2020년 5월 6일 ｢수도권 주택공급 기반 강화 방안｣ 상세자료, 국토교통부 보도자료 전문

□ (수도권 30만호) 총 3차례에 걸쳐 공급대상 입지를 발표하였고, 신도시 5곳, 중규모택지 20곳, 소규모택지 61곳에서 30만호 공급중
ㅇ 신도시 5곳(17.3만호) 중 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉 총 4곳은 지구지정 완료(3기 신도시 물량의 약 90%)
ㅇ 중규모택지(8.9만호)는 60% 이상 지구지정을 완료하였고, 소규모택지 (4만호)는 일부 착공하는 등 당초 계획에 따라 순조롭게 진행 중

◈ (평가) 향후 3년 공급 전망은 안정적이며, 이후 공급기반 강화도 선제적 추진 필요

□ (공급전망) 향후 3년간(20년~22년) 수도권 입주물량은 年22.4만호, 서울은 年7.2만호로 예년(10년~19년) 수준을 유지할 전망

ㅇ 아파트의 경우 수도권은 예년대비 12.7%, 서울은 35.3% 증가 전망 * 오피스텔 포함 시 향후 3년간 수도권 年25.7만호, 서울 年9만호 공급

【향후 3년간 수도권 입주 전망】

□ 23년 이후 수도권의 장기 주택공급 기반도 선제적으로 강화 필요

ㅇ 최근 코로나-19 확산과 글로벌 경기침체 영향으로 인해 발생하는 공급위축 우려 불식 및 경기회복 시 수요증가에 대비 필요

*08년 금융위기 영향으로 서울 주택공급은 09년부터 감소,13년부터 회복 서울 APT공급(만호) : (08) 5.3→ (09) 2.4→ (10) 2.6→ (11) 3.8→ (12) 2.6→ (13) 3.4

ㅇ 특히, 공급부지 확보가 어려운 서울 도심의 경우 유휴부지 활용, 장기 지연중인 재개발 사업 활성화 방안 등 검토 필요 - 서울의 1인 가구 증가추세를 고려한 수급대응 방안도 마련

* (1∼2인가구비중) (17) 55.2%→(18) 57.4%→(27) 63.7%→(37) 69.1%→(47) 72.2%(통계청,19.12) ㅇ 아울러, 수도권 30만호의 분양 및 입주를 앞당기는 것도 함께 추진

Ⅱ. 수도권 주택공급 추진전략

`23년 이후 수도권의 주택공급 안정세 공고화 ⇨ 수도권 주택 공급량 年 25만호 + α 수준 유지

도심 내 공급 기반 강화 방안 3가지: [서울 7만호 추가 공급]

1. 공공성을 강화한 정비사업 활성화

1) 공공재개발활성화
- LH․SH 사업참여 및 주택공급활성화 지구 지정
2) 소규모정비보완
- 가로주택정비사업 추가제도개선
- 공공기여시민간 소규모재건축지원
3) 역세권 민간사업
- 용도지역 상향 등

2. 유휴공간 정비 및 재활용

1) 준공업지역내공장
이전부지활용
- 민관합동공모를
통한앵커조성등
2) 오피스공실등을
1인용공공임대로
용도변경

3. 도심 내 유휴부지 추가 확보

1) 국공유지활용
- 문화체육시설등과 공공임대주택건설
2) 코레일부지활용
- 역세권우수입지 활용공공임대건설
3) 공공시설복합화
- 노후 공공시설 복합개발
4)사유지개발공공기여
- 사유지 용도지역 변경시 기부채납

수도권 공급계획의 조기 이행

◈ 수도권 주택공급 기반 강화 방안의 3대 원칙

1 공공주도로 수도권의 좋은 입지에 양질의 주택을 충분히 공급

2 소유자와 세입자 모두에게 이익이 되는 상생(win-win) 구조

3 실수요자 우선공급 및 투기방지

Ⅲ. 수도권 주택공급 기반 강화 방안

1. 공공성을 강화한 정비사업 활성화

◈ 서울 내에서 향후 3년간 총 4만호, 연평균 1.3만호 부지확보

※ `22년까지 부지확보 기준 (공공사업 : 시행자 지정기준/ 민간사업 : 시행인가 기준)

