2018년 4월 24일 ｢서민·실수요자 주거안정을 위한 금융지원방안｣ 발표, 금융위원회 보도자료 전문

□ 그러나 최근들어 정책주택금융의 공급요건이 획일적이라는 지적과 함께, 사회안전판으로서의 역할이 미흡하다는 우려 제기
➊ 맞벌이, 자녀수 등에 대한 고려없이 단일소득 요건으로만 이용대상을 한정하여 실수요임자의 경제적 상황에 대한 배려가 부족
- 저신용·저소득 차주일수록 상대적으로 금리가 낮은 대출이 필요하나, 특례보증 없이는 은행권 이용이 사실상 제한
➋ 다주택자·고소득자의 전세보증 이용에 제한을 두지 않아, 서민·중산층 주거안정 지원이라는 보증 목적에 부합하지 않는 측면
- 특히, 주택보유 실태 등에 대한 사후검증이 미흡하여 정책자금이 서민·중산층 실수요자에 집중되지 못하고 있다는 지적
➌ 금리상승 및 주택가격 변동성 확대시 저소득·취약계층의 상환 부담 가중과 함께, 경제 전반의 소비를 제약할 우려
- 금리상승 리스크가 더 큰 제2금융권 변동금리 차주를 보호하고, 주택가격 하락시 차주 상환부담 감소를 위한 보완조치 강구 필요
➡ 서민·실수요자에 대한 맞춤형 주택금융 상품 공급을 통해, 주택금융이 주거안정과 실질적으로 연계되도록 지원

Ⅱ. 주거안정을 위한 맞춤형 주택금융 지원방안

< 서민‧취약계층 주거안정을 위한 금융지원 방안 >

1 주택금융 사각지대 해소

(1) 신혼·다자녀가구 : 주택구입 지원을 위한 전용 보금자리론 출시

□ (현황) 현행 보금자리론은 획일적 공급요건*으로 인해 맞벌이 신혼부부, 다자녀가구의 다양한 주거수요에 탄력적으로 대응하기 곤란
* (소득) 부부합산 7천만원 이하, (주택가격) 6억원 이하 (한도) 3억원 이내
** 보금자리론 금리 : 만기(10～30년)에 따라 3.4%～3.65% 수준(’18.4월현
재), 시중은행 고정금리 주담대 대비 0.6%p～1.2%p 낮음
ㅇ (신혼부부) 초기자금이 부족한 맞벌이 신혼부부 다수가 제외*
* 외벌이는 90%, 맞벌이는 60%가 소득기준 충족(’16년 통계청 신혼부부통계 기준)
ㅇ (다자녀가구*) 자녀수 증가·성장 등에 따른 양육비 부담에 대한 고려가 없고, 대출한도 제약(3억원)으로 추가대출 수요도 발생
* 현행 다자녀요건은 3자녀 이상만을 의미하며, 소득 6천만원 이하 & 주택면적 전용 85m2 이하시 0.4%p 금리우대 적용

□ (개선) 맞벌이 신혼부부, 다자녀가구의 특성을 반영한 전용 보금자리론 출시(’18.4월)
ㅇ (신혼부부*) 맞벌이의 경우 합산소득 85백만원 이하**로 기준 상향
* 혼인기간 5년 이내인 경우 ** 맞벌이 신혼부부의 약 74%가 해당
- 소득 70백만원이하 신혼부부(외․맞벌이 모두 포함)는 우대금리
(0.2%p↓) 혜택 신규 적용(예시: 대출액 3억원 기준 연 60만원 이자절감)
ㅇ (다자녀가구) 자녀수에 따라 소득기준, 대출한도 차등 적용 (신혼부부인 경우 중복적용 가능)
- 1자녀부터 혜택을 부여하기 위해 소득요건을 완화(1자녀 80백만, 2자녀 90백만)하고, 3자녀이상은 소득요건(1억원) 및 대출한도도 상향

