서울 아파트 가격 떨어질까?
2012년 이후로 계속 오르는 추세다.
떨어지지 않고 있다.
언제까지나 계속 오를 수는 없다.
떨어진다면 언제 왜 떨어질까?
여러 전문가들의 의견을 찾아봤다.
그들의 주장과 논거를 살펴보는 것만으로
공부가 되니까.
3. 채상욱 애널리스트 의견
채상욱 애널리스트
2012년에 주택 가격 상승을
전망해서 유명해졌다.
현재 하나금융투자 애널리스트로 일한다.
건축학 전공으로 건설회사에서도 일했다.
금융 전문가들과는
바라보는 관점이 다르다.
그래서 그런지 새로운 의견이 많다.
물론 그 주장이 맞을지는 두고 봐야겠지만.
관련 기사
□ 족집게 부동산 분석가 채상욱 애널리스트, 신동아, 2019. 5. 21.
□ [집코노미] 채상욱 "아직도 모르나…집값 상승 공식 깨졌다", 한국경제, 2019. 4. 2.
□ [동학개미운동 연속인터뷰]부동산 족집게 애널의 충고…“서울 아파트 고집할 필요 없어”, 뉴스웨이, 2020. 7. 3.
□ [AT 부동산포럼] 채상욱 수석연구원 "7·10 대책으로 주택 통한 수익 '제로'에 수렴할 것", 아시아타임즈, 2020. 7. 16.
주장과 논거 살펴보기
(출처: 족집게 부동산 분석가 채상욱 애널리스트, 신동아, 2019. 5. 21.)
- 일부에서는 “서울 집값이 크게 떨어진 건 아니다. 다소 숨을 고른 정도이고, 이제 조만간 다시 오를 것”이라고 전망한다.
“나는 그 의견에 동의하지 않는다. 서울시내 거의 모든 아파트 단지 집값이 지난해 9월 가격보다 10~20% 정도 떨어졌다. 지금 서울 주택 시장은 ‘상승세 둔화’가 아니라 명백한 ‘하락’ 국면이다.
지금 집값이 ‘바닥’이라는 일부 의견에도 동의하기 어렵다. 4월 말 부동산 공시가격이 발표됐다. 6월 1일, 이 가격을 기준으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 부과된다. 시장 참여자 다수가 정부의 부동산 정책 변화를 체감하게 될 것이다. 그러면 ‘액션’이 시작될 수밖에 없다. 지금까지는 발 빠른 시장 참여자만 움직였다. 이제 바야흐로 본게임이 시작된다. 그런데 집값이 반등할 수 있을까. 집값이 오르려면 투자 수요가 몰려야 한다. 지금은 스마트한 투자자가 주택에 관심을 가질 때가 아니다.”
(출처: [집코노미] 채상욱 "아직도 모르나…집값 상승 공식 깨졌다", 한국경제, 2019. 4. 2.)
“두 가지의 기준선이 있다. 서울과 수도권을 기준으로 공시가격 6억원 초과 여부(지방 3억원), 전용 85㎡ 초과 여부다. 이를 기준으로 임대사업자 등록의 실익이 갈리기 때문이다. 그동안 집값을 올린 건 임대사업자 같은 투자수요였다. 특정 지역에서 매수자의 보증금승계비율, 그러니까 갭투자 비율이 높았던 시기엔 어김없이 집값이 크게 올랐다.
그런데 9·13 대책 이후 새로 취득한 주택은 임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산 배제와 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 없게 됐다. 정부는 여기에다 장기보유특별공제(10년 최대 70%) 혜택도 손봤다. 공시가격 6억원을 넘어가는 집은 의무임대기간을 채운 뒤 양도하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없게 됐다. 서울 집값을 밀어올리던 소형 고가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억 초과) 아파트에 쏠리던 투자 수요가 감소할 수밖에 없기 때문에 약세 전환을 예상했던 것이다.”
▶공급량이나 입지, 개발호재 같은 전통적 판단기준은 더 이상 부동산값에 영향을 줄 수 없단 이야기인가.
“이제 시장은 완전히 분절됐다. 4등분해서 각 분할(Segment)에 따라 달리 봐야 한다. 서울 요지의 소형 고가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억 초과) 아파트는 투자 매력이 너무 줄어들었다. 입지 좋은 서울 강남의 신축 단지 가격이 왜 꺾이고 있겠는가. 예컨대 강남 아파트를 새로 취득한 3주택자라면 10년 뒤 10억원이 오르더라도 처분할 때 양도세로 6억5000만원을 내야 한다. 보유기간 동안 내는 수억원대의 종부세까지 고려하면 세후로 남기는 게 없다. 종부세는 투자원금이 손괴될 수 있을 만큼 무서운 세금이다.
