채상욱 애널리스트는 누구?
애널리스트는 분석 전문가를 뜻한다.
채상욱 애널리스트는
한경비즈니스 선정
베스트 애널리스트 2년 연속
건설 부문 1위 라고 한다.
｢대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년｣ 책 내용은?
지난 10년 동안이니
2010년부터 2019년까지의
정부 정책을 쭉 훑어본
정부 정책 기록서 또는 역사물이다.
제목에는 앞으로 10년이라고
적혀 있지만 막상 읽어보면
2030년까지 전망이 있지는 않다.
목차 훑어보기
목차만 봐도 책 내용을 대충 유추할 수 있다.
아래는 책 목자 전체다.
(출처: www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=235273542 )
프롤로그 사상 최고의 주택가격과 정부 정책 사이에서
1장 “바보야, 문제는 공급이야”
부동산을 몰랐던 사람들의 뒤늦은 고백
주택가격 하락으로 시작한 2010년대
50만 호 주택 공급 계획이 한순간에 사라지다(4.1대책)
빚내서 집을 사라고요?(7.24대책)
공급을 줄이면 일어나는 일(9.1대책)
2장 부동산 대세 상승장은 어떻게 만들어졌나
재건축과 재개발로 수요를 끌어올리다(9.1대책)
튼튼한 아파트를 부숴서라도(9.1대책)
재개발사업을 가로막는 것은 모두 없앤다(9.1대책)
구도심 상승을 이끈 분양가 자율화(2015. 12. 부동산 3법)
3장 시장 vs 정책 누가 셀까? ①
다주택자 전성시대의 개막
갭투자와 실수요를 구분하다
부동산으로 번 돈에 대한 세금은 얼마일까?
다주택자들은 세금을 얼마나 더 낼까?
다주택자를 규제하라, 집값이 잡힐지어다(8.2대책)
2018 전국 부동산 상승장의 이유(임대주택등록활성화)
종합부동산세의 화려한 귀환 (9.13대책)
4장 시장 vs 정책 누가 셀까? ②
전세 레버리지 사이클의 위력
청약 로또의 시대
청약조정지역 규제로는 턱도 없다(11.3대책)
무엇이 실수요자를 갭투자 하게 만들었을까?(8.2대책)
청약가점제 100%의 피해자 3040세대(8.2대책과 9.13대책)
전세원금 500조가 시장에 풀린다면?
갭투자자, 우리는 운명공동체
소득령 154조라는 치트키
5장 시장 vs 정책 누가 셀까? ③
12.16대책의 등장
전세 레버리지 사이클을 끝내다
17차례 부동산 대책을 집대성한 No.18
다주택자가 사라질 수준의 보유세
2022년은 보유세가 완성되는 해
거주하지 않고 소유만 하면 세금 낸다 ·172
분양가상한제 부활의 의미(11.6대책과 12.16대책)
어디서 집값을 마련했나요?(12.16대책)
때론 정부에 맞서지 마라
6장
2020년대 부동산 시장 생존전략
앞으로 집값은 어떻게 될까?
실수요자 대응방안 1 실수요자만 매수하라
실수요자 대응방안 2 13평과 25평 같은 소형 평형에 주목하라
실수요자 대응방안 3 무엇보다 중요한 건 청약
실수요자 대응방안 4 기존 주택을 살 때 고려할 점
유주택자 생존전략 1 헨리 조지가 전하는 말, 1주택자가 되라
유주택자 생존전략 2 부동산 투자 지형도가 달라지고 있다
에필로그 당신에게 집이란 무엇인가
부록 저는 부동산 리츠가 처음인데요
1. 리츠가 바꿀 투자 지형도, 직접투자에서 간접투자로
2. 대체 리츠가 뭐예요?
3. 리츠와 부동산 직접투자의 비교① 취득할 때
4. 리츠와 부동산 직접투자의 비교② 보유할 때
5. 리츠와 부동산 직접투자의 비교③ 매각(양도)할 때
6. 리츠와 부동산 직접투자의 비교④ 거래 비용과 편의성
7. 부동산 임대소득과 리츠 배당소득, 뭐가 좋을까?
8. 현금은 언제 들어오나요?
책을 살까 말까?
위 그래프를 보자.
(참고 글. 지난 2008년 경제위기 때 서울 부동산 가격은 언제 얼마나 떨어졌을까?)
위 그래프에서 주택가격이
급격히 오른 지점은 왜 올랐는지
떨어진 경우는 왜 떨어졌는지
설명할 수 없다면
돈 만오천원 정도를 투자하는게
아깝지 않을 거 같다.
