서울 아파트 가격 언제 떨어질까?
2012년 이후로 계속 오르는 추세다.
떨어지지 않고 있다.
언제까지나 계속 오를 수는 없다.
떨어진다면 언제 왜 떨어질까?
여러 전문가들의 의견을 찾아봤다.
그들의 주장과 논거를 살펴보는 것만으로
공부가 되니까.
3. 채상욱 애널리스트 의견
홍춘욱 이코노미스트
유명한 이코노미스트다.
'돈의 역사' 등 경제 관련 서적을 여러권 집필했다.
아래는 위 영상 내용을 그대로 적은
내용이다.
(출처: 정부만 모르는 서울아파트 '폭등' 이유, 홍춘욱의 경제강의노트 유튜브 채널)
경기가 나쁜데 집값이 오를 수 있나요?
사실이죠.
파란선은 경기동행지수 빨간선은 주택가격 상승률인데
경기동행지수는 백을 기준으로 해서
100이상이면 호황 100이하면 불황인데
지금 우리나라 주택시장의 호황과 달리
경기동행지수는 2008년 글로벌 금융위기보다 나빠요
결국 지금 집값이 오르는 것은 전체 경기랑
별로 상관 없는 일이다라는 걸 알 수 있는 거죠.
왜 이런 일이 벌어졌냐?
두 가지 때문이겠죠.
첫 번째, 정부가 제로금리 만들었잖아요.
0.5%까지 금리 인하하면서 경기 살리려 노력하구요
더 나아가 정부가 이번에 3차 추경하면서
우리나라 경기가 나빠진 것을 적극적으로 살리려고 노력하고
미증시 급등하고 하니까
지금 우리는 안 좋지만 미래는 좋아지겠구나라는
정책의 효과가 나타난 게 가장 클 겁니다.
여기에 부동산 시장이 2008년에도 고점 대비해서
전국 아파트 가격 기준으로 해서 1.5%밖에 안 빠질 정도로
부동산 시장이 상대적으로 안정적 시장이었던 것
또 3~5월 강남 쪽 세금 관련 매물로 조금 조정받은 걸 제외하고는
코로나 쇼크 중에도 부동산 시장이 잘 돌아갔던 것에 대한 신뢰
이런 것들이 복합적인 거 같아요.
따라서 제 생각에는 현재와 같은 조건이 이어진다면
서울 독주가 계속 되지 않겠냐...
빨간선은 서울의 인허가물량, 인허가는 아파트만 포함하는 거 아니에요.
각종 오피스텔, 단독주택, 빌라도 다 포함됩니다.
빨간선은 서울의 입주 물량, 이제 입주하는 거,
집을 문을 열고 들어가는 거죠.
그래서 아까 말씀드린 것처럼
2015~16년에 왕창 집을 지었던 게 3~4년 지나
입주로 이어지자나요.
그게 언제냐
작년부터 올해사이에 입주가 많이 이루어지고 있죠
그런데 인허가가 2018~19년에 급격히 감소한 걸 생각하면
착공도 올해 기대하기 어렵다는 거죠
왜 인허가도 없는데 여기서부터 여기까지 저희 집 짓겠어요
OK 도장찍어 주는게 인허가인데
착공은 그 뒤의 일이잖아요.
따라서 인허가도 줄고, 착공도 줄어들고 있는 상황에서
입주물량은 적어도 언제까지 2021~22년 정도까지는 줄 거 같아요.
따라서 주택시장의 신축주택이 굉장히 드물어지는 과정에서
실수요자들이 초조감을 느끼는 시장 상황이 나타나고 있기에
다음에 발표될 22번째 정부의 부동산시장 안정대책에는
이 문제들을 좀 완화시킬 수 있는
여러가지 부분들을 담았으면 하는 희망을 가져봅니다.
요약
Q. 경기가 나쁜데 어떻게 집값이 오르는가?
경기동행지수는 2008년 글로벌
금융위기 때보다 나쁘다.
경기와 집값 상승은 현재 별 상관이 없다.
Q. 집값 상승의 원인은?
1. 0.5%까지 낮춘 제로금리.
2. 3차 추경 미국 증시 급상승 등 미래에 대한 기대
3. 입주물량이 줄어들고 있는 상황에서 느끼는
실수요자들의 초조감
(2021~22년까지 입주물량이 줄어든다.)
→ 서울 독주가 계속될 것.
서울 아파트 가격 상승 원인 분석
크게 3가지로 나눠서 보고 있는 것.
1. 유동성 2. 심리 3. 공급
1. 유동성
0.5%까지 낮춘 제로 금리는
시중에 돈이 많이 풀리는 효과를 낳는다.
금리가 1%에서 0.5%로 반으로 줄면
이자만 낼 경우 대출 가능금액은 두배가 된다.
2019년 7월 18일 1.5였던 금리가
2020년 5월 28일 0.5까지 떨어졌다.
반이 아니라 1년도 채 안 돼
1/3로 떨어졌다.
실제 광의통화 M2가 급격히 늘고 있다.
참고 글
Q. 금리, 이율, 이자율이 내려가면 왜 집값이 오를까?
한국은행 기준금리, M2, 서울 수도권 아파트 가격 추이 같이 살펴보기
2. 심리
미래는 나아질 거란 기대.
현재보다 경제가 나아진다면
당연히 가격이 더 오를 가능성이 커진다.
3. 주택공급
2022년까지는 서울 아파트 공급이 준다.
지금 당장 인허가를 늘려도
공급을 늘릴 방안이 마땅치 않다.
공급은 부족한데 기대심리로 인해
수요는 많다면? 가격이 오른다.
결론
정부가 공급 대책을 내놓지 않는다면
2022년까지는 서울 아파트 가격이 오를
가능성이 크다.
언제 떨어질 거란 이야기는 없다.
정부 정책에 따라 달라질 수 있으니까.
정부의 대규모 공급 대책이 나온다면
사람들은 급상승하는 이 상황에서
집을 사기보다 3~4년 뒤에 분양을
노리거나 집을 사는 쪽으로 돌아설 수 있다.
2. 심리가 안정되어
서울 아파트 가격이 안정될 거란 의견이다.