* 현행 금리우대(0.4%p↓) 조건(소득 6천만원이하 등) 적용시 면적 기준을 폐지

(2) 저신용·취약계층 : 전세자금 특례보증 확대

□ (현황) 소득·신용등급이 낮은 차주나 신용회복중인 차주 등은 대출한도 부족, 제2금융권 고금리 대출 이용 등 자금마련에 애로
→ 반전세 거주 등* 주거안정성 측면에서도 취약
* 보증금있는 월세거주 비중(%) : (고소득층) 7.6, (저소득층) 28.7(’16년 국토부 주거실태조사)
□ (개선) 신용회복자, 저신용·저소득자 등에 주금공의 전세자금 특례보증*을 확대하여 취약계층의 주거안정 지원
* 은행권 전세자금 대출에 대해 주금공이 대출액의 전액(100%)을 보증(통상 보증비율은 90% 수준)
ㅇ (정책서민대출 성실상환자*) 전세자금 대출시 4천만원 한도의 특례보증(보증비율 100%) 신규 공급
* 햇살론, 미소금융, 새희망홀씨, 바꿔드림론 9회차 이상 성실납부자 또는 상환완료후 3년 이내인자(연소득 45백만원 이하)
- 주금공의 일반 전세자금보증 대출 대비 약 0.4%p(보증료 0.1%p 포함) 낮은 금리로 이용 가능
< 기 시행중 >
ㅇ (제2금융권 이용자) 징검다리 보증(제2금융권 전세대출을 은행권 저금리 전세대출로 전환)의 공공임대주택 거주자 대상 보증한도를 전세금의 80%→90%까지 확대(’17.9월)
* 총 1,050명의 차주에 362.4억원 공급(’18.3월말 기준)
ㅇ (개인워크아웃) 신용회복위원회 채무조정 중인 성실상환자(24개월이상)에 대해 특례보증 한도 확대*(2천5백만원 → 3천만원) (’17.9월)

* 총 363명 차주에게 67.0억원 공급(’18.3월말 기준)

※ 정책서민대출 이용자 및 신복위 성실상환자의 특례보증 한도는 차주 신용도와 해당 상품 이용자의 평균 전세대출 금액 등을 고려하여 차등

2 실수요자 중심으로 공급요건 개편

(1) 전세보증 : 서민 중심의 지원체계로 개편

□ (현황) 소득요건을 두지 않아 고소득자도 이용이 가능한 반면, 전세보증 기준이 다소 엄격하여 서민·실수요자 지원에 한계
ㅇ 임차보증금 요건(수도권 4억, 지방 2억)이 엄격하여 서민용 공공임대주택 입주시에도 전세보증을 이용하지 못하는 사례* 발생
* 대표적 서민 주거지원 상품인 장기전세주택※의 경우, 지역별 임차보증금수준에 따라 주금공 전세보증 공급 대상에서 제외되는 경우 발생
※ SH(서울주택도시공사)에서 공급하는 공공임대주택으로 주변 전세시세의 80%이하 수준의 보증금으로 최장 20년까지 거주 가능
ㅇ 현재 전세보증을 이용중인 경우에는 동일인 보증한도 제한(3억원)*으로 내집마련을 위한 중도금 대출(보증)이 사실상 곤란
* (예시) 2억원 전세보증 이용 → 중도금 보증은 1억원 한도내에서만 가능

□ (개선) 고액 자산가의 이용을 제한하고, 실수요 위주로 개편
ㅇ (자격제한) 다주택자 및 고소득자(연소득요건은 보금자리론 기준 적용)의 전세보증 이용을 제한
* 고소득자의 전세보증 이용 제한으로 연 1조8천억원 규모의 취약계층 전세자금 보증 지원을 위한 추가 재원 확보 효과
ㅇ (보증기준 현실화) 전세가격 상승에 따른 주거불안 및 보증 사각지대 해소를 위해 전세가격 기준 상향(수도권 5억, 지방 3억)
ㅇ (운영체계 개편) 전세보증 운영기준을 인별 → 보증상품별로 개편하여 전세거주자의 내집마련 기회를 제공

* 1) 일반 70백만원(신혼맞벌이 85백만원, 1자녀 80백만원, 2자녀 90백만원, 3자녀 1억원)
2) 중도금보증을 활용하여 주택구입을 완료한 경우에는 전세보증을 연장하지 못하도록 제한

(2) 정책모기지 : 다주택자 이용을 제한하고 실수요자 집중 지원

□ (현황) 한정된 재원을 활용하는 정책모기지 상품이 다주택자에게 공급되는 등 지원요건상의 일부 미비점 존재
ㅇ (적격대출*) 당초 가계부채 구조개선 목적으로 도입됨에 따라 주택가격 요건(9억원이하)만 충족하면 다주택자도 이용이 가능
* 주금공이 MBS로 조달한 재원을 이용하여, 일정 요건하에 금융회사로부터 양수하기로 약정한 장기·고정금리 대출
ㅇ (보금자리론) 무주택자 또는 1주택자(처분조건*)에 한하여 이용이 가능하나, 취급후 해당자격 유지 여부는 확인하지 않고 있음
* 미처분기간동안 가산금리(0.2%p) 부과 및 2년내 미처분시 대출금 회수
- 이에 따라 저리의 보금자리론을 이용한 후, 금융기관 대출을 통해 주택을 추가 구입하는 경우도 발생

