법인이 아파트 매물을 내놓을 거라고 추정하는 근거는?
2020년 8월 4일 법인세법과 종합부동산세법
일부 개정안이 통과되었다.
2021년 1월 1일부터 법인이 주택 양도시
추가 납부 세율이 10%에서 20%로 두배 오른다.
2주택 이하 3%, 3주택 이상 6%로로 바뀐다.
종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이다.
법인들은 양도세를 적게 내려면
2020년 12월 31일까지 주택을 매도해야 하고,
종합부동산세를 적게 내려면
2021년 5월 31일까지 주택을 매도해야 한다.
1인 법인들은 버티기 어려워
물론 법인에 따라 안 팔 수도 있다.
큰 기업들은 버틸 수 있다.
문제는 1인 법인들이다.
법인의 세금상 혜택을 이유로
개인이 만든 1인 법인들은
갑자기 오르게 되는 종합부동산세를
감당하기 어렵다.
개인 보유시 종합부동산세율 최고 세율인
6%를 일괄 3주택 이상에 적용이기 때문에
버티기 어려울 것으로 예상된다.
1인 법인들은 아파트 가격 동향을 살펴보다가
올해 2020년 말에 팔거나,
늦어도 내년 2021년 5월 31일 전에
팔 거로 예상된다.
양도소득 계산 예
양도소득은 당연히 양도차익으로 발생한다.
A법인이 아파트 한채를 3억에 매수했다고 하자.
현재 매도하고 세금 10%를 낸 뒤 순수익과
현재 매도가보다 8% 올랐을 경우
세금 20%를 낸 뒤 순수익을 계산해봤다.
| 매수가 | 매도가 | 차익 | 세금 10% | 순수익 | 매도가 8% 상승 | 차익 | 세금 20% | 순수익 |
| 30,000 | 50,000 | 20,000 | 2,000 | 18,000 | 54,000 | 24,000 | 4,800 | 19,200 |
| 30,000 | 60,000 | 30,000 | 3,000 | 27,000 | 64,800 | 34,800 | 6,960 | 27,840 |
| 30,000 | 70,000 | 40,000 | 4,000 | 36,000 | 75,600 | 45,600 | 9,120 | 36,480 |
| 30,000 | 80,000 | 50,000 | 5,000 | 45,000 | 86,400 | 56,400 | 11,280 | 45,120 |
| 30,000 | 90,000 | 60,000 | 6,000 | 54,000 | 97,200 | 67,200 | 13,440 | 53,760 |
| 30,000 | 100,000 | 70,000 | 7,000 | 63,000 | 108,000 | 78,000 | 15,600 | 62,400 |
| 30,000 | 110,000 | 80,000 | 8,000 | 72,000 | 118,800 | 88,800 | 17,760 | 71,040 |
위 표에서 알 수 있듯 차익에 따라
얼마 정도 상승해야 세금을 20% 내고도
이익이 되는지 추정할 수 있다.
대략 내년 봄까지 매도가가 10% 가까이
상승할 거라고 예상한다면
1인 법인들은 안 팔고 버티다가
2021년 5월 31일 이전에 팔 거 같다.
조사 방법
법인이 개인으로부터 사들인 아파트가
어느 지역에 집중되었는지 찾는다.
1인 법인에 한정해서 찾으면 좋겠지만
1인 법인만의 아파트 매수 건수를
찾을 수는 없었다.
자료
출처: 한국감정원 통계시스템
원자료 파일
계산 실수나 착오가 있을 수도 있으므로
원자료 파일을 공유한다.
직접 계산해보기 바란다.
법인이 개인한테 아파트를 사들인 거래 건수 그래프
아파트 가격이 상승하기 시작한
2014년 이후부터 늘어나기 시작한다.
2019년 들어서부터는 급격히
법인이 개인한테 사들인
아파트 건수가 늘기 시작했다.
위 그래프를 보면
코로나19이후 법인들의
매수가 엄청나게 급증한 것을
확인할 수 있다.
유동성 증가가 법인 매수로
이어진 것은 아닐까 싶다.
전체 거래 건수가 급격히 늘어서
저런 그래프가 나온 것으로 오해할 수 있다.
전체 거래 건수 그래프는 다음과 같다.
