A. LTV가 집값을 올리거나 내릴 수 있다.
LTV의 뜻?
LTV는 담보인정비율을 뜻한다.
부동산을 담보로 대출을 하는 경우,
부동산 감정가액의 일정비율 내에서
대출하도록 하는 제도다.
예를 들어 LTV가 50%이고
감정가액 10억짜리 집이라면
50%인 5억까지 대출이 나온다.
내 돈 최소 5억은 있어야 살 수 있다.
만약 LTV가 90%라면 어떻게 될까?
감정가액 10억짜리 집이
90%인 9억까지 대출이 나온다.
내 돈 1억만 있으면 살 수 있다.
물론 실제로는 감정가액과 거래가는
차이가 꽤 있어서 1억으로 살수는 없다.
감정가액과 거래가가 차이가 없다고
가정하고 표를 만들어보면 아래와 같다.
감정가액 기준 표
| LTV | 감정가액 | 대출금액 | 감정가액-대출금액 |
| 90% | 10억 | 9억 | 1억 |
| 80% | 10억 | 8억 | 2억 |
| 70% | 10억 | 7억 | 3억 |
| 60% | 10억 | 6억 | 4억 |
| 50% | 10억 | 5억 | 5억 |
내 돈 기준, 구매 가능 주택 가격 표
| LTV | 내 돈 | 최대 구매 주택 가격 | LTV 10% 상승시 주택가격 상승 % |
대출 |
| 90% | 1억 | 10억 | 100% | 9억 |
| 80% | 1억 | 5억 | 50% | 4억 |
| 70% | 1억 | 3.3억 | 33.3% | 2.3억 |
| 60% | 1억 | 2.5억 | 25% | 1.5억 |
| 50% | 1억 | 2억 | 1억 |
LTV가 10% 오를 때마다
최대 구매 주택 가격의 변화를 보라.
그 변화의 폭이 엄청나다는 걸
알 수 있다.
LTV 50%일 때 1억을 가진 사람은
2억짜리 주택을 살 수 있다.
대출은 2억의 50%인 1억.
LTV 60%일 때 1억을 가진 사람은
2.5억짜리 주택을 살 수 있다.
대출은 2.5억의 60%인 1.5억.
LTV 70%일 때 1억을 가진 사람은
3.3억짜리 주택을 살 수 있다.
대출은 3.3억의 70%인 2.3억.
LTV 80%일 때 1억을 가진 사람은
5억짜리 주택을 살 수 있다.
대출은 5억의 80%인 4억.
LTV 50%와 LTV 90%, 구매력 5배 차이
집을 사는 사람이 갖고 있는 돈은
1억으로 그대로다.
그런데 정부에서 LTV를 어떻게
잡는가에 따라 구매력이
엄청나게 달라지는 걸 알 수 있다.
LTV 50%와 LTV 90%를 비교하면
무려 2억과 10억으로 5배가 차이가 난다.
갑자기 LTV를 50%에서
LTV를 90%로 정부가 변경한다면
이자를 무시하고 봤을 때
주택가격이 5배가 뛸 수 있다는 얘기다.
물론 현실에서는 원금과 이자를 갚아야 한다.
정부의 규제 살펴보기
박근혜 정부 2014년 7월 LTV 규제 완화
원래 50~70%이던 걸 70%로 바꿨다.
위 표에서 보면 50 -> 70%로 바뀐다면
1억원 가진 사람이 50%일 때는 2억
70%일 때는 3.3억 짜리 집을 살 수 있다.
원금과 이자 부담을 빼고
단순 계산으로는 집값이
65%까지 올라갈 수 있다.
실제로 그때부터 주택가격은
무섭게 오르기 시작했다.
2014년 7월 서울 공동주택
매매 가격지수는 80이었다.
2017년 6월 96.8이 되었다.
3년여만에 주택가격이 21%
상승했다.
문재인 정부 LTV 규제 2017년 6월 19일
70% → 60%로 낮췄다.
□ 6.19일 행정지도 예고를 진행하여 7.3일부터 시행
ㅇ 일반 주담대는 시행일이후 취급되는 대출부터 강화된 규제 적용
ㅇ 집단대출은 시행일이후 입주자모집 공고분부터 적용*
2017년 6월부터 가격지수가
평행선을 그렸다.
문재인 정부 LTV 규제 2017년 8월 2일
□ 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용
ㅇ (현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%*,
DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등**에 대해 40% 적용
* (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%
** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대
ㅇ (개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용
문재인 정부 LTV 규제 2018년 9월 13일
규제 시행일은 대책발표 이후
2020년 9월 14일부터
주택매매계약 체결건부터 적용되었다.
위 그래프 보면 2018년 9월부터
실거래가격 지수가 떨어지는 걸 볼 수 있다.