(1) 공공 재개발 사업 활성화

‣ (현황 밎 문제점) 일부 재개발 장기 정체 중, 조합 내·외부 갈등이 원인

□ (현황) 서울 내에는 총 531곳의 재개발․재건축 사업이 추진 중

ㅇ 최근 3년(17년~19년) 동안 인허가 年2.6만호, 착공 年2.8만호를 기록하여, 예년 수준 (10년 평균)을 뛰어 넘는 공급실적을 달성

* 최근 10년간 서울 정비사업 실적(연평균) : (인허가) 2.3만호 (착공) 1.8만호

□ (문제점) 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요한 일부 재개발이 사업성 부족 등으로 오랫동안 조합설립도 못하고 정체 중

* 서울 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후 10년간 조합설립에 실패

ㅇ 또한, 조합설립에 성공 하더라도 조합 내 갈등, 복잡한 절차로 착공까지 평균 10년 이상 소요되고 있는 것으로 분석

⇨ 공공참여를 통해 오랫동안 멈춰져 있는 재개발 사업을 재개하고, 旣추진중인 사업의 속도를 높여서 도심 내 주택공급 보완

‣ (개선방안) 공공참여 + 조합원·세입자 지원강화 + 사업성 보완 추진

1. 공공참여

ㅇ LH․SH가 단독․공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업 참여
- 신속하고 투명한 사업추진, 재정착 지원, 공공성 높은 주택* 공급
* 저렴한 분양주택, 공적임대 주택(지분형 주택, 수익공유형 전세주택 포함) 공급(☞참고1,2)

ㅇ 정부와 서울시는 도시규제 완화*, 신속한 인허가, 국비․기금지원
* 3년 마다 도시규제 완화의 필요성․효과성을 검토하고, 규제완화 수준을 조정

2. 조합원 지원 강화

① 조합원 재산권 보장
- (확정수익) LH․SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장
※ (예시) 공공재개발 사업의 조합원 분담금 수준

‣ 조합원 희망 수익 : 비례율 115% (분담금 0.7억원 수준)

‣ 현재 사업여건 상 예상 수익 : 비례율 95% (분담금 1.3억원 수준)

→ LH · SH가 양 조건의 중간 수준인 비례율 105% (분담금 1억원 수준)을 제안
- (조합원 참여 보장) 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여 보장

② 저소득층 조합원 분담금 대납
- 조합원 희망 시 LH․SH가 분담금 대납 후 10년간 주택공유*
* (조건) 무주택자만 적용하고 전용면적 60㎡이하 주택 공급→ 조합원 10년 거주 후 처분

③ 조합원 중도금 및 이주비 부담 완화
- 공공 재개발 사업 추진 시 중도금을 분담금의 60%→ 40% 하향
* (현행) 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%→ (변경) 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%
- 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 年1.8%의 이주비 융자
* 이주비 융자는 LH․SH가 전세금을 대신 납부하고 조합원에게 이자를 받는 방식

3. 세입자 지원 강화

① 재개발 구역 내 세입자 재정착 지원 강화 (도시정비법 시행령 개정)
- 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대

② 영세상인 계속 영업 지원(도시재생법 시행령 개정)
- 국비를 지원하여 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지 조성
* 도시재생사업 인정제도를 통해 국비 최대 50억원 지원

4. 사업성 보완 및 신속한 사업 추진

① ｢주택공급활성화지구｣를 신설하여 도시․건축규제 완화 (주택법 개정)
- (제도개요) 공공 재개발 활성화를 위해 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원하는 특례지구 신설
* 개별 사업법에 따라 추진하는 사업지구․구역 등을 활성화지구로 중복지정하여 특례를 부여하는 방식 (유사사례 : 특별건축구역, 도시재생 혁신지구 등)
- (지정요건) 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대 (공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급하고, 필요시 투기방지 대책* 요구
* (예) 조합정관 변경을 통해 정관 변경일 이후 취득한 조합원 입주권에는 불이익 부여 명시 등

** LH․SH가 국토부(LH사업) 또는 서울시(SH사업)에 주택공급활성화지구 지정 신청 → 원활한 공공 재개발 사업 추진을 위해 국토부의 사업관리 기능 강화
- (지정효과) 용도지역 상향 또는 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가 상한제 적용 예외 (☞참고3)
* 개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율을 적용할 예정

