경실련 자료 오류
경실련의 자료를 보다가 놀랐다.
아니, 어떻게 이걸 이렇게 계산하지.
(출처: 경실련 [보도자료] 국토부 서울아파트값 통계 공개질의 회신결과, 문재인 정부 상승률 과거 두 정부보다 5배 높았다, 2020. 7. 22.)
이 부분이다.
계산이 어떻게 보이는가.
연평균 상승률을 단순 계산한 것이다.
문재인 정부를 보자. 36개월이니 3년이다.
국토부 상승률은 14.2%
연평균 상승률은 경실련에서 추가한 자료다.
14.2 / 3 = 4.7%다.
경실련 상승률은 52%
52 / 3 = 17.3% 다.
직접 검산 해보기
연평균 상승률을 이렇게
계산하는 것이 맞을까?
당연히 나누기 3 해야지
맞네라고 생각할 수 있다.
직접 검산을 해보자.
2017년 5월에 10억원짜리 집이
17.3%씩 해마다 오르면 얼마나 될까?
| 2017년 5월 가격 | 2018년 5월 가격 | 2019년 5월 가격 | 2020년 5월 가격 |
| 상승률 | 1년 동안 17.3% 상승 | 1년 동안 17.3% 상승 | 1년 동안 17.3% 상승 |
| 10 억원 | 11.7 억원 | 13.8 억원 | 16.1 억원 |
10억원짜리 아파트가
해마다 17.3%씩 상승한다면
(이게 연평균 상승률의 의미일 것이다)
3년 뒤에는
약 16.1억원이 된다.
3년 동안 61%가 오른다.
52%가 오른 15.2억원이 아니다.
이렇게 계산이 다른 이유는
경실련이 부동산 같은 자산은
복리처럼 계산해야 한다는 것을
생각하지 못했거나
깜빡했기 때문으로 보인다.
100만원에 15% 이자라면
1년 뒤 115만원이 되고
다시 115만원에 15% 이자가 붙으므로
2년 뒤에는 132.3만원이 되고
다시 132.3만원에 15% 이자가 붙으므로
3년 뒤에는 152.1만원이 된다.
100만원이 3년 동안 올라서 152.1만원이
되었다면 3년 동안 52.1% 상승한 것이다.
하지만 연평균 상승률은 15%다.
17.3%가 아니라.
이 표의 문제점: 숨어 있는 어떤 의도
이 표에는 어떤 의도가 있어 보인다.
대학교 학부 보고서도
이렇게 쓰지는 않는다.
이런 식으로 쓰면 담당 교수가
이렇게 물을 가능성이 높다.
"자네는 혹시 선동을 하고 싶은 건가?"
이 표가 공평하지 않기 때문이다.
정권별로 보고 싶었다면
이명박 정부와 박근혜 정부를
나눠서 봐야 한다.
두 정부를 합쳐놓고 그래프 하나 없으니
이명박, 박근혜 정부 때는
부동산 가격이 완만하게 오른 것처럼
착각하게 만들고 있다.
이명박 정부는 2008년 2월 25일 시작,
2013년 2월 24일 종료되었다.
위 그래프를 보자.
집권 초 2008년 2월 급격히 오른
가격이 급격히 떨어졌고,
다시 급격히 오른 뒤
완만하게 떨어졌다.
당시 기사를 찾아보라.
그때 여론이 어땠는지.
(참고: 2009년 서울 수도권 부동산 가격 급상승, 급등 시기 때 기사 찾아보기)
두 정부를 합쳐 놓아
박근혜 정부 때도
연평균 2.9%
(이 통계가 왜 틀렸는지는
앞에서 설명했다)
오른 것처럼 보인다.
실제 자료를 보자.
박근혜 정부는 2013년 2월 25일에 시작되었다.
2017년 5월 9일 종료되었다.
(관련 글: Q. 2009년과 2020년 서울 공동주택 부동산 가격 급상승의 공통점은?)
위 그래프가 보이는가?
박근혜 정부 때 가격이 쭉 올라갔다.
서울 실거래 지수는
2013년 2월 78.5였다.
2017년 5월은 95.2였다.
박근혜 정부 때 서울 아파트 가격은
(95.2-78.5) / 78.5 × 100
= 21.2% 상승했다.
주식시장도 그렇고, 모든 시장은
상승기와 침체기가 있다.
기간이 길어질수록 평균을 내면
상승폭도, 침체폭도 줄어든다.
이전 두 정부를 합쳐서 통계를 냄으로써
두 정부의 변동폭은 확 줄어들게 되었다.
이렇게 표로 보여주면
자세한 사항을 모르는 사람들을
더 자극하게 된다는 것은 확실하다.
문재인 정부가 문제가 많네,
문재인 정부의 부동산 정책은
완전 실패했네 이렇게 생각하게 되고
보수정부는 부동산 정책을
제대로 했구나 생각하게 된다.
문재인 정부 때 크게 안 올랐다는
말이 아니라 문재인 정부 때만
오른 것처럼 보이게 만든 것이
문제인 것이다.
앞에서 살펴봤듯이
부동산 가격이 급격히
오르기 시작한 것은
박근혜 정부 때부터다.
왜 그 사실을 당연히 알테고
표로 나타낼 수 있는데
왜 안 했을까.
그 이유까지는 잘 모르겠다.
왜 그래프 하나 추가해주면
사람들이 오해하지 않을텐데
그걸 안 했을까 그 이유도 잘 모르겠다.
자극적인 보도자료,
자극적인 정부 비판이
경실련에 대한 더 많은 관심을
갖게할 것은 확실한 건 같다.
실제로도 그렇고.
누군가 경실련의 자료를
바탕으로 이야기한다면
다시 자세히 살펴 보라고
말하고 싶다.
시민단체는 기본적으로
연구단체는 아니므로.
이명박 정부, 박근혜 정부, 문재인 정부 공동주택 통합 매매 가격 실거래가격지수 비교
공동주택 통합 매매 가격 실거래가격지수를 각 정부 별로 비교해보면 아래와 같다.
| 행정구역 | 이명박 정부 2008년 3월 ~ 2013년 2월 |
박근혜 정부 2013년 3월 ~ 2017년 4월 |
문재인 정부 2017년 5월 ~ 2020년 8월 |
| 수도권 | -9.70% | 15.60% | 27.00% |
| 서울 | -6.60% | 18.80% | 45.60% |
| 인천 | -10.00% | 11.70% | 10.40% |
| 경기 | -11.20% | 14.40% | 19.20% |
| 전국 | 3.70% | 16.20% | 14.80% |
| 지방 | 33.40% | 17.20% | 1.70% |
| 광역시 | 13.70% | 21.90% | 10.20% |
| 지방광역시 | 33.80% | 25.90% | 9.90% |
| 지방도 | 32.80% | 9.90% | -6.50% |
(출처: 이명박 정부, 박근혜 정부, 문재인 정부(~2020년 8월까지) 공동주택 통합 매매 가격 실거래가격지수 그래프와 표로 비교해 보기)
경실련 표를 다시 보자.
어떻게 보이는가? 사람들이 위 아래 두 표를 봤을 때 반응이 과연 같을까?