전체 거래 건수는 비슷한데,
법인이 개인한테 사들인 건수만
엄청나게 늘어난 것이다.
제21대 국회의원 선거에서
더불어민주당이 과반의석을 확보하지
못했다면 관련 법령을 바꾸지 못해
법인들의 아파트 매수가 계속
되었을 거 같다.
조사 결과1. 2019년 1월~2020년 6월
광역시·도 전체 통계는 제외했다.
자료에는 구까지 나온다.
시기는 2019년 1월~2020년 6월 한정했다.
위 시기 18개월 동안 거래수 100건 이상인
지역을 표로 나타내면 아래와 같다.
지역을 잘 보면
2020년 2월과 2020년 6월에 조정대상지역과
투기과열지구로 선정된 지역이
상위 순위에 있는 것을 확인할 수 있다.
만약 이 글을 읽고 있는 당신이
아파트를 살 계획이고 그 지역이
아래 지역 목록 중 상위에 있다면
내년 봄까지 기다려볼 수도 있을 거 같다.
법인 소유 아파트 급매가 나올 가능성이
크기 때문이다.
| 지역 | 개인 → 법인 거래수 |
| 경기 수원시 | 1939 |
| 충북 청주시 | 1845 |
| 경기 화성시 | 1655 |
| 충남 천안시 | 1613 |
| 경기 용인시 | 1301 |
| 충남 천안시 서북구 | 1145 |
| 경기 남양주시 | 969 |
| 경기 고양시 | 901 |
| 경남 창원시 | 868 |
| 경기 평택시 | 854 |
| 전북 전주시 | 849 |
| 경기 수원시 영통구 | 822 |
| 인천 연수구 | 794 |
| 경기 김포시 | 780 |
| 충북 청주시 흥덕구 | 776 |
| 인천 남동구 | 766 |
| 부산 부산진구 | 698 |
| 강원 원주시 | 682 |
| 인천 부평구 | 674 |
| 울산 남구 | 651 |
| 충남 아산시 | 635 |
| 경북 구미시 | 618 |
| 경기 의정부시 | 596 |
| 경기 안산시 | 588 |
| 경기 용인시 기흥구 | 587 |
| 경기 수원시 권선구 | 584 |
| 경기 용인시 수지구 | 567 |
| 부산 해운대구 | 548 |
| 인천 미추홀구 | 548 |
| 충북 청주시 서원구 | 532 |
| 대전 유성구 | 527 |
| 경북 포항시 | 515 |
| 경기 오산시 | 483 |
| 전남 광양시 | 483 |
| 경기 부천시 | 473 |
| 충남 천안시 동남구 | 468 |
| 전북 전주시 덕진구 | 444 |
| 경기 시흥시 | 436 |
| 경남 창원시 성산구 | 432 |
| 부산 북구 | 429 |
| 인천 서구 | 422 |
| 경기 안산시 단원구 | 420 |
| 광주 광산구 | 408 |
| 전북 전주시 완산구 | 405 |
| 대구 달성군 | 402 |
| 대전 서구 | 395 |
| 경기 군포시 | 387 |
| 경기 수원시 장안구 | 385 |
| 경기 고양시 일산서구 | 375 |
| 대구 북구 | 373 |
| 충북 청주시 청원구 | 354 |
| 전북 군산시 | 345 |
| 충북 충주시 | 338 |
| 경기 안양시 | 334 |
| 광주 서구 | 330 |
| 광주 남구 | 330 |
| 경남 진주시 | 323 |
| 경남 김해시 | 320 |
| 경북 포항시 북구 | 292 |
| 부산 사하구 | 286 |
| 경북 경산시 | 285 |
| 대전 동구 | 280 |
| 광주 북구 | 273 |
| 경기 고양시 덕양구 | 271 |
| 대전 중구 | 265 |
| 대구 달서구 | 262 |
| 경기 고양시 일산동구 | 255 |
| 경남 창원시 의창구 | 253 |
| 대구 수성구 | 251 |
| 경남 양산시 | 238 |
| 경기 성남시 | 233 |
| 경기 안양시 동안구 | 232 |
| 경기 파주시 | 228 |
| 경북 포항시 남구 | 223 |
| 서울 강남구 | 222 |
| 부산 수영구 | 216 |
| 세종 세종시 | 215 |
| 부산 남구 | 206 |
