2022년 말 이후부터는 부동산 가격이 하락할 거 같다. 2022년까지 얼마나 올라갈지는 정부 정책, 시장 상황 등 여러 상황에 따라 달라질 거 같다. 그래도 2022년부터는 가격이 하락할 거 같다. 그 이유를 설명해보려고 한다.
시장에서 가격 결정 방식
고등학교 경제 수업 때 배우듯 대부분 시장은 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 부동산 주택 시장도 다른 시장처럼 당연히 수요와 공급의 영향을 받는다. 수요보다 공급이 확 늘어난다면 가격은 하락할 수밖에 없다. 수요가 급격히 줄어들면 가격은 당연히 하락한다. 수요가 급격히 늘면 가격은 급격히 상승한다.
가격을 결정하는 요인은 수요와 공급만 있는 것은 아니다. 돈의 가치가 있다. 돈의 가치가 급격히 하락하면 수요와 공급과 관계 없이 가격이 상승한다. 자장면에 대한 수요가 급격히 늘어서 지난 10년 동안 가격이 두 배 가까이 오른 것은 아니니까. 그저 지난 10년 동안 물가가 상승해서 돈의 숫자 그대로 액면 가치가 하락했기 때문에 오른 것이다.
주택의 공급
부동산 주택 시장에서 공급은 두가지다. 기존 주택과 신규 주택이다. 기존 주택은 기존에 소유한 사람이 팔려고 내놓는 매물을 말한다. 신규 주택이란 민간 건설사에서 분양하는 주택과 정부 공기업에서 분양하는 주택으로 구분할 수 있다.
주택의 수요
부동산 주택 시장에서 수요는 무엇일까. 정부가 구분하듯 실제 수요와 가짜 수요로 구분할 수도 있다. 또는 거주 수요와 투자 수요로 구분할 수도 있을 거 같다. 비슷한 말이다. 정부가 말하는 가짜 수요, 가수요란 결국 투자 수요다. 우리가 손에 들고 다니는 스마트폰은 투자 수요가 생기기 어렵다. 삼성이나 애플 같은 생산 기업에서 수요가 늘어난 것에 따라 공급을 늘리면 되니까. 아파트는 투자 수요가 생기기 쉽다. 수요가 늘어날 경우 바로 공급을 늘릴 수 없으니까. 보통 대단지 아파트는 새로 공급하는데 최소 2~3년이 걸린다. 아파트는 필수재이면서 명품백 같은 사치재 또는 투자재 성격이 동시에 있다. 빌라는? 빌라는 3~4개월이면 짓는다. 수요가 늘어날 경우 수요에 따라 공급도 금방 늘어난다. 투자 수요가 유독 대단지 아파트에 많은데는 이유가 있다.
돈의 가치
돈의 가치를 결정하는 것에는 통화량과 금리가 있다. 통화량은 말그대로 시중에 유통되는 돈의 량이다. 시중에 돌아다니는 돈이 급격히 늘어나면 돈의 가치가 하락한다. 금리가 내려가면 마찬가지로 돈의 가치가 하락한다. 통화량과 금리는 서로 관계 없는 것이 아니라 밀접한 관계가 있다. 금리가 내려가면 시장에 풀리는 돈이 급격히 늘어날 뿐아니라 돈의 가치도 하락한다. 간단히 예를 들어보자. 이자율이 3%일 때 2억을 빌릴 경우 1년 동안 내는 이자는 600만원이다. 이자율이 1.5%로 떨어지면 4억을 빌려도 1년 동안 내는 이자는 똑같이 600만원이다. 이자율이 절반으로 떨어지면 빌릴 수 있는 돈이 두 배가 되는 것이다. 2억을 빌려서 3억짜리 아파트를 살 사람이 매달 같은 이자를 부담하면서 4억을 빌려서 5억짜리 아파트를 살 수 있게 되는 것이다. 3억짜리 아파트가 한순간에 5억까지 오를 수 있는 것이다.
※ 참고: Q. 금리, 이율, 이자율이 내려가면 왜 집값이 오를까?
이자율이 절반으로 떨어질 수 있냐고? 최근에 그 일이 벌어졌다. 1/2이 아니라 1/3로 되었다. 2019년 7월 18일 1.5%였던 한국은행 기준금리가 2020년 5월 28일 0.5%로 1/3로 떨어졌다. 앞의 계산에서 봤듯이 이 경우 간단히 말하면 기존보다 3배 빌릴 수 있게 된 것이다. 2억을 빌릴 수 있는 사람이 6억을 빌릴 수 있게 되었다는 것이다. 3억짜리 아파트를 살 사람이 매달 같은 이자를 부담하면서 7억짜리 아파트를 살 수 있게 된 것이다. 3억짜리 아파트가 한순간에 7억까지 오를 수 있게 된 것이다. 실제 우리가 경험하고 있는 상황이다. 서울 아파트 중 2017~2018년 3~4억 하던 아파트가 지금 6~7억 이상에 거래 되었다. 돈의 가치를 기준으로 보면 지극히 가능성 높은 정상적인 상황이다.