□ (개선) 적격대출에 보유주택수 요건을 도입하고, 보금자리론 이용 차주에 대해서는 주택보유수 사후검증 절차 도입
ㅇ (적격대출) 무주택자 또는 1주택자(처분조건)로 이용대상자 한정
ㅇ (보금자리론) 최초 취급후 일정 주기(예 : 3년)로 이용자격 유지 여부를 확인*하고,
* 주금공이 국토부 HOMS 시스템을 통해 보유주택수 확인 후 등기부등본 대조
- 추가 주택보유 사실이 확인되는 경우, 처분유예기간(최대1년)을 부여하고 미처분시 대출금 회수조치(사전약정)
- 또한, 시중은행 대비 우대받은 금리 등을 고려하여 추가 주택 보유 시점부터 처분시까지 가산금리(0.2%p)를 부과

3 금리상승·고령화 등 리스크 요인 대비

(1) 제2금융권 주담대 : 고정금리·분할상환 주담대로 전환

□ (현황) 제2금융권 주담대는 고정금리·분할상환 비중이 낮아 질적으로 취약한 구조*이며, 대출금리**도 은행권 대비 높은 수준
* 고정금리/분할상환 비율(%, ’17말) : (은행) 44.5 / 49.8 (상호) 7.5 / 16.3
** 가계대출 가중평균금리(%, 평잔기준) : (은행) 3.47 (상호) 3.74 (저축) 6.17
ㅇ 금리상승기에 제2금융권 이용차주(가구)의 상환부담 확대 우려

□ (개선) 제2금융권 변동금리·일시상환 주담대를 장기·고정금리·분할 상환 대출로 전환(약 5,000억원 규모, (가칭)‘더나은 보금자리론’)
ㅇ (전환요건) 소득, 주택가격, 대출한도는 일반 보금자리론과 동일
- 제2금융권 주담대 특성을 고려하여 기존 보금자리론 대비 LTV, DTI 비율을 각각 10%p씩 완화(LTV 80%, DTI 70%)
- 특히, 만기일시 상환비율(0 ~ 최대 50% 이내)에 대한 선택권을 부여하여 분할상환에 따른 채무자의 월상환액 증가부담을 완화
ㅇ (금리수준) 보금자리론 기본 금리(10년만기, 3.4%, ’18.4월 기준)를 적용하되, 우대금리* 적용시 최저 2% 초반대 금리도 가능
* 취약계층(최대0.8%p) + 전자약정(0.1%p) + 안심주머니(0.02%p) = 최대 0.92%p 할인
➡ 제2금융권 주담대를 ‘저리의 고정금리로 장기에 걸쳐 원금까지 동시 상환이 가능한 대출’로 전환

(2) 주택연금 : 인출한도, 실거주요건 완화로 가입유인 제고

□ (현황) 주택연금은 고령층의 주요 노후소득원이자 부채 상환부담 완화 효과가 있어 잠재적 가입수요는 풍부한 편
ㅇ 다만, 주담대 상환용 주택연금의 일시 인출한도1), 실거주요건2)에 따른 주택활용 제약 등은 주택연금 가입 저해요인으로 작용
1) 인출한도(70%) 제약으로 가입이 어려운 주담대 보유 은퇴·고령차주의 경우, 향후 금리인상시 소득발생 가능성이 낮은 만큼 상환부담이 확대될 가능성
2) 주택연금 가입주택에는 저당권 설정 또는 임대 등이 제한됨(연금가입주택에 실제 거주 필요 + 부분임대차 방식의 보증금없는 월세만 가능)