반대로 임대주택 등록이 가능한 소형 저가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하) 아파트엔 여전히 투자 메리트가 있다. 이들에 대해선 부동산시장의 전통적인 펀더멘탈이 유효하다.”
(출처: [동학개미운동 연속인터뷰]부동산 족집게 애널의 충고…“서울 아파트 고집할 필요 없어”, 뉴스웨이, 2020. 7. 3.)
지난 22일 여의도 하나금융투자 본사에서 만난 채상욱 하나금융투자 연구원은 “작년부터 다주택자를 겨냥한 부동산 정책 때문에 서울 아파트는 예전보다 매력적이지 않다”라며 운을 뗐다. 그는 “단기간 집값 상승을 노리는 사람은, 지금은 서울시내 어디서도 뜻을 이루기 어려울 거다”라고 말했다.
채 연구원은 “오히려 장기적으로는 경기도 지역, 제 3기 신도시가 전망 있어 보인다”라고 단언했다. 그는 “앞으로는 서울에는 재건축이나 재개발 속도가 둔화되고, 노후 주택이 많아지는 반면 경기도를 둘러싼 외곽 신도시들은 신축 주택들이 계속 공급될 것 같다. 이 중에서 교통망이 확보되면 ‘청담위에 분당 있었던 때’로 다시 또 돌아갈 것 같다는 생각이 든다”라고 말했다.
(중략)
2017년 ‘8·2 부동산 대책’을 두고서도 “시장은 단기적으론 위축되겠지만 영향이 거의 없을 것”이라는 전망이 화제가 됐다. 그의 예상대로 정부의 각종 부동산 정책에도 집값은 오히려 강세를 나타냈다. 그야말로 대세 상승장이었다.
그러나 작년 이후부턴 모두가 대세 상승장에 동참할 때 ‘하락’으로 전망을 바꾼 유일한 부동산 전문가다. ‘9·13 대책’이 시장의 판도를 바꿨다는 이유에서다.
‘9·13 대책’은 문재인 정부가 정확히 다주택자를 겨냥한 규제다. 이제 2주택자가 집을 팔면 양도차익의 최대 57.2%, 3주택 이상자는 최대 68.2%를 세금으로 내야 한다. 세금 폭탄을 피하기 위해 부동산을 팔지 않고 계속 보유한다 해도 마찬가지다. 이때는 종부세가 부담이 된다. 다주택자 종부세율은 최고 3.2%에 이른다.
채 연구원은 “이미 부동산 가격이 오를 대로 올랐다. 2013년 때만 해도 우리나라 주택 전체의 시가총액이 3천조원도 안 됐는데, 지금은 5천조원이 넘는다. 평균적으로 1.6배 올랐고 대부분 지역은 2배 이상 올랐다”라며 “그래서 지금은 아주 비싸다고 생각한다. 이 같은 생각은 나만하지 않고, 최근 현 정부도 부동산 주택 시장이 굉장히 과열됐다고 생각하니 시장 안정화 정책을 계속해서 내는 것 같다”라고 덧붙였다.
그를 인터뷰한 기사들을 보면
다른 전문가들과 다른 차이점을
발견할 수 있다.
정부의 무슨 무슨 대책의
효과에 대해서 주로 이야기한다.
주장
2019년부터 서울 부동산 시장은 하락 국면이다
논거
정부 규제에 따른 수익률 저하
이미 집 값이 많이 올랐고
정부 규제(9.13 대책 등)로 수익률이 떨어졌다.
→ 단기 시세차익을 노린 투자 불가
그가 하락국면이라고 주장한 논거 중
하나는 보유세다.
이 보유세가 2022년에 완성된다고 말한다.
그 이유는 2018년 9월 13대책 때
발표된 아래 내용 때문이다.
공정시장가액비율이 2022년에 100%가 된다.
기존 세율 그대로 했을 때도
보유세 부담이 커지는데
종부세 인상안을 발표했다.
결론
일단 2020년 올해 엄청 급상승하고 있으니
그의 주장은 틀렸다고 볼 수 있다.
그가 말한 보유세 완성이 2022년이니
그의 주장이 장기적으로 맞다면
2022년~2023년부터는
주택가격 하락이 뚜렷하게 나타날 거 같다.