| 경기 광주시 | 202 |
| 경남 거제시 | 195 |
| 부산 연제구 | 194 |
| 경기 안성시 | 194 |
| 울산 중구 | 190 |
| 인천 계양구 | 184 |
| 충북 청주시 상당구 | 183 |
| 서울 중랑구 | 178 |
| 인천 중구 | 178 |
| 부산 동래구 | 174 |
| 제주 전체 | 173 |
| 강원 춘천시 | 172 |
| 경기 안산시 상록구 | 168 |
| 대전 대덕구 | 155 |
| 서울 관악구 | 154 |
| 전북 익산시 | 151 |
| 전남 목포시 | 150 |
| 경기 수원시 팔달구 | 148 |
| 경기 용인시 처인구 | 147 |
| 서울 노원구 | 145 |
| 강원 속초시 | 145 |
| 충남 서산시 | 144 |
| 대구 동구 | 142 |
| 경북 경주시 | 137 |
| 부산 강서구 | 132 |
| 서울 영등포구 | 130 |
| 서울 강동구 | 128 |
| 경기 양주시 | 128 |
| 서울 서초구 | 127 |
| 전남 순천시 | 126 |
| 경기 성남시 분당구 | 125 |
| 전남 여수시 | 121 |
| 강원 강릉시 | 120 |
| 전북 김제시 | 119 |
| 충북 제천시 | 103 |
| 서울 강서구 | 102 |
| 경기 안양시 만안구 | 102 |
| 서울 송파구 | 101 |
| 대구 서구 | 100 |
조사결과2. 2006년 1월부터 2020년 6월까지
통계 기록이 있는 전체 기간 대상으로
500건 이상인 지역을 표로 나타내면
다음과 같다.
| 지역 | 개인 → 법인 거래수 |
| 충남 천안시 | 3093 |
| 경기 수원시 | 3007 |
| 경기 화성시 | 2791 |
| 충북 청주시 | 2484 |
| 경기 용인시 | 2432 |
| 충남 아산시 | 2238 |
| 경북 구미시 | 2141 |
| 전북 전주시 | 2099 |
| 충남 천안시 서북구 | 1979 |
| 울산 남구 | 1925 |
| 부산 부산진구 | 1876 |
| 경남 창원시 | 1694 |
| 광주 광산구 | 1664 |
| 대구 달서구 | 1647 |
| 대전 유성구 | 1633 |
| 경기 고양시 | 1630 |
| 경기 평택시 | 1616 |
| 대구 북구 | 1583 |
| 강원 원주시 | 1579 |
| 경기 남양주시 | 1576 |
| 부산 해운대구 | 1293 |
| 인천 연수구 | 1287 |
| 경북 포항시 | 1241 |
| 전북 전주시 덕진구 | 1193 |
| 대전 서구 | 1165 |
| 전남 광양시 | 1151 |
| 광주 서구 | 1150 |
| 경기 안산시 | 1135 |
| 경기 수원시 영통구 | 1123 |
| 부산 북구 | 1120 |
| 광주 북구 | 1116 |
| 인천 남동구 | 1103 |
| 경남 김해시 | 1082 |
| 경기 김포시 | 1077 |
| 제주 전체 | 1045 |
| 경기 부천시 | 1031 |
| 경남 양산시 | 1031 |
| 인천 부평구 | 1027 |
| 경기 용인시 기흥구 | 1015 |
| 경기 용인시 수지구 | 989 |
| 경기 시흥시 | 983 |
| 서울 강남구 | 961 |
| 경기 의정부시 | 936 |
| 전북 군산시 | 934 |
| 부산 사하구 | 924 |
| 전북 전주시 완산구 | 906 |
| 충북 청주시 흥덕구 | 885 |
| 경기 안양시 | 868 |
| 대구 수성구 | 839 |
| 충남 천안시 동남구 | 830 |
| 경기 성남시 | 822 |
| 경남 진주시 | 785 |
| 경기 안산시 단원구 | 783 |
| 경남 창원시 성산구 | 774 |
| 울산 동구 | 769 |
| 경기 수원시 권선구 | 766 |
| 충남 당진시 | 765 |
| 경기 군포시 | 760 |
| 제주 제주시 | 756 |
| 충북 청주시 서원구 | 744 |