□ (개선) 주택연금 가입시 주담대 상환용 인출한도를 확대하고, 실거주요건도 완화
ㅇ (인출한도 확대) 고령층 평균 대출금액 등을 고려하여 주담대상환용 연금 가입시 초기 인출한도*를 70% → 90%로 확대**
* 일시인출한도 : 주택연금 가입자가 가입시점에 일시에 인출할 수 있는 금액
** (예시) 70세, 3억원 주택보유자의 현행 최대인출한도(70%)는 약 1.1억원
→ 인출한도 확대(90%)시 최대 1.42억원 주담대 보유자도 상환후 가입 가능
ㅇ (주택활용도 제고) 주택연금 가입주택의 실거주요건을 완화(예: 요양원 입소 등의 경우 해당주택 거주없이 전부임대 가능, 공공임대로 한정)하여 주택연금 가입애로 해소 및 유휴공간 임대기회 제공
* (예시) SH 등 공공임대사업자가 연금가입자와 주택이용계약(임대료지급)을 체결하고, 전대방식으로 신혼부부 등에게 임대주택으로 제공

(3) 비소구대출 확대 : 주택가격 변동 위험으로부터 차주 보호

□ (현황) 시중금리가 상승하고 주택시장 변동성이 확대됨에 따라, 리스크에 상대적으로 취약한 차주 중심으로 보호 필요성이 확대
ㅇ 특히, 저금리에 대출을 받아 주택을 구입*한 차주의 경우 금리상승·주택경기 침체시 상환능력에 문제가 발생할 우려**가 있으나,
* 연소득대비 총대출 배율(배, ’17.2Q기준) : (1주택자) 3.0 vs (다주택자 ) 4.7
** 차주의 상환능력은 소득보다 자산규모에 더 영향을 받는 것으로 분석(NICE)
- 차주의 상환책임을 담보가치로 한정하는 비소구방식 주택담보대출은 정책모기지 중 디딤돌대출*에만 도입
* 부부합산 연소득 5천만원 이하의 차주만 비소구방식 디딤돌대출 이용 가능

□ (개선) 보금자리론, 적격대출에도 비소구방식 대출을 도입하고, 비소구대출을 이용할 수 있는 요건도 점진적으로 완화
➊ 우선, 서민·실수요자들이 주로 이용하는 보금자리론에 비소구방식 대출 도입(’18.上)
- 도덕적 해이 방지를 위해 무주택자(처분조건 1주택자 제외 : 디딤돌대출 동일)의 구입용도로 한정, 금리·DTI·LTV 등 기타조건은 소구방식과 동일
➋ 비소구 보금자리론의 운영상황 및 효과 등을 보아가며 적격대출에도 도입(’18.下)
➌ 비소구대출 이용이 가능한 소득기준*은 현행 디딤돌대출의 조건 변동추이 등을 보아가며 조정

* (예시) 최초 도입시 부부합산 소득 5천만원 → 7천만원으로 확대 등

Ⅲ. 기대효과

Ⅳ. 향후 추진계획

□ 주금공 내규 개정만으로도 이행 가능한 과제는 즉시 추진, 시행령 등 법령 개정사항은 속도감 있게 후속조치 추진

< 세부과제별 추진일정(안) >

참고 1 보금자리론 상품 비교표

참고 2 정책모기지 상품 비교표(‘18.3월 기준)

참고 3 신혼부부 주택구입자금 지원 상품 비교표(‘18.3월 기준)

참고 4 저소득·저신용자 특례보증 관련

□ (개요) 주금공, 서민금융진흥원, 은행간 협약을 통해 정책서민대출* 9회차 이상 성실상환자(최근 3년이내 상환완료자 포함)가 은행 재원 전세대출을 받을 경우 금리 및 보증료 우대
* 미소금융, 새희망홀씨, 햇살론, 바꿔드림론 등

□ (소득요건) 연소득 45백만원* 이하 (서민금융 상품 소득요건 반영)

【참고】 서민금융 상품 주요 소득요건

□ (보증한도) 40백만원* (단, 채권보전조치 시 50백만원)
* 연소득 15백만원 이하자는 30백만원(단, 채권보전조치 시 45백만원)

※ 주요 특례보증 현황

참고 5 제 금융권 2 더나은 보금자리론 이용사례 및 효과

< 사 례 >
◇ 직장인 A씨는 제2금융권에서 변동금리(5%), 일시상환 조건으로 2억원 주택담보대출 이용 중 → ‘더나은 보금자리론’으로 전환

□ 전환 사례
➊ 30년만기, 전액분할상환, 원리금균등상환으로 전환
➋ 30년만기, 부분분할상환(만기일시상환30%), 원리금균등상환으로 전환
□ 전환 효과 분석

