문재인 정부 출범 이후 벌써 3년 반
2017년 5월 10일에 문재인 정부가 출범했다. 오늘이 2020년 11월 21일이니 3년 반이 지났다. 이제 문재인 정부의 임기는 1년 반이 남았다. 정책에 대한 평가는 사람마다 다르다.
정책을 평가하는 기준이 이익이라면?
다주택자 입장에서는 아주 좋은 정책?
수도권과 주요 광역시에 다주택을 소유한 사람이라면 아주 좋은 정책이라고 볼 수도 있을 거 같다. 미국과 중국의 무역 전쟁, 코로나19 등 대외변수가 원인이 되기도 했지만, 어쨌든 문재인 정부 들어서서 부동산 가격이 박근혜 정부 때보다 더 가파르게 급등했으니까. 부동산 가격이 급등해서 보유한 자산가치가 급격히 늘어났으니 아주 좋은 정책이라고 볼 수도 있을 거 같다. 하지만 다주택자들한테 물어보면 현재 문재인 정부를 싫어할 거 같다. 공시가격 현실화와 종합부동산세 세율을 올려서 보유세를 늘렸기 때문이다.
실거주 1주택자
주택을 언제 샀느냐, 어디 소유했느냐에 따라 입장이 달라질 거 같다. 운 좋게 박근혜 정부 부동산 침체기 때 아파트를 샀고, 그 아파트가 급등했다면 좋아할 거 같다. 하지만 또 이사가고 싶은 더 좋은 집들도 가격이 급등해서 안 좋기도 할 거 같다. 운이든 실력이든 괜찮은 아파트를 저렴하게 사서 다른 지역보다 더 많이 급등한 아파트를 보유한 사람은 문재인 정부를 좋아할 거 같다.
무주택자 중 아파트 구매 계획이 있는 사람
현재 무주택자이지만 아파트를 2~3년 안에 구매할 계획이 있던 사람은 정부 정책에 대한 평가가 안 좋을 거 같다. 아파트 가격이 급등해서 원래 사려고 했던 아파트들을 살 수 없는 상황이 되었으니까.
생애최초, 신혼부부 등 특별공급 대상자이거나 청약 가점이 높아 일반공급 분양 받을 가능성이 크다면 또 괜찮을 거 같다. 분양 받으면 현재 상황에서는 몇 억씩 버는 것이니.
소득이 너무 높아 특별공급 대상자가 아니고, 가점도 애매하거나 낮은 사람이라면 평가가 아주 안 좋을 거 같다.
무주택자 중 주거취약계층, 저소득층
2017년 11월 29일 정부는 주거복지로드맵을 발표했다. 공공임대를 2018년부터 2022년 5년 동안 총 65만호를 공급하겠다는 내용이었다. OECD 평균 공공임대 재고율 8%보다 높은 9%를 달성하겠다는 것이다. 참여정부 때도 공공임대를 강화했다. 경제적으로 가장 취약한 장애인, 노인, 한부모 가정 등 저소득층 입장에서는 현 정부가 좋을 거 같다. 공공임대 강화 뿐만 아니라 민간임대주택에 살고 있는 취약계층을 위해 임대차보호법 개정을 통해서 갱신계약청구권이란 권리를 행사할 수 있게 되었으니.
정부 입장에서 정책 평가
정부 입장에서는 정책을 평가할 때는 결국 자신들이 세운 정책 목표에 도달했는가가 중요할 거 같다.
정부의 정책 목표는 무엇일까?
국정과제 중 주택 관련된 것은 2가지다.
46 서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성과
47 청년과 신혼부부 주거 부담 경감
간단히 요약하면 주거권 강화다.
정부가 생각하는 정책 주요 대상은 서민, 청년, 신혼부부임을 알 수 있다. 서민에 주거 취약계층, 저소득층이 포함된다. 청년과 신혼부부는 국가의 미래를 책임지는 사람들이라 정책적으로 지원한다고 볼 수 있다.
이 국정과제를 달성하기 위한 정책이 2017년 11월 29일 발표한 주거복지로드맵이었다.
정책 목표 달성
대통령의 말로 살펴보면 현 정부는 부동산 정책을 통해 아래 4가지를 달성했다.
□ 불로소득을 환수하는 세제 개혁으로 투기수요를 차단
□ 주택시장으로 투기자금 유입을 막아 과열을 방지하는 조치
□ 실수요자들을 위한 획기적인 공급대책을 마련
□ 임차인의 권리를 대폭 강화
□ 불로소득을 환수하는 세제 개혁으로 투기수요를 차단: 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 강화
□ 주택시장으로 투기자금 유입을 막아 과열을 방지하는 조치: LTV, DTI, 분양가상한제, 초과이익환수제 등 강화
□ 실수요자들을 위한 획기적인 공급대책을 마련: 3기 신도시
□ 임차인의 권리를 대폭 강화: 임대차보호법 개정
가격 안정 실패
가격 안정에는 실패했다. 문재인 정부 기간 동안 가격이 계속 올랐으니.
내부 변수도 있었다. 이전 정부인 박근혜 정부에서 재건축 연한 완화, 분양가상한제 개정 등 부동산 관련 규제를 풀었고, 공공택지 조성은 안 하고, 공공분양은 연 7만호에서 2만호로 축소해 아파트 가격이 급등하고 있던 시기가 이어져 오고 있었으니까.