| 경기 오산시 | 731 |
| 광주 남구 | 722 |
| 강원 춘천시 | 704 |
| 부산 동래구 | 693 |
| 충북 충주시 | 693 |
| 서울 강서구 | 671 |
| 충북 (구)청주시 | 666 |
| 경북 포항시 북구 | 665 |
| 인천 서구 | 660 |
| 경기 고양시 일산서구 | 659 |
| 경남 거제시 | 657 |
| 경기 파주시 | 655 |
| 충북 청주시 청원구 | 645 |
| 전남 순천시 | 640 |
| 부산 남구 | 628 |
| 충북 진천군 | 628 |
| 전남 여수시 | 625 |
| 경남 (구)창원시 | 619 |
| 대구 달성군 | 614 |
| 강원 강릉시 | 605 |
| 경기 안양시 동안구 | 594 |
| 전남 목포시 | 586 |
| 부산 수영구 | 581 |
| 서울 서초구 | 577 |
| 경북 포항시 남구 | 576 |
| 대전 동구 | 569 |
| 인천 미추홀구 | 565 |
| 경기 수원시 팔달구 | 562 |
| 경기 고양시 덕양구 | 562 |
| 경북 상주시 | 562 |
| 서울 강동구 | 556 |
| 경기 수원시 장안구 | 556 |
| 대전 중구 | 554 |
| 강원 속초시 | 540 |
| 울산 북구 | 528 |
| 경기 안성시 | 519 |
| 경북 경산시 | 519 |
| 서울 노원구 | 517 |
| 부산 연제구 | 516 |
| 전북 익산시 | 508 |
| 대구 서구 | 507 |
조사결과3. 서울만 따로 살펴보기
서울 전체가 조정대상지역으로 지정된 시기는
2016년 11월 3일이다.
규제로 인한 불이익이 크다.
LTV 등 대출 규제 뿐만 아니라
양도세 중과 등 세제상 불이익도 있다.
이런 불이익을 피하기 위해서
1인 법인이 늘어나기 시작했다.
실제 2016년 11월 이후
법인이 개인으로부터 아파트를
사들인 건수는 얼마나 될까.
그 건수의 비율은 얼마나 되는지
서울지역을 대상으로 살펴봤다.
비율이 높은 순으로 나열했다.
| 지역 | 2016년 11월 이후 건수 비율 | 2016년 11월 이후 개인 → 법인 건수 |
2006년 1월~2020년 6월 개인 → 법인 건수 |
| 서울 중랑구 | 75.3% | 201 | 267 |
| 서울 관악구 | 61.0% | 192 | 315 |
| 서울 성동구 | 53.6% | 103 | 192 |
| 서울 영등포구 | 52.4% | 172 | 328 |
| 서울 용산구 | 48.1% | 115 | 239 |
| 서울 성북구 | 47.8% | 111 | 232 |
| 서울 강북구 | 47.6% | 118 | 248 |
| 서울 금천구 | 47.4% | 65 | 137 |
| 서울 구로구 | 46.1% | 175 | 380 |
| 서울 도봉구 | 43.5% | 70 | 161 |
| 서울 종로구 | 42.6% | 78 | 183 |
| 서울 노원구 | 41.4% | 214 | 517 |
| 서울 송파구 | 40.4% | 168 | 416 |
| 서울 양천구 | 39.3% | 83 | 211 |
| 서울 강남구 | 37.1% | 357 | 961 |
| 서울 마포구 | 36.8% | 111 | 302 |
| 서울 서초구 | 35.0% | 202 | 577 |
| 서울 중구 | 34.8% | 40 | 115 |
| 서울 동대문구 | 33.6% | 117 | 348 |
| 서울 은평구 | 33.0% | 69 | 209 |
| 서울 강서구 | 32.0% | 215 | 671 |
| 서울 강동구 | 31.7% | 176 | 556 |
| 서울 광진구 | 27.8% | 54 | 194 |
| 서울 동작구 | 26.9% | 80 | 297 |
| 서울 서대문구 | 21.0% | 79 | 377 |
| 서울 전체 | 39.9% | 3365 | 8433 |
거래 건수 순으로 정렬하면
다음과 같다.