주) ’18.3월 아낌e-보금자리론 30년 만기 금리(3.55%)
ㅇ (CASE➊) 월 납입액은 7.1만원 증가하나, 대출기간동안 원금이상환 되므로 만기시 상환부담이 없으며, 총 이자납입액도 1억 7,462만원 감소
ㅇ (CASE➋) 매월 납부하는 이자가 약 23만원 감소하면서, 이자 절감분만큼 원금*도 동시에 갚아나가는 구조로 전환
* 매월 납입금액 중 원금은 최초 20.7만원에서 만기시 62.6만원 수준
※ 소득세법 제52조 요건* 충족 시 소득공제도 가능
* ①근로소득이 있는 거주자로서 무주택 또는 1주택을 보유 세대
②기준시가가 4억원 이하인 주택을 취득하기 위하여
③15년 이상 장기주택저당차입금 이자상환액을 근로소득금액에서 공제

참고 6 상환용 주택연금 인출한도 확대시 기대효과

□ (개요) 고령층 평균 대출금액, 최근 금리상승 등을 고려하여 주택담보대출 상환용 인출한도를 70% → 90%로 확대
(단위 : 천원)

* 주담대 상환방식, 정액형, 주택가격 3억원 기준

2. 기대효과

□ 70세, 주택가격 3억원, 주담대 1억 4천만원 보유자가 주택연금 가입시 가처분소득 월 50만원 증가 및 주거안정 효과 발생
ㅇ (소득증가) 매월 주담대 이자 41만원*을 상환하다가 주택연금으로 전환시 이자상환 없이 월지급금 9만원 추가수령(월이자 –41만
원→월지급금 +9만원)
* 1.4억원 × 3.47%(’18.1월 평균 주택담보대출금리, 한국감정원) ÷ 12 ≒ 41만원
ㅇ (주거안정) 주택연금은 비소구대출로 잔액증가에 대한 고객부담이 주택가격으로 한정되고, 원리금 연체 등의 문제가 발생하지 않아 평생 본인주택에서 안정적으로 거주 가능

<상환금액>

참고 7 주택연금 실거주요건 완화 활용례

< 셰어하우스 활용 사례 >
◇ 서울 서대문구 아파트에 거주하는 주택연금 가입자 A(만71세)씨는 ’16년 주택연금에 가입하여 매월 125만원*의 월지급금을 수령 중
* 가입당시 만 69세, 주택가격 4억원 기준
→ 주택연금 셰어하우스 프로그램을 통해 대학생 B에게 남는 방 2개 중 1개를 임대
ㅇ (연금가입자 A씨) 매월 연금 125만원 수령 → 연금+월세(25만원) 150만원 수령(월 수입이 20% 증가)하여 적정 노후생활비* 확보
* 국민연금연구원 발표(17.12월) 적정 노후생활비 146만원(개인기준)
ㅇ (대학생 B씨) 학교 기숙사가 부족하여 학교 앞 원룸에서 월세 49만원*에 거주 → 학교 인근 아파트에서 월세 25만원(월세 부담이 49% 감소)에 거주함에 따라 거주여건 개선
* 서울 대학가 평균 월세 49만원, 평균 보증금 1,378만원

< 공공임대 활용 사례 >
◇ 서울시 강서구 아파트에 거주하는 주택연금 가입자 C(만74세)씨는 ’17년 주택연금에 가입하여 매월 105만원*의 월지급금을 수령하던 중
* 가입당시 만 73세, 주택가격 3억원 기준
→ 건강상의 이유로 경기도 ◇◇요양원으로 입소함에 따라 연금가입 아파트를 SH공사 공공임대제도를 활용하여 신혼부부 D씨에게 임대
ㅇ (연금 가입자 C씨) 매월 연금 105만원 수령 → 연금+월세(45만원*) 150만원 수령(월수입 43% 증가)
* 3억원(주택가격)×65.2%(서울시 전세가율)×4.0%(서울 전월세전환율)×70% (전대운영비용 차감)÷12
** 시세보다 낮은 가격(80% 수준)으로 공급하는 SH 공공임대 특성상, 실수령 월세금액은 낮아질 수 있으나(SH공사 협의중) 중개비용 등 절감 가능
ㅇ (신혼부부 D씨) 보증금 반환위험에 대한 걱정 없이 상대적으로 저렴한 월세로 교통이 편리한 역세권 소재 아파트에 거주 가능