A. 주택 가격에 영향을 주는 요인들은
나열해보면 다음과 같다.
□ 금리, 이자율
□ 경제성장률
□ 물가상승률
□ LTV
□ DTI
□ 지하철역 신설 등 교통 호재
□ 보유세(재산세, 종합부동산세 등)
□ 세계 경제
□ 주식시장
□ 인구, 가구수 변화
□ 통화량(유동성)
□ 학군
□ 일자리
□ 주변 아파트 가격
□ 주변 지역 신규 아파트나 주택 건설
□ 주변 환경
□ 심리(가격이 오를 거란 기대, 가격이 떨어질 거란 기대), 불안감
등이다.
돈의 가치
□ 물가상승률
물가가 상승하면 돈의 가치가 떨어진다.
자장면이 천원하다가 오천원하는 경우를
생각해보자.
예전 천원의 가치는 자장면 1그릇이었다.
지금 천원은 자장면 1/5그릇인 것이다.
돈의 가치가 떨어졌다고 볼 수 있다.
자장면 가격이 오르면
집값도 당연히 올라간다.
자장면이 천원하다 5천원한다면
집값도 1억하다 5억하는게 당연할테니.
금리와 LTV도 돈의 가치에 영향을 준다.
그 영향을 끼치는 방법은
물가상승률과는 또 다르다.
□ 금리, 이자율
금리는 어떻게 보면
물가상승률보다 더 급격히 영향을 준다.
은행 정기예금이 3%라면
1억을 은행에 맡기면 1년 뒤 300만원을 받는다.
만약 1%라면?
1억을 맡겨도 1년 뒤 100만원밖에 못 받는다.
금리가 3%에서 1%로 1/3로 줄어드니
1억이란 돈이 1년 동안 만들어낸 이자가
300만원에서 100만원으로
바뀐 거다.
거꾸로 대출을 받는 경우를 생각해 보라.
금리가 1/3로 줄어들면
원래 빌릴 수 있는 돈의 3배를 빌릴 수 있다.
시중에 통화량이 급격히 늘어난다.
돈이 많이 풀리면 돈의 가치가 떨어진다.
물가상승이 일어날 가능성이 커진다.
참고. Q. 금리, 이율, 이자율이 내려가면 왜 집값이 오를까?
□ LTV
LTV는 주택담보인정비율로 얼마까지 돈을
빌릴 수 있는가를 결정한다.
내 돈 1억으로 얼마짜리 집을 살 수 있는지
결정하기 때문에 아주 중요하다.
LTV가 90%라면 10억짜리 집을
9억 빌려서 살 수 있다.
LTV가 80%라면 5억짜리 집을
4억 빌려서 살 수 있다.
LTV에 따라 내 돈 1억 갖고
살 수 있는 집의 수준이 급격히 달라진다.
달리 말하면 내 돈 1억의 가치가
LTV란 규제로 인해서
급격히 달라진다는 것이다.
참고. Q. LTV(Loan to Value ratio)는 왜 중요할까? LTV 효과는? 정부의 LTV 규제는?
수요, 공급 결정 요인으로 분류
고등학교 경제 시간을 떠올려 보면
보통 가격은 수요와 공급이 결정한다고
배운다.
수요가 많은데 공급이 적으면 가격은 오르고,
수요가 적은데 공급이 많으면 가격은 내려간다.
수요 결정 요인
다시 수요를 두가지로 나눠보자.
거주수요, 투자수요다.
물론 거주수요가 많은 지역에
투자수요가 몰린다.
하지만 수요 자체의 요인은 다르다.
거주수요
거주수요 중 가장 중요한 건 결국 일자리다.
그 누구도 돈 없이 살 수 없으니까.
일자리가 많은 지역일수록
특히 고소득 일자리가 많을수록
집값도 비쌀 수밖에 없다.
대한민국 전체에서는 서울, 수도권이
서울 안에서는 강남이 일자리가 많다.
참고. 서울 각 구별 종사자수(일자리수), 인구수, 가구수 살펴보기
□ 경제성장률
경제성장률이 올라가면 사람들 소득이
증가했으므로 당연히 집 매매 수요도 증가한다.
□ 지하철역 신설 등 교통 호재
교통 호재도 결국 일자리와 연결된다.
일자리와 어떻게 빨리 편하게 갈 수 있는가.
강남과 연결되는 지하철이 새로 생긴 지역의
집값이 오르는 이유다.
참고. Q. 부동산 하락기에도 교통호재 지역의 아파트 가격은 상승할까?
□ 재개발, 재건축
재개발을 하면 낙후된 동네가 탈바꿈하게 된다.
재건축을 하면 오래된 아파트가 새 아파트가 된다.
당연히 수요가 증가한다.
참고. Q. 재건축이란? 재개발이란? 재건축과 재개발의 차이점은?
□ 학군
좋은 학교가 많은 지역에는 거주 수요가 많다.
참고. 학군이 왜 그렇게 중요할까?
□ 인구, 가구수 변화
인구가 늘고 가구수가 는다면
당연히 주택 거주수요도 증가한다.
투자수요
주택을 2채 보유한 경우 중에는
큰 집으로 이사가려는 거주수요도 꽤 많다.
