청약은 어렵다?!
청약은 아주 간단하지는 않다. 꽤 복잡하다. 주택공급에 관한 규칙이란 법령에 따라 청약을 하게 되니, 청약을 공부한다는 것은 결국 법을 공부하는 것과 마찬가지다. 법이란 것은 결국 여러 내가 모르는 새로운 용어들의 집합이다. 익숙해지는데 시간이 필요하다. 자꾸 보면 익숙해지니 미리 미리 공부하자.
나도 아파트 청약할 수 있을까?
청약을 처음 준비한다면 무엇이 궁금할까 생각해봤다. 결국은 "새 아파트 분양 받고 싶은데, 나도 청약할 수 있을까?"인 거 같다. 현재 내 상황에서 어떤 청약이 가능한지 궁금할 거 같다. 그래서 문답식으로 청약 가이드를 구성했다. 질문에 답하다보면 어떤 청약이 가능한지 알 수 있게 적었다. 어디에 초점을 맞춰서 공부해야 하는지 알 수 있으면 학습량이 줄어 빠른 시간 안에 준비할 수 있으니까. 주요 용어나 관련 글은 링크를 달았으니 링크를 눌러서 공부하면 된다.
주의사항
이 청약가이드는 그동안 공부한 내용을 바탕으로 정리한 것이다. 아는 것 위주로 적었으니 혹시 모를 오류가 있을 수 있다. 꼭 중요한 결정을 할 때는 청약홈에 문의를 하는 등 스스로 직접 확인해서 결정했으면 좋겠다. 대부분 자료는 자료 출처를 링크로 달았으니, 링크를 눌러서 자료를 직접 확인하길 권한다.
가구수, 지역 등 주제별로 가이드를 적었다.
데스크탑에서 최대화면으로 보면 왼쪽 편에 차례가 나타난다.
차례를 눌러서 바로 가서 설명을 읽어도 좋다.
건너띄고 읽는 사람들을 위해서 앞에 했던 설명이 뒤에 다시 나올 수 있다.
중요 용어
세대구성원이란?
세대의 범위는 청약 신청자, 신청자의 배우자, 신청자와 배우자의 직계존속, 신청자와 배우자의 직계비속이다.
무주택세대구성원이란?
세대구성원 모두가 주택을 소유하고 있지 않은 '세대'의 구성원
청약 통장
Q1. 청약 통장이 있는가?
1) 있다.
2) 없다.
A.
1) 있다
2) 없다: 없다면 당장 가서 만들자. 청약 통장이 없는 사람은 청약할 수 없다.
Q2. 가입한 청약 통장 종류가 무엇인가?
1) 청약부금
2) 청약예금
3) 청약저축
4) 주택청약종합저축
A.
1) 청약부금: 전용면적 85제곱미터 이하 민영주택만 1순위 청약 가능하다. 당장 은행에 가서 청약예금으로 바꾸자. 그리고 가능하면 모든 면적을 받을 수 있게 예치금을 넣자.
2) 청약예금: 민영주택만 청약 가능하다. 예치금에 따라 청약 면적이 달라진다. 민영주택 청약을 준비 중이라면 무조건 모든 면적을 받을 수 있게 예치금을 넣는 것을 추천한다. 입주자 모집 공고를 보고 그때서야 예치금 넣으면 내가 원하는 면적에 청약할 수 없다. 이런 경우 진짜 많다. 후회해봤자 당신만 손해다. 당장 돈이 없다고 미루지 말고, 기존에 넣은 청약 통장을 담보로 대출을 받아서 그 돈을 청약 통장 예치금으로 넣자. 통장 예금 담보 대출 금리는 낮다. 큰 부담 없다. 차차 갚으면 된다.
3) 청약저축: 국민주택(공공주택)만 청약 가능하다. 국민주택보다 민영주택 분양을 원한다면 청약예금으로 변경 가능하다. 하지만 다시 청약저축으로 바꿀 수 없다.
4) 주택청약종합저축: 국민주택, 민영주택 모두 청약 가능하다. 2015년 9월 1일 이후로 가입했다면 이 통장이다.
주택 또는 분양권 소유 여부
Q. 본인 포함, 세대구성원 중 현재 주택 또는 분양권을 소유하고 있는가?
1) 없다.
2) 1채 소유하고 있다.
3) 2채 이상 소유하고 있다.
A.
2) 1채 소유: 민영주택 일반공급만 청약 가능.
3) 2채 이상 소유: 청약1순위에서 제외된다. 요즘처럼 청약에 관심이 많을 때는 1순위에서 마감된다. 가능한 것은 민영주택 중 무순위 잔여세대 분양 가능정도다.
무주택자를 위한 질문
Q1. 무주택기간이 긴가?
1) 아주 짧다. 3년 미만
2) 짧다. 3년 이상
2) 길다.
A.
1) 아주 짧다: 국민주택 특별공급, 민영주택 특별공급 공부하자.