② 사업기간을 종전 재개발 사업의 절반이하로 단축
- 신속한 인․허가 및 공공의 사업관리를 통하여 구역지정부터 착공 까지의 소요기간을 10년 이상(1,000세대 이상)→ 5년으로 단축
* (종전) 조합설립(12개월)→사업인가(41개월)→관리처분(37개월)→착공(30개월) (개선) 시행자지정(12개월)→사업인가(18개월)→관리처분(12개월)→착공(18개월)

③ 재개발 사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화

- 주택도시기금에서 총사업비 50%까지 年1.8%로 사업비를 융자*하고, 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용

* 지원요건이 엄격했던 융자요건을 공공재개발에 완화 적용하여 사업 활성화 도모 (주택 연면적 조건 미적용 + 공공시설 설치비율 연면적의 30%→ 20%로 완화)

- 공간지원리츠가 상가․공장시설 등 비주거시설 매입지원 - 조합이 정관에 소형상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준을 조례상 범위 내에서 정할 수 있도록 위임 (서울시 도시정비 조례 개정)

* 현재는 소형 상가의 가치가 분양주택 가격보다 높아야 주택으로 수분양 가능 (다만, 쪼개기 방지를 위해 분양 가액기준의 상한을 조례로 규정)

※ 서울을 중심으로 시범사업을 추진하고, 수도권 전반으로 확대 시행

참고 1 지분형 주택 운영방안

□ (개념) 분담금이 부족한 집주인(조합원)과 LH․SH 등 공공시행자가 주택을 지분으로 공유하여 집주인의 내몰림을 방지

ㅇ 소유한 토지의 가치가 주택분양가격보다 낮은 소유자 중 수입이 부족한 자는 분양을 위한 잔금마련 및 대출이자 납부가 어려움

ㅇ 공공이 소유자와 잔금만큼 지분을 공유하여 (i)공유기간동안 내집 마련 기회를 제공하고, (i)매입이 어려우면 매각 후 개발이익 공유

□ (운영) 취득 시 지분공유 → 10년 후 집주인 우선 매입 또는 처분

【참고】지분형 주택 관련규정(도시정비법 §80, 令 §70)

∙ (대상) 종전자산가격이 분양가격 이하, 무주택자(정비사업으로 철거되는 주택은 제외)

∙ (규모) 주거전용면적 60㎡이하인 주택으로 한정

∙ (기간) 소유권을 취득한 날로부터 10년 이내 공동소유

ㅇ 실거주자에게 주택이 공급되도록 세부사항을 시행규정에 반영

- 최소규모 분양주택을 공급하되, 실거주 기간이 긴 집주인부터 신청을 받아 순차적으로 지분형 주택 공급

- 내 집 마련 가능성을 고려하여 입주자는 50%이상의 지분을 보유

- 10년간 공유 후 감정가격을 토대로 공공지분을 인수하거나 처분*

* 다만, 주택가격이 하락하는 경우에도 입주자가 손해를 일부 부담함을 명시

참고 2 수익공유형 전세주택 운영방안

□ 공공재개발에서 공급되는 공적임대 일부를 수익공유형 전세로 공급

ㅇ 8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 전세주택을 기금이 출자 하는 리츠를 통해 공급

ㅇ 이때, 임차인이 임대리츠 주식 일부(약 5천만 원 수준)를 보유*할 수 있도록 하여 분양 후 발생 가능한 이익을 세입자도 공유

* 주택도시기금 출자 시 대주주 지위가 상실되지 않도록 조정

< 수익공유형 전세주택 개념도 >

□ 기존 공공지원 민간임대주택 보다 공공성을 강화하여 8년간 공급

ㅇ (입주자격) 공급물량의 전부를 월평균소득 120% 이하 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급 (무주택자용 전세주택이므로 거주 중 주택취득 시 주식청산 및 퇴거)

ㅇ (임대료) 공급물량의 전부를 시세 80% 수준의 전세로 공급하여, 내 집 마련을 준비하는 무주택자의 주거비 부담 경감

- 특히, 전세거주 기간 동안 전세금을 증식할 수 있는 기회를 부여

ㅇ (공공임대주택 확보) 의무임대기간 종료 후 전체 물량의 15%를 LH․SH 등 공공이 인수하여 서울 내 공공임대주택 확보

< 수익공유형 전세 – 기존 공공지원민간임대 비교 >

	기존 공공지원임대	수익공유형 전세
입주자격	80% 일반공급 / 20% 주거취약계층	100% 주거취약계층 우선공급
임대료	시세 95% / 시세 85% 보증부 월세	시세 80% 전세
임대 종료시 반환	보증금만 반환	전세금 + 수익(배당소득)
임대기간 후 처분	100% 일반분양	85% 일반분양, 15% 공공임대

