보고 다시 계산해보자.
| 매수가격 | 2020년 현재 | 2022년 말 | 양도차익 | |
| A아파트(실거주) | 4억 | 9억 | 9억 9천만원 | 5억 9천만원 |
| B아파트(갭투자) | 7억 | 14억 | 15억 4천만원 | 8억 4천만원 |
2번째 주택을 팔았을 때
보유기간이 새로 계산되므로
1주택자가 되어도
오래 실제로는 보유했지만
보유를 안 한게 되어
장기보유특별공제를 못 받는다.
| 매도 순서 | 아파트 | 보유기간 | 양도차익 | 양도소득세율 | 양도소득세 | 지방소득세 | 세금 총합 |
| 1 | A아파트 | 4년 이상 | 5억 9000만원 | 42+20* = 62% | 3억 3040만원 | 3304만원 | 3억 6344만원 |
| 2 | B아파트 | 4년 이상 | 8억 4000만원 | 42% | 3억 1740만원 | 3174만원 | 3억 4914만원 |
| 합계 | 14억 3000만원 |
* 조정대상지역 2주택자 양도소득세 중과 20%p
총 수익은 양도차익 14억 3000만원 - 7억 1258만원 = 7억 1742만원.
2022년 말까지 20% 오른다면?
집값이 향후 2022년 말까지 20% 오른다고
가정해보고 다시 계산해보자.
| 매수가격 | 2020년 현재 | 2022년 말 | 양도차익 | |
| A아파트(실거주) | 4억 | 9억 | 10억 8천만원 | 6억 8천만원 |
| B아파트(갭투자) | 7억 | 14억 | 16억 8천만원 | 9억 8천만원 |
2번째 주택을 팔았을 때
보유기간이 새로 계산되므로
1주택자가 되어도
오래 실제로는 보유했지만
보유를 안 한게 되어
장기보유특별공제를 못 받는다.
| 매도 순서 | 아파트 | 보유기간 | 양도차익 | 양도소득세율 | 양도소득세 | 지방소득세 | 세금 총합 |
| 1 | A아파트 | 4년 이상 | 6억 8000만원 | 42+20* = 62% | 3억 8620만원 | 3862만원 | 4억 2482만원 |
| 2 | B아파트 | 4년 이상 | 9억 8000만원 | 42% | 3억 7620만원 | 3762만원 | 4억 1382만원 |
| 합계 | 16억 6000만원 | 8억 3864만원 |
* 조정대상지역 2주택자 양도소득세 중과 20%p
총 수익은 양도차익 16억 6000만원 - 8억 3864만원 = 8억 2136만원.
정리하면 아래와 같다.
| 매도 시기 | 양도차익 | 세금 | 수익 | 올해 말과 비교 |
| 올해 말 | 12억원 | 3억 6146만원 | 8억 3854만원 | |
| 2021년 5월 31일까지 | 12억원 | 5억 3152만원 | 6억 6848만원 | -1억 7006만원 |
| 2021년 6월 1일 이후 | 12억원 | 5억 8652만원 | 6억 1348만원 | -2억 2506만원 |
| 2022년 말 (10% 상승) | 14억 3000만원 | 7억 1258만원 | 7억 1742만원 | -1억 2112만원 |
| 2022년 말 (20% 상승) | 16억 6000만원 | 8억 3864만원 | 8억 2136만원 | -1718만원 |
결론
위 계산 결과를 보면 알 수 있듯
2022년 말까지 현재보다 20%나
아파트 가격이 올라도 손해다.
위 표는 보유세는 아예 빼놓고
계산한 결과다.
보유세까지 함께 계산한다면
2채 이상 보유했고
2년 이상 실거주한 주택이 있다면
올해 말까지 모두 정리하는 게 이익이다.
그리고 적당한 주택을
1채만 사는게 최대이익이다.
아직 급매가 안 나오는 건
시간이 있기 때문이다.
정부 정책과 가격 변동 눈치를 보다가
연말이 다가오면 결정을 할 거 같다.
지금 아파트 가격도 미친 가격이라고 하는데
여기서 20% 더 오르기를 기대할 수 있을까.
물론 2주택 이상 보유한 사람들이
보유 주택을 모두 처분하고
다시 사람들이 말하는 똘똘한 한채를
다시 산다면 고가 아파트는
더 오를 수도 있을 거 같다.
하지만 고가 아파트는
보유세 부담이 있기 때문에 계속 오르기는
어려울 거 같다.