분양가 상한제 등 정부의 주요 정책들이
어떻게 주택 시장에 영향을 주는지
모른다면 더더욱 말이다.
정부 정책의 작동 방식에 대해서
이해하기 쉽게 설명해준다.
채상욱의 관점으로 바라본 주택시장
당연하겠지만 채상욱이란 분석가의
관점으로 바라본 정부 정책과
부동산 시장에 대한 역사다.
전문가들마다 주택시장을
바라보는 관점은 각자 다르고
주택가격이 왜 떨어지고
올라가는지에 대한 설명도 다르다.
그래도 내게는 책속의 그의 주장이
설득력 있게 들렸다.
주요 관점은 수요와 공급, 금융
그가 부동산 시장을 바라보는 관점은
수요와 공급이다.
이명박 정부 때 집값이 하락한 이유는
노무현 정부 때 조성한 택지에
보금자리로 LH가 싸게 공급했기
때문이라는 주장이다.
(참고 기사: [MB정부 3년]보금자리주택 ‘반값 아파트’ 공약 지키다 전세대란 불러, 경향비즈, 2011. 2. 23.)
박근혜 때 하우스푸어에
건설사들이 미분양에 시달리니까
아예 정부가 LH분양을 없애 버렸다.
대출 규제는 풀어버리고.
주택 신규 공급은 없애버리고,
주택 수요는 대출 규제를 풀어서
늘리니 집값이 상승하기 시작했다는 주장이다.
요약하면 시장은 장기적으로는
정부를 이길 수 없다 정도될 거 같다.
채상욱 애널리스트의 전망은?
이제 하향 안정세로 접어들 것.
주요 논거는 수요와 공급이다.
수요 감소
보유세의 급격한 증가는 다주택자들의
주택 구매 수요를 줄인다.
책 목차에도
'2022년은 보유세가 완성되는 해'
라는 글이 보인다.
정부의 촘촘한 정책이 점점 효과를
나타내기 시작할 거란 거다.
정부의 정책 방향은 자기가 산 집에
직접 거주하는 실수요자가 되란 거다.
(참고 글. 보유 주택 가격이 많이 오른 다주택자들은 2020년이 끝나기 전에 소유한 모든 집을 팔 수도 있다. 물론 다시 사겠지만.)
공급 증가
3기 신도시와 교통망 개선이다.
3기 신도시는 주택 직접 공급 효과가,
교통망 개선은 서울경제권에 새롭게
주택을 공급하는 효과가 있다는 주장이다.
과연 그의 전망은 맞을까?
보유세가 급격히 오르는 건 맞은데
사람들이 집을 팔까.
보유세가 완성되려면 아직 2년이 남았다.
3기 신도시가 본격 분양되려면
2021년 말부터다.
채상욱 애널리스트 기사
□ 족집게 부동산 분석가 채상욱 애널리스트, 신동아, 2019. 5. 21.
- 일부에서는 “서울 집값이 크게 떨어진 건 아니다. 다소 숨을 고른 정도이고, 이제 조만간 다시 오를 것”이라고 전망한다.
“나는 그 의견에 동의하지 않는다. 서울시내 거의 모든 아파트 단지 집값이 지난해 9월 가격보다 10~20% 정도 떨어졌다. 지금 서울 주택 시장은 ‘상승세 둔화’가 아니라 명백한 ‘하락’ 국면이다.
지금 집값이 ‘바닥’이라는 일부 의견에도 동의하기 어렵다. 4월 말 부동산 공시가격이 발표됐다. 6월 1일, 이 가격을 기준으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 부과된다. 시장 참여자 다수가 정부의 부동산 정책 변화를 체감하게 될 것이다. 그러면 ‘액션’이 시작될 수밖에 없다. 지금까지는 발 빠른 시장 참여자만 움직였다. 이제 바야흐로 본게임이 시작된다. 그런데 집값이 반등할 수 있을까. 집값이 오르려면 투자 수요가 몰려야 한다. 지금은 스마트한 투자자가 주택에 관심을 가질 때가 아니다.”
위 글을 보면 그의 예측은
2019년부터 지금까지 틀렸다고
볼 수도 있다.
최근 더 올랐으니.
무주택자: 고민하지 말고 집 사라
1주택자: 지금 집에 계속 살아라
일시적 2주택자: 한 채를 빨리 정리하라
다주택자: 보유세 부담 낮출 방법 찾아라
장기적으론 여전히 기회. 3기 신도시 주목
위 글과 책 내용 요지가 비슷하다.
책 사서 보기에 돈이 아깝다면...
위 기사라도 보자.
□ [집코노미] 채상욱 "아직도 모르나…집값 상승 공식 깨졌다", 한국경제, 2019. 4. 2.
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