참고 3 주택공급활성화지구 지정효과 세부내용

□ 도시규제 완화

ㅇ (용도지역 상향) 2종 주거→ 3종 주거, 주거→ 준주거 등으로 상향

ㅇ (용적률 완화) 필요시 법적 상한 용적률을 일부 초과하도록 허용

ㅇ (기부채납 완화) ① 기반시설 기부채납 수준 ② 용도지역 상향 또는 용적률 상향 시 공공임대주택 기부채납 비율 완화*

* 현재는 증가하는 용적률 상향시 증가하는 용적률의 1/2을 공공임대로 기부채납

※ 지자체 전담 도시계획위원회(수권소위) 심의를 거쳐 개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율 적용 예정

□ 신속한 인허가 지원

ㅇ 서울시에 주택공급활성화지구 전담 도시계획 수권소위 운영 예정 (LH․SH가 주택공급활성화지구에서 시행하는 모든 사업의 도시계획 심의)

ㅇ 국토부 및 서울시에 각각 사업시행계획을 통합심의하는 통합심의 위원회 설치 (LH사업→ 국토부 심의, SH사업→ 서울시 심의)

□ 분양가 상한제 적용 예외

ㅇ 공공시행자는 전체 공급 물량 중 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하므로 일부 사업성 보전을 위해 분상제 미적용

ㅇ 다만, 공급가격은 HUG 고분양가 관리가격 수준으로 결정

□ 실수요자 보호

ㅇ 주택공급활성화지구 내에서 공급하는 일반분양분은 최대 10년 전매 제한 및 최대 5년 거주의무 부여

(2) 소규모 주택정비사업 보완

‣ (현황 및 문제점) 사업성 보완을 위한 제도개선 지속 필요

□ (현황) 소규모 정비사업은 재개발 사업에 비해 작은 규모로 신속히 추진되는 반면, 사업비 조달 및 수익성 확보가 어려운 문제

* 서울 내 가로주택정비사업 추진 가능지역은 2천 곳이나, 현재 103곳에서 추진

ㅇ 지난 12.16 대책 등을 통해 사업성을 보완하였으며, 사업에 대한 관심* 증가→ 추가 제도개선을 통해 사업을 본 궤도에 올릴 필요

* 상반기 공공참여 가로주택정비사업 합동공모 결과, 서울 내 26개 사업 참여의향

‣ (개선방안) 사업성 제고를 위한 추가조치 + 소규모 재건축 신규 지원

1. 모든 소규모 주택정비사업 추가 지원

① 용적률 완화 조건 개선 (소규모정비법 및 서울시 조례 개정)

- 용적률 상향을 위한 최소 조건을 공적임대 20% 공급→ 공공임대 10%로 완화하고, 공공임대 공급량에 비례하여 용적률 상향 허용

② 주차장 설치의무 완화 (소규모정비법 시행령 개정)

- 소규모 정비사업 추진 시 공용주차장을 함께 건설하면 의무확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제하여 조합의 사업비 절감 지원 * 공용주차장 건설비용은 공공에서 부담 (도시재생사업 인정제도 활용)

2. 공공참여 가로주택정비사업 추가 지원

① 분양가상한제 제외범위 확대 (주택법 시행령 개정)

- 제외 범위를 “공공성 요건*을 충족하는 1만㎡ 이상 사업” → “공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 모든 사업”으로 확대

* (12.16 대책) 공공참여 + 확정지분제 + 저렴주택공급 + 지구단위계획 수립

② 기금융자 금리 인하 (주택도시기금 기금운용계획 변경)

- 공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 가로주택정비 사업에 대해서는 기금융자 금리를 年1.5%→ 年1.2%로 인하

3. 공공기여 시 소규모 재건축 지원 신설(소규모정비법 및 서울시 조례개정)

ㅇ 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시규제 완화*

- 층수제한 완화, 중정형 인동거리 완화, 용도지역 상향 등 지원 * 서울시 지구단위계획 기준 등에 부합하는 사업(조례개정 사항)

