A. 서민이 납세의무자가 될 가능성은 없다.
어떤 사람들이 종합부동산세를 납부하게 되는지 살펴보자.
종합부동산세 주택분 납세의무자 수는?
종합부동산세 주택분 납세의무자는 66.7만명으로 전국민 중 약 1.3%, 주택 소유자 수를 기준으로 한다면 대략 4.8% 정도다.
(참고: Q. 2020년분 종합부동산세 납세의무자는 몇 명이고 금액은 얼마일까?)
종합부동산세를 내는 사람이라면 전국민을 기준으로 봤을 때 부동산 보유 자산 기준 대략 상위 2% 안에 드는 사람이라고 볼 수 있다. 총 인구 2019년 기준 5170만명 중 2018년 기준 주택 소유자수는 1401만명, 대략 3769만명은 보유 주택이 없다. 보유 주택이 없는 사람은 종합부동산세 납세의무자가 당연히 될 수 없다. 부동산 자산을 소유하지 않은 사람 수가 저만큼이다.
또 이 중에서 종합부동산세 세부담이 100만원 이하인 납세자수는 43만 2천명에 달한다. 100만원 넘게 종합부동산세를 내는 납세자수는 23만 5천명이다. 총 인구 2019년 기준 5170만명 중 0.45%다. 상위 0.5% 안에 드는 사람만 100만원 넘게 납부하는 것이다.
서민과 종합부동산세?
국민의힘과 조선일보 등 언론에서 연일 아래와 같은 기사가 나오고 있다.
국민의힘 "내 집 한 채 가져도 종부세 폭탄…최대 피해자, 서울 시민", 2020. 11. 24. 조선일보.
`종부세 폭탄` 소식에 홍준표 "서민지갑 터는 文 정부…광화문 나가야 하나", 2020. 11. 24. 매일경제.
또 꺼내든 '공시가격 현실화'…집값안정 빌미 서민까지 세금폭탄 불가피, 2020. 10. 27. 뉴데일리경제.
왜 상위 0.5%의 세부담이 증가한 것을 걱정하는 기사가 이렇게 많이 나오는 것일까. 종합부동산세가 누군가한테는 세금폭탄일 수 있겠지만, '서민'이란 단어가 어떻게 연결되는 것인지 잘 이해가 가지 않는다. 좀 더 자세히 종합부동산세에 대해서 찾아보자.
종합부동산세 납부의무자 기준은?
종합부동산세는 소유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는자가 납부의무자다. 공시가격이 6억원이 실거래가 6억원을 말하는 것이 아니다.
직접 조사해보자. 주택공시가격 확인 방법은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있다.
대치동 은마아파트 사례
대치동 은마아파트의 2020년 1월 1일 기준 공시가격은 11층 기준 13억 9200만원이다.
같은 평형 11층 최근 실거래가는 20억 8천만원이다.
마포 래미안공덕4차아파트 사례
마포 래미안공덕4차아파트의 2020년 1월 1일 기준 공시가격은 401동 1층의 경우 6억 500만원이다.
동호수에 따라 실거래가격은 많이 다르다. 같은 평형 최근 실거래가 정보를 보면 2020년 6월 1층이 9억 3500만원, 10억 7000만원에 거래되었다.
서울에 공덕래미안4차 전용 59제곱미터를 소유한 사람 대략 시장 가격 10억원 이상짜리 아파트를 소유한 사람이 종합부동산세 납부 대상자로 보인다.
하지만 위 사례의 경우 공시가격이 겨우 6억원을 넘겼다. 1세대 1주택자(세대원 중 1명이 1주택 단독 소유)인 경우 9억원 공제다. 1세대 1주택자라면 세금 안 낸다. 공동소유라면? 6억원 주택을 1/2만 소유한 것이니 각자 따로 따로 1주택 3억원짜리를 소유한 것이다. 따라서 세금 안 낸다. 저 아파트만 갖고 있어서는 세금을 안 낸다.