또 외부 변수도 있었다. 코로나19 등. 특히 올해 2020년은 코로나19로 인한 금리의 급격한 인하가 자산 가격 급등을 불러왔다. 부동산 뿐만 아니라 주가지수도 엄청 올랐으니. 법인에 대한 규제 시행 전까지 법인들이 엄청나게 개인들로부터 부동산을 사들인 것도 마찬가지 이유다.
이런 저런 변수가 있었다 해도 정부 집권 3년 반이 넘었으니 사람들은 정부 탓이 크다고 생각할 수밖에 없다.
노태우 대통령 때는 정부가 주택가격을 잡겠다고 하고 아파트를 200만호나 4년만에 지어 가격을 안정시킨 적도 있으니. (공식기록은 214만호. 4년여 만에 우리나라 총주택(1987년 기준 645만호)의 33%를 지었다. 출처: “어중간하게 150만호가 뭡니까”, 정책브리핑, 2007. 3. 2.) 당시에 무리해서 급하게 진행해 중국산 시멘트, 바다모래까지 써서 아파트를 지었고, 건설노동자 임금이 급등하는 등 부작용이 많았지만.
부동산 정책은 효과가 나타날 때까지 시간이 오래 걸린다
2020년에는 1988년 노태우 정부 때처럼 할 수 없다. 시간이 필요하다. 민주 정부일수록 시간이 오래 걸린다. 특히 공급 대책은 진짜 오래 걸린다. 정부가 2018년 말에 발표한 3기 신도시는 2024년에 입주를 시작한다. 발표 뒤 첫 입주까지 5년이 걸리는 것이다. 대한민국 대통령 임기가 5년이니, 결국 다음 대통령 때나 입주하는 것이다.
어떻게 보면 엇박자고, 달리 보면 시간차다. 부동산 정책 특히 공급 정책은 집을 짓는 것이므로 시간이 오래 걸린다. 민간 건설사가 짓는 대단지 아파트도 보통 짓는 데 2~3년은 걸리니까. 당연히 미리 확보한 택지가 있는 것이 아니라면 신도시를 짓는다고 하면 5년 이상 걸릴 수밖에 없다. 택지를 지정하고, 보상하고, 원래 살던 사람들 이주하고, 아파트를 짓는 것이니.
아래 그래프를 보자.
(출처: 2009년 2010년 서울 수도권 부동산 가격 하락 시작 시기 때 기사 찾아보기)
집값 안정에 가장 적극적이었던 노무현 대통령 참여 정부 시절에는 집값이 급등했고, 이명박 정부 초기인 2008년 초에는 더 급격히 올랐다. 2008년 글로벌 경제 위기가 와서 급격히 떨어졌다가 다시 가격이 급등했다. 가격이 급등한 시기는 금리를 급격히 낮춘 시기와 일치한다. 그 뒤로 서서히 가격이 떨어졌다.
여기서도 살펴봐야할 것이 바로 시간차다. 2기 신도시는 참여정부 때 발표한 것이다. 주로 분양과 입주가 이명박 정부와 박근혜 정부 때 이뤄졌으니 이명박 정부 덕분이라고 생각하기 쉽다. 하지만 참여정부 때 택지를 조성했기 때문에 이명박 정부 때 분양과 입주가 이뤄졌던 것이다.
(출처: 지난 2008년 경제위기 때 서울 부동산 가격은 언제 얼마나 떨어졌을까?)
박근혜 정부는 2013년 2월에 들어섰다. 정부가 들어서자마자 2013년 4월에 공공분양을 연 7만호에서 2만호로 줄이겠다고 발표했다. 박근혜 정부는 부동산 가격을 어떻게든 올리려고 했다. 그럼에도 2013년 2014년에도 가격은 계속 안정되었다. 2014년 12월에 민간택지에 한해 분양가상한제를 폐지하는 법안이 통과되었다. 2015년 4월 1일부터 발효되었고 2015년 들어서서 가격이 오르기 시작했고 점점 가파르게 오르기 시작했다. 부동산 가격을 올리기로 마음먹고 정책을 시행한지 2년 이상 지나서야 효과가 나타난 것이다.
부동산 정책은 효과가 나타나는데 오래 걸린다. 특히 공급 정책은 더 그렇다. 가격을 올리는 것보다 가격을 하향 안정시키는 것이 더 어렵다. 문재인 정부의 공급 정책 효과는 빨라도 3기 신도시를 본격적으로 분양하는 2022년부터 나타날 거 같다. 그때까지 공급을 획기적으로 늘릴 방안이 마땅치 않기 때문에 이런 저런 수요를 억제하는 정책을 하고 있는 것이다.
역사가 반복된다면, 다음 대통령 선거 때 여당인 민주당이 아니라 야당 후보가 당선될 수도 있다. 다음 정부 덕분이 아니라 문재인 정부 덕분에 공급이 늘어 2022년 이후 집값이 안정되거나 하락할 경우, 많은 사람들은 다음 정부 덕분이라고 생각할 가능성이 크다. 야당 입장에서는 부동산이야말로 공격하기 가장 좋은 주제다. 바로 해결할 수 없을 뿐만 아니라, 현 정부가 해결하려고 노력해 놓으면, 자기들이 정권을 잡았을 때는 자연스럽게 해결될 것이니까. 생색은 자기들이 내고, 욕은 현 정부가 먹으니 얼마나 좋은가.
관련 글
이명박 정부, 박근혜 정부, 문재인 정부(~2020년 8월까지) 공동주택 통합 매매 가격 실거래가격지수 그래프와 표로 비교해 보기
2022년 말 이후부터 본격적으로 부동산, 아파트 가격이 하락하지 않을까?