(3) 역세권 민간 주택사업 활성화

□ (현황) 역세권은 직주 근접의 우수한 주거단지 조성이 가능하나 시장영향 및 무질서한 개발 우려가 있어 계획적 관리가 필요

□ (개선방안) 역(승강장 기준) 350m* 내 주거지역(2․3종 및 준주거)에서 도시계획** 수립 하에 추진하는 민간사업은 용도지역 상향 지원

* 역세권 범위를 ‘22년까지 한시적 확대(250m → 350m)

** 재개발 사업(舊도시환경정비사업에 한정)의 정비계획, 주택건설사업의 지구단위계획 등

ㅇ 다만, 공공성 확보를 위해 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 1/2을 공공임대주택으로 공급 (토지 기부채납 + 건축물 표준건축비 매입)

2. 유휴공간 정비 및 재활용

◈ 서울 내에서 향후 3년간 총 1.5만호, 연평균 0.5만호 확보

※ `22년까지 부지확보 기준 (공공사업 : 시행자 지정기준/ 민간사업 : 시행인가 기준)

(1) 준공업지역 내 공장이전 부지 활용

□ 현황 및 문제점

ㅇ 준공업지역은 일자리 거점의 역할 유지를 위해 관리하고 있으나, 일부 산업시설 노후화, 공장-주거 혼재 등에 따라 지역 정비 필요

* 서울 내 준공업지역은 서울 전체면적의 3.3%인 19.98㎢

** (자치구별 현황, 7개 자치구) 성동(2,051천㎡)·도봉(1,489천㎡)·양천(93천㎡)·강서 (2,920천㎡)·구로(4,277천㎡)·금천(4,122천㎡)·영등포구(5,025천㎡)

□ 개선방안

① 공공이 참여하는 순환정비 방식 도입

- 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장이전 부지에 앵커산업시설 (주거 + 산업)을 조성한 후, 순차적으로 정비 추진

☞ `20.下까지 서울시 조례개정을 마치고, 국토부․서울시․LH․SH 합동공모를 통해 시범 사업지 1~2곳 확보

② 산업시설 의무확보 비율 완화(서울시 조례 개정)
- 민관합동 사업에 대해서는 기존 산업부지 확보 의무비율을 최대 50% → 40%로 하향 조정 (3년 한시 적용)
* 현재는 공장이전 부지를 주택+산업복합단지로 개발하려면 산업부지50%, 주택부지50%로 나누어야 하나, 산업부지 50%→ 40% 하향 및 주택 50%→ 60%로 상향

③ 산업시설 매입지원 및 기금융자
- 민관합동 사업을 추진하는 경우 공공에서 산업시설을 일부 매입하여 영세 공장주, 청년 벤처 등에 지원 (공간지원리츠 활용)
- 기금에서 민관합동 사업의 총사업비 50%까지 年1.8% 융자 지원

(2) 1인용 주거 공급 활성화

□ 오피스․상가 등 → 주거 전환 활성화
ㅇ (현황) 서울 도심 오피스 공실률은 12.9%로 높은 수준(`19.3Q)이며, 온라인 쇼핑 확대 등으로 상가 공실도 증가 전망 (한은, `19.12월)
- 최근 코로나 확산의 영향으로 이러한 추세는 강화될 것으로 예측
- 직주근접성이 높고 입지가 우수한 만큼 1인 주거공간으로 활용이 가능하나, 정주여건 마련을 위해서는 공공의 지원 필요
ㅇ (개선방안) LH․SH가 입지가 우수한 도심 내 공실 오피스․상가 등을 적극 매입*하여 1인용 장기공공임대로 전환
* 작은 규모의 건물 전체를 매입 하거나 대형 건물의 일부를 매입하는 방식

① 공공주택사업에 오피스․상가 용도변경 포함 (공공주택특별법 개정)
- 공공주택사업자가 오피스 상가 등을 매입 리모델링*할 수 있도록 매입대상의 범위 확대(現주택 오피스텔 등 → 오피스 숙박시설 등 추가)
* 호당 단가 1.5억원의 95%(출자 45%, 융자50%)를 주택도시기금에서 지원

② 용도변경 활성화를 위한 규제완화 (주택건설기준 개정)
- 주거 전환사업을 활성화하기 위해 추가 주차장 설치를 면제하되, 1인용 주거의 임차인 자격을 차량 미소유자로 제한
- 공동주택으로 전환 시 세대간 경계벽 두께를 완화(15㎝→ 10㎝)하고, 바닥구조는 추가 공사 없이 기존 구조를 그대로 사용토록 허용
* 리모델링을 통해 150세대 이상 공급시 입주계층에 맞지 않은 주민공동시설 설치 면제
(ex. 청년 1인 주거를 위한 주택을 공급하면서 노인정을 설치하는 경우)