※ 참고: 한국은행 기준금리, M2(넓은 의미의 통화), 서울 수도권 아파트 가격 추이 같이 살펴보기
주택 공급이 확 늘고, 금리가 오르기 시작한다면 어떻게 될까?
공급 1. 기존 주택 매물 증가
1) 주택임대차보호법 개정으로 인한 전세 낀 집 매물 증가
기존 주택 매물이 2022년 여름에 급격히 늘어날 것이다. 주택임대차보호법 개정이 바로 2020년 7월 30일에 있었기 때문이다. 전세 끼고 갭투자 했던 사람들 중 올해 세입자들이 갱신청구권 사용을 한 경우 반드시 2022년 여름에 팔아야 한다. 그렇지 않으면 다시 4년을 기다려야 제값을 받고 팔 수 있기 때문이다. 임대차3법으로 인해서 전세 낀 집 갭투자한 아파트는 제값을 받고 팔 수가 없다.
※ 참고: Q. 전세 낀 집, 갭투자한 아파트는 왜 거래가 잘 안 될까? 왜 싸게 내놓을까?
그리고 2022년이 주택 가격 고점으로 여겨지는 상황이 벌어질 것이다. 2022년에 3기 신도시 청약이 본격 시작되는 등 공급이 늘어나는 것이 눈에 보일 것이기 때문이다. 당연히 사람들은 저렴하게 새 아파트를 살 수 있는 상황이라면 새 아파트를 선호하니 오래된 아파트일수록 가격이 떨어질 수밖에 없다.
2) 2015년부터 급증한 민간임대사업자 주택 장기임대 만료
2015년부터 급증한 민간임대사업자 장기임대 8년짜리는 8년 뒤인 2023년에 만료된다. 아파트의 경우 이제 매입임대는 불가다. 세금도 아꼈겠다 돈을 벌려면 이제 팔아야 한다. 그 매물들이 2023년에 본격적으로 풀린다. 4년짜리 단기임대는 이미 자동 등록 말소되도록 했다. 이 단기임대 물량 중 임대차보호법 개정으로 인해 갱신청구권을 사용한 물량은 역시 2022년 여름부터 매물이 증가하기 시작할 것이다.
※ 참고 글:
2020년 7월 10일 [설명]「주택시장 안정 보완대책」 중 국토교통부 소관 정책 관련, 국토교통부 보도자료 전문
Q. 2020년 1분기 현재 등록된 총 임대주택 수는?
Q. 2018년 수도권(서울, 경기, 인천)에서 민간매입임대주택으로 등록된 아파트는 총 거래량의 몇 % 정도일까?
많은 사람들 얘기처럼 문재인 정부의 민간임대사업자 혜택으로 기존 주택 매물이 잠겨서 2018년 주택 가격이 급등했다면, 그 매물이 풀리는 순간 가격에 영향을 줄 것이다.
3) 보유세 증가에 따른 다주택자 매물 증가
보유세가 본격적으로 늘어나고 있다. 종합부동산세율 인상, 공시가격 현실화 등 여러 정부 정책이 해가 갈수록 효과가 나타날 것이고, 2022년 쯤 되면 더 이상 못 버틴 다주택자가 내놓은 매물이 늘어날 수 있다. 이들 다주택자들은 주택 가격 추이를 계속 보고 있으며, 당연히 주택 가격이 꺾일 것이라 예상되는 시점에 보유 매물을 처리하려고 할 것이다. 이들 다주택자 매물은 당연히 자신들이 살고 있지 않은 갭투자, 전세 낀 매물이고, 그 매물은 올해는 제 값을 못 받는 상황이니 2022년에 제값을 받고 팔려고 하게 될 것이다.
공급 2. 신규 주택(아파트) 증가
3기 신도시 본격 분양 2022년
3기 신도시를 본격 분양하는 시점이 2022년이다. 분양을 공급으로 볼 수 있느냐고 질문을 던질 수 있지만 분양을 받은 사람들은 공급을 받은 것과 마찬가지다.
민간 아파트 분양 회복
서울 아파트 입주 물량은 2021년 3.6만호, 2022년 5만호다. 2021년은 적지만 2022년부터는 회복될 것이다. 그 뒤로는 꾸준히 5만호를 넘게 분양된다. 아파트 입주 물량이 중요한 이유는 아파트에는 투자 수요가 붙지만, 빌라에는 투자 수요가 붙지 않기 때문이다. 주택 시장 가격을 좌우하는 것은 아파트다.
