서울 아파트 가격 언제 떨어질까? 김기원 데이터노우즈 대표 의견 살펴보기

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서울 아파트 가격 언제 떨어질까? 김기원 데이터노우즈 대표 의견 살펴보기

모난Monan 2020. 7. 18. 16:00

서울 아파트 가격 떨어질까?

2012년 이후로 계속 오르는 추세다.

떨어지지 않고 있다.

언제까지나 계속 오를 수는 없다.

떨어진다면 언제 왜 떨어질까?

여러 전문가들의 의견을 찾아봤다.

그들의 주장과 논거를 살펴보는 것만으로

공부가 되니까.

1. 홍춘욱 이코노미스트 의견

2. 김기원 데이터노우즈 대표 의견

3. 채상욱 애널리스트 의견

김기원 데이터노우즈 대표

빅데이터 기반 인공지능 부동산 스타트업을

운영하고 있다고 한다.

주장과 논거 살펴보기

(출처: "서울 아파트값 '어깨' 수준..2023년부터 하락 시작", 한국경제, 2020. 7. 16.)

2007년 금융위기 때 부동산 시장과 비교해보면 현재 서울 아파트 가격은 당시와 비슷한 고평가 구간에 진입했다고 설명했다. 김 대표는 “서울의 2인 가구 이상 평균 소득 대비 아파트 가격을 비교하면 현재 가격은 과거 아파트 가격이 고점을 찍은 2007~2008년 지표에 근접하고 있다”고 말했다.

(중략)

김 대표는 이르면 2023년부터 서울 부동산 시장 하락이 시작될 것이라고 내다봤다. “전국에 50조원 규모의 토지보상금이 풀리는 등 유동성이 넘쳐나면서 올해 말이나 내년께 고점을 찍을 것”이라고 했다. 그러나 높은 세제 등 정부 부동산 규제의 효과가 본격화하고, 2015년부터 급증한 민간임대사업자 주택의 장기임대(8년) 기간이 끝나는 2023년에 차익을 실현하기 위한 매물이 풀리면 하락장이 시작될 것으로 전망했다.

서울의 입주 물량이 부족하지만 가격이 오를 여지는 크지 않다고 주장했다. 김 대표는 “과거 서울 아파트 시장의 대세하락 구간이었던 2010~2013년에도 입주 물량은 그다지 많지 않았다”고 설명했다.

(출처: [부동산] 시중에 급증하는 통화량…부동산 버블은 거기서 시작된다, 매일경제, 2020. 7. 17.)

좀더 상승할 수 있는 여력이 있긴 하지만, 앞으로 발생할 1~2년간 상승은 거의 마지막 상승 버블이 될 가능성이 높을 수밖에 없다. 이러한 상황에서 돌발 변수가 있다. 바로 시중에 급증하는 통화량이다. 통화량 증가는 부동산 등 실물자산 상승으로 이어질 가능성이 높다. 다음 차트는 시중의 M1 통화량과 서울, 경기도의 아파트 시가총액의 비율을 구한 것이다. 빨간색선은 시중의 현금이라 할 수 있는 M1 통화량의 증가를 보여주고 있다. 보는 것처럼 올해 들어 급증하고 있는 것을 확인할 수 있고 증가세는 2003년 이후 사상 최고치다. 이런 상황이다 보니, 서울 및 경기도의 통화량 대비 아파트 시가총액 비율은 최근 오히려 하락하는 모습이다.

그 원인은 최근 수도권 아파트 가격이 계속 상승하고 있지만, M1 통화량이 이보다 더 빠르게 상승하고 있기 때문이다.

2007~2008년이 통화량 대비 서울과 경기의 아파트 시가총액 비율이 사상 최고였고, 이는 풀린 통화량 대비 2007~2008년 서울, 경기의 아파트 가격이 상당히 고평가됐음을 의미한다. 그리고 그때가 실제로 과거 고점이기도 했다. 그런데 최근 데이터를 보면 심히 우려할 만한 모습이다. 2014년부터 지속적으로 꽤 오랜 기간 서울, 경기의 아파트 가격이 상승했음에도 불구하고 최근 시중에 통화량이 그 이상으로 너무 많이 풀리다보니 통화량 대비 아파트 시가총액 비율이 오히려 하락하고 있는 모습이다. 즉 이 데이터만 보면 서울, 경기의 아파트 가격이 더 올라갈 수 있는 여지가 꽤 있다는 것을 의미한다. 이런 상황에서 정부가 집값을 잡으려고 아무리 규제한다 해도 근본적인 한계가 있을 수밖에 없는 상황이다.

다만 통화량 이외에도 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 요인은 상당히 많다. 그렇기 때문에 다양한 데이터를 근거로 시장을 종합적으로 분석할 필요가 있다. 지금은 사상 초유의 일이 벌어지고 있다. 실물 경기는 좋지 않고 서울의 소득 대비 주택 가격은 고평가이고, 주택 구매력 지수 또한 고평가로 들어간 상태이고, 정부의 부동산 규제 의지는 그 어느 때보다 강력하다. 그런데 최근 시중에 풀린 통화량이 너무 많아서 또다시 부동산이 오를 수 있는 환경이다.

논거

1. 2023년부터 매물 증가

민간임대사업자 주택의 장기임대(8년) 기간이 끝나는 2023년에 차익을 실현하기 위한 매물이 풀리기 시작

2. 입주 물량 부족과 가격 상관관계 낮아

서울의 입주 물량이 부족하지만 가격이 오를 여지는 크지 않다

과거 서울 아파트 시장의 대세하락 구간이었던 2010~2013년에도 입주 물량은 그다지 많지 않았다

3. 토지보상금 풀려 유동성 증가

전국에 50조원 규모의 토지보상금이 풀리는 등 유동성이 넘쳐나면서 올해 말이나 내년께 고점을 찍을 것

4. 세제 등 정부 규제 효과 본격화

높은 세제 등 정부 부동산 규제의 효과가 본격화

결론: 2023년부터 하락 시작

다시 살펴보기

아파트 가격에 영향을 끼치는

주요 요인별로 그의 의견을

다시 살펴보자.

1. 유동성 2. 심리 3. 공급 4. 정부 규제

1. 유동성

토지보상금 등 유동성이 넘쳐서 2021년까지는 오를 것

2. 심리

크게 다루고 있지 않다.

3. 공급

홍춘욱 이코노미스트는 신축 아파트 공급을

중요하게 봤다면 김기원 대표는

새 아파트 공급의 영향을 크게 보지 않는다.

그 근거는 2010~2013년에 새 아파트 공급이

없어도 서울 아파트 가격이 하락했다는 거다.

대신 기존 아파트가 매물로 나오는 건

주요 가격 하락 요인으로 생각한다.

2023부터 민간임대사업자 장기임대 물량이

풀리기 시작하면 시장에 공급이 늘어

가격이 떨어지기 시작할 거라고 주장한다.

4. 정부 규제

다주택자 보유세(재산세, 종합부동산세) 강화 등

정부 규제 효과가 나타나는데 시간이 걸린다.

효과가 2~3년 후라고 말하는 것으로 보인다.

"2018년 7월 공개된 국토교통 분야 관행혁신위원회 권고안에 따라 90% 가까이 현실화율을 책정할 것으로 내다보고 있다. 현재 공동주택 공시가격 현실화율은 69.0%다."

(출처: 서울주민 재산세 2조 넘는다…올해 13년만에 최대폭 증가, 매일경제, 2020. 7. 14.)

종합부동산세율도 오를 예정이고

공시가격 현실화율도 계속 오를 예정이다.

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