③ 생활SOC 지원을 통한 정주여건 마련
- 지자체와 협의하여 주거 외에도 청년․사회초년생 등 입주계층에 맞는 생활 SOC, 편의시설 등을 함께 공급 추진

□ 다중주택 건축규제 완화 (건축법 시행령 개정)
ㅇ (현황) 도심 내 소형 상가 등의 공실 증가에 따라 다중주택*으로 용도변경하려는 수요가 많으나, 규모제한으로 활성화에 한계
* 다수인이 장기간 거주할 수 있도록 독립공간을 확보(욕실 개별, 취사는 공동)
ㅇ (개선방안) 다중주택 허용규모를 바닥면적 330㎡→ 660㎡, 3개층→ 4개층(필로티 구조)으로 확대하여 공유형 주거 공급 활성화

3. 도심 내 유휴부지 추가 확보

‣ 다양한 유형의 도심 유휴부지 활용방안을 추진하여 도심형 공공주택 등 공급

1) (유형1) 국 공유지 활용

ㅇ (방식) 군 유휴부지, 공공청사부지 등 도심 국 공유지를 활용하여
문화 체육시설 등과 공공주택 복합건설

☞ (대상부지) 중구 청사부지(500호), 흑석동 유수지(210호), 해군복지단(110호) 등

2) (유형2) 코레일 부지 활용

ㅇ (방식) 철도 유휴부지 등을 활용하여 역세권의 우수입지에 업무 상업시설, 주민편의시설 등과 주거 복합개발

☞ (대상부지) 용산정비창(8천호), 오류동역(360호), 오류동 기숙사(210호) 등

3) (유형3) 공공시설 복합화

ㅇ (방식) 노후 공공시설을 복합개발하여 주민센터, 주민편의를 위한
생활SOC 등과 함께 공공주택을 건설

☞ (대상부지) 방이2동 주민센터(138호), 창신1동 주민센터(208호), 구로
노동자복지관(220호)

4) (유형4) 사유지 개발을 통한 공공기여

ㅇ (방식) 사유지의 용도지역 변경 등에 따른 공공기여로 문화시설
등의 공공시설과 공공주택을 건설하여 기부채납(민간 → 공공)

☞ (대상부지) 역삼동 스포월드(185호), 대치동 코원에너지(149호)

사업 부지	부지 유형	호수
① 용산 정비창	코레일·국공유지	8,000호
② 용산유수지	국공유지	500호
③ 역삼동 스포월드	사유지 공공기여	185호
④ 대치동 코원에너지	사유지 공공기여	149호
⑤ 방이2동 주민센터	공유지	138호
⑥ 흑석동 유수지	국유지 등	210호
⑦ 해군복지단	국유지	110호
⑧ 영등포 쪽방촌	국유지	1,190호
⑨ 오류동역	코레일 부지	360호
⑩ 오류동 기숙사	코레일 부지	210호
⑪ 구로 노동자복지관	공유지	220호
⑫ 중구 청사부지	공유지	500호
⑬ 서울역 북부역세권	코레일 부지	516호
⑭ 창신1동 주민센터	공유지	208호
⑮ 서부트럭터미널	국공유지, 사유지	950호
<개발계획 확정 후 공개부지(3곳) >	코레일·국유지	2000호
(공개) 한국교육개발원(30만호 비공개부지)	공유지	344호
총계(18곳)		15,446호

* 용산정비창은 ’21년 말 구역지정을 완료하고 ’23년 말 사업승인 예정

4. 기존 수도권 공급계획 조기화

(1) 수도권 30만호 계획의 신속한 추진

□ 수도권 30만호 중 21만호(19곳) 지구지정 완료(신도시급 5곳 중 4곳 完)
ㅇ 부천대장, 수원당수2 등 4만호는 올해 상반기 중 지구지정 예정