공동소유로 공덕래미안4차 아파트를 2채 갖고 있다면 1인당 6억원을 넘게 되니 세금을 낼 것이다. 이 경우 부부가 시가 20억원 정도 아파트를 소유한 것이 된다. 종합부동산세는 기본 6억원을 공제한다. 이들이 내는 세금은 6억 500만원에서 6억원 공제를 한 나머지를 내게 되니 각자 500만원의 1천분의 5인 2.5만원을 내게 된다. 10억짜리 아파트 2채를 갖고 있어서 내는 종합부동산세가 부부 합쳐 5만원인 것이다.
1000만원 종합부동산세를 내려면
과세표준이란 공제 금액을 뺀 나머지 금액을 말한다.
1세대 1주택(세대원 중 1명이 1주택 단독 소유)하면 9억원 공제다.
다른 경우라면 6억원 공제다.
1세대 1주택 경우를 가정해서 계산해보자.
공시가격이 12억원일 경우 12억 - 9억원 = 3억원. 3억원의 1천분의 5 = 150만원이다.
공시가격이 15억원일 경우 15억 - 9억원 = 6억원. 150만원 + 3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7 = 150만원 + 210만원 = 360만원이다.
공시가격이 21억원일 경우 21억 - 9억 = 12억원. 360만원 + 6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10 = 360만원 + 600만원 = 960만원이다.
대략 1000만원 종합부동산세를 내기 위해서는 공시가격 21억원짜리 아파트를 1채 소유한 사람이란 것을 알 수 있다.
서울시 서초구 반포자이 전용면적 84제곱미터 고층이 대략 20억원 정도다.
시세 27~28억 정도 아파트를 소유한 사람이란 것을 알 수 있다.
시가(시장가격) 거의 27억~28억짜리 아파트를 소유해서 900여만원을 종합부동산세로 내는 사람들이 서민인지는 잘 모르겠다.
2017년 5월 문재인 정부가 들어설 때 가격이 대략 15~17억원 정도였다. 지난 3년간 10억 넘게 올랐으니 만약 1세대 1주택자 실거주자라면 양도소득세를 내고도 최소 수억원이 시세차익으로 남는다.
내가 이런 경우라면 문재인 정부가 너무 좋고 감사할 거 같다. 천만원 세금도 기쁜 마음으로 낼 수 있을 거 같다. 보수언론 예상대로 문재인 정부의 정책 때문에 계속 가격이 오를 것이라고 생각한다면, 다음 정부도 민주당 정부가 집권하기를 바랄 거 같다. 향후 3년간 다시 10억이 오른다면 보유 부동산 자산만 37~38억이 되니까.
종합부동산세는 자산의 보유 비용을 늘려서 투자 수익률을 떨어 뜨린다. 당연히 보유 비용이 늘수록 가격의 상한선이 생긴다. 가격이 더 못 올라가도록 막는다. 부자들이 민주당을, 종합부동산세를 싫어하는 이유는 보유세도 있지만 가격 상승을 제한하기 때문으로 보인다.
아니면 부자들이 생각하는 부자의 기준이 총자산 70억원(총자산에서 부채를 뺀 순자산이 아니다)이기에 강남 아파트를 1채만 갖고 있어 총 부동산 자산이 30억원도 안 되는 사람은 서민이라고 생각하는지도 모르겠다. 강남에 살면 워낙 주변에 잘 사는 사람들이 많으니까.
(출처: 부자들이 생각 하는 `부자 기준`…"최소 70억원 있어야", 2020. 10. 28. 매일경제)
직접 판단해 보기 바란다. 종합부동산세를 내는 사람이 서민인지 아닌지. 몇몇 언론사가 종합부동산세를 서민과 연결짓는 것은 정말 이해하기가 쉽지 않다.
정부의 서민 기준이 궁금하다면 Q. 서민庶民이란? 서민의 기준은? 이 글을 참고하자.
관련 글
서울 아파트 가격 언제 떨어질까? 채상욱 애널리스트 의견 살펴보기
Q. 종합부동산세 공정시장가액비율이 100%가 되는 해는?
2020년 말부터 2021년 초까지 법인이 아파트 매물을 많이 내놓을 지역은?