2) 짧다: 국민주택이 유리하다. 국민주택 일반공급의 경우 3년 이상 무주택세대구성원일 경우 저축총액 순(40제곱미터 초과)으로 입주자 선정한다.
3) 길다: 국민주택, 민영주택 둘 다 공부하자. 민영주택 일반공급 가점제의 경우 무주택기간 점수가 32점으로 만점 84점 중 38% 차지한다.
Q2. 과거 특별공급으로 분양 받은 적이 있는가?
1) 있다.
2) 없다.
A.
1) 있다: 특별공급은 생애 한번만 가능하다. 1세대 1주택 기준이다. 나 말고 다른 세대구성원이 특별공급을 받은 적이 있다면 나도 못 받는다. 부모님이나 자식이 받은 거라면 세대 분리를 하자. 사실 특별공급 분양까지 받은 적이 있는 사람은 이 가이드는 필요 없을 거 같다.
2) 없다: 특별공급이 가능하다. 생애최초, 신혼부부, 다자녀가구, 국가유공자, 군인, 장애인, 노부모 부양 등 특별공급을 공부하자.
Q2-2. 과거 한번이라도 주택을 샀던 적이 있는가?
1) 있다.
2) 없다.
A.
1) 있다: 나 말고 다른 세대구성원이 샀던 적이 있어도 안 된다. 부모님이나 자식이 샀던 거라면 세대 분리를 하자. 그러면 주택을 산 적이 없는 상태가 된다.
2) 없다.
Q2-2-1.주택을 샀던 적은 없지만, 1인가구인가?
1) 1인가구다.
2) 아니다.
1) 1인가구다: 아쉽지만 1인가구는 주택 공급의 우선순위가 아니다. 1인가구는 생애최초 특별공급 해당도 안 된다. 1인가구는 국민주택도 일반공급을 노리고, 민영주택은 일반공급 추첨제 물량이 있는 평형을 노려야 한다. 이사를 추천한다. 분양 받고 싶은 아파트를 조사하고 해당지역으로 이사를 가자. 그럼 조금이라도 당첨 확률이 높아진다.
2) 아니다.
Q2-2-1-2. 주택을 샀던 적도 없고, 5년 이상 소득세를 냈고, 혼인했지만 자녀가 없는가?
1) 자녀가 없다.
2) 자녀가 있다.
1) 자녀가 없다: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준을 확인하자. 기준은 해마다 바뀐다. 입주자 모집 공고문에도 나온다. 소득 기준 이하라면 생애최초 특별공급을 공부하자. 생애최초 특별공급은 입주자 선정 방식이 추첨이다. 생애최초 특별공급은 원래 국민주택만 있었지만 최근 민영주택에도 생겼다. 특별공급 생애최초를 노리는게 가장 확률이 높다.
자녀가 없는 사람은 민영주택 일반공급 가점제로는 당첨이 어렵다. 특별공급 중 생애최초 해당자라면 국민주택과 민영주택 특별공급은 생애최초를 공부하자. 국민주택 일반공급도 신청하고, 민영주택 일반공급은 추첨제 물량이 있는 평형을 노려야 당첨 가능성이 높아진다. 가점제에서는 당첨 가능성이 낮다. 분양 받고 싶은 아파트를 조사하고 해당지역으로 이사를 가자.
2) 자녀가 있다.
1주택 질문
Q1. 1채로 어떤 주택 또는 분양권을 소유하고 있는가?
1) 소형(전욕면적 60제곱미터 이하) , 저가 주택(수도권 1억 3천만원이하, 수도권 외 지역 8천만원 이하) 또는 분양권
2) 소형, 저가 주택 아님
A.
1) 소형, 저가 주택일 경우 민영주택분양에서는 무주택자로 본다. 소형, 저가 주택을 소유한 기간도 민영주택분양에서는 무주택기간이 된다. 하지만 민영주택 특별공급은 신청할 수 없다. (참고: 무주택기준)
2) 1주택 소유자다.
Q2. 1채를 누가 소유하고 있는가?
1) 만60세 이상의 직계존속(아버지, 어머니 등)
2) 본인
3) 배우자
4) 자식
A.
1) 만60세 이상의 직계존속이 소유한 경우 무주택세대구성원으로 인정해준다. 당신은 무주택자다. Q1-1.로 올라가서 읽어보자.
2)3)4) 본인, 배우자, 자식: 무주택세대구성원이 아니다.
가구구성
Q. 세대구성원수가 총 몇명인가요?
1) 1인
2) 2인 부부
3) 2인 부부 외(한부모와 자식 등)
4) 3인 이상
5) 4인 이상
A.
기본적으로 무주택자 기준 설명이다. 주택수 질문을 건너띄었다면 주택수 질문을 살펴보자.