< 30만호 중 신도시급 추진현황 >

ㅇ 서울 4만호 중 4천호 사업승인(지구지정) 완료, ’20년까지 1.6만호
사업승인(지구지정) 완료 계획
□ 남양주왕숙, 하남교산, 과천지구 등 ‘19년 지구지정 확정 후 도시기본
구상이 수립 된 곳은 지방자치단체와 함께 연내 지구계획 마련
ㅇ 고양창릉은 국제설계공모 절차 중이며 연내 도시기본구상 마련 계획
ㅇ 지구계획 수립과 함께 토지보상 병행 추진 등 패스트트랙 적용
- 현재 토지보상을 위한 토지기본조사, 기업이전대책 수요조사 등이
진행 중에 있으며 주민협의 등을 거쳐 연내 토지보상 본격화
* 100회 이상 진행된 주민간담회에서 제시된 의견을 바탕으로 ‘주민 재정착 지원방안’ 마련 중
□ 사업 속도가 빠르고 입지가 우수한 곳은 ’21년 말부터 입주자 모집 착수
ㅇ 또한, 입주자 모집계획, 관심지구 알림 서비스* 등이 포함된 ‘30만호
전용 (모바일)홈페이지’ 연내 개설

* 직장위치 / 가용자산 등 입력 ☞ 맞춤형 주택 소개, 전화번호 입력 ☞ 입주자 모집시 문자 알림
【수도권 주택 30만호 연도별 입주자모집 계획 (만호, 변동가능) 】

참고 수도권 30만호 지구 위치도

(2) 3기 신도시 조성방안

□ (교통편리 도시) 서울 도심까지 30분 내 출퇴근 가능하도록 광역교통 대책 추진 및 신도시 내 10분 안에 이동 가능한 미래교통 도시 구현
ㅇ GTX-B(남양주왕숙*), 고양선(고양창릉), 하남선(하남교산), 부천대장ㆍ인천계양(S-BRT) 등 광역교통대책에 약 8조원 투자
* 규모가 가장 큰 남양주 왕숙 신도시는 추가 교통대책 마련 중
- 지하철은 내년(상반기)까지 철도망 계획을 확정하고 설계 등 사업 본격화
* 지하철역 등 역세권에 청년․신혼부부용 주택을 문화․보육시설과 함께 공급
ㅇ S-BRT는 자율주행차로 운행하고, 공유형모빌리티 도로 공유시설
(주차 충전) 설치 및 공공주차장 중심으로 주차로봇시스템 도입

□ (스마트 도시) 가상의 신도시*를 통해 교통 환경 상하수도 등을 체계적으로 관리하고, 첨단물류 등으로 삶이 편리한 스마트 신도시 구현
* 디지털 트윈 : 교통시설, 상하수도관 등을 가상도시에서 시뮬레이션하여 최적으로 도시를 건설하고, 준공 後에도 효율적으로 도시관리
ㅇ 사이버 보안, 스마트 IoT 등 일반적인 스마트 서비스는 공통 적용하고, ’25년 상용화 기술 중심으로 특화 서비스 선별 적용
* 국가 시범도시(세종 부산) 성과를 바탕으로 신도시별 분야별 특화된 스마트서비스 제공
ㅇ 신도시 내 물류량을 수용하는 첨단물류시설을 구축하고, 일부 시범단지의 경우 드론 택배, 로봇 배송 등 첨단 운송수단 적용

□ (디자인 도시) 도시건축 통합계획으로 창의적인 도시경관을 조성하고 랜드마크 건축물, 입체공원 등으로 도시의 상징적 이미지 창출

ㅇ 도시별 특화구역, 복합환승센터 등을 특별건축구역*으로 지정하고 창의적인 랜드마크 건축으로 독특한 도시 이미지 창출
* 대지 안의 조경, 건폐율, 용적률, 높이제한 배제 등의 특례를 적용
< (예시) 3기 신도시 특별건축구역 >

ㅇ 도시 조성과정에서 미래사회의 변화를 반영하여 유연한 공간활용이 가능하도록 한국형 White Zone* 등 도입
* 단일용도가 아닌 주거·상업·업무등다용도융복합개발이가능하도록선택·결합가능한용도범위부여
ㅇ 녹지와 건물이 공존하고 공원 내 다양한 교육ㆍ문화공간이 설치되는 입체적인 랜드마크 공원* 조성

* 지자체와 협의하여 관련 규정 마련

□ (아이키우기 좋은 도시) 유치원을 100% 국공립으로 공급하고, 모든 아파트단지에 국공립 어린이집 계획
ㅇ 아이들이 길을 건너지 않고 등 하교 할 수 있도록 보행동선 단지를 설계하고, 통학로 주변에 보호구역을 설정*해 안전한 보행환경 조성
* (필요시설) 문화체육시설, 공부방, 방과 후 돌봄센터 등 / (기피시설) 사행성 용도 등