※ 참고: Q. 2020~2022년 서울과 수도권 아파트 입주 물량은?
수요 1. 3기 신도시로 기존 아파트 실수요(거주 수요) 감소
3기 신도시 분양이 본격화되면 당연히 사람들은 기존 주택을 사려고 하기 보다는 더 싼 값에 더 좋은 인프라를 갖춘 3기 신도시 새 아파트를 분양 받으려고 할 것이다. 당연히 기존 아파트, 특히 15년 이상된 아파트들은 수요가 감소할 수밖에 없다. 15년 이상된 아파트들은 요즘 사람들이 원하는 지상공원, 지하주차장 100% 아파트가 아니기 때문이다.
※ 참고: Q. 주차장 100% 지하화 아파트는 언제부터 시작되었을까?
수요 2. 보유세 증가에 따른 다주택자 투자 수요 감소
정부가 추진해 온 보유세 증세가 서서히 시작되고 있다. 2020년, 2021년 2022년 해가 갈수록 보유세가 늘어날 것이다. 또 조정대상지역 취득세율 인하가 없다면, 다주택자는 추가로 주택을 구매하기 어려울 것이다.
돈의 가치의 급격한 상승: 금리 인상
2008년 경제위기 이후 금리가 언제 올랐을까. 2008년 8월 7일 5.25%였던 금리가 2009년 2월 12일 2%까지 떨어졌다. 5.25가 100일 때 38인 2로 떨어진 것이다. 대략 1/3가까이 떨어진 것이다. 이번 코로나19 위기 때는 지난 2008년 경제위기 때보다 더 떨어졌다. 한국은행은 코로나19를 2008년 글로벌 경제위기 때보다 더 심각한 경제위기로 바라봤다고 볼 수 있다.
그렇다면 2008년 경제위기 이후 언제 금리가 올랐을까? 2010년 7월 9일이다. 최저까지 떨어졌던 2009년 2월 12일로부터 1년 5개월 정도 지나서 올렸다. 2020년 5월 28일 최저로 떨어진 금리는 대략 2022년쯤부터는 차츰 올릴 가능성이 크다. 늦어도 내년 중에는 백신이 나올 것이고 코로나19 위기도 내년 중에는 서서히 극복이 되기 시작할 것이기 때문이다.
지금까지 한국은행이 0.25% 단위가 아닌 더 작은 단위로 올린 사례가 없다. 올린다면 0.25%를 올릴 가능성이 크다. 금리가 0.5%에서 0.75%로 오른다면 어떻게 될까? 겨우 0.25% 오른 것이니 아무 것도 아닐까? 무려 50%나 오르는 것이다.
이해하기 쉽게 금리가 2%였다가 3%로 똑같이 50% 오르는 경우를 생각해보자. 2 → 3이나 0.5 → 0.75나 효과는 마찬가지다. 금리가 급격히 떨어졌고 아파트 가격은 비싸져서 최대로 대출을 받아서 4억을 받았다고 생각하자. 4억의 2%면 800만원이다. 그런데 3%가 되면? 1200만원으로 이자가 늘어난다. 이자도 당연히 50% 늘어나는 것이다. 이자로 월 67만원 내던 사람이 월 100만원을 내야하는 상황인 것이다.
0.5% 기준금리가 1%가 된다면? 금리가 2배가 되었으니 대출하는 사람 입장에서 생각한다면 대출이 절반으로 줄어든다. 4억을 빌려서 5억짜리 집을 살 사람이, 금리가 2배가 되어서 2억을 빌려서 3억짜리 집밖에 못 사는 사람이 되는 것이다.
이 모든 일들이 2022년에 집중될 가능성이 크다.
어떻게 해야 할까?
난 기다리기를 추천한다. 이렇게 미친 듯이 오른 상황이 우울하긴 하다. 앞에서 설명했듯이 어마어마한 금리 효과를 다시 보기 바란다. 금리 효과는 엄청나다. 미친 듯이 오른 이 가격이 어떻게 보면 합리적인 가격인 것이다. 지금 들어가면 미리 들어가서 장부상 부자였던 사람이 진짜 부자되게 만들어주는 꼴이다. 나라면 나보다 더 부자가 진짜 부자가 되도록 돕는 일을 하고 싶지 않다. 그건 뭔가 정말 바보 같은 일이기 때문이다.