1) 1인: 1인가구는 생애최초 특별공급 해당 안 된다. 1인가구는 국민주택도 일반공급을 노리고, 민영주택은 일반공급 추첨제 물량이 있는 평형을 노려야 한다. 이사를 추천한다. 분양 받고 싶은 아파트를 조사하고 해당지역으로 이사를 가자. 그럼 조금이라도 당첨 확률이 높아진다.
2) 2인 부부: 자녀가 없는 사람은 민영주택 일반공급 가점제로는 당첨이 어렵다. 특별공급 중 지금까지 집을 샀던 적이 없고 소득이 평균 수준이라 생애최초 해당자라면 국민주택과 민영주택 특별공급은 생애최초를 공부하자. 국민주택 일반공급도 신청하고, 민영주택 일반공급은 추첨제 물량이 있는 평형을 노려야 당첨 가능성이 높아진다. 가점제에서는 당첨 가능성이 낮다. 분양 받고 싶은 아파트를 조사하고 해당지역으로 이사를 가자.
3) 2인 부부 외(한부모와 자식 등): 지금까지 집을 샀던 적이 없고 소득이 평균 수준이고, 자녀가 있는 사람이면 특별공급 중 생애최초를 공부하자. 2인가구 부부와 마찬가지로 국민주택 일반공급도 신청하고, 민영주택 일반공급은 추첨제 물량이 있는 평형을 노려야 한다. 가점제에서는 당첨 가능성이 낮다. 분양 받고 싶은 아파트를 조사하고 해당지역으로 이사를 가자.
부모님을 모시고 있는 사람이라면 노부모 부양 특별공급을 알아보자.
4) 3인 이상: 3인 정도는 사실 애매하다. 부부에 아이 한명이라면, 부양가족은 배우자와 자녀 1명으로 총2명 15점이다. 가점 계산을 해보자. 관심 있는 지역 최저가점 정보를 살펴보자. 청약홈에 들어가면 아파트별로 경쟁률 최저, 최고 가점 정보를 볼 수 있다. 가점이 최저가점에 애매하게 걸쳐 있고 추가로 자녀 계획이 있다면, 자녀를 낳는 것도 방법이다. 그럼 가점이 5점이 높아진다.
1인, 2인과 마찬가지로 해당되는 특별공급이 있는지 꼼꼼이 살펴보자. 생애최초가 해당된다면 생애최초 특별공급을 하고, 신혼부부라면 신혼부부 특별공급을 살펴보자. 민영주택 일반공급은 추첨제 물량이 있는 평형을 노리자. 또는 74제곱미터나 타워형으로 평면이 안 좋거나 동이 별로인 인기 없는 타입을 골라서 지원하자. 인기 없는 타입에 사람들 몰릴 거 같지만 실제 결과보면 잘 안 몰린다. 몰리더라도 결국 가점이 낮은 사람들이 모인다.
5) 4인 이상:
부부와 자녀 2명에 신혼(혼인신고 7년 이내)이라면 신혼부부 특별공급을 공부하자. 요즘 신혼부부 중 아이가 둘 이상인 경우가 드물다.
부부와 자녀 3명이라면 다자녀 특별공급을 노리자. 가점이 낮고 신혼부부 특별공급 대상이 안 되는데 부부와 자녀 2명이고 여력이 있다면 아이를 한명 더 낳아 다자녀 특별공급을 노리는 것도 생각해보자.
가점이 높다면 민영주택 일반공급을 공부하고, 관심 지역 아파트의 최저, 최고 가점을 연구해서 가점이 아깝지 않은 아파트를 선택하면 된다.
지역
Q. 주민등록소재지역이 어디인가?
A.
1) 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역
2) 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
3) 충청북도
4) 광주광역시 및 전라남도
5) 전라북도
6) 대구광역시 및 경상북도
7) 부산광역시, 울산광역시 및 경상남도
8) 강원도
각 지역이 하나의 구역이다.
해당지역은 시군을 기준으로 한다.
1) 서울시에 살고 있다면, 인천, 경기지역까지 청약할 수 있다. 단 해당지역은 서울시이고, 나머지는 기타지역이 된다.
경기도 김포시에 살고 있다면 김포시가 해당지역이다. 나머지는 기타지역이다. 당연히 가점이 높다면 서울시가 지역이 크므로 경기도 어느 시에서 사는 것보다 유리하다.
해당지역은 국민주택에서도, 민영주택에서도 모두 중요하다.
3기 신도시 분양을 받고 싶은데, 1인가구거나 아이가 없는 부부인데 꼭 분양을 받고 싶다면 해당지역으로 이사가야 한다. 계산해봤을 때 확률이 10배 이상 높아진다. 해당지역일 경우 확률을 직접 계산해보라. 지역에 따라 다르지만 추첨으로 뽑는 생애최초 특별공급 같은 경우 10분의 1, 20분의 1 이하 확률인 경우도 많다. 당첨시 최소 1~2억을 벌 수 있는데, 로또 확률과 비교했을 때 십만 배 이상 높은 확률이다.