| 지역 | 2016년 11월 이후 건수 비율 | 2016년 11월 이후 개인 → 법인 건수 |
2006년 1월~2020년 6월 개인 → 법인 건수 |
| 서울 강남구 | 37.1% | 357 | 961 |
| 서울 강서구 | 32.0% | 215 | 671 |
| 서울 노원구 | 41.4% | 214 | 517 |
| 서울 서초구 | 35.0% | 202 | 577 |
| 서울 중랑구 | 75.3% | 201 | 267 |
| 서울 관악구 | 61.0% | 192 | 315 |
| 서울 강동구 | 31.7% | 176 | 556 |
| 서울 구로구 | 46.1% | 175 | 380 |
| 서울 영등포구 | 52.4% | 172 | 328 |
| 서울 송파구 | 40.4% | 168 | 416 |
| 서울 강북구 | 47.6% | 118 | 248 |
| 서울 동대문구 | 33.6% | 117 | 348 |
| 서울 용산구 | 48.1% | 115 | 239 |
| 서울 성북구 | 47.8% | 111 | 232 |
| 서울 마포구 | 36.8% | 111 | 302 |
| 서울 성동구 | 53.6% | 103 | 192 |
| 서울 양천구 | 39.3% | 83 | 211 |
| 서울 동작구 | 26.9% | 80 | 297 |
| 서울 서대문구 | 21.0% | 79 | 377 |
| 서울 종로구 | 42.6% | 78 | 183 |
| 서울 도봉구 | 43.5% | 70 | 161 |
| 서울 은평구 | 33.0% | 69 | 209 |
| 서울 금천구 | 47.4% | 65 | 137 |
| 서울 광진구 | 27.8% | 54 | 194 |
| 서울 중구 | 34.8% | 40 | 115 |
| 서울 전체 | 39.9% | 3365 | 8433 |
관련 기사
□ "매물이 나오면 거래 숨통을 틔울 가능성은 있다. 서울에서 집값이 오르기 시작한 2015년 이후 법인이 매수한 주택이 5701가구다. 이 중 1613가구가 강남3구(강남·서초·송파구)다. 변세일 국토연구원 연구위원은 “매물 기근인 상황이기 때문에 법인 매물 물량이 많진 않다하더라도 매물 품귀를 해소하는 데는 조금이나마 도움이 될 것”으로 내다봤다."
(출처: 돈 한푼 없이 아파트 구입···법인 ‘주택사냥’ 브레이크 걸릴까, 2020. 7. 18., 중앙일보)
□ "부동산 법인은 부동산 규제가 본격화된 2017년부터 빠르게 늘어났다. 국토교통부에 따르면 부동산 매매법인은 2017년 약 2만3000개에서 지난해 말 약 3만3000개까지, 2년 만에 1만개 가까이 증가했다.
전체 아파트 매매에서 법인 매수가 차지하는 비중도 커지는 추세다. 법인 매수 비중은 지난 2016년 전체 0.9%에서 지난해 3%까지 올랐다. 특히 최근 과열 양상이 두드러지는 수도권 비규제 지역에서 더 심하다. 인천은 지난해 1.7%에서 올해 3월 11.3%까지 치솟았다. 같은 기간 경기 오산(2.9% → 13.2%), 평택(1.9% → 10.9%), 안산(1.5% → 7.8%) 등 지역에서도 급격한 증가세가 나타났다"
(출처: 법인 명의 ‘부동산 꼼수 절세’ 백태-“양도세 62% 왜 내요? 법인세는 20%인데”, 2020. 5. 18., 매일경제)
□ 법인 통한 부동산 절세, 정답은 아닙니다, 2020. 3. 5., 이진우.
□ 세금 폭탄 맞은 법인…매물 여기서 나온다 [집코노미] , 2020. 7. 15., 한국경제
□ "정부가 7·10 대책을 통해 법인 임대사업자에게 보유 주택 공시가격 총액 7.2%에 해당하는 종부세를 부과하기로 결정하면서 공시지가 합산액이 6억7000만원가량인 8채를 보유한 이 부부는 올해 종부세 41만원을 내지만 내년부터는 4800만원 가까이 내야 한다."
(출처: 안팔리는 빌라때문에…졸지에 2주택 세금폭탄 `전전긍긍`, 2020. 8. 11., 매일경제)