□ (친환경 에너지절약 도시) 전체 면적의 약 1/3을 공원ㆍ녹지로 확보하고 자연상태의 물 순환 체계를 유지하는 저영향개발기법*(LID) 적용
* 빗물을 유출시키지 않고 땅으로 침투 여과 저류하여 자연상태의 물 순환 체계를 유지
ㅇ 공공시설에 태양광 설치, 지구계획 단계부터 제로에너지 건축계획 반영, S-BRT는 모두 수소버스로 공급 등 에너지 자립도시 구현

참고 3기 신도시 개발구상안

(3) 기존 수도권 공공택지 내 아파트 지속 공급

□ 주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 반영된 수도권 공공택지에서
`20년 이후 공급할 아파트 물량은 총 77만호
ㅇ 이중 50% 이상을 `23년까지, 年11만호 수준 입주자 모집 추진
【연차별 공공택지 입주자 모집 계획(旣확보한 택지 기준)】

* 사업추진 상황에 따라 변동 가능 / ** 사전청약물량 0.9만호 반영

□ 일부 신도시 및 공공택지에 대해 사전청약제를 통한 조기 분양 추진
ㅇ (개요) 공공택지에서 공급되는 공공분양 주택의 조기 공급을 위해 본 청약 1∼2년 전에 일부 물량에 대한 사전청약 선정
* 사전청약 당첨자는 본 청약시까지 요건을 갖춘 경우, 100% 당첨
ㅇ (적용방안) 사전청약자가 본 청약까지 대기하는 시간을 최소화하기 위해 지구계획, 토지보상 등 일정절차가 완료된 곳에 우선 적용
* 지구계획 → 토지보상 → 택지조성사업 → 사전청약 → 주택사업승인 → 주택착공 → 본청약
- 사전청약자 선정은 본 청약과 동일한 기준을 적용하며 사전청약시 구체적인 단지 위치, 개략적인 설계도, 예상 분양가* 등의 정보제공
* 정확한 분양가는 본 청약시 확정
ㅇ (적용물량) ‘21년 사전청약 물량은 약 9천호이며 구체적인 입지는 사업추진 상황 등을 고려하여 ’21년 상반기 중 확정

※ 금번 주택공급 기반 강화방안으로 `22년까지 7만호 부지를 추가 확보, `23년 이후 수도권에 연평균 25만호 + α수준의 주택공급 가능
* 필요시 추가 공급이 가능하도록 서울을 포함한 수도권 내 신규 공급 후보지 관리 중

5. 공급유형별 투기방지 방안

□ (정비사업) 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입 시 불이익 부여
* 공공재개발, 소규모 정비사업(가로주택정비 및 소규모 재건축) 등
ㅇ 도시규제 완화 등을 적용할 사업구역에서 투기가 우려되는 경우, 해당 조합의 정관에 의무적으로 투기방지 대책* 반영 요청
* (예) 조합 정관에 “조합정관 변경일 이후에 취득한 조합원 입주권에 대해서는 주변 시세 수준으로 분양” 등을 명시→ 사업선정 의무사항 등으로 운영
※ 이번 정책에 따른 사업선정 이후 정비구역 일대의 가격동향 및 거래량을 모니터링→ 필요시 토지거래허가구역 지정 검토
□ (정비사업 外) 지구지정 방식 사업*은 사업단계별 조치 시행
* 지구단위계획구역 사업, 도시개발사업, 공공주택지구 사업, 공장이전부지 사업 등
ㅇ (지구지정 이전) 대상지 일대 지가변동, 토지거래량 등 모니터링
- 투기성 거래 증가 시 관계기관 합동 투기단속반 운영
- 다만, 대규모 개발사업으로서 계획 발표 시 주변지역 매수심리
자극 우려가 큰 지역은 토지거래허가구역 지정 추진
ㅇ (지구지정 이후) 주민공람 공고 즉시 개별법에 따라 개발행위를 제한*하고, 불법 지장물 설치 등 불법행위 방지
* 지구 내 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지 형질변경 등의 행위제한
※ 필요시 대출 규제, 세제 보완 등 종합적인 대책을 강구