무주택자라 2021년에 아파트 가격이 더 상승할 것이라 예상되어 불안해서 꼭 사야한다면 실거주할 수 있는 그래도 저평가된 아파트를 사는 것을 추천한다. 그리고 꼭 실거주 해야 한다. 실거주 2년을 하면 2년 뒤 팔 때 세금이 거의 없다. 주택 가격이 아주 조금만 올라도 이익이 나니 큰 욕심을 부리지 않는다면 손해 볼 일이 적다. 그리고 팔 시점을 직접 결정할 수 있다! 실거주한지 2년 뒤 시장 상황을 꼭 잘 살펴보기를 추천한다. 시장 상황에 따라 팔고 이사가는 것도 고민할 필요가 있다고 보기 때문이다. 그 이유는 지금은 상상도 안 되지만 2007~2008년 때 급상승 한 뒤 급락한 아파트들이 수도권에 꽤 있기 때문이다. 아래 참고 글을 보고 내가 저 아파트를 꼭대기에 산 뒤 1~2년 뒤 어떤 기분일까 생각해보면 좋을 거 같다. 이명박 정부 때 공동주택 통합 매매 가격 실거래가격지수 그래프를 보면 천천히 가격이 내려오는 걸로 보인다. 하지만 그건 평균이다. 개별 아파트는 급락한 경우를 볼 수 있다. 참고 글 실거래가 그래프를 꼭 보자. 말도 안 된다고 생각할 수 있지만 당신은 꼭대기에 샀지만 누군가는 저점에 샀고, 그 사람은 이익을 조금만 보기로 마음먹고 팔고 나갈 수 있기 때문이다.
※ 참고 글: 아파트 가격은 계속 오를 수 있을까? 2007~2008년 최고가를 2020년 현재까지 넘지 못한 아파트가 수도권에 있을까?
무주택자라면 기존 아파트 갭투자는 추천하지 않는다. 실거주를 하면 거주 2년 뒤부터는 시장 상황을 살펴보다가 원하는 때 바로 팔 수 있다. 하지만 갭투자는 임대차보호법 개정으로 팔 시기를 예전처럼 마음대로 결정할 수 없다. 제값을 못 받을 수 있다. 내가 샀던 가격보다 시장 가격이 오른 상황에서도 난 팔 때 손해를 보고 팔아야 할 수도 있는 것이다. 임대차3법 이후 시장 상황을 보면 그럴 가능성이 아주 커 보인다. 또는 가격이 꽤 올랐어도 세금 때문에 손에 쥐는 실제 수익은 얼마 되지 않을 수도 있다.
무주택자라면 미친 듯이 오른 이 상황을 냉정히 바라보고 미래를 위해서 준비해야 할 거 같다. 과거 2009년 때도 그랬지만 계속 오를 수는 없다. 2012년부터 주택가격이 저렴했을 때는 또 사람들이 사지 않았다. 과거 역사를 공부하고 준비하는 게 최선이다. 이번 기회를 놓쳤다고 후회하기에는 남은 삶이 길게 남아 있으니까. 아래 참고 글을 살펴보자. 말도 안 되는 것 같지만 2007~2008년 최고가를 2020년에야 회복한 아파트들 꽤 많다. 무리해서 대출 받아 아파트 잘못 사면 인생이 고달파질 수 있다. 그 당시 일산에 아파트를 꼭대기에 샀다가 몇년 만에 반값이 되어서 그동안 벌어 놓은 돈 모두를 날리고 빈털털이로 호주로 이민간 분 인터뷰 기사를 본 적이 있다. 남의 이야기인데도 그분이 얼마나 힘들었을까 싶은 인터뷰였다. 그 기사를 찾아서 공유할 수도 있겠지만 그분의 아픔에 대한 예의가 아닌 거 같다. 직접 그 당시 손해본 사람들의 인터뷰를 찾아보라.
※ 참고 글:
2009년 서울 수도권 부동산 가격 급상승, 급등 시기 때 기사 찾아보기
2009년 2010년 서울 수도권 부동산 가격 하락 시작 시기 때 기사 찾아보기
아파트 가격은 계속 오를 수 있을까? 2007~2008년 최고가를 2020년 현재까지 넘지 못한 아파트가 수도권에 있을까?
무주택자에게는 청약을 계속 넣고, 소득요건이 된다면 공공임대주택에 들어가는 것을 추천한다. 공공임대주택에 들어가면 내가 원하는 집을 내가 원하는 때에 살 수 있기 때문이다. 진짜다. 공공임대주택에 안주하지만 않는다면 말이다.
※ 참고 글:
Q. 집을 사려고 하는 무주택자에게 공공임대주택을 추천하는 이유는?
Q. 공공 전세주택이란? 2021년 ~ 2022년 공급될 공공 전세주택 물량은?
덧붙임. 내 의견이 내 확증 편향일 수도 있다. 이 글을 참고만 하고 당신 스스로 판단해보기 바란다.