3채 이상 보유한 경우에는 대부분 투자수요라고
볼 수 있을 거 같다.
투자수요는 결국 수익률이 중요하다.
□ 금리, 이자율
수익률의 기준은 금리다.
거의 아무 것도 안하고 받을 수 있는
정기예금 금리보다 높은 수익률을
거둘 수 없다면 부동산 투자는
하지 말아야 한다.
금리가 높다면 굳이 고생스럽게
거래세, 보유세 내가면서
부동산에 투자하지 않는다.
금리가 낮다면 부동산 투자하는 사람이
늘어난다.
참고. Q. 금리, 이율, 이자율이 내려가면 왜 집값이 오를까?
□ 주식 등 다른 자본시장
주식시장이 돈이 안 된다면
투자수요가 부동산으로 오게 된다.
상대적으로 안정적이니까.
또 상업용 건물은 월세수익도 나오니.
□ 통화량(유동성)
시중에 돈이 엄청 많이 풀리게 되면
투자수요가 늘어나고
결국 집값이 올라가게 된다.
참고. 한국은행 기준금리, M2(넓은 의미의 통화), 서울 수도권 아파트 가격 추이 같이 살펴보기
□ 보유세(재산세, 종합부동산세)
재산세나 종합부동산세 같은
보유세가 증가하면
부동산 투자 수익률이 떨어진다.
거꾸로 보유세가 감소하면
투자 수익률이 증가해서
부동산 투자가 더 늘어난다.
□ 거래세(취득세, 양도소득세)
취득세나 양도소득세 같은
거래세가 증가하면 역시
부동산 투자 수익률이 떨어진다.
정부가 거래세를 낮춰주면
당연히 투자 수익률은 올라가고
부동산 매매가 활성화된다.
과거 박근혜 정부 때
취득세 면제, 인하, 양도세 면제 등
다양한 부동산 활성화 대책을 폈다.
참고. 박근혜 정부의 부동산 정책 연표 2013년부터 2017년까지
정부가 최근 보유세나 거래세를
급격히 높인 이유는,
코로나19로 인한 금리인하,
경기 회복을 위한 정책자금 유입 등
유동성 증가로 인해서 급격히
늘어난 부동산에 대한 투자수요를
막기 위한 것으로 볼 수도 있다.
참고. 2020년 말부터 2021년 초까지 법인이 아파트 매물을 많이 내놓을 지역은?
□ 심리
가격이 더 오를 거란 심리가 크다면,
무리해서라도 집을 사는 사람이 생기고,
집값은 더 오르게 되고, 역시 오르는구나란
생각에 또 집을 사는 사람들이 생긴다.
넛지 책에도 나오듯 인간은 떼지어
몰려다니는 경향이 있기 때문에
이런 심리의 영향을 크게 받는다.
전문가와 언론이 사람들 심리에 큰 영향을 준다.
공급 결정 요인
□ 주변 지역 신규 아파트나 주택 건설(신도시 건설 등)
주변에 신규 아파트나 주택 공급이
급격히 늘면, 당연히 주택 가격이 안 오른다.
일산신도시 경우가 대표적이다.
1기 신도시인 일산보다 더 가까운 지역에
빈땅이 많고, 신도시를 추가 지정해서
아파트를 지으니, 1기 신도시 일산은
주택 가격이 오르기 쉽지 않다.
반면 강남 같은 경우, 개발할만한 땅은
모두 개발되어 남는 땅이 없다.
강남에 대규모 공급이 어려운 이유다.
참고. 아파트 가격은 계속 오를 수 있을까? 2007~2008년 최고가를 2020년 현재까지 넘지 못한 아파트가 수도권에 있을까?
□ 인허가, 입주 물량
인허가를 통해서 미래 주택수를
미리 알 수 있다.
아파트 경우 건설부터 입주까지
보통 3~4년은 걸리기 때문이다.
참고. Q. 2020~2022년 서울과 수도권 아파트 입주 물량은?
□ 주변 환경
과천처럼 산으로 둘러 쌓여 있는 곳도
추가 주택 공급이 어렵기 때문에
가격이 잘 안 떨어질 가능성이 크다.
김포나 일산처럼 주변에 논이 많아
정부가 원하면 언제든
택지를 조성하기 쉬운 곳들은
가격이 떨어질 가능성이 있다.
주택 가격 전망은?
위 여러 요인들 중 어디에 가중치를
주느냐에 따라 가격 전망은 달라진다.
어떤 전문가는 한국의 수출기업들의
수출실적을 서울 아파트 가격
수요의 주요 요인으로 보기도 한다.
또 누구는 정부의 세제 정책을
중심으로 보기도 한다.
또 누군가는 심리 요인을 크게 보기도 한다.
여러 요인들이 복합적으로 작용하니
주택 가격을 단기 전망하고,
정확히 맞추기는 쉽지 않다.
참고.
□ 서울 아파트 가격 언제 떨어질까? 채상욱 애널리스트 의견 살펴보기
□ 서울 아파트 가격 언제 떨어질까? 홍춘욱 이코노미스트의 의견 살펴보기
□ 서울 아파트 가격 언제 떨어질까? 김기원 데이터노우즈 대표 의견 살펴보기